28824 (Купівля-продаж нерухомого майна)

РЕФЕРАТ

на тему:

«Купівля-продаж нерухомого майна»

Київ -2009

ПЛАН

Вступ

1. Купівля-продаж земельної ділянки.

2. Договір купівлі/продажу нерухомого майна.

3. Оподаткування доходу від продажу земельної ділянки.

4. Які документи необхідні для оформлення договору купівлі-продажу квартири?

Список використаних джерел

ВСТУП

Земе́льне пра́во (законодавство щодо нерухомості, англ. Real estate legislation) — складна правова система, що поєднує в собі риси багатьох правових систем (сімейне, процесуальне, адміністративне, контрактне та ін.) і розглядає питання хто є повноправним власником і які права по відношенню до власності має третя особа (право власності, користування; чи існують обмеження пов’язані з даною нерухомістю).

На сьогодні досить актуальною проблемою є купівля-продаж нерухомого майна та правові аспекти виникнення, зміни та припинення відносин, що виникають з приводу купівлі-продажу нерухомого майна.

Існуючі на даний момент у нашій державі нормативно – правові акти не є «панацеєю» від усіх проблем, що виникають з приводу вище вказаних відносин. Тому робота містить лише основні механізми закладені державою для продажу чи купівлі нерухомого майна. Розгляд проблем виникаючих під час реалізації цих відносин виходить за рамки даної роботи.

1. Купівля-продаж земельної ділянки

Основним документом на землю є Державний акт на право власності на земельну ділянку. Державний акт видається власнику при первинній приватизації на підставі цивільно-правових угод, рішення суду, свідоцтва про право на спадщину тощо. Другий екземпляр державного акту знаходиться в державному органі, котрий його видав. Отож, аби впевнитися в тому, що акт не підроблений, необхідно переглянути другий оригінал акту. Крім того, радимо отримати Черговий кадастровий план земельної ділянки з метою ідентифікації її з тією, яку ви оглядали. В кадастровому плані вказані прізвища сусідів. Якщо вони збігаються з реальністю, ви маєте більше шансів купити саме ту ділянку, яку оглядали. Якщо не всі прізвища збігаються, це може означати, що в кадастрі застарілі дані. У випадку, коли на ділянці є будинок, необхідно впевнитися, що на правовстановлюючих документах на нього є помітка БТІ про реєстрацію права власності. Також слід перевірити, чи належить будівля до житлового або нежитлового фонду та зіставити це з цільовим призначенням землі.

Якщо ділянка була приватизована недавно (до трьох років), бажано перевірити, на підставі яких дозволів і погоджень була виділена земельна ділянка та компетенцію органів, які надавали погодження. Рішення про виділення земельних ділянок повинні затверджуватися на сесії місцевих рад, але замість цього іноді вони виносяться виконавчими комітетами цих рад, що є незаконним. Тому зацікавлені особи можуть оскаржити такі рішення та визнати недійсним Державний акт.

Також необхідно отримати нотаріально оформлений дозвіл чоловіка/дружини продавця на продаж ділянки, довідку про обмеження та обтяження на земельну ділянку й обов’язково зазирнути в Генеральний план міста на предмет планів влади щодо вашої майбутньої землі.

Звичайно, отримати всі необхідні документи, особливо від державних органів, буде нелегко, а без допомоги й участі продавця - ще важче. Однак тільки всебічне та повне вивчення документів і володіння всією необхідною інформацією є запорукою придбання земельної ділянки, а не «мильних бульбашок» за великі гроші.¹

2. Договір купівлі/продажу нерухомого майна

Купівля-продаж майна здійснюється шляхом укладення відповідного договору. Залежно від того, що є предметом договору купівлі-продажу, він може бути укладеним як в усній, так і в письмовій (простій чи нотаріальній) формі. Випадки, коли угода має бути укладена в письмовій формі або посвідчена в нотаріальному порядку, прямо зазначені в законі. При цьому договір купівлі-продажу, під час оформлення якого не додержано обов'язкової нотаріальної форми, якщо таку форму встановлено законом, вважається недійсним з моменту його укладення (ст.ст. 47, 48 та 59 Цивільного кодексу).

Чинним законодавством передбачено, що договори купівлі-продажу жилих будинків та земельних ділянок з метою запобігання їх недійсності мають бути нотаріально посвідченими. Так, відповідно до ст. 227 Цивільного кодексу "договір купівлі-продажу жилого будинку повинен бути нотаріально посвідченим, якщо хоча б однією з сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору (стаття 47 цього Кодексу)...".

Обов'язковість нотаріального оформлення договору купівлі-продажу, міни, дарування земельних ділянок передбачена Декретом Кабінету Міністрів України від 26 грудня 1992 р. "Про приватизацію земельних ділянок".

Проте за бажанням учасників угоди нотаріально може бути оформлена також: і угода, для якої обов'язкова нотаріальна форма не передбачена (договори про встановлення порядку користування житлом, оренди, найму, позики тощо). Відмова у посвідченні такої угоди є протизаконною.

За своєю природою договір купівлі-продажу є однією з форм передачі майна (як рухомого, так і нерухомого) як товару, що використовується в сфері товарно-грошового обігу.

За договором купівлі-продажу одна із сторін (продавець) зобов'язується передати майно у власність другій стороні (покупцеві), а покупець зобов'язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму.

Таким чином, при купівлі-продажу має місце оплатна угода, що відрізняє її від договору дарування.

При цьому засобом платежу при укладенні договору купівлі-продажу можуть бути лише гроші, а не інше майно, що є ознакою договору-міни.

За договором купівлі-продажу (на відміну від договору найму, оренди) майно передається у власність.

Договір купівлі-продажу є двостороннім, оскільки права і обов'язки лежать як на продавцеві, так і на покупцеві. Причому, таким (тобто, двостороннім) він залишається навіть тоді, коли на боці покупця чи продавця виступають двоє чи кілька осіб. При посвідченні договорів купівлі-продажу нерухомого майна нотаріус керується, насамперед, вимогами Конституції України, Законом України "Про власність", Цивільним кодексом, Законом України "Про нотаріат ", іншими законами України, що стосуються права власності, Інструкцією про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, а також іншими законодавчими актами, що регулюють чи якоюсь мірою стосуються цього питання.

При посвідченні договору купівлі-продажу жилого будинку (квартири) чи їх частин нотаріусу мають бути подані такі документи:

- правовстановлюючий документ, реквізити якого зазначаються в тексті договору. Право власності на жилий будинок (квартиру), що відчужується, може бути підтверджено, зокрема: нотаріально посвідченим договором купівлі-продажу, довічного утримання, дарування, міни; свідоцтвом про придбання житла (частини житла) з аукціону, прилюдних торгів; свідоцтвом про право власності на житло; свідоцтвом про право власності на частку в спільному майні подружжя; свідоцтвом про право на спадщину; договором про поділ майна; рішенням суду тощо. При цьому вказані документи приймаються нотаріусом за наявності відмітки реєструючого органу або реєстраційного посвідчення, яке є невід'ємною частиною правовстановлюючого документа;

- довідка-характеристика, видана відповідним органом технічної інвентаризації (БТІ). Термін дії такої довідки - 3 місяці з дня її видачі;

- документ (як правило - довідка Реєстратора), що підтверджує відсутність заборони відчуження або арешту житла.

Крім цього, вимагається письмовий дозвіл другого із подружжя на відчуження того нерухомого майна (чи його частки), що набувалося подружжям у період знаходження в зареєстрованому шлюбі, а також виконуються вимоги ст. 114 Цивільного кодексу про право привілеєвої купівлі співвласником відчужуваної частки майна (чи частки від частки).

Відповідно до ст. 105 Цивільного кодексу громадянин, який збудував або будує жилий будинок, здійснив або здійснює перебудову чи прибудову без встановленого дозволу, або без належно затвердженого проекту, або з істотними відхиленнями від проекту, чи з грубим порушенням основних будівельних норм і правил, не вправі розпоряджатися цим будинком чи частиною його (продавати, дарувати, здавати в найом тощо).

Незважаючи на те, що Цивільний кодекс не містить прямих вказівок щодо обмеження самовільних прибудов, перебудов, перепланувань квартир, на думку авторів, вимоги згаданої вище статті мають поширюватись і на житло в багатоповерхових багатоквартирних будинках. На підтримку цього можна сказати хоча б те, що:

а) цільове призначення і жилого будинку, і квартири - забезпечення потреб у житлі;

б) нагляд і контроль за будівництвом усього без винятку житла, а також прийняття зведених будівель в експлуатацію здійснюється спеціально уповноваженими на те органами;

в) згадані вище об'єкти підлягають обов'язковій державній реєстрації, що передбачено Інструкцією про порядок державної реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна, що перебувають у власності юридичних та фізичних осіб, затвердженою наказом Державного комітету з будівництва, архітектури та житлової політики України від 9 червня 1998 р. № 121, зареєстрованою в Міністерстві юстиції України 26 червня 1998 р. за № 3990/2839.

До того ж, наслідки "удосконалень" житла в багатоповерховому будинку можуть бути непередбачуваними, і реальна загроза постраждати від цього матиме місце вже не лише для власника та його сім'ї, а й для тих, хто мешкає поруч з винним.

Співставляючи відомості, викладені у правовстановлюючому документі та в довідці-характеристиці, нотаріус з'ясовує, чи не зводились відчужувачем самовільно будівлі, не робились прибудови, переобладнання нежилих приміщень в жилі тощо (про що вказується у довідці-характеристиці БТІ ).

3. Оподаткування доходу від продажу земельної ділянки

Відповідно до Закону (підпункт 4.3.18 пункту 4.3 статті 4) до складу загального місячного або річного оподаткованого доходу не включається, тобто не є об'єктом оподаткування сума доходу, отриманого платниками податку, внаслідок відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення, земельних часток (паїв), безпосередньо отриманих у власність у процесі приватизації згідно з нормами земельного законодавства (Декрет Кабінету Міністрів України від 26.12.92 N 15-92 "Про приватизацію земельних ділянок", частина третя статті 72 Земельного кодексу України).

При оформленні договору купівлі-продажу (міни) садиби податок розраховується із суми загального доходу, отриманого платником від продажу (міни) як одного об'єкта нерухомості (стаття 381 Цивільного кодексу України).

При оформленні одним договором відчуження двох об'єктів нерухомості (земельної ділянки та розташованого на ній об'єкту нерухомого майна) податок розраховується окремо з доходу за кожний об'єкт оподаткування.

При оформленні договору купівлі-продажу чи міни земельної ділянки (її частини) окремо від об'єкту нерухомості податок нараховується у порядку, встановленому Законом.

4. Які документи необхідні для оформлення договору купівлі-продажу квартири?

1.Документ, що встановлює особу сторін. Згідно з Інструкцією, про порядок чинення нотаріальних дій (п.13):

„Установлення особи здійснюється за паспортом або іншими документами, які унеможливлюють будь-які сумніви щодо особи громадянина (паспорт громадянина України, паспорт громадянина України для виїзду за кордон, дипломатичний чи службовий паспорт, посвідчення особи моряка, посвідка на проживання особи, яка мешкає в Україні, але не є громадянином України, національний паспорт іноземця або документ, що його замінює, посвідчення водія, посвідчення інваліда чи учасника Великої Вітчизняної війни, посвідчення, видане за місцем роботи фізичної особи, та ін.). Посвідчення водія, особи моряка, інваліда чи учасника Великої Вітчизняної війни, посвідчення, видане за місцем роботи фізичної особи, не можуть бути використані громадянином України для встановлення його особи під час укладення цивільно-правових правочинів.” Таким чином, для посвідчення угоди, особа сторін встановлюється :

- Особу громадянина України за паспортом або закордонним паспортом. Вимога до внутрішнього паспорту - наявність вклеєних фотокарток при досягненні 25 і 45 років (допускається 1 місяць прострочення); для паспорт для виїзду за кордон – чинний термін його дії.

- особу іноземців встановлюється за закордонним паспортом (перевіряється наявність чинної візи і відмітки про перетинання кордону України). При перебуванні більше 3-х місяців в Україні необхідно наявність реєстрації органами міграційної служби. Особу громадян Росії та Білорусі може бути встановлено за їх внутрішніми паспортами (за наявності міграційної карти).

- Особу сторін, яким не виповнилось 16 років встановлюється за свідоцтвом про народження, за умови що батьки особисто підтвердять їх особистість.

2.Правовстановлюючий документ. Право власності має бути підтверджено державною реєстрацію БТІ. Після створення державного реєстру правочинів, державна реєстрація права власності буде здійснюватись після державної реєстрації правочинів. Більш детальніше про проблему яка досі існує в цьому питанні - у відповідній консультації. Перелік правовстановлюючих документів визначений тимчасовим положенням про державну реєстрацію права власності на об’єкти нерухомого майна (Мінюст N 7/5 від 07.02.2002 (в редакції від 17.05.2004 N 36/5).