28015 (Здійснення права на житло шляхом отримання його у користування), страница 17

Підстави виникнення житлових правових стосунків між власником та членами сім'ї

Підставою виникнення сервітуту є воля уповноваженої особи, яка може лежати в основі одностороннього чи двостороннього правочину. Двосторонній правочин в нашій ситуації буде мати місце у тому випадку, коли вселяється одно із подружжя або, в якості члена сім'ї, інша особа. Вселення неповнолітніх дітей до своїх батьків може здійснюватись як на підставі двостороннього правочину (коли власник виявив своє бажання), так і на підставі одностороннього правочину (коли власник проти).

Суб'єктний склад

Суб'єктами розглядуваних відносин є власник житла і члени його сім'ї.

Власником жилого помешкання (квартири чи будинку) може бути виключно фізична особа, що має повну правосуб'єктність.

Відповідно до ч. 2 ст. 64 ЖК України членами сім'ї є: подружжя, їх діти та батьки, що спільно проживають із уповноваженою особою; інші громадяни, якщо вони постійно проживають із власником житла і ведуть із ним спільне господарство. Таким чином, сімейний зв'язок передбачає наявність для:

- подружжя - фактів зареєстрованого шлюбу і спільного проживання у житлі власника;

- дітей і батьків - фактів не тільки кровної спорідненості, тобто біологічних зв'язків, але й юридичне значимих відносин. До цього переліку включаються усиновителі і усиновлені діти одного з подружжів і т. д.;

- інших осіб - фактів постійного проживання із власником, ведення із ним спільного господарства та визнання їх членами сім'ї.

Припинення права користування членами сім'ї житлом власника

Відразу ж необхідно відмітити, що підстави для припинення прав членів сім'ї власника на житлове помешкання обмежені. І в цьому також виявляється природа сервітутних відносин. У цивільно-правовій літературі можна зустріти такі підстави припинення сервітутів: смерть особи, на користь якої було встановлено особистий сервітут, втрата інтересу, за для якого було встановлено сервітут, відмова суб'єкта сервітутного права, поєднання в одній особі суб'єкта сервітутного права і власника майна, на яке встановлено сервітут, невиконання сервітуту протягом певного, передбаченого законом строку, закінчення строку, на який було встановлено сервітут, рішення суду.

Не викликає сумніву, що зі смертю члена сім'ї, який не є співвласником житла, його право припиняється. Подібної думки дотримується і Є.В. Богданов, коли вказує, що житлові права членів сім'ї носять особистий характер і не відчужуються3. Зазначимо, що до смерті прирівнюються й інші факти, що породжують неможливість здійснення права (наприклад, оголошення особи померлою).

Очевидним є той факт, що зі зникненням інтересу право членів сім'ї власника жилого помешкання також припиняється. Наприклад, при зникненні житла або переході його в нежитлове приміщення звичайно припиняється і суб'єктивне житлове право на нього.

Не можна не погодитися із твердженням, що за членами сім'ї власника зберігається право користування жилою площею до тих пір, поки самі вони бажають зберегти це право-. Наприклад, особа виїхала в інше місто для постійного проживання. Виходячи із протилежного, робимо висновок, що відмова суб'єкта також припиняє право членів сім'ї на житло власника. Причому погодження волі окремого члена сім'ї із волею власника не потрібне.

Логічним є висновок, що коли член сім'ї власника житла стає співвласником останнього, то право користування приміщенням випливає вже із права власності. В цьому випадку житлові права члена сім'ї припиняються, оскільки в одній особі поєднуються права і власника, і члена сім'ї. Цікаво відзначити, що у римському праві злиття власності і довічного користування в особі уповноваженій призводило до тих же результатів.

Припинення прав членів сім'ї власника житла із закінченням строку, на який вони були встановлені, можуть мати місце тоді, коли це передбачено угодою про порядок користування приміщенням.

За рішенням суду власник має право вимагати припинення житлових прав членів сім'ї, які не є співвласниками жилого приміщення, у разі систематичної руйнації і пошкодження житла, за використання його не за призначенням, за систематичне порушення правил суспільного співжиття, якщо це робить неможливим для інших громадян проживання з ними в одній квартирі (будинку). З тих же підстав можуть бути припинені житлові правовідносини членів сім'ї, які позбавлені батьківських прав, якщо спільне проживання з дітьми, по відношенню до яких вони позбавлені батьківських прав, визнано неможливим.

Таким чином, ми бачимо, що підстави припинення житлових прав членів сім'ї, які не є співвласниками жилого приміщення, співпадають із підставами припинення сервітутних прав. Усе це дає можливість зробити висновок, що члени сім'ї власника житла дійсно набувають обмежено-речові права, а саме сервітутні. Російські вчені вже визнали їх такими1.

В свою чергу з припиненням сімейних правовідносин із власником житлового помешкання колишні члени його сім'ї не втрачають права користування ним. У цьому випадку, якщо власник не згоден, щоб вибулі із його сім'ї особи безоплатно проживали у його житлі, на останніх може бути покладено тільки обов'язок сплачувати за користування приміщенням та за комунальні послуги відповідно до тих же правил, що і наймач (ст. 162 ЖК України). Але, як правильно відзначено у правовій літературі, це ще не означає, що колишній член сім'ї автоматично стає наймачем, а власник - наймодавцем. Дійсно, Житловий кодекс України не дає підстав вважати ці відносини наймом. Вважаємо, що їх природа залишиться незмінною з тією особливістю, що житлові права вибулих членів сім"і додатково обтяжуються обов'язком вносити платню за користування житлом і комунальні послуги.

Не можна обійти стороною і майже загальновизнану точку зору, що із припиненням права власності (наприклад, при купівлі-продажу) припиняються і права членів сім'ї власника. В цьому випадку у правовій літературі було відзначено, що характерну рису сервітуту складає насамперед належна йому речова властивість - «Право користування чужою річчю пов'язане із останньою, а не з суб'єктом права власності, а тому, до кого б і за якою б угодою річ не перейшла, ця обставина не впливає на силу сервітуту». А тому зміна власника не зумовлює припинення правовідносин, що нами розглядаються.

Виселення

Діюче законодавство України передбачає, що члени сім'ї власника жилого помешкання можуть бути виселені тільки у судовому порядку при наявності таких підстав:

- у разі систематичної руйнації або пошкодження житла;

- при використанні його не за призначенням;

- при систематичному порушенні правил суспільного співжиття, якщо це робить неможливим для інших громадян проживання з ними в одній квартирі (будинку);

- при позбавленні членів сім'ї власника жилого помешкання батьківських прав, якщо спільне проживання з дітьми, по відношенню до яких вони позбавлені батьківських прав,' визнано неможливим. Цей перелік можна доповнити і ще однією підставою - закінчення строку, на який вселились особи і який був зазначений в угоді, укладеній при їх вселенні.

Деякі вчені-юристи, практики також висловлюють думку, що за систематичну несплату квартирної платні колишні члени сім'ї власника житла можуть втратити своє право і бути виселеними без надання іншої жилої площі. Вважаємо таке припущення хибним, оскільки ст. 157 ЖК України дає вичерпний перелік випадків виселення членів сім'ї власника жилого помешкання, а робити висновок, що в результаті чогось, наприклад, новації, виникли відносини по найму (оренді) діюче законодавство не дає підстав.

Цікавим є і вирішення на практиці питання виселення членів сім'ї власника житла після відчуження (наприклад, продажу) його останнім. У цьому випадку новий власник може подати позов про усунення перешкод у користуванні будинком (квартирою) і виселити продавця і членів сім'ї1. Вважаємо, що це хибний шлях. Відомо, що вимога власника про усунення перешкод у користуванні - це речово-правовий засіб захисту права власності і може бути реалізованим через подання до суду негаторного позову. Для пред'явлення негаторного позову необхідна наявність ряду умов, зокрема відсутність договірних відносин між власником і особою, що перешкоджає здійснювати право власності по відношенню до надбаного житла; порушення не повинно припиняти суб'єктивного права власності.

Існування договору купівлі-продажу не дає можливості подати негаторний позов до власника житла. Тоді відповідно до статті 128 ЦК України право власності у набувача за договором виникає з моменту передачі речі при відсутності іншого в законі чи договорі. Тому, якщо набувач не отримав житла, то і речовий позов не може бути подано, оскільки суб'єктивного права власності ще не виникло і мова йтиме тільки про неналежне виконання зобов'язань по передачі. Якщо ж договором було передбачено перехід права власності раніше передачі житла, то набувач може вимагати від свого контрагента виконання зобов'язання у натурі.

Члени сім'ї власника житла з моменту вселення набувають, як вказувалось вище, самостійного права користування приміщенням. На інше не вказує і діюче законодавство України. А тому нема підстав не визнати за членами сім'ї прав як третіх осіб на майно власника. Зміна ж власника, як правило, не тягне за собою припинення прав користування у третіх осіб. Вищенаведене свідчить, що члени сім'ї правомірно користуються житлом, а тому не можуть бути виселені на тій підставі, що воно потрібно самому власнику. Таке виселення суперечило б правилам ч. 4 ст. 9 ЖК України, а тому, вважаємо, що виселення набувачем членів сім'ї відчужувача у порядку усунення перешкод у користуванні є незаконним.

1.6 Право користування жилим помешканням на підставі спадкового розпорядження

Цивільне законодавство знає і таку підставу для виникнення права користування житлом як заповідальне розпорядження. Ст. 539 ЦК говорить, що «заповідач може покласти на спадкоємця, до якого переходить житловий будинок, зобов'язання надати іншій особі довічне користування будинком або певною його частиною». За своєю суттю це особистий сервітут і тому підтвердження ми знаходимо у правовій літературі.

Єдиною підставою виникнення права користування жилим помешканням є спадкове розпорядження у заповіті. Відомо, що заповіт - це односторонній правочин. З цього можна зробити висновок, довічне користування виникає із одностороннього правочину. Зміст заповідального відказу полягає у тому, що спадкодавець не сам надає, а зобов'язує кого-небудь або усіх спадкоємців за заповітом виконати певну дію за рахунок спадщини на користь указаної особи.

Враховуючи вимоги, що ставляться до форми заповіту, можна зазначити, що правочин, спрямований на отримання відказоодержувачем права довічного користування житлом, повинен також бути здійснений у нотаріальній формі. У випадках, коли заповіт може бути укладено не тільки у нотаріальній формі, але прирівнюється до нотаріальної, то і легат може мати таку ж форму. Відповідно до ст. 542 ЦК до нотаріально посвідчених заповітів прирівнюються: заповіти громадян, які перебувають на лікуванні в лікарнях, інших стаціонарних лікувально-профілактичних закладах, санаторіях або проживають у будинках для престарілих та інвалідів, посвідчені головними лікарями, їх заступниками з медичної частини або черговими лікарями цих лікувальних закладів, а в будинках для престарілих та інвалідів - директорами та головними лікарями цих будинків; заповіти громадян, які перебувають під час плавання на морських суднах або суднах внутрішнього плавання, що плавають під прапором України, посвідчені капітанами цих суден; заповіти громадян, які перебувають у розвідувальних, арктичних та інших подібних ним експедиціях, посвідчені начальниками цих експедицій; заповіти військовослужбовців та інших осіб, які перебувають на лікуванні в госпіталях, санаторіях та інших військово-лікувальних закладах, посвідчені начальниками, їх заступниками із медичної частини, старшими і черговими лікарями зазначених закладів; заповіти військовослужбовців, а в пунктах дислокації військових частин, з'єднань, установ і військово-навчальних закладів, де немає державних нотаріальних контор та інших органів, що чинять нотаріальні дії, також заповіти робітників і службовців, членів їхніх сімей і членів сімей військовослужбовців, посвідчені командирами (начальниками) цих частин, з'єднань, установ та закладів; заповіти осіб, які перебувають у місцях позбавлення волі, посвідчені начальниками місць позбавлення волі. Що стосується суб'єктного складу, то можна зазначити, що довічне користування житлом встановлюється заповідачем-власником, який є громадянином. Зі смертю спадкодавця виникають такі фігури як спадкоємець та відказоодержувач (легатарій). Для встановлюваних відносин байдуже, останні входять до кола спадкоємців чи знаходяться поза ним. У якості спадкоємця може бути особа, що вказана у заповіті. Покладення заповідального відказу на спадкоємців, не вказаних такими у заповіті, не допускається. В.І. Серебровський вважав, що заповідач може покласти виконання легату як на фізичну, юридичну особу, так і на державний орган. Легатарієм права довічного користування житлом може бути лише фізична особа. Правовідносини між спадкоємцем по заповіту і відказоодержувачем виникають з моменту відкриття спадщини. Саме з цього моменту перший стає боржником і зобов'язаний надати у довічне користування житло, другий - кредитором і вправі вимагати від кредитора вчинення таких дій. Характерним є те, що в момент відкриття спадщини між легатарієм та спадкоємцем, обтяженим відказом, виникають зобов'язальні правовідносини. Але з моменту передачі боржником жилого помешкання у відказоодержувача виникає речове право, що обмежує собою право власності.