27179 (Гражданско-правовой режим земельного участка)

ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЙ РЕЖИМ

ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

План

Введение

Глава 1. "Гражданско-правовое понятие земельного участка"

Глава 2. Право собственности на земельный участок

Заключение

Литература

Введение

Возрождение частной собственности на землю и ее закрепление в Конституции Российской Федерации явилось отражением нового этапа развития экономических отношений в Российской Федерации. Земельные участки стали рассматриваться как товар, возник рынок земли.

C восстановлением деления имущества на движимое и недвижимое и признанием недвижимым имуществом земельных участков Основами гражданского законодательства Союза ССР и республик, принятых Верховным Советом СССР 31 мая 1991 г. (статья 4), а затем и Гражданским кодексом Российской Федерации (статья 130), в российское законодательство было возвращено длительное время отсутствовавшее понятие "недвижимость". Так, Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. (примечание к статье 21), заложивший основу правового регулирования указанных отношений в советский период, устанавливал: "С отменой частной собственности на землю деление имуществ на движимые и недвижимые упразднено".

Произошедшие общественно-экономические перемены потребовали пересмотра основ правового регулирования отношений по поводу земельных участков.

С одной стороны, признание земельных участков недвижимым имуществом позволило вовлечь их в гражданский оборот и распространить на них нормы гражданского законодательства об объектах гражданских прав.

С другой стороны, земля, земельные участки являются весьма специфическим видом имущества: к их использованию всегда предъявляются высокие требования, обусловленные общественной значимостью и многофункциональным значением земли. Как справедливо отмечено Конституционным Судом Российской Федерации, "земля является особого рода товаром, недвижимостью, а значит, в регулировании земельных отношений должны гармонично взаимодействовать нормы земельного и гражданского законодательства"¹.

В силу указанных обстоятельств возникла потребность изучить земельный участок, определить его гражданско-правовой режим, т.е. дать ему правовую характеристику как объекту гражданских прав, недвижимой вещи, охарактеризовать его способность быть предметом гражданских (частных) правоотношений - отношений присвоения (обладания) и обмена (оборота), "в статике и динамике".

Глава 1. "Гражданско-правовое понятие земельного участка"

Общая характеристика земельному участку как объекту гражданских прав, определяется место земельного участка среди иных объектов, отмечаются его сходные с ними признаки (отсутствие воли, дискретность, "юридическая привязка" к определенному субъекту, способность быть объектом имущественного оборота, выступать товаром) и отличия, обусловленные спецификой земельного участка.

Исследуется содержание понятия "земельный участок", его соотношение со смежными правовыми категориями (земля, почва, участок недр, территориальная зона, угодье и т.д.). Отмечается, что в гражданско-правовых отношениях земельный участок выступает только как имущество, недвижимая вещь.

В работе дается вещно-правовая характеристика земельного участка. Обосновывается, что земельный участок является индивидуально-определенной, условно делимой, непотребляемой и незаменимой недвижимой вещью.

Отмечается, что особенностью земельных участков является их многофункциональное значение (выделяется политическая, социальная, экономическая, экологическая и иные функции), что обуславливает установление в отношении них различного рода законодательных и иных ограничений, в пределах которых допускается осуществление гражданских прав на земельные участки, в том числе в сфере гражданского оборота. Рассматриваются виды таких ограничений, в том числе в части оборотоспособности земельных участков.

Указывается, что важнейшими характеристиками земельного участка являются его целевое назначение и разрешенное использование. Раскрывается содержание названных понятий, исследуются соответствующие нормы земельного, градостроительного и иного законодательства Российской Федерации. Отмечается влияние принадлежности земельного участка к определенной категории земель на его правовой режим.

Основой гражданско-правового режима земельного участка является правовой режим недвижимости.

Дается характеристика недвижимого имущества, его структуры и отдельных видов.

Обосновывается, что в отличие от иных видов недвижимости, за исключением участков недр, земельный участок является абсолютно неперемещаемым. В связи с этим признак абсолютной неперемещаемости предлагается считать отличительным признаком земельного участка.

Рассматриваются основные модели правового регулирования отношений по поводу недвижимости. Исследуются нормы законодательства дореволюционного и советского периодов, современного законодательства Российской Федерации и некоторых зарубежных стран о недвижимости, отмечаются основные проблемы правового регулирования отношений в указанной сфере.

Рассматриваются вопросы состава (структуры) земельного участка. Выделяются следующие виды юридической взаимосвязи земельного участка с иными объектами:

1) земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости имеют самостоятельное значение и находятся в обороте независимо друг от друга;

2) земельный участок является составной частью другого объекта гражданских прав (имущественного комплекса);

3) земельный участок включает в себя различные элементы (составные части), использование которых невозможно без использования земельного участка и которыми могут являться почва, водные объекты, лесные и другие растения, а также иные прочно связанные с землей объекты природного и антропогенного происхождения, т.е. земельный участок рассматривается как сложная вещь, как составная вещь, либо как главная вещь с принадлежностями.

При этом прослеживаются тенденции закрепления в законодательстве последнего вида взаимосвязи.

Делается вывод о том, что в действующем законодательстве недостаточно урегулированы вопросы состава (структуры) земельного участка, а также вопросы, касающиеся сложной, составной (совокупной) вещей, главной вещи и принадлежности. Отмечается необходимость исследования указанных вопросов для дальнейшего совершенствования законодательства о недвижимости. Приводится опыт правового регулирования соответствующих отношений в дореволюционном российском законодательстве, а также законодательстве некоторых зарубежных стран (Германии, Канады, Швеции и др.)

В работе обосновывается, что правовой режим расположенных на земельном участке и прочно связанных с ним объектов (водных объектов, деревьев и иных растений, объектов градостроительной деятельности и т.п.) нередко кардинальным образом влияет на правовой режим самого земельного участка.

Например, правовой режим земельных участков, занятых лесом, водными объектами и т.д., по существу, подчинен правовому режиму находящихся на них соответствующих объектов. Такие объекты по отношению к земельному участку можно назвать "режимообразующими".

В других случаях земельный участок относительно самостоятелен. Так, растительность, произрастающая на земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения, не оказывает существенного влияния на правовой режим такого участка.

Делается вывод о том, что сложность этих взаимных влияний отчасти объясняет невозможность применения в ряде случаев конструкции "единого объекта недвижимости". Рассматривается концепция "единого объекта недвижимости", указываются объективные причины, препятствующие ее законодательному оформлению.

Отмечается, что в настоящее время законодательство Российской Федерации о недвижимости, в том числе о земельных участках, находится в стадии становления, а теоретическая основа для его дальнейшего совершенствования лишь подготавливается.

Обозначаются основные проблемы правового регулирования недвижимости и указываются возможные направления дальнейшего развития законодательства Российской Федерации о недвижимом имуществе

Как правило, границы земельного участка устанавливаются, исходя из экономических и иных потребностей человека, т.е. являются субъективными, условными. Вследствие этого земельный участок нельзя считать нерукотворным объектом. Что касается его возникновения как объекта права, вещи, то в правовом смысле он создается (формируется) человеком.

Отмечается, что законодательство некоторых зарубежных стран уделяет вопросам создания объектов недвижимости значительное внимание. Например, в Швеции указанные отношения регулируются специальным Законом о формировании недвижимости (Real Property Formation Act, 1970), которым определены общие правила, условия и процедура формирования недвижимости.

Рассматривается порядок формирования земельных участков по законодательству Российской Федерации.

Выделяется два основных способа создания земельных участков: образование земельных участков из государственных и (или) муниципальных земель и формирование новых земельных участков в результате преобразований уже существующих участков (путем их выделения, разделения, слияния или перераспределения).

В работе условно выделяются три обязательных этапа создания земельного участка как объекта недвижимости.

На первом этапе выполняются работы по установлению местоположения, площади, проектированию пространственных (территориальных) границ земельного участка, перенесению их на местность и описанию. При этом основными земельно-кадастровыми работами является межевание и геодезическая съемка участка

Исследуются вопрос о пространственных границах земельного участка, правовое значение и порядок их установления. Указываются современные способы определения границ, а также требования к точности их определения. Рассматриваются площадь (физическая и геодезическая), местоположение и другие характеристики земельного участка.

Отмечается, что способ индивидуализации земельного участка должен быть сопоставим со стоимостью земли. При ее невысокой стоимости достаточно иметь недорогие механизмы определения границ (например, использование естественных границ на местности). Земельные участки, имеющие более высокую стоимость, требуют более точных и дорогостоящих методов установления границ. Поэтому неслучайно наиболее высокие требования к точности топографо-геодезических данных о земельных участках предъявляются в странах, где стоимость недвижимости высока, а свободные пространственные ресурсы практически исчерпаны (в Германии, Австрии, Швеции и т.д.).

Рассматриваются особенности создания земельных участков как объектов недвижимости на землях различных категорий. В частности, согласно п.2. ст.102 ЗК РФ не осуществляется формирование земельных участков на землях, покрытых поверхностными водами.

Обращается внимание на то, что создание земельных участков происходит не только в соответствии с земельным законодательством, но и с иным законодательством, что не учитывается в ст.261 ГК РФ. Например, на землях, на которых Лесным кодексом Российской Федерации предусмотрено проведение лесоустройства, создание земельной недвижимости происходит в соответствии с лесным законодательством.

Отмечается, что результатом первого этапа является получение определенных качественных и количественных, прежде всего пространственных (географических), индивидуализирующих характерис-тик, представленных в форме карты (плана) и в виде описания, которые в дальнейшем дают возможность однозначно идентифицировать земельный участок.

На втором этапе осуществляется государственный кадастровый учет земельного участка, завершающийся присвоением ему уникального (индивидуального) кадастрового номера. В работе исследуется роль и правовое значение государственного кадастрового учета земельных участков для их гражданского оборота, указывается основной принцип ведения государственного земельного кадастра (далее - ГЗК): "один кадастровый номер - одна вещь". Делается вывод о том, что государственный кадастровый учет земельного участка - это момент его фактического возникновения. Отмечается, что ГЗК можно считать "физическим кадастром", отражающим земельные участки как физически существующие объекты.

Третьим этапом, учитывая требование ст.131 ГК РФ, можно считать государственную регистрацию прав на земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (далее - ЕГРП). При этом юридически земельный участок возникает с момента государственной регистрации права собственности на него. Отмечается, что ЕГРП представляет собой "юридический кадастр", т.е. свод сведений об объектах (земельных участках), существующих юридически.

Делается вывод о том, что создание земельного участка представляет собой сложную публичную процедуру, включающую проведение земельно-кадастровых работ, государственный кадастровый учет земельного участка и завершающуюся государственной регистрацией прав на него. Обосновывается, что часть земли приобретает правовой режим недвижимости лишь в том случае, если последовательно пройдены все три этапа. Отмечается, что при этом осуществляются действия как фактического (установление границ на местности), так и юридического (принятие решения, государственный кадастровый учет) характера.

В работе приводится опыт правового регулирования вопросов формирования земельных участков в некоторых зарубежных странах (Германии, Швеции и др.).

Отмечается важное значение информационного обеспечения гражданского оборота земельных участков, выполняемого ГЗК, при этом указывается на необходимость совместимости сведений ГЗК и ЕГРП.

Рассматриваются земельно-кадастровые системы, существующие в зарубежных странах. Указывается, что в некоторых из них создаются единые многофункциональные унифицированные системы, основанные на принципах публичности и достоверности и направленные на обеспечение юридической защиты прав собственности на землю, развитие земельного рынка и т.п. Отмечаются преимущества многоцелевого кадастра, в котором данные о земельных участках и иных объектах недвижимости, нанесенные на крупномасштабные топографические карты, совмещены с реестром собственности (в Швеции, Финляндии, Дании и др.).