182015 (Экономика недвижимости), страница 6

Метод предприятия-аналога, или метод рынка капитала, основан на использовании цен, сформированных открытым фондовым рынком. Базой для сравнения служит цена одной акции акционерных

открытого типа.

33. Область применения метода расчета ликвидационной стоимости к оценке предприятий

Метод расчета ликвидационной стоимости применяется, как правило, при ликвидации предприятия. Расчет ликвидационной стоимости осуществляется в такой последовательности:

Проведение комплексного финансового анализа предприятия, на основании которого делается экспертный вывод о достаточности средств на покрытие задолженности.

Формирование оцениваемой массы имущества.

Определение суммы задолженности предприятия.

Разработка календарного графика ликвидации.

Определение размера затрат на ликвидацию предприятия.

Оценка реализуемого имущества.

Определение ставки дисконтирования с учетом планируемого срока реализации.

Построение графика реализации имущества и определение совокупной выручки от реализации активов.

Погашение накопленной суммы текущей задолженности за период ликвидации (электроэнергия, отопление и т.п.) и осуществление выплаты по обязательствам.

Конечным действием является оценка ликвидационной стоимости, приходящейся на долю собственников (акционеров).

При проведении комплексного финансового анализа используются статистические и бухгалтерские документы, к которым относятся: бухгалтерские отчеты на конец каждого квартала, статистические отчеты, промежуточный ликвидационный баланс, инвентарные карточки. После этого формируется оцениваемая масса имущества.

Оценка имущества, подл ежащего реализации, осуществляется с помощью всех подходов. В практике наиболее часто используемым подходом для оценки объектов недвижимости является сравнительный.

Ставка дисконтирования определяется с учетом планируемого срока реализации. Она необходима, потому что доходы от продажи реализуемых активов будут поступать в разное время и, следовательно, для сопоставления потоков доходов и расходов их необходимо про дисконтировать. Ставка дисконтирования может устанавливаться для каждого вида оцениваемого актива индивидуально с учетом ликвидности (значительны скидки на низкую ликвидность) и риска возможной непродажи».

34.Основые этапы расчета стоимости предприятия методом чистых активов

Метод стоимости чистых активов основан на анализе активов предприятия. Использование данного метода дает лучшие результаты при оценке действующего предприятия, обладающего значительными материальными и финансовыми активами.

При этом в рамках метода стоимости чистых активов, используемого при оценке предприятия, отдельные объекты (нематериальные активы, долгосрочные финансовые вложения, здания, машины, оборудование) могут оцениваться с использованием доходного и сравнительного подходов.

Процедура оценки предусматривает следующие этапы:

Определение рыночной стоимости всех активов предприятия.

Определение величины обязательств предприятия.

Расчет разницы между рыночной стоимостью активов и обязательств.

К числу активов предприятия относятся: нематериальные активы; долгосрочные финансовые вложения; здания, сооружения; машины, оборудование; запасы; дебиторская задолженность; прочее. Активы оцениваются отдельно, затем полученные значения суммируются. Для определения рыночной стоимости всех активов предприятия возможно применение не только затратного, но и доходного и сравнительного подходов.

35. Область применения затратного подхода к оценке предприятий

Затратный подход рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек. Преимуществом такого взгляда является то, что информация для оценки может быть найдена даже в тех случаях, когда предприятие не приносит дохода. Недостаток состоит в том, что такой подход к стоимости предприятия несколько однобок. Стоимость предприятия, определенная с точки зрения издержек, нередко в достаточной мере не отражает рыночную стоимость. Тем не менее, применение затратного подхода наиболее целесообразно в случаях:

оценки некотирующихся предприятий, которые имеют непрозрачные финансовые потоки;

принятия эффективных инвестиционных решений при условии сочетания с другими подходами к оценке;

оценки ликвидационной стоимости предприятия;

оценки предприятий специального назначения, по которым не существует рыночных аналогов;

оценки матер мал о емких производств;

оценки фондоемких производств;

страхования