182015 (632238), страница 4

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 4)

Кроме того, проведение оценки обязательно при возникновении спора о стоимости объекта, в том числе: при национализации имущества; при ипотечном кредитовании физических и юридических л: в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки; при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества; при выкупе или ином предусмотренном законодательством РФ изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд; при проведении оценки объектов в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

В других случаях оценка проводится на добровольной основе. В зависимости от сложности объекта, используемых методов оценки стоимости, имеющейся информации возможно различное количество этапов оценки. Для типовых повторяющихся объектов, таких, например, как квартиры в типовых домах, процесс оценки достаточно прост, поскольку у оценщиков накоплен большой статистический материал и опыт по аналогичным объектам. В этих условиях при наличии необходимой информации оценщик может с достаточно высокой точностью быстро назвать цену объекта. Наиболее сложными объектами для оценки являются предприятия.

21. Ипотека предприятий и ее особенности

При ипотеке предприятия как имущественного комплекса (далее предприятие) право залога распространяется на все входящее в его состав имущество. Если предметом ипотеки является предприятие и иное не предусмотрено договором, в состав заложенного имущества входят относящиеся к данному предприятию материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, исключительные права.

Состав передаваемого в ипотеку относящегося к предприятию имущества и оценка его стоимости определяются на основе полной инвентаризации данного имущества. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества являются обязательными приложениями к договору об ипотеке.

Передача предприятия в ипотеку допускается при наличии согласия собственника имущества или уполномоченного им органа.

Ипотекой предприятия может быть обеспечено обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости имущества.

Залогодатель может продавать, обменивать, сдавать в аренду, предоставлять в заем имущество, относящееся к предприятию, переданному в ипотеку, и иным образом распоряжаться указанным имуществом, а также вносить изменения в состав данного имущества, если это не влечет уменьшения указанной в договоре об ипотеке общей стоимости имущества, а также не нарушает других условий договора об ипотеке. Однако без разрешения залогодержателя залогодатель не вправе передавать имущество, относящееся к предприятию, в залог, совершать сделки, направленные на отчуждение недвижимого имущества, если иное не установлено договором об ипотеке. В том случае, если залогодатель предприятия не принимает меры по обеспечению сохранности заложенного имущества, неэффективно использует его, что может привести к уменьшению стоимости предприятия, залогодержатель вправе обратиться в суд с требованием о досрочном выполнении обеспеченного ипотекой обязательства или введении ипотечного контроля за деятельностью залогодателя.

Ипотека предприятий гораздо меньше распространена, чем ипотека жилья. Это связано со следующими факторами:

1)Гораздо более высокий уровень рисков при выдаче кредита.

2)Сложности в оценке предприятия как имущественного комплекса.

3)Недостаточная развитость российского фондового рынка.

4)Проблемы при контроле за соблюдением предприятием условий договора.

22. Особенности развития ипотеки в России

Основными условиями реализации классических моделей ипотечного кредитования являются: стабильность экономики, надежность и эффективность финансово-кредитной системы, наличие развитого рынка ценных бумаг, высокая платежеспособность населения, и самое главное — активное участие государства как гаранта устойчивости всей системы отношений при ипотечных операциях.

В России к настоящему времени уже сформировалась основа для развития системы ипотеки. Заложена нормативно-правовая база, появилось достаточное количество потребителей ипотечных услуг, а также структур, которые готовы оказывать подобные услуги. Важно отметить, что развитие ипотечного кредитования у нас в стране получило активную и всестороннюю поддержку на высшем государственном уровне, в администрациях субъектов Российской Федерации создаются комиссии, а при федеральном правительстве расширяет свое влияние Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

Тем не менее, есть ряд факторов, которые несколько сдерживают развитие ипотеки:

1)Ограниченный платежеспособный спрос населения,

2)Выдача заработной платы «черным налом».

3)Относительно низкие объемы и невысокое качество нового жилищного строительства в субъектах Российской Федерации, которые обусловливают недостаточность предложений и высокую стоимость квартир на рынке жилья.

4)Низкие темпы разработки и совершенствования законодательства о недвижимости.

5)Неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства.

6)Психологические факторы.

7)Нестабильность экономики страны, которая увеличивает риски и делает долгосрочные кредиты банков невыгодными.

8)Достаточно высокие проценты за кредит, которые часто делают невыгодным покупку квартиры по ипотечной схеме.

Ипотека действует во всех сегментах рынка жилой недвижимости, но предпочтение банки отдают вторичному рынку, где они работают с любыми объектами, кроме коммунальных квартир и домов, подлежащих сносу. Наиболее часто объектом ипотечного жилищного кредитования является жилье в многоквартирных домах. Это подтверждается тем, что на московском рынке жилья доля ипотечных сделок составляет, по оценкам экспертов, 10-20%, а доля ипотечных сделок на покупку домов в коттеджных поселках не превышает 5—7%.

Основными кредиторами на ипотечном рынке России являются универсальные банки

23. Основные структурные элементы ипотечного кредита

К основным структурным элементам относятся: сумма (размер) кредита, процентная ставка, срок кредитования. Все эти элементы взаимосвязаны и зависят от различных факторов, таких как;

степень риска;

вид, стоимость и состояние недвижимости;

величина первоначального взноса;

доходы заемщика;

используемый вид страхования;

применяемые кредитные инструменты.

Сумма кредита — это объем денежных средств, предоставляемых залогодателем залогодержателю. Ее размер зависит в первую очередь от стоимости объекта недвижимости, средств, уже имеющихся у залогодателя, и его доходов. Как правило, сумма кредита составляет 70—95% от стоимости объекта недвижимости. Первоначальный взнос призван доказать платежеспособность заемщика. Кроме того, это снижает риски банка, связанные с неправильной оценкой объекта недвижимости или снижением стоимости объекта.

Процентные ставки по кредиту зависят от вида и особенностей недвижимости, срока и условий кредитования. Чем более нестабильным и рискованным считается сегмент рынка недвижимости, тем более высокой будет ставка по кредиту. Так, на новостройки процент обычно выше. Кредитная ставка по ипотеке загородной недвижимости также выше, так как залогодержатели в этом случае несут повышенные риски, связанные с уникальностью объекта недвижимости и более низкой ликвидностью на данном рынке Процентные ставки могут быть гибкими (плавающими) и фиксированными. Гибкой называется процентная ставка, которая изменяется в течение срока кредитования. Как правило, условия изменения процентной ставки оговорены заранее и связаны с рыночными индексами или показателями, такими как уровень инфляции, ставка рефинансирования и т.д. Традиционно широко на мировом рынке и в отечественной практике используется ставка Libor — усредненная процентная ставка, по которой кредитные организации занимают денежные ресурсы у других финансовых институтов на Лондонском межбанковском рынке. Срок кредитования связан с суммой кредита, возрастом заемщика и продолжительностью функционирования объекта недвижимости. Возраст заемщика очень важен, потому что к моменту выхода клиента на пенсию кредит должен быть погашен. Например, если банк указывает максимальный возраст клиента 60 лет, то заемщик может взять кредит на 20 лет только при условии, что на момент его выдачи ему исполнится не больше 40 лет. Впрочем, для российских заемщиков характерно скорее желание досрочно избавиться от долгового бремени.

По данным аналитиков, средний срок ипотечных платежей по кредитам составляет около 6~7 лет. Многие банки, которым невыгодно досрочное погашение кредитов, в целях оправдания собственных расходов по выдаче ипотечных кредитов устанавливают мораторий, а в отдельных случаях определяют штрафные проценты за суммы досрочного погашения. Это необходимо для того, чтобы компенсировать за счет клиента упущенную выгоду, которую банк должен был полу­чать в виде процентных платежей в течение всего срока ипотечного кредита.

В настоящее время разработаны различные модели ипотечного кредитования, которые различаются схемой выплат. Можно выделить четыре основные схемы:

типовая;

с ростом платежей;

с периодическим увеличением суммы взносов;

с изменяющейся суммой выплат.

24. Правовые основы ипотеки (залога) недвижимости

Правовое содержание термина «ипотека» представлено в Федеральном законе № 102-ФЗ от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Согласно этому закону, по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Ипотека, таким образом, является способом обеспечения исполнения обязательств и может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле - продаже, аренде, подряде, Дру­гом договоре, причинении вреда.

Особенностью залога недвижимого имущества (по сравнению с движимым) является то, что оно остается у залогодателя в его владении и пользовании. Именно эта особенность ипотеки позволяет ей успешно конкурировать с лизингом и арендой недвижимости.

Система ипотечного кредитования представляет собой ряд взаимосвязанных элементов, таких как субъекты ипотечного кредитования, объекты ипотечного кредитования, обеспечение ипотечного кредитования. К субъектам ипотечного кредитования относятся: заемщики (залогодатели), кредиторы (залогодержатели), риэлтеры, страховые компании, нотариальные конторы и регистрационные палаты.

Залогодателем (по гражданскому законодательству РФ) является должник по обеспеченному залогом обязательству или третье лицо, которым заложенное имущество принадлежит на праве собственности или хозяйственного ведения (либо заложенное право). В силу того что наиболее развита ипотека жилья, в качестве залогодателя обычно выступают физические лица. Однако залогодателями могут быть и юридические лица, например, в случае ипотеки предприятий.

Залогодержатель — это кредитор по обеспеченному залогом обязательству. В качестве кредиторов могут выступать банки, специализированные ипотечные компании и др.

Страховые компании — очень важный субъект системы ипотечного кредитования, поскольку благодаря использованию страхования можно существенно уменьшить риски залогодателя, залогодержателя и других субъектов рынка ипотечного кредитования, В некоторых странах, например в Канаде, страхование сделки является обязательным и осуществляется государством. Однако использование страхования увеличивает накладные расходы.

25. Порядок государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею

Государственная регистрация прав проводится в следующем порядке прием документов, необходимых для государственной регистрации прав, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об оплате регистрации; правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

На первом этапе государственной регистрации прав происходит прием документов. Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц. К документам, необходимым для государственной регистрации права, относятся: правоустанавливающие документы;

документы, подтверждающие личность заявителя;

документы, содержащие необходимые сведения о регистрируемом объекте недвижимости;

документ об оплате государственной регистрации.

К числу правоустанавливающих документов могут относиться договоры, акты и свидетельства о приватизации, свидетельства о праве на наследство. Документы, подтверждающие личность заявителя, необходимы для того, чтобы снизить вероятность мошенничества. Для физического лица обязательно предъявление паспорта. В случае регистрации сделки с юридическим лицом, кроме того, требуется доверенность, выданная представителю юридического лица. Второй этап предполагает проведение органами государственной регистрации правовой экспертизы документов и проверки законности сделки.

На третьем этапе орган государственной регистрации должен установить отсутствие противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества.

На четвертом этапе осуществляется внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. Именно в этот момент происходит возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав. После внесения записей в реестр оспаривание зарегистрированного права собственности и других вещных прав на объект недвижимости возможно только в судебном порядке.

И, наконец, пятый этап государственной регистрации — это совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

26. Объекты государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Характеристики

Список файлов ответов (шпаргалок)