182015 (632238), страница 2
Текст из файла (страница 2)
1. Величина спроса на объекты недвижимости определяется многочисленными факторами — экономическими, социальными, административными, географическими, историческими, окружающей средой и т.д. 2. Спрос на объекты недвижимости не взаимозаменяем и индивидуализирован вследствие особенностей индивидуальных предпочтений покупателей, что затрудняет достижение рыночной сбалансированности. 3. Предложение на рынке недвижимости характеризуется низкой эластичностью, что во многом связано с длительным жизненным циклом объектов недвижимости. 4.Достаточно длительный период экспозиции недвижимости обусловлен низкой ликвидностью объектов. 5. Высокий уровень трансакционных издержек (или издержек обмена) вызван сложностью сделок с недвижимостью. 6. Большинство сделок на рынке недвижимости должно проходить государственную регистрацию, что также увеличивает период экспозиции, трансакций иные издержки и снижает ликвидность объектов. 7. Информация о рынке и об объектах не столь открыта, как на других рынках. Многие сделки с недвижимостью носят конфиденциальный характер. 8. Вложение капитала в недвижимость сопровождается последующими расходами на поддержание объекта недвижимости в нормальном функциональном состоянии (эксплуатационные и ремонтные расходы), на уплату налогов за владение недвижимостью и сборов при заключении рыночных сделок.
Такие особенности рынка недвижимости, как уникальность каждого объекта, специфичные условия финансирования, сложные юридические правила функционирования, низкая ликвидность объектов, дают основание утверждать, что рынок недвижимости — это рынок несовершенной конкуренции.
7. Особенности современного развития рынка торговых помещений
Одним из наиболее привлекательных сегментов рынка коммерческой недвижимости остается рынок торговых помещений. К основным сегментам рынка торговых помещений можно отнести: магазины в «торговых коридорах»; торговые комплексы в центре города; торгово-развлекательные центры на окраине города. Основные особенности развития рынка торговых помещений: 1. Низкий уровень вакантных площадей. 2. Крайне высокая стоимость помещений. 3. Строительство торговых центров на окраинах города и за пределами МКАД. 4. Крупные инвестиции иностранного капитала во вновь возводимые торговые площади. 5. Приход на рынок известных международных торговых операторов, таких как IКЕА, Ашан, Меtго, а также поступательное развитее российских торговых сетей — «Седьмой Континент», «Перекресток», «Пятерочка».
8. Основные субъекты рынка недвижимости
Субъекты рынка недвижимости— участники рынка, осуществляющие различные функции, позволяющие рынку функционировать и развиваться.
Субъекты рынка недвижимости могут быть разделены на несколько основных групп: продавцы, покупатели, профессиональные участники рынка, институциональные участники рынка (то есть представляющие государство и действующие от его имени).
В качестве продавца (арендодателя) может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект, в том числе государство. Покупателем (арендатором) может быть любое юридическое или физическое лицо, имеющее право на данную операцию по закону.
Состав профессиональных участников рынка недвижимости определяется процессами, протекающими на рынке. Ими могут быть как юридические, так и физические лица. В зависимости от вида деятельности они должны иметь регистрацию, а в некоторых случаях и лицензию. Основные профессиональные участники рынка: риэлтер, девелопер, ревелопер, оценщик, банки, управляющие недвижимостью, проектировщики и строители, аналитики, юристы, страховщики, участники фондового рынка, маркетологи, специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала.. Институциональные участники рынка выполняют, прежде всего, регулирующие функции: учет и регистрация прав на недвижимое имущество и самих объектов недвижимости, контроль за использованием недвижимости, инвестирование в социально важные сферы и т.д. К институциональным участникам рынка относятся: 1) Организации, регулирующие градостроительство, землеустройство и землепользование. 2) Органы технической, пожарной и иной инспекции. 3) Проектировщики, строители и т.д., финансируемые из бюджета. 4) Органы-регистра торы прав на недвижимость и сделок с ней. 5) Государственные нотариусы.
9. Структура специфика рынка офисных помещений
Наиболее развитым сегментом является рынок офисных помещений. Ввиду дефицита помещений он продолжает достаточно активно развиваться. Обычно принято подразделять офисные помещения на классы — A, B, C, D. К классу А относят офисы в специализированных бизнес-центрах, расположенных в центре города и вблизи крупных транспортных магистралей и оборудованных в соответствии с западными стандартами. Как правило, это помещения, построенные по индивидуальному (авторскому) проекту, с удобным местоположением. Во внутреннюю инфраструктуру таких помещений входят централизованное обеспечение арендаторов оргтехникой, средствами связи и телекоммуникации, конференц-залы, средства бытового обслуживания и отдыха, охраняемые стоянки (с числом мест не менее одного на 60 кв. м офисных помещений). В здании должны быть собственные службы безопасности и управления Офисные помещения класса В отличаются от помещений класса А меньшим перечнем дополнительных услуг или несколько худшим местоположением. Это могут быть бизнес-центры после 5-7 лет эксплуатации, новые офисные здания или реконструированные особняки. Помещения класса С представлены офисами в гостиницах, приспособленных помещениях (научно-исследовательских институтов, учебных заведений и др.), расположенных вне центра города, но вблизи станций метро и на пересечении транспортных магистралей. Неприспособленные помещения вне транспортных развязок относят к классу D. Их основное преимущество — возможность получения площади требуемых размеров за приемлемую плату. Преобладающая форма сделок на рынке офисных помещений — аренда, хотя достаточно распространена и купля-продажа офисных помещений класса А и В. Можно выделить следующие основные тенденции развития рынка офисных помещений: 1) Маленький процент вакантных площадей 2) Интенсивное строительство объектов. 3) Увелич. доли офисных помещений классов А и В. 4) Увелич. объемов строительства высококачественных офисных помещений. 5) Увелич. объемов строительства офисных помещений вне Садового кольца. 6) Уход с рынка или реконструкция помещений класса В.
10. Рынок жилья, его современное развитие
Существование и развитие рынка жилья обусловлено потребностью населения в улучшении жилищных условий и острым дефицитом жилья. На сегодняшний день это наиболее развитый сектор недвижимости. Основную часть рынка составляют квартиры в многоквартирных зданиях, а рынок жилых домов относительно развит только в части коттеджей и дач в пригородах крупнейших городов. Преобладающей формой сделок на рынке жилья является купля-продажа, однако достаточно распространена и аренда. Выделяют первичный и вторичный рынок жилья. Первичный рынок представляет собой рынок строящегося или вновь вводимого в эксплуатацию жилья. Предложение на нем формируют строительные организации, коммерческие или государственные, которые сами ведут строительство жилых домов и продают квартиры в новостройках, а спрос — рядовые граждане, риэлтерские фирмы. Покупатель становится первым собственником данного жилья. Вторичный рынок является рынком жилой недвижимости, бывшей в обороте. Термин «вторичный рынок» означает, что у квартиры уже есть собственник в лице конкретного гражданина. На вторичном рынке жилья в роли продавца выступает собственник жилья. Рынок первичного жилья еще недостаточно развит, однако возросшие в последнее время объемы строительства делают его с каждым годом все более «заметным» сегментом рынка. По географическому критерию на рынке жилых помещений выделяются два основных сегмента: рынок городского жилья и рынок загородного жилья. Рынок городского жилья подразделяется на сегменты, зависящие от стоимости объекта. Принято выделять: элитное жилье; жилье среднего качества; жилье низкого качества. В настоящее время развивается и рынок аренды городского жилья. Преобладает аренда элитного жилья и жилья низкого качества; аренда жилья среднего качества распространена менее, поскольку в этом случае более целесообразной становится покупка квартиры в ипотеку. На рынке загородного жилья обычно выделяют три сегмента (по аналогии с рынком городского жилья), однако на стоимость жилья в большей мере влияет местоположение объекта. Предложение на рынке элитного загородного жилья сегодня существенно превышает спрос, и чем дальше находится объект от Москвы, тем значительнее разрыв.
Рынок загородного жилья среднего качества развивается медленно, поскольку средний класс вследствие плохо развитой инфраструктуры, в том числе и дорог, все еще предпочитает квартиры коттеджам. В этом сегменте рынка также наблюдается дисбаланс спроса и предложения.
11. Основные субъекты и цели оценки недвижимого имущества
Оценочная деятельность — деятельность субъектов, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.
В 1993 г. было создано Российское общество оценщиков, которое разработало стандарты по оценке стоимости недвижимости и кодекс профессиональной этики оценщика. Оно также проводит ревизию отчетов по оценке стоимости, способствуя защите интересов потребителей.
Субъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны, юридические и физические (индивидуальные предприниматели) лица, а с другой — потребители их услуг (заказчики). Заказчиками могут являться: предприятия; собственники объектов недвижимости; кредитные учреждения; страховые предприятия; фондовые биржи; инвесторы; государственные органы.
Оценка может проводиться только профессиональными оценщиками, имеющими лицензию. В качестве оценщиков выступают как юридические, так и физические лица. В законе «Об оценочной деятельности в РФ» закреплены основные требовании к оценщику, его права и обязанности, а также обязательное требование независимости оценщика.
12. Рынок нежилых помещений, его основные сегменты и особенности
Развитие рынка нежилых помещений происходило в тесной взаимосвязи с процессом приватизации предприятий, который начался в 1992 г. и способствовал появлению собственников этого вида недвижимости. Рынок нежилых помещений (коммерческой недвижимости) подразделяется на несколько сегментов, которые различаются по функциональному назначению объектов: офисные, торговые, складские и производственные. На рынке нежилых помещений также четко выделяются две составляющие — рынок первичных и вторичных объектов. Преобладающим является рынок вторичных объектов, хотя в некоторых сегментах предложение первичных объектов недвижимости в последнее время существенно увеличилось. В целом на рынке нежилых помещений наиболее распространена такая форма сделок, как аренда. Наиболее развитым сегментом является рынок офисных помещений. Ввиду дефицита помещений он продолжает достаточно активно развиваться. Рынок складских помещений — один из наиболее молодых сегментов рынка коммерческой недвижимости. Однако в связи с развитием бизнеса складская недвижимость с каждым годом становится все актуальнее. Этот сегмент рынка нежилых помещений динамично развивается, характеризуется стабильностью, устойчивым уровнем спроса, предложения и цен. Стоимость складских помещений в основном связана с их местоположением, удобством подъезда, наличием необходимых коммуникаций и дополнительных услуг. Одним из наиболее привлекательных сегментов рынка коммерческой недвижимости остается рынок торговых помещений. Основные особенности развития рынка торговых помещений: 1. Низкий уровень вакантных площадей. 2. Крайне высокая стоимость помещений. 3. Строительство торговых центров на окраинах города и за пределами МКАД. 4. Крупные инвестиции иностранного капитала во вновь возводимые торговые площади. 5. Приход на рынок известных международных торговых операторов, таких как IКЕА, Ашан, Меtго, а также поступательное развитее российских торговых сетей — «Седьмой Континент», «Перекресток», «Пятерочка». Производственные помещения и производственная недвижимость — довольно специфический сегмент рынка недвижимости. Долгое время из-за стагнации производства в нашей стране он оставался невостребованным. Однако с недавнего времени производственные площади восстанавливают свою значимость. Наиболее актуальными направлениями развития данного сегмента рынка становятся создание технопарков, реконструкция существующих предприятий и промышленных зон.
13. Особенности и структура рынка складских помещений
Рынок складских помещений — один из наиболее молодых сегментов рынка коммерческой недвижимости. Однако в связи с развитием бизнеса складская недвижимость с каждым годом становится все актуальнее. Аренда склада или строительство складского комплекса становится сейчас важной задачей для многих компаний, организаций и предпринимателей. Этот сегмент рынка нежилых помещений динамично развивается, характеризуется стабильностью, устойчивым уровнем спроса, предложения и цен. Стоимость складских помещений в основном связана с их местоположением, удобством подъезда, наличием необходимых коммуникаций и дополнительных услуг. Рынок складских помещений традиционно подразделяют на классы в зависимости от местоположения и качества предоставляемых арендаторам услуг. Складские помещения класса А отвечают международным стандартам. Современный складской комплекс должен удовлетворять следующим требованиям: удобные подъездные пути, непосредственная близость к транспортным магистралям, наличие всех коммуникаций, а также оборудования, отвечающего стандартам, круглосуточная охрана, потолки высотой не менее 8 м, выровненный пол, регулируемый температурный режим, возможность установки многоуровневой стеллажной системы и наличие офисных помещений для арендаторов. Складские помещения класса В по функциональности максимально приближаются к складам класса А, но при этом уступают им по качеству используемого оборудования или строительных материалов, удобству месторасположения. Помещения такого уровня не позволяют предоставлять полный спектр услуг или не полностью соответствуют требованиям, предъявляемым к помещениям класса А. К складским помещениям класса С относят переоборудованные цеха, ангары. Это могут быть и реконструированные производственные помещения, с высотой потолков от 5 до 8 м, с необходимыми коммуникациями и оборудованием. Правда, в последнее время складские помещения, переоборудованные из производственных, все чаще возвращаются в рыночный оборот как производственные. Складские помещения класса D — плохо оборудованные цеха, ангары, не отремонтированные бывшие производственные помещения. В настоящее время количество объектов этого класса постепенно сокращается. Основные особенности развития рынка складских помещений: 1) Уровень вакантных площадей зависит от класса склада. Наибольший дефицит площадей — в сегментах складских помещений класса А и В. 2) Сокращается количество складов класса С и В как за счет перестройки неликвидных помещений, так и за счет возвращения в бывшие производственные помещения собственно самих производств. 3) Основные помещения находятся в Московской области или около МКАД. 4) Наблюдается бурный рост данного сегмента рынка. 5) Растущий рынок привлекает новые международные логистические и девелоперские компании, что приводит к возникновению крупных логистических центров.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
