182015 (632238), страница 3

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 3)

14. Основные виды стоимости недвижимости

Как и любой товар на рынке, объекты недвижимости имеют цену и стоимость. Цена объекта недвижимости всегда связана с конкретной совершившейся сделкой купли-продажи. Стоимость, в отличие от цены, носит более объективный характер. Цена сделки может значительно отличаться от стоимости. Эта разница называется «поправкой на сделку» и зависит от ряда причин, таких как наличие объектов-аналогов, стабильность рынка, ограничение во времени на совершение сделки у продавца или покупателя, особый интерес покупателя к объекту, неинформированность продавца или покупателя о рынке, условиях продажи, доступность ипотечного кредитования, психология продавца и покупателя. В оценочной практике выделяют различные виды стоимости объекта. Выбираемый в каждом конкретном случае вид стоимости зависит в первую очередь от субъекта оценки и цели оценки. Обычно применяется рыночная стоимость, поскольку она универсальна и близка к цене объекта. Рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена, которую можно получить от продажи данного имущества на конкурентном и открытом рынке, когда продавец и покупатель свободны в своих действиях, имеют полную информацию об объекте недвижимости, условиях сделки и функционировании данного рынка и т.д. Инвестиционная стоимость — это стоимость инвестиционного потенциала объекта недвижимости. Она, как правило, выше рыночной стоимости, так как включает плату за лидерство в данном сегменте или нише рынка недвижимости. Стоимость воспроизводства и стоимость замещения достаточно близки. И тот и другой вид стоимости обычно ниже рыночной. Стоимость воспроизводства — это затраты на воспроизводство точной копии предприятия или актива, даже если есть более экономичные налоги. Стоимость замещения — затраты на создание объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного с использованием современных материалов, конструкций, оборудования. Эти виды стоимости широко применяются при определении страховой стоимости. Страховая стоимость используется для целей страхования, определения суммы страховых выплат и установления размера страхового взноса. Ликвидационная стоимость — стоимость объекта недвижимости при вынужденной продаже. Она представляет собой денежную сумму. которая может быть выручена от продажи собственности в сроки, слишком короткие для проведения адекватного маркетинга. Ликвидационная стоимость объекта поэтому значительно ниже рыночной стоимости. Утилизационная стоимость — стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки.

Налогооблагаемая стоимость — стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость). Залоговая стоимость используется при оценке объекта для целей ипотечного кредитования. Как правило, рассчитывается на базе точной или ликвидационной стоимости.

Потребительная стоимость (ее также называют стоимостью объекта оценки при существующем использовании) — это стоимость объекта оценки, определенная исходя из условий и цели его использования. Она отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника. Потребительная стоимость является субъективной, зависит от потребностей конкретного участника рынка недвижимости. Она может быть как ниже, так и выше рыночной стоимости.

15. Принципы оценки недвижимости, основанные на представлениях пользователя. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования

Принципы, основанные на представлениях пользователя, важны тем, что они связаны в первую очередь с взглядом пользователя, покупателя на объект недвижимости. В этой группе выделяются три принципа: полезности, замещения и ожидания. Принцип полезности означает, что объект недвижимости обладает стоимостью только в том случае, если он обладает полезностью. При этом полезность может быть связана как с реализацией определенной экономической функции (например, в сферах промышленности, сельского хозяйства и других), так и с удовлетворением психологической потребности собственника обладать определенными объектами. Полезностью жилья, например, является комфортное проживание, а полезностью предприятия — его способность приносить доход. Согласно принципу замещения, стоимость объекта недвижимости не может быть больше наименьшей рыночной цены альтернативного объекта. Таким образом, принцип замещения предполагает наличие вариантов выбора для покупателя, если он не купит данный объект. Стоимость объекта недвижимости, следовательно, будет зависеть от наличия на рынке объектов, эквивалентных оцениваемому, и от их цены, а также от того, возможно ли строительство аналогичных объектов (в том случае, если их предложение на рынке отсутствует). На принципе замещения основан сравнительный метод оценки недвижимости.

Принцип ожидания подразумевает, что стоимость недвижимости вытекает из ожидания покупателем будущих преимуществ от владения ею и определяется сегодняшней стоимостью предполагаемых преимуществ или выгод. Прямой реализацией данного принципа является доходный подход к оценке недвижимости. Наиболее применим этот принцип к коммерческой (то есть приносящей доход) недвижимости. Он также применяется для недвижимости, не используемой в коммерческих целях, поскольку чем больше преимуществ (комфортность использования, удобное местоположение, меньшие затраты на эксплуатацию объекта и т.д.) ожидает получить потребитель от данного объекта, тем больше он готов заплатить и, следовательно, тем выше будет стоимость объекта. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования состоит в том, что при оценке объекта недвижимости из всех альтернативных вариантов следует выбирать наиболее выгодный и экономически эффективный. Наилучшим для оценки считается тот вариант, при котором на объект недвижимости может быть установлена максимальная цена. Этот принцип так важен, что выделяется в отдельную группу. При определении рыночной стоимости объекта недвижимости использование данного принципа обязательно.

16. Отчет об оценке и его основные особенности

Отчет об оценке должен включать: 1) дату составления и порядковый номер отчета; 2)основание для проведения оценки объекта; 3) место нахождения оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества; 4) точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, — реквизиты юридического лица и балансовую стоимость данного объекта оценки; 5) стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их применения, перечень использованных данных с указанием источников их получения, а так же принятые при проведении оценки допущения; 6) последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговую величину, а также ограничения и пределы применения полученного результата; 7) дату определения стоимости объекта оценки; 8) перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

17. Принципы оценки недвижимости, связанные с объектом недвижимости

Принципы, связанные с объектом недвижимости, позволяют учитывать при оценке особенности объекта. В эту группу входят следующие принципы: остаточной продуктивности; вклада (предельной продуктивности); возрастающей и убывающей доходности; сбалансированности (пропорциональности); оптимального размера; экономического разделения и соединения имущественных прав. Принцип остаточной продуктивности применим главным образом к земельным участкам. Он предполагает, что земля приобретает ценность только тогда, когда имеется остаток дохода после покрытия затрат на труд, капитал и управление землей. Стоимость земли, таким образом, определяется величиной этого дохода. Принцип вклада (предельной продуктивности) означает, что улучшение объекта недвижимости обладает ценностью лишь тогда, когда оно сопровождается увеличением рыночной стоимости. Приращение стоимости не всегда совпадает с затратами на улучшения. Например, такие улучшения, как косметический ремонт жилья, сооружение стоянки для автомобилей рядом с домом, при относительно небольших затратах могут вызвать значительный рост стоимости недвижимости. Следовательно, вклад — это сумма, на которую может увеличиваться (или уменьшаться) стоимость объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия определенного дополнительного фактора или элемента. С принципом вклада тесно связан принцип возрастающей и убывающей отдачи. Он означает, что если к собственности добавляется один или несколько компонентов, стоимость объекта недвижимости будет увеличиваться до точки максимальной доходности. После этой точки стоимость недвижимости не будет увеличиваться, сколько бы мы в нее ни вкладывали, так как эти «чрезмерные» улучшения уже не будут важны для потенциального потребителя. Принцип сбалансированности (пропорциональности) означает, что стоимость объекта будет максимальной при оптимальном сочетании всех частей собственности. Фундаментальной для принципа сбалансированности является концепция функциональной полезности. Согласно принципу оптимального размера стоимость объекта будет максимальной при оптимальном размере объекта. Оптимальный размер объекта зависит от рыночной конъюнктуры и связан с видом объекта (а для земельных участков и с его целевым использованием), С этим принципом тесно связан и принцип экономического разделения и соединения имущественных прав, который действует, если при разделении одного объекта на две части или более общая стоимость объекта может возрасти (либо наоборот).

18. Основные группы методов оценки недвижимости: особенности и область их применения

Международная практика выработала три основных подхода к оценке объектов недвижимости: затратный, сравнительный и доходный.

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом его износа.

Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Выбор подхода зависит от субъекта оценки, основных целей и задач оценки объекта, определяемого вида стоимости, особенностей объекта, наличия информации для оценки. Идеальным случаем является применение к оценке объекта всех трех подходов. Более того, на совершенном рынке стоимость объекта, полученная методами всех подходов, должна быть одинаковой. Однако в реальности это не так. Иногда бывает невозможно применить один из подходов к оценке, да и полученная при помощи различных подходов оценочная стоимость может существенно различаться.

19. Принципы оценки недвижимости, связанные с рыночной средой

Принципы, связанные с рыночном средой, отражают влияние факторов внешней (рыночной) среды на стоимость объекта. К ним относятся следующие принципы: спроса и предложения; соответствия (прогрессии и регрессии); зависимости; изменения. Принцип спроса и предложения означает, что стоимость объекта формируется в соответствии с рыночными законами спроса и предложения. При росте спроса или снижении предложения цена возрастает, при снижении спроса или росте предложения цена снижается. Принцип соответствия предполагает, что оцениваемый объект имеет наивысшую стоимость при условии его некоторого сходства с окружающими объектами в использовании, по размеру и стилю. Данный принцип применим в основном к жилой недвижимости. С принципом соответствия тесно связаны принципы прогрессии и регрессии. Согласно принципу регрессии, если дорогие и дешевые объекты недвижимости расположены в одном районе, то более дорогая недвижимость уменьшится в цене из-за соседства с более дешевой. Соблюдение принципа соответствия способствует сохранению уровня стоимости, а отсутствие соответствия уменьшает стоимость объекта недвижимости в данном районе. Принцип прогрессии означает, что стоимость объекта, случайно попавшего в окружение более дорогих, повысится.

Принципы зависимости и изменения тесно взаимосвязаны. Принцип зависимости гласит, что стоимость объекта недвижимости зависит от факторов внешней среды. Принцип изменения означает, что при изменении факторов внешней среды соответственно изменяется и стоимость объекта. При этом факторы внешней среды могут повлиять на стоимость объекта как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения. Так, строительство станции метро рядом с жилым массивом существенно увеличит стоимость квартир, а доходы торгового объекта (и, следовательно, его стоимость) могут снизиться при появлении в ближайшем окружении сильного конкурента.

20. Обязательные случаи оценки недвижимости

Проведение оценки является обязательным в случае вовлечения сделку объектов, принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости объектов оценки в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо в аренду; при использовании объектов в качестве предмета залога; при продаже или ином отчуждении объектов; при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки; при передаче объектов в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц.

Характеристики

Список файлов ответов (шпаргалок)