Существо доверительного управления не допускает возможности смешения находящегося в управлении имущества с имуществом самого управляющего. В противном случае неизбежно смешивались бы не только доходы от использования такого имущества, но и возникающие при этом права и обязанности, а имущество учредителя, находящиеся в управлении, могло бы стать объектом взыскания кредитора по личным долгам управляющего.

Доверительный управляющие должен действовать в интересах выгодоприобретателя и учредителя, т. е. заботиться о сохранности имущества или его минимальном износе, получение доходов от эксплуатации этого имущества, обоснованной минимизации его расходов и т. п. Всё это должно быть оговорено в договоре. Управляющий обязан передавать выгодоприобретателю все доходы, полученные от эксплуатации имущества, и обеспечивать уровень этих доходов, предусмотренный договором. Учредитель управления обязан уплатить управляющему вознаграждение, а также компенсировать ему необходимые расходы, понесенные в процессе управления. Вознаграждение управляющему может устанавливаться в форме однократно выплачиваемой суммы, периодических выплат, части дохода от управления имуществом и т. п. В соответствии со статьёй 1023 ГК РФ вознаграждение, как и компенсация необходимых расходов, должно производиться за счёт доходов от использования имущества, переданного в управление.

Важными участниками в процессе управления недвижимостью являются собственник имущества, государственные и муниципальные органы управления (осуществляют различного рода согласования и экспертизы инвестиционно-строительного проекта), инвесторы. Нередко в качестве инвестора может выступать сама управляющая организация, поскольку рентабельность данного вида деятельности, по некоторым оценкам, составляет 20-25%.

В управлении объектами недвижимости, наряду с доверительным управлением, следует рассматривать возможность совместной деятельности муниципальных образований с частными компаниями на принципах девелопмента и концессий.

В зарубежной практике наряду с компаниями по доверительному управлению недвижимостью функционирует новый тип компаний, именуемый девелоперскими. В отличие от традиционных управляющих компаний они выполняют комплекс необходимых функций по созданию, развитию и управлению объектами недвижимости на протяжении некоторых этапов жизненного цикла, включая предынвестиционные исследования, в т. ч. ликвидацию объектов или их модернизацию. Такая компания по инвестированию, строительству и управлению объектами недвижимости берёт на себя значительную часть рисков, включая инновационные, на всех фазах жизненного цикла проекта.

2.2 Управляющие организации в жилищной сфере

Реформирование системы управления жилищным фондом преследует следующие цели:

• создание конкурентной среды для возможности самостоятельного выбора собственниками домовладельцами жилищного фонда управляющих и обслуживающих организаций и компаний;

• обеспечение условий проживания, соответствующих стандартам качества и переход к оплате за потребляемые услуги по фактическим результатам.

Реализация данных целей предполагает переход к договорным отношениям на все виды работ и услуг по управлению и содержанию жилищного фонда и их оплате по фактическим затратам при сохранении адресной государственной поддержки и социальной защиты определённых категорий населения.

Наряду с двухсторонними договорами по формуле «заказчик – подрядчик», могут развиваться сложный многосторонние взаимоотношения, участниками которых могут являться инвестиционные, строительные, эксплуатационные организации различных форм собственности, собственники жилищного фонда и представляющие их органы и организации, осуществляющие финансирование, строительство объектов, содержание и управление ими.

Современные формы управления жилищным фондом представлены следующими типами управляющих организаций:

• государственные унитарные предприятия – Дирекции единого заказчика (ДЕЗы), действующие в качестве уполномоченного от лица органа исполнительной власти, администрации - представителя собственника жилищного фонда, находящегося в собственности муниципальных образований (муниципальной форме собственности), а также на условиях договоров от лица частных собственников (приватизированных и приобретенных по различным основаниям помещений);

• товарищества собственников жилья (ТСЖ), действующие в качестве юридического лица (некоммерческой организации), уполномоченного управлять многоквартирным домом (домовладением), т. е. конкретным земельно-имущественным комплексом, принадлежащим собственникам-домовладельцам различных форм собственности;

• жилищно-строительные кооперативы (ЖСК), действующие в качестве юридического лица, уполномоченного осуществлять управление от имени членов-пайщиков в период строительства жилищного фонда и содержания до выплаты пая. В дальнейшем деятельность ЖСК по управлению жилищным фондом регламентируется в соответствии с жилищным кодексом РФ;

• частные управляющие организации, действующие в качестве управляющих на основе договорных отношений с инвесторами, заказчиками, застройщиками, а также частными собственниками, объединёнными в ТСЖ.

Процесс создания частных управляющих компаний в настоящий период идёт по следующим направлениям. Большая часть действующих на рынке услуг страны частных управляющих организаций созданы на базе ДЕЗов и ГРЕПов. Эти структуры наиболее подготовлены к данному виду деятельности, но помимо положительных сторон, т. е. наличия опыта работы, они унаследовали от государственных структур практику некачественного выполнения работ и услуг. Другим направлением частных управляющих организаций является создание строительными организациями на этапе завершения строительства объектов жилищного фонда дочерних специализированных частных управляющих организаций для приёмки объектов и осуществления управления жилищным комплексом. Как правило, эти организации более подготовлены к процедурам, связанным с приёмкой, обслуживанием и эксплуатацией жилищного фонда и, в меньшей степени, знакомы с большинством функций управления жилищным фондом.

2.3 Участие объединений граждан в управлении

Сложность и нерешённость законодательством многих вопросов, связанных с функционированием ТСЖ, как формой управления жилищным фондом, вынуждают искать другие пути для решения данной проблемы.

Возрождается деятельность таких общественных объединений как территориальные объединения самоуправления (ТОСы). К полномочиям территориальных объединений самоуправления относятся местные вопросы, затрагивающие интересы жителей соответствующих территорий, в том числе:

• защита интересов жителей по вопросам потребления жилищно-коммунальных и бытовых услуг;

• общественный контроль за качеством уборки территории, вывозом мусора, за работой соответствующих служб по эксплуатации домовладения и устранения аварийных ситуаций;

• содействие жителям в выполнении правил эксплуатации жилищного фонда и участия жителей в общественных мероприятиях по благоустройству территорий.

В то же время, ТОСы не обладают полномочиями по изменению способа управления жилищным комплексом или по замене, не справляющейся со своими обязанностями управляющей организацией, в отличие от ТСЖ, которые в порядке, предусмотренным Федеральным законом, вправе решать подобные вопросы на общих собраниях членов товарищества.

Практическая часть

1. Исходные данные

1.1 Общая характеристика реконструируемого объекта недвижимости

В здании преимущественную площадь занимают торговые помещения 1028,4 м²; офисные помещения занимают 221,64 м², под техническое помещение отводится 88,2 м². Общая площадь здания составляет 1338,24 м².

Таблица 1.1. Баланс площадей варианта A

Торговые помещения	77%	1028,4
Офисные помещения	17%	221,64
Технические помещения	6%	88,2
Итого:	100%	1338,24

Данный объект недвижимости имеет площадь 1338,24 м². Часть здания занимают офисные помещения – 1166,87 м², другую часть здания занимают помещения под кафе –83,88 м², под технические помещения отводится 87,49 м².

Таблица 1.2. Баланс площадей варианта B

Офисные помещения	87%	1166,87
Помещение под кафе	6%	83,88
Технические помещения	7%	87,49
Итого:	100%	1338,24

Часть здания занимают помещения спортивного комплекса 1158,76 м², другую часть здания занимают помещение под кафе 67,43 м², под технические помещения отводится 112,05 м². Общая площадь объекта недвижимости составляет 1338,24 м².

Таблица 1.3. Баланс площадей варианта С

Помещения спорткомплекса	87%	1158,76
Помещения под кафе	5%	67,43
Технические помещения	8%	112,05
Итого:	100%	1338,24

1.2 Характеристика исходных данных о рыночной ситуации по объекту недвижимости и его финансированию

Таблица 1.4. Исходные данные о рыночной ситуации

№	Данные о рынке	Ед. изм.	Год
			2006	2007	2008	2009	2010	2011
1	2	3	4	5	6	7	8	9
1	Изменение затрат	%	-	4	5	6	6	7
2	Коэффициент капитализации	%	9
3	Изменение арендных ставок (прогноз)	%	-	10	10	10	10	10
4	Степень загрузки офисных площадей	%	-	90	95	95	95	95
5	Степень загрузки торговых площадей	%	-	85	95	95	95	95
6	Степень загрузки площадей под кафе	%	-	100	100	100	100	100
7	Степень загрузки площадей спорткомплекса	%	-	90	95	95	95	95

Таблица 1.5. Исходные данные для рассматриваемых вариантов

Исходные данные по объекту	Ед. изм.		Вариант
			A	B	C
1		2		3	4	5
Арендуемая общая площадь		м2		1338,24	1338,24	1338,24
Амортизационные отчисления		тыс. р. / год		249	249	249
Цена продажи недвижимости перед ремонтом в начале 2006 года		тыс. руб.		12700	12700	12700
Инвестиционные затраты по ремонту на начало 2007 года		тыс. руб.		1268,26	2626,44	2171,94
Инвестиции в строительство		тыс. руб.		5000	6000	7000
Арендуемые офисные площади		м2		221,64	1166,87	-
Арендуемые торговые площади		м2		1028,4	-	-
Арендуемая площадь кафе		м2		-	83,88	67,43
Арендуемая площадь спорткомплекса		м²		-	-	1158,76
Уровень арендной платы офисных площадей		тыс. р. / м2 / год		4,8	4,8	-
Уровень арендной платы торговых площадей		тыс. р. / м2 / год		7,2	-	-
Уровень арендной платы площади под кафе		тыс. р. / м2 / год		-	7,8	7,8
Уровень арендной платы площади под спорткомплекс		тыс. р. / м2 / год		-	-	5,4

Стоимость 1 м² арендуемого помещения:

• офисные помещения – 400 рублей;

• торговые помещения –600 рублей;

• помещения под кафе – 650 рублей;

• помещения спорткомплекса – 450 рублей.

Расчет уровня арендной платы помещений: