35431 (Правове регулювання проведення земельних торгів)

Міністерство освіти та науки України

Національна юридична академія України імені Ярослава Мудрого

Кафедра екологічного права

Курсова робота на тему

«Правове регулювання проведення земельних торгів»

Виконав

Студент 7 ф, V курсу, 1 групи

Стерницький Ю. В

Перевірив Размєтаєв

Вступ

В умовах сучасних ринкових відносин використання торгів як способу укладення договорів за участю суб’єктів господарювання зумовлене існуванням конкуренції та необхідністю вибору найбільш вигідних умов для вступу в господарські відносини, потребою економії коштів. Разом з тим на сьогодні існує декілька видів торгів, що відрізняються за характеристиками, умовами, наслідками тощо. Аналіз нормативно-правових актів, що регулюють конкурентні способи укладання договорів, наукової літератури та правозастосовчої діяльності, свідчить про відсутність системного підходу до правового регулювання однорідних відносин в сфері торгів. Серед авторів, які тією чи іншою мірою торкалися даної проблематики в своїх працях, бажано відмітити О.А. Беляневич, М.І.Брагинського, О.М. Вінник, О.П. Віхрова та інших, проте низка питань щодо видів торгів потребує подальшого вивчення.

Цінність землі, її важливість для розвитку людства в цілому зумовили той факт, що земля є предметом правового регулювання багатьох галузей права, основою з яких є, безперечно, земельне право. Земля являється одним з основних елементів виробництва, за допомогою якого країна створює матеріальні цінності. Поряд з тим земля є природним об’єктом, який вже існує і не створюється людством.

Земельний кодекс України – основний нормативний акт у сфері земельних відносин. Його завданням є регулювання цих відносин з метою забезпечення права на землю громадян, юридичних осіб, територіальних громад та держави, раціонального використання та охорони земель.

Принципова позиція земельного законодавства щодо продажу ділянок державної та комунальної власності (в тому числі суб'єктам підприємницької діяльності під забудову) полягає в тому, що такий продаж має відбуватися виключно на конкурентних засадах, тобто за процедурою земельних торгів. Єдиний випадок, коли закон прямо вимагає не проводити торги, це викуп земельних ділянок під об'єктами нерухомості власниками цих об'єктів (ч. 2 ст. 127 та ст. 134 Земельного кодексу України).

Право власності та право постійного користування на земельну ділянку виникає після одержання її власником або користувачем документа, що посвідчує право власності чи право постійного користування земельною ділянкою, та його державної реєстрації. Право на оренду земельної ділянки виникає після укладання договору оренди і його державної реєстрації. Приступати до використання земельної ділянки до встановлення її меж у натурі (на місцевості), одержання документа, що посвідчує право на неї, та державної реєстрації забороняється.

Юридична особа, зацікавленна в одержанні земельної ділянки у постійне користування із земель державної або комунальної власності (ст.123 ЗКУ), звертається з відповідним клопотанням до відповідної ради або адміністрації. Клопотання розглядається у місячний строк і дає згоду на розроблення проекту відведення земельної ділянки. Проект відведення земельної ділянки погоджується із землекористувачем, органом по земельних ресурсах, природоохоронним та іншими органами, радами або адміністраціями, які розглядають його у місячний строк і, в межах своїх повноважень, приймають рішення про надання земельної ділянки. Відмову органів місцевого самоврядування або органів виконачої влади у наданні земельної ділянки в користування або залишення клопотання без розгляду може бути оскаржено в судовому порядку.

Продаж земельних ділянок

Земельна ділянка може бути виставлена на продаж(ст.127 ЗКУ). Продаж земельних ділянок державної та комунальної власності громадянам та юридичним особам здійснюється на конкурентних засадах (аукціон, конкурс), крім викупу земельних ділянок, на яких розташовані об’єкти нерухомого майна, що є власністю покупців цих ділянок. Продаж земельних ділянок державної або комунальної власності може також здійснюватись іноземним державам, іноземним юридичним особам (ст.129 ЗКУ). Продаж земельних ділянок іноземним державам та іноземним юридичним особам здійснюється відповідними радами за погодженням з Кабінетом Міністрів України та допускається за умови реєстрації іноземною юридичною особою постійного представництва з правом ведення господарської діяльності на території України.

Земельні ділянки державної або комунальної власності, призначені для продажу суб’єктам підприємницької діяльності під забудову, підлягають продажу на конкурентних засадах (земельні торги ст.135 ЗКУ). Земельні торги проводяться у формі аукціону або конкурсу. У торгах можуть брати участь громадяни і юридичні особи, які сплатили реєстраційний і гарантійний внески і можуть бути покупцями відповідно до законодавства України. Форма проведення земельних торгів (аукціон або конкурс) визначається власником земельної ділянки, якщо інше не передбачено законом. Земельні торги можуть проводитись за рішенням суду.

Землі с/г призначення не можуть передаватись у власність іноземним громадянам, особам без громадянства, іноземним юридичним особам і іноземним державам. Згідно з ст.23 ЗКУ визначена пріоритетність земель с/г призначення. Тобто землі, придатні для потреб сільського господарства, повинні надаватися насамперед для с/г використання. Для будівництва промислових підприємств, об’єктів житлово-комунального господарства, залізниць і автомобільних шляхів, ліній електропередачі та зв’зку, магістральних трубопроводів, а також для інших потреб, не пов’язяних з веденням с/г виробництва, надаються переважно нес/г угіддя або с/г угіддя гіршої якості. Лінії електропередач і зв’зку та інші комунікації проводяться головним чином вздовж шляхів, трас тощо.

Конкурентні способи продажу земельних ділянок

Протягом останніх двох років обсяги продажу земельних ділянок несільськогосподарського призначення значно зросли по всій Україні. Кількість підприємств, які викупили земельні ділянки під об’єктами нерухомості, становить майже 12 тисяч, і ця цифра постійно збільшується. Кожного робочого дня в Україні власниками землі стають 19-20 підприємств та приватних підприємців, які отримують державні акти на право власності на придбані земельні ділянки. В переважній більшості населених пунктів України відчутно збільшився попит на вільні земельні ділянки, про що свідчить стрімке зростання кількості новозбудованих об’єктів комерційного та громадського призначення. У зв’язку з цим особливого значення набуває питання ефективності розпорядження вільними земельними ресурсами, що перебувають у віданні місцевих територіальних громад. У кожному населеному пункті такі ресурси обмежені і по мірі їх освоєння та забудови територія вільних земель поступово зменшується. Тому в інтересах кожної місцевої ради – раціонально використовувати такий ресурс для забезпечення соціально-економічного розвитку місцевої громади.

Як свідчить світовий досвід, максимально вигідний результат за таких умов досягається при застосуванні конкурентних способів продажу. Відповідно до чинного Земельного кодексу України, земельні ділянки державної та комунальної власності, призначені для продажу суб’єктам підприємницької діяльності під забудову, підлягають продажу на конкурентних засадах (земельні торги). Натомість, в переважній більшості випадків місцеві ради продовжують надавати такі землі в користування і вже після завершення будівництва, у разі звернення з боку власника об’єкта, розглядають питання про продаж такої земельної ділянки землекористувачу.

Запровадження конкурентних способів продажу вільних земельних ділянок має безперечні переваги для місцевої громади, оскільки успішно проведені земельні аукціони є ефективним засобом для суттєвого збільшення надходжень до місцевих бюджетів. Як свідчить практика, за наявності конкуренції між покупцями, ціна продажу ділянки з аукціону перевищує стартову у кілька разів. І що особливо слід підкреслити, готовність місцевої ради до запровадження земельних аукціонів свідчить, в першу чергу, про відкритість та прозорість діяльності місцевої влади, що завжди позитивно сприймається потенційними інвесторами і значно підвищує рейтинг інвестиційної привабливості міста.

Придбання землі у власність на аукціоні вигідне і підприємцям, оскільки звільняє їх від необхідності витрачати кілька місяців на оформлення документації для отримання земельної ділянки у користування, а згодом – для придбання її у власність.

Слід визнати, що наявність цілого ряду проблем загального характеру (неврегульованість деяких норм законодавства, невизначеність процедури, відсутність спеціалістів та досвіду) не дозволяють в нинішніх умовах більшості рад проводити земельні аукціони на регулярній основі. Крім того, в багатьох містах ініціатива запровадження продажу земельних ділянок на конкурентних засадах зустрічає явний або прихований супротив. Очевидно, що певні сили не зацікавлені у відкритому та прозорому механізмі розподілу земельних ресурсів населених пунктів. І тим більшої поваги і наслідування заслуговують ті міста, які за таких умов активно впроваджують конкурентні способи продажу земельних ділянок.

Якщо до прийняття нового Земельного кодексу випадки проведення земельних аукціонів були поодинокими (на увагу заслуговують хіба що аукціони у містах Львів та Трускавець), то саме з кінця 2001 року спостерігається певна активізація продажів землі з аукціону.

Після прийняття Земельного кодексу України за період з.2002 р. по.2003 р., за даними Проекту, в Україні було успішно проведено 47 аукціонів у вісімнадцяти населених пунктах одинадцяти областей України (Волинська, Житомирська, Закарпатська, Івано-Франківська, Луганська, Львівська, Полтавська, Рівненська, Сумська, Хмельницька, Чернівецька та м. Київ). На цих аукціонах було продано 127 земельних ділянок несільськогосподарського призначення загальною площею 33 га на загальну суму 24 млн. грн. (сумарна стартова ціна – 16 млн. грн.).

На двадцяти трьох аукціонах було продано по одній ділянці, на двадцяти від двох до п’яти, на трьох – від шести до десяти, на одному – більше десяти (дев’ятнадцять ділянок).

Крім м. Києва, земельні аукціони в цей період відбулися у чотирьох обласних центрах, дев’яти райцентрах та чотирьох сільських населених пунктах.

У шести населених пунктах було проведено по одному аукціону, ще в шести – від двох до п’яти аукціонів, і лише в двох містах аукціони відбувались регулярно (проведено шість та десять аукціонів).

Очевидно, що в силу об’єктивних причин (обмежена пропозиція та підвищений рівень попиту), найбільш перспективними є земельні торги в обласних центрах та інших великих містах, що відображається у більшій кількості конкурентних заявок, і, як результат, вищому рівні цін на землю. Разом з тим, результати деяких аукціонів, проведених у невеликих населених пунктах, свідчать про те, що вміло організований і вдало проведений аукціон може забезпечити досить успішний результат, який іноді перевищує будь-які сподівання. Найбільш яскравим прикладом став аукціон, проведений в одному із селищ Рівненської області. За три земельні ділянки загальною площею 450 кв. м в результаті торгів місцева рада отримала 47,6 тис. грн.

Правове регулювання земельних торгів

Норма ст. 134 ЗК України закріплює принцип обов'язковості продажу на конкурентних засадах земельних ділянок із земель державної та комунальної власності, якщо земельна ділянка призначається під забудову і відчужується у власність суб'єктів підприємницької діяльності.

Обов'язковість продажу земельних ділянок на земельних торгах означає, що зазначені земельні ділянки не можуть бути відчужені шляхом договірного продажу, придбані у власність на основі договору оренди з правом викупу чи передані безоплатно у власність суб'єктами підприємницької діяльності

Відповідно до цієї статті ЗК України об'єктом купівлі-продажу є земельні ділянки, призначені під забудову, що має бути здійснена суб'єктами підприємницької діяльності. Це означає, що такі земельні ділянки мають бути вільними від капітальних будівель і споруд. Перелік таких земельних ділянок, що призначаються для продажу, мають визначати місцеві органи державної влади та сільські, селищні, міські ради.

Покупцями земельних ділянок, призначених для продажу під забудову, із земель державної та комунальної власності можуть бути лише юридичні особи, в тому числі іноземні та громадяни — суб'єкти підприємницької діяльності. Фізичні особи, які не зареєстровані як суб'єкти підприємницької діяльності, не можуть брати участь у земельних торгах і набувати у власність земельні ділянки під забудову.

Земельні торги — це врегульований нормами чинного земельного, цивільного законодавства, а також локальними нормативно-правовими актами органів державної влади та місцевого самоврядування порядок продажу на конкурентних засадах суб'єктам підприємницької діяльності вільних від будівель і споруд земельних ділянок під забудову.

Земельний кодекс України визначає дві правові форми земельних торгів, а саме — земельний аукціон та земельний конкурс.

Визначення понять земельного аукціону та земельного конкурсу у чинному законодавстві не дається. На основі аналізу інших статей ЗК України можна дати юридичне визначення поняття земельного аукціону як правової форми земельних торгів.

Земельний аукціон — врегульований нормами чинного ЗК України та іншими законодавчими актами, а також локальними нормативно-правовими актами конкурентний продаж земельних ділянок, відповідно до якого право власності на земельну ділянку набуває той учасник земельних торгів, який запропонує найбільшу ціну за земельну ділянку відповідно до її цільового призначення.

Земельний конкурс — врегульований нормами чинного ЗК України та іншими законодавчими актами, а також локальними нормативно-правовими актами конкурентний продаж земельних ділянок, відповідно до якого право власності на земельну ділянку набуває той учасник земельних торгів, який запропонує найбільш вигідні умови придбання і використання земельної ділянки відповідно до її цільового призначення. Уперше в Україні земельні аукціони з продажу права довгострокової оренди були проведені у 1994—1995 роках у Xаркові, Львові, Одесі, Чернігові. Перший міжнародний земельний конкурс (тендер) було організовано в Одесі. Земельні аукціони і конкурси відіграють важливу роль у реформуванні земельних відносин у процесі переходу від адміністративно- командної до ринкової економіки. Земельні торги стимулюють ефективне землевикористання на засадах ринкової економіки, дозволяють залучати інвестиції у розвиток територій, організувати нові робочі місця. Крім того, земельні аукціони піднімають завісу секретності, що оточує порядок надання чи відчуження земельних ділянок в адміністративному порядку, а також створюють можливості для дослідження та встановлення ринкової вартості земельних ділянок і таким чином забезпечують надання інформації, необхідної покупцям і продавцям землі, а також місцевій владі для оцінки землі, Земельні торги є дієвим способом формування первинного і вторинного ринків землі в Україні.

Учасниками земельних торгів можуть бути юридичні особи і громадяни суб'єкти підприємницької діяльності, які сплатили реєстраційний і гарантійний внески і можуть бути покупцями відповідно до законодавства України.

Форма проведення земельних торгів визначається власником земельної ділянки, якщо інше не передбачено законом. Земельні торги можуть проводитись у порядку виконання судових рішень в частині звернення стягнення на земельну ділянку (див. коментар до ст. 139 ЗК України).