32106 (Правовые основы формирование кондоминимума), страница 5

2.4. Государственная регистрация кондоминиумов

Кондоминиум, (как земельно - имущественный комплекс, так и отдельные объекты недвижимого имущества, входящие в состав кондоминиума), права на недвижимое имущество юридических и физических лиц и сделки с ним в соответствии с гражданским законодательством и Законом РФ от 21.07.97 N 122-ФЗ «Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация

является единственным доказательством существования зарегистрированного права (включая обременения, сервитуты), которое может быть оспорено только в судебном порядке. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав.

Как при отчуждении имущества, так и при приватизации первоочередное значение приобретает регистрация - именно с ней связывается возникновение права на недвижимое имущество.

Сам порядок регистрации кондоминиума приведен в ст.14 Закона о товариществах собственников жилья, где сказано, что кондоминиум, будучи единым комплексом, должен регистрироваться как целое образование наряду с отдельной регистрацией объектов недвижимости, входящих в состав кондоминиума с предоставлением паспорта домовладения.

Как указано в законе о товариществах собственников жилья, паспорт кондоминиума составляется территориальными органами БТИ на основе натуральных обмеров и сведений архитектуры и градостроительства, органами по землепользованию и хранится у домовладельцев, товарищества или службы заказчика (в зависимости от выбранной формы управления).

В паспорте должны быть указаны все необходимые данные о недвижимом имуществе, входящем в состав кондоминиума. То есть в самом начале регистрируются права собственников жилых помещений, затем на своем собрании они принимают решение о создании кондоминиума, затем регистрируют его с предоставлением паспорта кондоминиума.

Указанной регистрации так же подлежат договора аренды земельных участков, заключенные сроком более одного года, за исключением случаев предусмотренных федеральными законами (ст. 26 ЗК РФ).

В соответствии с Законом о товариществах собственников жилья домовладельцам кондоминиума в существующей застройке земельные участки в нормативных размерах передаются бесплатно.

Но в состав кондоминиума могут входить земельные участки и сверх нормативных размеров. Это земельные участки, расположенные в границах жилой группы или двора кондоминиума, на которых могут быть расположены детские площадки, дополнительные подъездные дороги, автостоянки или земля под гаражами или погребами домовладельцев и др. Данные участки уже могут быть переданы в состав кондоминиума уже за плату или в аренду. Однако если сами домовладельцы не захотят включить эти земли в состав кондоминиума, то эти участки остаются в государственной или муниципальной собственности.

Следует отметить, что земельные участки могут быть закреплены за домовладельцами только либо на праве собственности или на праве аренды. На получение земельных участков в постоянное (бессрочное) пользование им рассчитывать не следует, так как в соответствии со ст. 20 ЗК РФ на этом праве земельные участки предоставляются только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти ⁰.

Однако действующим гражданским законодательством, регулирующим оборот недвижимости, не предусмотрено требование о государственной регистрации самого недвижимого имущества как объекта прав. Кроме того, в компетенцию органа, осуществляющего в соответствии с Законом о регистрации регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не входит регистрация кондоминиумов как объектов права (ст. 9 Закона о регистрации). То же самое следует и из названия ст. 23 Закона о регистрации – “Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах”. Более того, как уже говорилось, кондоминиум не является единым объектом прав.
Таким образом действия учреждения юстиции по регистрации прав в этой сфере должны быть направлены на:

- объединение в одно целое разделов Единого государственного реестра прав (далее – ЕГРП), относящихся к земельному участку, расположенным на нем зданиям и сооружениям, а также общим помещениям, с целью информирования заинтересованных лиц о включении данных объектов в состав кондоминиума;

- регистрацию прав собственности на отдельные помещения;

-   регистрацию права общей долевой собственности на общее имущество в кондоминиуме;

-   регистрацию ограничений (обременений) прав домовладельцев на отдельные объекты общего имущества.

Данные о кондоминиуме вносятся с целью отражения особого правового режима объектов недвижимости в его составе и соблюдения прав и законных интересов домовладельцев и приобретателей помещений, связанных с наличием общего имущества в составе кондоминиума.
Согласно ст. 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя или уполномоченного им на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности и при представлении документов, необходимых для регистрации. В качестве правообладателя в соответствии со ст. 6 Закона о товариществах собственников жилья

может выступать любое физическое или юридическое лицо, Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование – собственники помещений в кондоминиуме.
Исходя из этой нормы подача заявления о регистрации представителем органа местного самоуправления противоречит действующему законодательству и на основании абз. 3 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации влечет отказ в регистрации, поскольку с заявлением обратилось ненадлежащее лицо.Представитель органа местного самоуправления, обладающий сведениями, необходимыми для государственной регистрации прав на объекты недвижимости (при оформлении паспорта домовладения за счет городского бюджета), для регистрации кондоминиума в учреждении юстиции должен предоставить такие сведения правообладателям (п. 3 ст. 8 Закона о регистрации) либо иметь надлежащим образом оформленный документ о представлении интересов домовладельцев при регистрации кондоминиума (доверенность, подписанную председателем общего собрания домовладельцев - членов товарищества собственников жилья

либо выписку из протокола общего собрания домовладельцев - членов товариществах собственников жилья). Заявление подается на регистрацию права общей долевой собственности домовладельцев с указанием объектов, записи о которых подлежат внесению в единый государственный реестр.

3. УПРАВЛЕНИЕ КОНДОМИНИУМОМ

3.1 Понятие, способы и

формы управления кондоминиумом

В российском законодательстве закреплена общепринятая концепция кондоминиума, согласно которой в здании, являющемся кондоминиумом, отдельные помещения находятся в собственности домовладельцев, а остальные части здания (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности (ч. 5 ст. 1 Закона о товариществе собственников жилья). Таким образом, все здание находится в собственности домовладельцев.

Вполне понятно, что именно домовладельцы заинтересованы в том, чтобы иметь возможность владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим им имуществом. Также понятно, что для этого необходимо поддерживать здание в технически исправном состоянии, обеспечивать его коммунальными услугами, то есть осуществлять деятельность, обычно именуемую "управление кондоминиумом". Управление собственностью – это то, что должно осуществлять товарищество домовладельцев на регулярной основе в отношении собственности, т.е. осуществление всей деятельности по управлению зданием. Сюда входит не только уборка и техническое обслуживание здания, но и другие виды задач, такие как составление бюджета, получение сборов с владельцев и оплата счетов, организация собраний, планирование проведения капитальных ремонтов. Интерес "управлять" своей собственностью имеет и юридическую основу: согласно п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Согласно ст. 2 Закона о товариществах собственников жилья, отношения собственности в кондоминиуме и порядок управления недвижимым имуществом в кондоминиуме должны регулироваться именно этим Законом. Пункт п. 1 ст. 20 Закона позволяет сделать вывод, что под управлением кондоминиумом понимается деятельность, направленная на обеспечение эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и общим имуществом жилого дома. Право на управление кондоминиумом следует из права собственности, поэтому именно коллектив домовладельцев обладает всей полнотой прав по управлению своим имуществом (кондоминиумом). Иные лица - управляющий, служба заказчика - получают отдельные правомочия по управлению кондоминиумом от домовладельцев. Итак, непосредственным носителем права на управление кондоминиумом является домовладелец. Данный принцип должен быть положен в основу концепции управления кондоминиумом.⁰

Поскольку каждый домовладелец является лишь обладателем доли в общем имуществе, то возникает объективная потребность в коллективном принятии решений по вопросам, затрагивающим общие интересы. Таким коллективным органом выступает общее собрание домовладельцев.

В соответствии с Законом "О товариществах собственников жилья" домовладельцы на общем собрании вправе решать следующие вопросы:

- о передаче объектов общего имущества в пользование (п. 4 ст. 8);

- об определении размера долей в общем имуществе (п. 1 ст. 9);

- об избрании способа управления кондоминиумом (п. 1 ст. 20);

- об изменении способа управления кондоминиумом (п. 3 ст. 20).

Закон о товариществах собственников жилья (ст. 20 п.2) предусматривает три основных способа управления кондоминиумом:

1) непосредственное управление всеми собственниками - при нахождении в кондоминиуме до четырех помещений и ограниченном (от двух до четырех) числе домовладельцев;
2) передача домовладельцами функций по управлению кондоминиумом уполномоченной государством или органами местного самоуправления службе заказчика на жилищно-коммунальные услуги;

3) образование товарищества собственников жилья для самостоятельного управления кондоминиумом либо для последующего привлечения управляющего.

Первый способ дает домовладельцам возможность не прибегать к процедуре образования Товарищества собственников жилья и решать все общие вопросы управления кондоминиумом непосредственно самим. При этом процедура управления таким кондоминиумом законом не определена. Очевидно, что собственники должны договориться о правилах управления кондоминиумом и эта договоренность должна быть зафиксирована письменным договором или протоколом общего собрания. При этом возможны различные формы управления:

- распределение между собой функций по управлению кондоминиумом;

- выбор одного управомоченного из числа домовладельцев, который будет выступать от их лица, и осуществлять управление всем кондоминиумом;

- привлечение профессионального управляющего, с которым каждому домовладельцу необходимо заключить письменный договор на управление.

Второй способ - передача управления кондоминиума службе заказчика для домовладельцев практически мало что изменяет в их жизни, так как управление кондоминиумом в этом случае отходит к жилищно-коммунальным службам, что на практике зачастую означает возвращение к той же ситуации по обслуживанию жилых и нежилых помещений, которая была до создания кондоминиума, то есть приход к той же неэффективной системе, что была раньше, и от которой домовладельцы пытались уйти, создавая кондоминиум.

Форма товарищества собственников жилья довольно привлекательна для собственников жилья как минимум по двум причинам. Первая причина привлекательности товарищества собственников жилья - право заниматься хозяйственной деятельностью для получения дополнительного дохода к суммам обязательных платежей жильцов дома. Такой хозяйственной деятельностью является сдача помещений в аренду, обслуживание дома, работа с ценными бумагами, использование фасадов и крыш для размещения рекламы и т. д. Полученные такими способами доходы должны направляться непосредственно на облагораживание кондоминиума. Но главное преимущества товариществе собственников жилья - свобода выбора подрядчиков для эксплуатации и обслуживания дома.

Очевидно, что управление кондоминиумом возможно в двух формах: самостоятельное управление либо передача функций по управлению кондоминиумом специализированной организации (профессиональному управляющему). Каждая из этих форм управления имеет свои преимущества и недостатки. 

Члены товарищества домовладельцев могут осуществлять управление силами самих владельцев на добровольной основе. Главное преимущество в этом случае – низкие затраты. Кроме того, товарищество получает непосредственный контроль за исполнением решений и деятельностью, связанной с управлением. В случае управления самими владельцами можно отметить несколько недостатков. Отсутствие опыта в управлении может привести к нежелательным и высоким расходам. Кроме того, сложно будет найти добровольцев. Отдельные люди могут быть больше загружены работой, чем остальные.

Существует несколько преимуществ в найме профессионального управляющего по руководству управления собственностью. Специалисты, которые будут выполнять работу по управлению, скорее всего не будут игнорировать выполнение своих обязанностей, что могут делать добровольцы.  Существуют также и недостатки такового управления. Одним из самых очевидных будет повышение расходов. У товарищества могут быть также трудности в поиске специалиста или фирмы с необходимой квалификацией, которые могли бы отвечать потребностям товарищества и задачам деятельности правления товарищества. В России уже существует несколько частных фирм, предоставляющих услуги по техническому обслуживанию квартирных домов, однако, еще нет частных фирм, которые могли бы обеспечить все необходимые услуги по управлению собственностью. Ожидается, что в будущем предоставление таких услуг по профессиональному управлению собственностью станет возможным и здесь⁰.

3.2. Характеристика отдельных

способов управления кондоминиумом