32106 (Правовые основы формирование кондоминимума)

17

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

1. ПОНЯТИЕ СОСТАВ И ПРАВОВЫЕ

ОСНОВЫ РЕЖИМА КОНДОМИНИУМА

1.1. Понятие и состав кондоминиума ………………………..5

1.2. Гражданско-правовой режим кондоминиума …………13

2. ФОРМИРОВАНИЕ И ЛЕГИМИТАЦИЯ КОНДОМИНИУМА

2.1. Создание кондоминиума собственниками жилых помещений многоквартирных жилых домов ……………….22

2.2 Регулирование земельных отношений при создании кондоминиумов ……………………………………………………30

2.3. Строительство жилых домов с условием последующего формирования кондоминиума ………………………………….40

2.4. Государственная регистрация кондоминиумов ………45

3. УПРАВЛЕНИЕ КОНДОМИНИУМОМ

3.1 Понятие, способы и формы управления

кондоминиумом ……………………………………………..50

3.2. Характеристика отдельных способов управления кондоминиумом ……………………………………………..55

ЗАКЛЮЧЕНИЕ …………………………………………………..61

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ ……………………………………………………64

ВВЕДЕНИЕ

В последние десятилетия решение проблематики жилищно-коммунальной сферы является одной из самых актуальных задач, стоящих перед государством и гражданами в целом. С одной стороны, государство не справляется со своими обязанностями, потому что взяло на себя слишком много обязательств, которые оказались ему не по силам. С другой, чтобы быстрее наступило время стабильного экономического роста, многое в стране придется изменить, в том числе и жилищно-коммунальную сферу, а это требует создания соответствующей правовой, нормативно-методической и функционально

управленческой базы.

Появление нового объекта права – кондоминиум, как и нового субъекта права - товарищества собственников жилья, вызвано не в последнюю очередь широко развернувшейся кампанией по приватизации жилого фонда. Будучи объединением собственников, товарищества и кондоминиумы смогли появиться на свет лишь при разрушении монополии государственной собственности вообще и на жилые помещения в частности. Сейчас в России идет процесс создания товариществ собственников жилья и регистрации кондоминиумов. Идет этот процесс непросто, много проблем с формированием

кондоминиума и проведением границы

территории, которая должна принадлежать кондоминиуму, не отрегулированы и вопросы передачи собственникам жилья нежилых помещений, регистрации кондоминиумов и товариществ собственников жилья. Тем не менее, это - самый реальный путь стать хозяевами своего дома и добиться высокого уровня его обслуживания

и предоставления коммунальных услуг в полном объеме.

С учетом этого, в дипломной работе была предпринята попытка анализа правового механизма регулирования кондоминиума, специфики его применения, а также изучения мнений ученых и практиков и определения путей совершенствования российского законодательства в этой области. Актуальность разработки данной проблемы в современный период определяется рядом факторов социально-экономического, нормативно-правового

и теоретического порядка. Здесь следует, прежде всего, указать на несовершенство нормативно-правовой базы регулирующей данные процессы. Часто законодательные акты вступают в противоречие друг с другом, многие организационные системы и технологии не регулируются единой правовой базой и оказываются под действием одновременно и общегосударственного законодательства, регионального и местного. С учетом отмеченных выше обстоятельств и был осуществлен выбор темы дипломной работы.

Объектом настоящего дипломного исследования являются общественные отношения, возникающие в связи с формированием и регистрацией кондоминиума, а также в процессе управления кондоминиумом.

Предметом изучения дипломного проекта выступают нормативно - правовые предписания гражданского права,

и возникающие в связи с этим соответствующие правоотношения.

Теоретической основой изучения указанных правовых явлений выступают исследования на этот счет правоведов, а также ученых других общественных наук

Цель исследования состоит в анализе действующего в рассматриваемой области гражданского законодательства, определении эффективности его функционирования, и выработке рекомендаций по его применению и дальнейшему совершенствованию.

Структура работы обусловлена  предметом и  целью исследования, она  состоит из введения, трех глав и заключения. 

Во введении обосновывается актуальность,

определяется объект, предмет  и цель исследования.

Первая глава дипломной работы носит теоретический характер, в ней определены понятие, состав и гражданско

правовой режим кондоминиума.

Во второй главе дипломной работы рассмотрены проблемы создания и регистрации кондоминиума.

Третья глава посвящена управлению кондоминиумом.

В заключении подводятся итоги исследования, формируются выводы и предложения

по совершенствованию действующего в этой области гражданского законодательства.

1. ПОНЯТИЕ СОСТАВ И ПРАВОВЫЕ

ОСНОВЫ РЕЖИМА КОНДОМИНИУМА

1.1. Понятие и состав кондоминиума

Понятие condominium известно в юридической практике со времен Древнего Рима и означает совместное владение чем-либо, оно не относится к конкретному предмету или объекту, а представляет собой юридическое понятие, т.е. право общей собственности или сособственности. В своем развитии понятие совместного владения жильем прошло несколько исторических этапов.

Первый из них связывается с возникновением идеи кондоминиумов во времена Римской империи, когда более

2 000 лет назад римский сенат принял закон о кондоминиуме, разрешавший гражданам Рима владеть отдельной жилой единицей в многонаселенных строениях.

Второй этап относится к Средневековью и возрождению идеи кондоминиума в Западной Европе. Это было вызвано необходимостью защиты городов от нападений. Город окружался защитными стенами, что ограничивало пространство для размещения жилищ и привело к необходимости строительства жилья на несколько семей. Правоотношения между такими семьями строились на основе совместного владения общим имуществом в доме.

Третий, современный этап относится к началу ХХ в. и характеризуется широким распространением кондоминиумов в Европе и проникновением этой концепции на Американский континент, где первой кондоминиумы в практику внедрила Бразилия. В США правовой статус кондоминиумов определен законодательными актами, первый из которых был принят в 1962 г. К 1968 г. правовое поле для деятельности кондоминиумов распространилось на все штаты.

Широко распространенная за рубежом модель совместного владения жильем - кондоминиума - привнесена в российскую практику в несколько измененном виде⁰.

Однако в российском законодательстве понятие "кондоминиум" имеет несколько иное, отличное от принятого за рубежом, содержание. Кондоминиумом именуется комплекс недвижимого имущества - жилое здание и участок, на котором оно расположено. При этом отличие кондоминиума от других объектов жилой недвижимости заключается в правовом режиме его использования, предусматривающем частную, государственную или муниципальную собственность на отдельные помещения (жилые и нежилые) и общую долевую собственность на дом и участок.

В России процесс создания кондоминиумов начался в 1993 г. и явился закономерным продолжением политики приватизации жилья и реформирования жилищной сферы. В результате приватизации в настоящее время значительная часть многоквартирных домов в городах представляет собой де-факто кондоминиум, потому что при приватизации хотя бы одной квартиры в доме возникает несколько собственников на дом в целом (как минимум - два: частное лицо и муниципалитет). Существование кондоминиума де-юре возникает с момента его государственной регистрации.

Итак, кондоминиум (condominium, от латинского con - вместе, заодно и dominium - владение, власть) в современном российском гражданском праве - это «Объединение собственников в едином комплексе недвижимого имущества в жилищной сфере (домовладельцев), в границах которого каждому из них на праве частной, государственной, муниципальной или иной формы собственности принадлежат в жилых домах жилые (квартиры, комнаты) и (или) нежилые помещения, включая пристроенные, а также другое недвижимое имущество, непосредственно связанное с жилым домом, являющееся общей собственностью домовладельцев и следующее судьбе права домовладельца на жилое и (или) нежилое помещение» ⁰.

В новейшей истории российского права определение кондоминиума было сформулировано в Законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики», а примерно год спустя воспроизведено с некоторыми изменениями во Временном Положении о кондоминиуме. Оба документа относили его к числу субъектов гражданского права. Кардинально иную позицию заняли разработчики Федерального закона «О товариществах собственников жилья» от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ, который отнес кондоминиум к объектам гражданского права.

Согласно статье 1 Закона о товариществе собственников жилья кондоминиумом признается единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное в нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых и иных целей (помещения) находятся в частной или публичной собственности конкретного круга владельцев, а остальные части (имущество) – в их общей долевой собственности.

Популярность кондоминиумов за рубежом, как отмечает Н. Васильева, обусловлена следующими причинами:

доступность по цене по сравнению с другими видами жилой собственности;

владение жильем, сопряженное с меньшей степенью личной ответственности за содержание дома;

расположение в районах с более легким доступом к центрам деловой и культурной активности в городах;

возможность быстрой реакции на меняющиеся запросы потребителей и организации целого ряда дополнительных жилищных и бытовых услуг по приемлемым ценам;

отсутствие зависимости от владельца жилья и постоянного роста арендной платы.

Состав жильцов кондоминиума обычно формируется из числа лиц со схожим образом жизни и социальным положением, что позволяет легче и быстрее достичь консенсуса в вопросах управления кондоминиумом. К примеру, обычно не поселяются под одной крышей молодые люди и пенсионеры, семьи и одинокие люди и т.д.⁰.

Основанием для создания кондоминиумов в нашей стране могут являться:

- приватизация жилищного фонда в многоквартирных домах;

- реорганизация жилищно-строительных и жилищных кооперативов;

- создание кондоминиума в строящемся жилом доме будущими домовладельцами;

- объединения домовладельцев в жилых массивах малоэтажной постройки (земли с разрешенным использованием под индивидуальную застройку).

В этих случаях частные собственники отдельных квартир должны совместно эксплуатировать поступившее в их общую собственность имущество: лифты, чердаки, подвалы, подсобные помещения, лестничные клетки и лестницы, крыши домов, электрическое, водяное, сантехническое, инженерное и другое имущество. И еще, что очень важно, придомовую территорию – земельный участок (или его части). Все это имущество не просто должно находится в общей собственности домовладельцев, а должно содержаться в надлежащем порядке, вовремя обслуживаться и ремонтироваться.

Кондоминиум, являясь объектом гражданского оборота, не может рассматриваться в отрыве от своих владельцев – субъектов права. То есть существует не как имущественный комплекс сам по себе, а, прежде всего, связан со своими владельцами, конкретными субъектами, имеющие реальные права на него. Иначе говоря, кондоминиум существует не сам себе, а в тесной связи с теми собственниками, по инициативе которых он был создан.

Следует отметить, что до недавнего времени понятие товарищества собственников жилья отождествлялось с понятием кондоминиума. В частности, в жилищном законодательстве России действовавшем в начале девяностых годов предусматривалось понятие жилищного фонда в коллективной собственности: фонд, находящийся в общей совместной или общей долевой собственности различных субъектов частной, государственной, муниципальной собственности, собственности общественных объединений. Такая классификация жилищного фонда не соответствовала новому гражданскому законодательству.

Возникшее смешение данных понятий в определениях была скорректирована Указом Президента Российской Федерации от 23 декабря 1993 г. N 2275, которым было утверждено «Временное положение о кондоминиуме» ⁰. В нем давалось понятие «кондоминиума» как объединения собственников в едином комплексе недвижимого имущества в жилищной сфере.

Одновременно с этим, отдельно закреплялось и понятие «товарищества» домовладельцев, т.е. собственников помещений. Таким образом, понятия «товарищество» и «кондоминиум» были разграничены.