28463 (Іпотечне кредитування), страница 2

На практиці іпотечне кредитування до 1917 року проводилося за наступною схемою: органи місцевого самоврядування формували кредитні установи, які були основою системи, а кредитні ресурси формувалися насамперед шляхом використання іпотечних облігацій, що випускалися на муніципальному рівні. Кредитне суспільство було одночасно емітентом зобов’язань при їхньому випуску в обіг, позикодавцем при видачі іпотечного кредиту і заставоутримувачем при прийомі заставного майна для забезпечення кредиту.

Ці боргові зобов’язання були надійними і ліквідними. Кредитна установа приймала облігації для розрахунків по капітальному боргу, але не по відсотках, тим самим позичальник міг розраховуватись з нею її ж облігаціями.

Сума кредиту була на 40-50 відсотків нижче вартості заставного майна, що було не дуже вигідно, але забезпечувало і кредитній установі, і позичальнику відсутність кризових ситуацій. Важливо те, що по довгострокових іпотечних зобов’язаннях сплачувався більш низький відсоток, ніж по комерційних кредитах, а власне кредит був наймогутнішим стимулом для інвестицій.

Однією з особливостей іпотечного кредитування був спосіб державного контролю щодо емісії муніципальних цінних паперів, що надало змогу ширшого застосовування практики прийому цих паперів для оплати по казенних підрядах.

З огляду на сучасне цивільне законодавство, можливо було б корисним застосовувати використовувати основні принципи та засади іпотечного кредитування, які були поширені в Україні на початку XX століття.

Розвиток іпотеки в Україні, яка в той час входила в склад Російської імперії має свою історію.

В Україні, як частини Російської імперії, іпотечні відносини почали стрімко розвиватись після реформи 1861 року і досягли піку свого розквіту в 1910-1915 рр. Після проведення аграрної (Столипінської) реформи.

За радянських часів операції з іпотечного кредитування припинились через їх суперечність принципам планової командно-адміністративної соціалістичної економіки.

Український варіант іпотечного законодавства, а саме Закон “Про іпотеку”, видатні експерти оцінюють як один з самих прогресивних аналогів у Східній Європі. Закон визначає поняття предмета іпотеки, пріоритети прав кредитора, а також вимоги до іпотечного договору, іпотечної закладної, процедури реєстрації та стягнення боргу, в тому числі позасудові, які дозволяють якісно функціонувати первинному іпотечному ринку. Він не є кінцевою законодавчою умовою для утворення повноцінної іпотечної фінансової системи і повинен працювати поряд з іншими нормативними актами, а саме – з законами “Про державну реєстрацію майнових прав на нерухоме майно та їх обмежень” та “Про іпотечні цінні папери”.

У сучасних правових системах, включаючи нашу вітчизняну, іпотека розглядається як застава нерухомості, тобто застава найбільш коштовного майна. Вона забезпечує виключно дійсне зобов’язання, яке у свою чергу забезпечується заставним документом – іпотечним договором. Відповідно до цього майно не передається кредитору (іпотекодержателю) у власність або в користування, а залишається в боржника (інотекодавця), що дає йому можливість, як і раніше використовувати предмет іпотеки для задоволення власних інтересів. Іпотекодержатель (кредитор) вправі лише здійснювати контроль за цим використанням із метою не допустити погіршення чи зникнення предмета іпотеки.

З набуттям чинності Закону України “Про іпотеку” та прийняттям Кабміном Тимчасового положення “Про реєстрацію іпотек” розвиток іпотечного законодавства в Україні стрімко триває.

Економіка будь-якої держави вимагає розвитку виробництва, що опирається на джерела забезпечення надійного і довгострокового фінансування. Якщо порівняти вартість рухомого і нерухомого майна, можна зрозуміти, як зростають масштаби такого виду забезпечення зобов’язань, як іпотека.

Саме масовість кредитів, забезпечених іпотекою, являється основною передумовою виникнення основ функціонування іпотечної фінансової системи. Такі системи, що діють в сучасному світі, по їх основним характеристикам поділяються на однорівневі та двурівневі.

Однорівнева модель побудови іпотечного ринку діє в країнах, де банківська система має традиційно високий рівень капіталізації та фінансує власні активи за рахунок довготривалого залучення коштів на депозитні рахунки.

Двурівнева модель, яка вважається найбільш придатною для впровадження в Україні, передбачає функціонування роздрібного та оптового іпотечних ринків. Оператори роздрібного ринку, на якому масово надаються довготривалі кредити, забезпечені іпотекою, не обов’язково повинні мати власні довготривалі джерела фінансування. Активи у вигляді іпотечних кредитів рефінансуються з фондів ринку – секьюритизуються (трансформуються) шляхом продажу інвесторам забезпечених цінних паперів або безпосередньо рефінансуються під забезпечення іпотекою.

За таким механізмом право вимоги за іпотечними кредитами не продається, а випускаються цінні папери, забезпечені цими кредитами. Тобто, в цьому випадку іпотечні цінні папери виступають як емісійні. І має місце не процес укладання угод, а постійний процес трансформації кредитів у цінні папери та продаж останніх на фондовому ринку.

Механізм секьюретизації (трансформації) забезпечує декілька переваг перед операціями із продажу іпотечної позики одним кредитором іншому.

По-перше, фінансові установи, що надають іпотечні кредити, отримують механізм рефінансування через випуски цінних паперів із забезпеченням з паралельним зняттям ризиків, пов’язаних з кредитуванням.

По-друге, інвесторам та учасникам ринку цінних паперів надаються нові, високоліквідні фінансові інструменти.

Проте не кожний кредит, виданий під забезпечення нерухомістю, є іпотечним: необхідно, щоб він відповідав вимогам певного стандарту за цілим рядом параметрів.

Стандартизація сприяє здешевленню процедур надання та обслуговування іпотечних кредитів, що, в свою чергу, здешевлює їх для боржників. Одночасно кредити, які надаються будь-якими учасниками ринку, є однорідними, придатними для об’єднання у так звані іпотечні пули, придатні для інвесторів з точки зору рівня ризиків та інвестиційної привабливості інструментів фондового ринку, забезпеченого такими пулами.

Становлення іпотечної системи з використанням будь-яких моделей рефінансування кредитних установ можливо виключно за умови, що вони дотримуватимуться загальноприйнятих стандартів іпотечного кредитування. В ролі інвесторів, які купують іпотечні цінні папери, більш за все виступають організації, що залучають довгострокові кошти і мають законодавчо регламентовану структуру власних активів. Це, перш за все, пенсійні фонди, страхові компанії та ін.

Окремі елементи іпотечної системи в тій чи іншій формі в нас вже існують, але для того, щоб система склалась, необхідна концентрація певної “критичної маси” банківських активів, забезпечених іпотекою. А це можливо лише при умові прийняття ринкових законів.

Іпотечні зобов’язання в розвинутих країнах складають 30-60% ВВП та вважаються надійними і ліквідними засобами. В Україні цей показник поки що складає небагато більше 1 %. За різними оцінками, стабільне функціонування іпотечного ринку в Україні буде сприяти залученню до обігу активів вартістю $200-300 мрд. Розвиток ринку має свої проблеми, притаманні для перших етапів його становлення.

Одна з них – істотна валютизація. Нерухомість у нас продається та купується більш за все за валюту. Це ризиковано, оскільки клієнт отримує доход в гривні, і при зниженні її курсу стосовно долара загострюються кредитні ризики. До того ж часу банк, формуя кредитні ресурси за рахунок залишків на рахунках експортерів, може потрапити під вплив ризику ліквідності уразі закриття ними позиції в валюті у зв’язку з посиленням курсу гривні. Через це сьогодні важливо розширити частку іпотечного ринку, номіновану в національній валюті.

Окрім того, сьогодні спостерігається певний “дисбаланс” між залученням та розміщенням в межах певного клієнтського сегменту: суттєво зростають депозити населення, однак ними перш за все фондується кредитування юридичних осіб, тобто вони розміщуються на ринку, на який впливають інші, іноді важко прогнозуємі ризики. Зростання депозитів населення повинно компенсуватися динамікою зросту кредитів тим же фізичним особам.

На теперішній час житлові іпотечні кредити вітчизняні банки надають під 12-15% річних в доларах США і 20-22% в національній валюті. Оскільки за останні декілька років курс гривні до долара залишається стабільним, найбільш популярними є кредити в доларах США.

В різних банках процентна ставка залежить від різних факторів: строку кредиту, виду кредиту, і як правило, визначається індивідуально для кожного позичальника. Деякі банки при цьому враховують кредитоспроможність та надійність кожного потенціального позичальника. Найнижчу процентну ставку отримують клієнти, які можуть офіціально підтвердити свій помісячний доход в розмірі не нижче 40-50% (кожен банк визначає таке співвідношення своїми внутрішніми правилами). Також банки приймають до уваги активи, якими володіє позичальник, співвідношенні розміру кредиту до вартості нерухомого майна, досвід праці та навіть рівень освіти майбутнього позичальника. Наприклад, “Райффайзенбанк Україна” диференцує ставку по кредитах в залежності і від строку кредиту, і від кредитоспроможності кожного позичальника: для кредитів строком на 5 років – ставка 12% або 13%, для кредитів строком на 10 років – 13% або 14%. А у “Правекс-банку” процентна ставка залежить від розміру кредиту: до $30 тис. – 14%, від $30 тис. до $49 тис. – 15%, $50-69 тис. – 16%, від $70 тис. До $100 тис. – 17%.¹

Зараз всі банки надають можливість дострокового погашення кредиту. Але в деяких з них існують певні обмеження, наприклад у виді мораторію на дострокове погашення протягом перших 6 місяців і навіть штрафні санкції (іменовані комісією). Так, наприклад, “УкрСиббанк” стягує комісію в розмірі 1% від суми довгострокового погашення, а в “Авалі” та “Укрсоцбанку” – 1% протягом першого року дії кредитного договору та 0,2% від суми довгострокового погашення протягом другого року кредиту. Це дозволяє взяти кредит на більший строк (зменшивши щомісячні виплати), і при можливості достроково розрахуватися за кредитом “скоротивши” строк кредитування та витрати.

За оцінками експертів ріелторських компаній, якщо у 2003 році тільки 10-15% угод купівлі-продажу житлової нерухомості проводились при залученні кредитних коштів, то в цьому році – 40-50% від загальної кількості угод.

Ще в тому році 10-річний строк кредиту був, скоріш, виключенням із загальних умов, то зараз є банки, які пропонують кредити строком до 15 років. Для клієнта збільшення строку кредиту дозволяє зменшити розмір щомісячного внеску, а це значить, і більш вільно розпоряджатися щомісячними доходами.

Світова практика показує, що в умовах економічного зросту процентні ставки по кредитах, в тому числі і по іпотечних, знижуються. З іншого боку, зріст конкуренції на ринку іпотечного кредитування також повинен сприяти зниженню процентної ставки. Зараз в Україні і, особливо у Києві, спостерігається швидкий зріст кількості банків, які після набрання чинності Закону “Про іпотечне кредитування” вийшли на новий для себе та перспективний ринок іпотеки.¹

Розглядаючи іпотеку як складову економіки, потрібно виділити такі характерні риси.

По-перше, застава нерухомості виступає в якості інструмента залучення фінансових ресурсів, які є необхідними для розвитку виробництва.

По-друге, іпотека здатна забезпечити реалізацію майнових прав на об’єкти нерухомості також в тому випадку, коли інші форми як, наприклад, купівля-продаж, за конкретних умов є недоцільними та не ефективними.

По-третє, це можливість створення за допомогою іпотеки ефективного капіталу, на базі такого цінного папера як заставна.

Все обумовлене вище є початком розмови про шлях від того, що ми маємо, до того, що ми хотіли би мати.

Було б, напевне, зайвим описувати і без того відому ситуацію в нашій державі. Становище економіки, проблеми правового характеру, соціальні негаразди — країна переживає це вже не перший рік. Є відома істина, суть якої полягає в наступному — сукупність здорових, послідовних і своєчасних заходів в економіці та праві — реальний шлях до становлення Української держави, як гідної одиниці світового співтовариства. Модель побудови сьогоднішнього суспільства — система з нерозривним зв’язком економіки і права. Правові норми своєю загальною обов’язковістю, погрішністю в часі і дійсністю в реальних умовах людського співтовариства мають величезне значення.

У сучасних умовах іпотека займає особливе місце серед засобів забезпечення виконання зобов’язань. З огляду на стан економіки України, якій притаманні падіння рівня виробництва, інфляція, повсякденні неплатежі за поставлені товари, виконані роботи чи надані послуги, застосування раніше популярних засобів забезпечення виконання зобов’язань, таких як: штраф, неустойка, пеня та інше втрачає практичний зміст. Іпотека ж на цьому фоні має безсумнівні переваги.

Будь-які операції з нерухомістю, у тому числі й іпотечні, приносять великий дохід, оскільки ціни на землю і будівлі в Україні поволі наближаються до світових.