19457 (Оценка стоимости предприятия для конкретных целей), страница 2

Оценка офисных зданий, магазинов и гостинец

Для оценки офисных зданий необходимо использовать метод капитализации дохода, так как такие здания приобретаются для получения дохода от их эксплуатации.

Задача оценщика состоит в том, чтобы определить чистый операционный доход и соответствующие ставки капитализации.

Показатель чистого операционного дохода зависит от платы за арендованные помещения и расходов по эксплуатации здания.

Каждый договор аренды является индивидуальным и может содержать много различных условий и ограничений, в том числе не отраженных в договоре аренды. Прежде чем приступить к оценке офисного здания, оценщик должен внимательно исследовать договоры аренды.

Если здание целиком передается одному арендатору, то, как правило, все расходы по эксплуатации возлагаются на него. Если здание сдается частями большому количеству арендаторов, то расходы по ремонту внешней инфраструктуры, коридоров, фасадов, главного входа, вспомогательных помещений, и т.д. владелиц берет на себя. Договорами аренды могут быть предусмотрены условия оплаты арендаторами части расходов по ремонту и коммунальным услугам.

Основное правило состоит в том, что владелиц здания, для устранения как можно большего числа случайных расходов и гарантии стабильности дохода, будет стремиться переложить большую часть расходов на арендаторов.

В случае, если здание сдается частями и владелиц оставляет за собой какую-либо часть здания и предлагает арендаторам дополнительные услуги, которые могут быть включены в арендный договор или оплачиваться отдельно, то денежные потоки оценщик должен разложить на составляющие: валовой доход, эксплуатационные расходы, чистый операционный доход и ставка капитализации.

Валовый доход состоит из:

- рентной платы существующих арендаторов;

- дохода от помещения, занимаемого владельцем;

- потенциального дохода от еще не сделанных площадей;

- потенциального дохода от перезаключения контрактов с существующими арендаторами после истечения их сроков.

Эксплуатационные расходы включают:

- коммунальные платежи;

- затраты на оплату обслуживающего персонала;

- страхование;

- затраты на ремонт;

- затраты на эксплуатацию лифтов;

- затраты на уборку помещений и территории;

- налоги.

Ставка капитализации может значительно изменяться в зависимости от типа здания, его местоположения, возможности полной аренды строения, а также от большого количества числа других факторов, влияющих на риск вложения капитала в офисное строение.

Стоимость магазинов в основном зависит от их торговых возможностей, которые во многом определяются их местоположением.

Приступая к оценке магазина, оценщик должен мысленно поставить себя на место потенциального покупателя и ответить на следующие вопросы:

1. продажа каких товаров может дать наибольшую доходность, учитывая спрос населения и местоположение магазина?

2. каким может быть оборот магазина?

3. какова будет прогнозируемая валовая прибыль от владения магазином?

4. какую среднюю норму прибыли захочет иметь владелец магазина?

5. каковы будут операционные расходы на ремонт, коммунальные услуги, зарплату и налоги?

6. какую арендную плату можно будет заплатить после вычета расходов и дохода владельца?

Так как решающее значение на стоимость магазина оказывает его местоположение, то этот фактор должен быть особенно тщательно исследован оценщиком.

При оценки магазина можно использовать три метода: затратный, сравнения продаж, доходный. При этом следует иметь в виду, что затратный метод дает наименее надежную оценку стоимости магазинов. Метод сравнения продаж может быть использован, если имеются достоверные цифры о продажах аналогичных объектов, что в наших условиях бывает достаточно редко. Чаще всего оценщику будут доступны данные по арендным ставкам, поэтому основным методом оценки должен быть доходный.

Применяя доходный метод, оценщик должен учитывать не только действующую арендную плату, но и изучить рыночные ставки в оцениваемом сегменте рынка. При оценке очень важно учесть все поправки на обязательные расходы, которыми отягощен арендатор, и финансовую стабильность арендатора. Если анализ показывает нестабильность арендатора, то оценщик в своих расчетах должен отталкиваться не от реальной арендной платы, а от рыночных ее показателей.

Оценка гостинец имеет ряд специфических особенностей по сравнению с другими видами собственности. Общая площадь помещения гостиницы не имеет такого большого значения, как способность гостиницы привлечь клиентов. Эта способность во многом определяется ее местоположением и рядом других факторов, которые должны быть выяснены оценщиком при личной инспекции.

При оценке гостинец оценщик должен провести анализ наилучшего и наиболее эффективного использования, так как может оказаться, что сегодняшнее использование гостиницы не является наилучшим и наиболее выгодным.

При проведении инспекции важно собрать как можно больше информации об объекте, чтобы затем использовать ее в процессе оценки.

После проведения инспекции необходимо изучить рыночные условия для данного сегмента рынка и, прежде всего уяснить к какому классу относиться гостиница. После этого уточняется, какая конкуренция существует в этом классе гостинец, и какова она будет в будущем.

2.2 Оценка неполных прав собственности и особенности оценки бизнеса страховых компаний

В условиях становления рыночных отношений в стране полным правом собственности в большинстве случаев обладает только государство. Для частных и юридических лиц, обладающих различной недвижимостью, существуют различные формы ограничений полного права. Эти ограничения включают финансовые требования к объектам собственности, ограничение на пользование собственностью, ограничения на время пользования объектом, а также ограничения, физически разделяющие объект.

Каждое из ограничений влияет на стоимость объекта недвижимости, и оценщик должен уметь оценивать влияние ограничений на стоимость.

К финансовым ограничениям относятся закладные и долевое участие.

Закладная представляет собой обязательство представить объект собственности в качестве обеспечения долга для получения ипотечного кредита.

Оценщик должен составить прогноз сумм, которые должны быть выплачены в соответствии с закладной, и продисконтировать их в текущую стоимость.

Существует также много других финансовых ограничений, влияющих на стоимость недвижимости, такие как: опцион (право купить определенный объект собственности по оговоренной цене в течении определенного срока), контракт на титул, залоговые требования по налогу и т.д.

В нашей стране оценщик чаще всего сталкивается с необходимостью определения стоимости прав, возникающих при аренде.

При сдачи имущества в аренду возникают два новых имущественных права: право арендодателя и право арендатора. Оценщик должен уметь оценить стоимость этих прав.

Владелец сданной в аренду недвижимости, как правило, сохраняет за собой право возвратить ее снова в свое пользование по истечению срока аренды либо в случае невыполнения условий арендного договора, а также может распоряжаться недвижимостью, то есть продавать ее, передавать по завещанию, дарить, закладывать под ипотечный кредит.

Стоимость прав арендодателя может быть равной, большей или меньшей, чем стоимость полного набора прав на неарендованное имущества. Все зависит от соотношения контрактной и рыночной арендных плат.

Методологической основой оценки бизнеса страховых компаний является анализ отчетности представляемой страховщиками в различные контролирующие инстанции. Сложность заключается в том, что большая часть отчетных форм являются специфическими, присущими лишь данному виду бизнеса.

В страховании обязательно наличие двух сторон:

- страховщик – специальная организация (страховая компания), которая создает и использует страховой денежный фонд для страховых выплат;

- страхователь – юридическое или физическое лицо, которое вносит в страховой фонд установленные платежи (страховые взносы).

Существенными отличительными особенностями страхования являются следующие:

- наличие страхового риска, по которому можно оценить вероятность наступления страхового случая, определить размер возможного ущерба и исчислить эквивалентную страховую сумму;

- случайный характер наступления страховых событий, т.е. события должны иметь вероятный характер;

- наличие объективной потребности возмещения ущерба и возможность его выражения в натуральной или денежной форме;

- возвратность страховых платежей, т.е. все средства, собранные страховщиком для выплат страхового возмещения, возвращаются страхователям, но не каждому по отдельности, а только тем у кого наступил страховой случай;

- замкнутая раскладка ущерба, т.е. общая сумма ущерба, понесенного страхователями за определенный промежуток времени, раскладывается на всех участников страхового фонда. Результат раскладки представляет собой основу для расчета страхового платежа.

Страхование делится на имущественное, личное страхование, страхование ответственности и социальное страхование, и может осуществляться в добровольной и обязательной формах.

Можно рекомендовать следующий алгоритм проведения анализа для оценки страховой компании.

Этап 1. Анализ организационно-правовой основы деятельности

1. Проверка наличия и соответствия законодательству документов, подтверждающих право на осуществление страховой деятельности:

- учредительных документов;

- свидетельства о государственной регистрации;

- лицензии на осуществление страховой деятельности.

2. Проверка соответствия осуществляемой деятельности учредительным документом и требования законодательства:

- соответствие проводимых видов страховой деятельности полученной в установленном порядке лицензии;

- выполнение требования по минимальному размеру уставного капитала;

- соблюдение нормативного соотношения активов и обязательств;

- соблюдение требований о максимальной ответственности по отдельному риску и т.д.

Этап 2. Анализ показателей страховой статистики

1. Показатели, отражающие процесс формирования страхового фонда в разрезе проводимых видов страхования:

- количество и оценка страховых объектов;

- начисленные и полученные суммы страховых премий (взносов);

- количество заключенных и действующих договоров страхования;

- движение страхового портфеля;

- структура страхового тарифа и т.п.

2. Показатели, отражающие процесс расходования страхового фонда в разрезе проводимых видов страхования:

- количество произошедших страховых случаев;

- количество пострадавших объектов;

- объем выплат страхового возмещения и страховых сумм и т.п.

3. Расчет средних и относительных статистических показателей:

- средний страховой платеж;

- средняя страховая сумма;

- охват страхового поля;

- средняя выплата;

- убыточность страховой суммы и т.п.

Этап 3. Анализ финансовой отчетности

1. Анализ показателей финансовой отчетности по общепринятой методике финансового анализа:

- абсолютные показатели финансовой отчетности;

- расчет относительных показателей.

2. Расчет специфических финансовых показателей страхового бизнеса.

Этап 4. Анализ страховой отрасли

1. Статистический обзор страховой отрасли.

2. Рейтинговая оценка страхового бизнеса.

Этап 5. Оценка бизнеса страховой компании

1. Анализ возможности применения затратного, доходного, сравнительного подходов.

2. Проведение согласования результатов оценки. Расчет итоговой стоимости бизнеса страховой компании.

Заключение

Стоимость предприятия как действующего (бизнеса в целом) – это понятие включает в себя оценку функционирующего предприятия и получение из общей стоимости действующего предприятия величин для составных его частей, выражающих их вклад в общую стоимость, однако сама по себе не одна из этих компонент рыночной стоимости не образует.

В теории оценки собственности существует три основополагающих подхода: затратный, рыночный (сравнительного анализа продаж) и доходный.

Очевидно, что наиболее приемлемым подходом для оценки предприятия как действующего является доходный подход.

При определении стоимости предприятия как действующего как суммы стоимостей в использовании активов предприятия необходимо к полученной итоговой стоимости прибавить рыночную или иную стоимость избыточных активов с альтернативным текущему вариантом использования.

Инвестиционный проект может быть оценен по большому числу факторов: ситуация на рынке инвестиций, состояние финансового рынка, геополитический фактор и т.п. Однако на практике существуют универсальные методы определения инвестиционной привлекательности проектов, которые дают формальный ответ: выгодно или не выгодно вкладывать деньги в этот проект, какой проект предпочесть при выборе из нескольких вариантов. Проблема оценки инвестиционной привлекательности состоит в анализе предполагаемых вложений в проект и потока доходов от его использования.

Оценка ликвидационной стоимости предприятия в ситуации банкротства обладает рядом особенностей, обусловленных в основном самой чрезвычайной ситуацией. Эти особенности должны учитываться экспертом-оценщиком, заказчиком и другими сторонами, заинтересованными в результатах оценки ликвидационной стоимости.

Этот вид оценки относится к так называемым активным видам, когда на основе полученных результатов многими заинтересованными сторонами принимаются соответствующие управленческие решения.