181411 (Правовое регулирование оборота недвижимого имущества), страница 9

Новым правилом, закрепленным в абз. 3 п. 1 ст. 12 Закона об обороте, установлено, что передача земельной доли в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, в доверительное управление, завещание или выделение земельного участка в счет земельной доли осуществляется на основании документов, удостоверяющих право на земельную долю в соответствии со ст. 18 Закона об обороте, без государственной регистрации возникшего в результате приватизации сельскохозяйственных угодий права на земельную долю.

В то же время п. 2 ст. 6, абз. 3 п. 2 ст. 13 Закона о регистрации требуют государственной регистрации ранее возникшего права перед переходом данного права, его ограничением (обременением) или совершением сделки, что стало противоречить новой норме абз. 3 п. 1 ст. 12 Закона об обороте.

В соответствии с п. 3 ст. 12 Закона об обороте сделки с земельными долями могут осуществляться на основании доверенности, выданной участником долевой собственности другому участнику долевой собственности или иному лицу и удостоверенной должностным лицом органа местного самоуправления или удостоверенной нотариально. Однако согласно п. 1 и 4 ст. 16 Закона о регистрации для представления интересов правообладателя при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним требуется (является обязательной) нотариально удостоверенная доверенность¹.

Сложность ситуации заключается в том, что трудно однозначно ответить на вопрос, какой из двух Законов - Закон об обороте или Закон о регистрации - в данных случаях является специальным². Следует отметить, что практика органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Тульской области, показывает, что правообладатели продолжают использовать нотариально удостоверенные доверенности и представляют заявления о государственной регистрации ранее возникших прав на земельную долю, однако нельзя не отметить положительные тенденции в регулировании данного вопроса, так, в соответствии с Информационным письмом Управления Федеральной регистрационной службы по Тульской области от 26.03.2007г. № 01-23/176, в целях создания единой правоприменительной практики, было пояснено, что согласно ст. 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации. Данная норма права представляет собой допускаемое законом изъятие из ст. 8 ГК РФ, предусматривающей в виде общего правила то, что право на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В этом случае государственная регистрация имеет не правообразующее, а лишь правоподтверждающее значение, следовательно участник (наследник) долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, не регистрируя право собственности на земельную долю вправе сразу выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей в соответствии со ст. ст. 13,14 Федерального закона от 24.07.2002г. № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а затем обратиться с заявлением о проведении государственной регистрации уже на выделенный участок (приложение 5).

В настоящее время тот факт, что земля участвует в гражданском обороте и что в отношении земельных участков заключаются договоры купли-продажи, аренды, мены, залога и др., является неотъемлемой частью современной истории России. Круг сделок с земельными участками не ограничивается видами сделок, указанными в ЗК РФ, ГК РФ, других федеральных законах¹. В соответствии с гражданским законодательством возможно совершение сделок с земельными участками, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему, а также сочетающих элементы различных сделок. В то же время необходимо отметить, что в силу особенностей оборота земли чаще всего с земельными участками совершаются именно те виды сделок, которые прямо описаны в ЗК РФ и ГК РФ: купля-продажа, аренда, залог. После появления в законодательстве прямого упоминания какого-либо вида сделок с землей он получает развитие на практике. Так, например, после принятия Указа Президента РФ от 7 марта 1996 г. N 337 "О реализации конституционных прав граждан на землю" получили развитие договоры аренды, где на стороне арендодателя выступали несколько лиц собственников земельных долей, входящих в предоставляемый в аренду земельный участок.

Однако многие существенные проблемы оборота земли остались нерешенными. Так, до сих пор отсутствует согласованность между земельным и гражданским законодательством. Ряд нормативных актов, необходимых для реализации положений как ЗК РФ, так и ГК РФ, пока еще не принят. Так, была введена в действие гл. 17 ГК РФ "Право собственности и другие вещные права на землю", но ее нормы сегодня не соответствуют обновленному земельному законодательству. Так, в соответствии со ст.264 ГК РФ Остались открытыми вопросы государственного регулирования рынка земли, установления ограничений на совершение сделок с участками. Множество проблем связано с их оборотом в городах и поселениях, где спрос на земельные участки наиболее высок. К ним относятся и вопросы, связанные с землей, на которой расположены здания и другие объекты недвижимости (проблема "единства судьбы земельного участка и недвижимости"). Нельзя признать решенными проблемы общих прав на земельные участки и оборота участков, которые принадлежат нескольким лицам.

Вместе с тем эти проблемы обострились и, как никогда, являются актуальными. Пробелы и противоречивость законодательства, безусловно, порождают сложности на практике. Количество земельных споров варьирует в различных субъектах РФ, но постоянно растет, судебная же практика не отличается единообразием. Ее обзоры и обобщения по рассмотрению земельных споров в основном касаются административно-правовых вопросов или собственно гражданско-правовых вопросов, тогда как споры по поводу сделок с землей чаще всего носят специфический характер, не сводимы к указанным отраслям. При этом актуальными являются не только материально-правовые вопросы рассмотрения и разрешения земельных споров, но и процессуальные аспекты. Земельные споры обладают большой спецификой, в связи с чем некоторые ученые предлагают ввести для их рассмотрения специальные земельные суды.

Заключение

Итак, в соответствии со ст. 153 Гражданским кодексом Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Под предметом сделки в гражданском праве понимается определенный вид имущества. Выделяют различные классификации имущества. Важнейшей из них в настоящий момент вполне обоснованно считается деление вещей на движимые и недвижимые. Категория недвижимого имущества объединяет две группы объектов: вещи, недвижимые по их природе (земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты; объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения), и вещи, отнесенные к недвижимым в силу закона (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Установленный законодателем критерий отнесения объектов к недвижимости - прочная связь с землей, невозможность ее перемещения без соразмерного ущерба ее назначению - носит универсальный характер.

Между тем недвижимость - это особый объект гражданско-правовых сделок. Она обладает повышенной экономической ценностью. Это обусловлено тем, что она предназначена для длительного пользования и не исчезает в процессе использования.

Основным источником непосредственного регулирования оборота недвижимости является Гражданский кодекс РФ. Он дает определение недвижимого имущества, устанавливает его виды, правовой режим, закрепляет общие условия совершения сделок, а также формулирует специфические требования к совершению отдельных видов сделок с недвижимым имуществом. Будучи "центральным, стержневым актом гражданского законодательства", "первым среди равных", ГК РФ содержит норму, согласно которой все иные законы, содержащие нормы гражданского права, должны соответствовать ему (п.2 ст. 3 ГК РФ).

В зависимости от количества лиц, волеизъявление которых необходимо для совершения сделки (такие лица называются сторонами сделки), сделки могут быть односторонними либо двух- или многосторонними, т.е. договорами (п. 1 ст. 154). Для совершения односторонней сделки необходимо и достаточно выражения воли одной стороны: например, выдача доверенности, отказ от наследства, составление завещания, публичное объявление конкурса и др. Обычно односторонняя сделка создает обязанности лишь для лица, совершившего ее.

Нормы, учитывающие особенности односторонних сделок, закрепляются как в общих положениях ГК о сделках (ст. 154, 155), так и в нормах ГК, посвященных регулированию отдельных видов односторонних сделок: доверенность (ст. 185 - 189), действие в чужом интересе без поручения (гл. 50), публичное обещание награды (гл. 56), публичный конкурс (гл. 57). Нормы, относящиеся к отдельным видам односторонних сделок, могут содержаться также в специальных законах и подзаконных актах.

Все сделки с недвижимым имуществом заключаются в простой письменной или нотариальной форме. Однако, для сделок с недвижимым имуществом установлено дополнительное требование, заключающееся в обязательности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок ним.

Нормы Гражданского кодекса Российской Федерации определяют договоры с недвижимым имуществом, подлежащие обязательной государственной регистрации. Цель законодателя при закреплении норм о госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - в первую очередь желание придать особую устойчивость правам субъектов гражданско-правовых отношений на имущество, особенно на недвижимость.

Именно с момента государственной регистрации (а именно с момента внесения записей в Единый государственный реестр прав) сделки считается заключенной, а право возникшим

В отношении сделок с недвижимым имуществом при несоблюдении требования о государственной регистрации фактически отсутствует необходимость и возможность применения к ним последствий недействительности, так как сделки при отсутствии регистрации признаются незаключенными, а не недействительными, если иное не установлено законом.

Однако в ряде случаев Гражданский кодекс РФ прямо предусматривает недействительность договора вследствие нарушения требования о государственной регистрации (ст. 339 ГКРФ- договор об ипотеке, ст. 1017 ГК РФ- передачи недвижимого имущества по договору доверительного управления имуществом). В данных случаях сделка считается незаключенной, но к ней будут применяться последствия в виде признания ее недействительной (в частности ничтожной) в соответствии с п. 1 ст. 165 ГК РФ.

Иными словами, незаключенными в случае отсутствия государственной регистрации признаются договоры, когда в отношении их в законе не указано, что такие договоры являются недействительными.

Получается, что в случае несоблюдения требования о государственной регистрации сделка считается либо несостоявшейся, либо недействительной. Представляется, что такой правовой дуализм ничем не оправдан. Одинаковое основание должно приводить к одинаковым последствиям.

В настоящее время особое распространение получили сделки с недвижимым имуществом направленные на переход права под условием, самыми распространенными из сделок данного вида являются купля-продажа с рассрочкой платежа (или в кредит), а так же договор пожизненного содержания с иждивением.

Правовое регулирование данных видов договоров осуществляется на основании ст. 488, 489, а так же главы 33 ГК РФ, Федерального закона от 16.07.98 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Общим для договоров данного вида является возникновение ипотеки в силу закона, ограничивающей права покупателя либо плательщика рента в отношениях по распоряжению имуществом.

Особое внимание заслуживает законодательство, регулирующее правоотношения возникающие при совершении сделок с земельными участками.

Земля является особым объектом экономического оборота и правовых отношений в силу своих природных качеств, свойств, функций и роли в жизни общества. Именно поэтому претерпело значительное изменение правовое регулирование сделок с земельными участками. Принят Федеральный закон от 30.06.2006г. №93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" направленный на упрощение регистрации прав граждан на земельные участки и недвижимое имущество, прочно связанное с землей.

Однако не исчерпаны проблемы правового регулирование сделок с недвижимым имуществом. Несовершенство, противоречие и пробелы действующего законодательства безусловно, порождают сложности на практике. Так, проблемным вопросом в правовом регулировании односторонних сделок с недвижимым имуществом является противоречие в действующем законодательстве, а именно в соответствии с ФЗ № 122 от 27.07.1997г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" необходимо предоставление нотариально удостоверенной доверенности от имени юридического лица, хотя п. 5 ст. 185 ГК РФ говорит о том, что, доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это его учредительными документами, с приложением печати этой организации.

Решением данных проблем видится в доработке, действующего законодательства, принятия новых законов регулирующих проблемные вопросы, а также заполняющих пробелы. Работа законодателей в данном направлении обеспечит полноценное развитие общества, т.к. сделки являются наиболее распространенными основанием возникновения гражданских прав и обязанностей. Хочется также отметить необходимость повышения уровня правовой культуры населения. Ведь зачастую именно не понимание своих действий, а порой и безразличное отношение к нормам закона ведет к совершению недействительных сделок, или к мошенническим действиям. К которым относится практика выдачи выписок из государственного земельного кадастра (кадастрового плана земельного участка) в одном из районов Тульской области. Так, при получении выписки, достаточно заявления гражданина, чтобы в форме В2 не указывать находящиеся на участке строения, что противоречит ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

Список литературы

Нормативные акты и судебная практика

1. Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.) // Российская газета. 1993. 25 декабря.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая// Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. 05 декабря

3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая// Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. 29 января

4. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть третья// Собрание законодательства Российской Федерации.2001.03 декабря

5. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2001.29 октября.

6. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. 28 июля.

7. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"//Собрание законодательства Российской Федерации. 1998. 20 июля.

8. Федеральный закон от 30.06.2006г. №93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества"// Собрание законодательства. 2006. 03 июля.

9. Информационное письмо Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих из договора купли-продажи недвижимости" // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. - 1998.-№ 1.

10. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. -2001.-№4.

11. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. - 1998. - № 10.

12. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 4749/98 от 2 февраля 1999 г. // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. - 1999. - № 5.

13. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ №2061/99 от 12 октября 1999 г. // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. - 2000. - №1.

Научная литература

1. Абова Т.Е., Кабалкина А.Ю.Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой. М. : "Юрайт", 2004.- 488с.

2. Абова Т.Е., Кабалкина А.Ю.Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй. М. : "Юрайт", 2004.- 552с.

3. Абова Т.Е., Богуславский М.М., Светланова А.Г.Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, часть третьей. М. : "Юрайт", 2004.- 245с.

4. Алексееев С.С. Гражданское право. М. : "Велби", 2006.-477с.

5. Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. М.: "Норма", 2005.-49с.

6. Касьянова О.В. Правовое регулирование сделок с земельными участками. М.: "Юстицинформ", 2006.-78с.

7. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов. М.: "Юрайт", 2005.-363с.

8. Корнеев А.Л. Сделки с земельными участками, учебное пособие. М. : "Городец", 2006.-97с.

9. Курноскина О.Г. Сделки с недвижимостью., 2006.-100с.

10. Маковский А.Л., Суханов Е.А. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, часть третьей. М. : "Юристъ", 2002.-230с.

11. Минахина И.А. Наследование. Дарение. Пожизненная рента: вопросы правового регулирования. М.: "Дашков и К", 2007.-75с.

12. Мозолин В.П., Малеина М.П. Научно-практический комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой. М.: "Норма", 2004.-474с.

13. Мозолин В.П. Гражданское право. Часть первая: Учебник. М.: "Юрист", 2005.-339с.

14. Садиков О.Н. Комментарий к гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй. М.: "Инфра-М", 2006. -470с.

15. Сергеев А.П. Гражданское право, учебник. Том II. М.: "Издательство Проспект", 2003. -846с.

16. Скворцов О.Ю.Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М.: "Волтерс Клувер", 2006.-167с.

17. Чефранова Е.А. Государственный регистратор в Российской Федерации: основы профессии. Регистрационные действия. М.: "Статут", 2006.-430с.

18. Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М.: "Статут", 2006.-152С.

Научные статьи

1. Афонина Е.И. О некоторых вопросах рассмотрения споров, связанных с применением Федерального Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имуществом сделок с ним"// Вестник ВАС РФ, 2000. №7. С. 8-9.

2. .Болтанова Е.С. Правовая интерпретация государственной регистрации договоров// Журнал российского права, 2002. №1.С. 7-10.

3. Гришаев С.П. Недействительность сделок с недвижимым имуществом// Эж-Юристь. 2005. №2. С. 11-13

4. .Каширин А., Сыродоев Н.А. Спорные достижения законопроектной работы// Эж-Юрист, 2005. №29. С. 10-16.

5. Кияшко В.А. Государственная регистрация сделок в Гражданском законодательстве// Журнал российского права, 2004. №11. С. 12-13.

6. Козырь О.М. Особенности регулирования сделок с землей земельным законодательством// Экологическое право, 2003. №4. С. 32-34.

7. Кущенко В.В. Правовой режим недвижимости: проблемы и пути их решения// Законодательство и экономика, 2006. №10. С.2-3.

8. Ильченко Ю.Л. Защита прав продавца при купле- продажи недвижимости// Юрист, 2004. С. 26-29.

9. Морунова Е. Пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением// Бюллетень нотариальной практики.2003.№5. С.3-7.

10. Новиков А.А. Завещание и завещательный отказ в современном российском гражданском праве// Закон, 2006. С. 7-9.

11. Осипова А.В. Проблемные вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним// Нотариус, 2004. №6. С. 28-31.

12. Седухин А.В. 9 вопросов и ответов по дачной амнистии// Заокский вестник, 2007. №9. С.15-17.

13. Тужилова- Орданская Е.М. Понятие и особенности недвижимости как объекта по Гражданскому кодексу// Журнал российского права, 2004. № 6. С.10-13.

14. Шейкин Л.Б. Отсутствие государственной регистрации: как оно влияет на недействительность сделок с недвижимостью?// Юридический мир, 2005. №11. С. 21-26.

15. Ширинская Е.Ю. Сделки с недвижимым имуществом: последствия несоблюдения требований о государственной регистрации// Юрист, 2005. №1. С. 16-18.

16. Ширинская Е.Ю. Земли сельскохозяйственного назначения: проблемы и особенности оборота земельных участков и государственной регистрации прав и сделок с ними// Нотариус, 2006. С.14-15.