181411 (Правовое регулирование оборота недвижимого имущества)

Содержание

Введение

1. Правовые основы осуществления сделок с недвижимым имуществом

1.1 Понятие сделки. Общие черты. Виды

1.2 Недвижимое имущество как предмет сделки

1.3 Правовое регулирование односторонних сделок с недвижимым имуществом

2. Особенности правового регулирования отдельных сделок с недвижимым имуществом

2.1 Особенности правового регулирование сделок с недвижимым имуществом подлежащих государственной регистрации

2.2 Особенности правового регулирование сделок направленных на переход права под условием

2.3 Особенности правового регулирование сделок с земельными участками

Заключение

Список литературы

Введение

В последние годы наблюдается заметный интерес к вопросам правового регулирования оборота недвижимого имущества. Это обстоятельство объективного характера. Рынок недвижимости в России пережил период становления, и в настоящее время существует необходимость осмыслить все, к чему пришла экономическая и правовая мысль в области оборота недвижимого имущества.

Актуальность выбранной темы обусловлена следующим. В современных российских условиях сделки с недвижимым имуществом - явление очень распространенное и необходимое. В гражданский оборот вовлечены не только такие крупные объекты недвижимости, как предприятия, комплексы зданий, но и жилые дома и квартиры. При заключении сделок с недвижимостью затрагиваются интересы ее участников, и поэтому для них особенно важным является проведение сделки таким образом, чтобы их права не были нарушений и не возникли неблагоприятные правовые последствия. Стремление же гражданина (юридического лица) стать обладателем недвижимого имущества - не только суть социально-психологических стремлений отделить себя как индивида от власти и государства, но и единственный такого непереоценимого уровня и значимости экономико-правовой способ включения субъекта в цивилизованный и свободный предпринимательский оборот, обеспечивающий истинное духовное и имущественное процветание.

Правоотношения, связанные с оборотом и преобразованием недвижимости, - одна из тем, которые никогда не утрачивали актуальности на протяжении всей истории права и государства. Научный и технический прогресс постоянно привносят в нашу жизнь все новые усовершенствования и изобретения (предметов, процессов, способов и т.д.), оценить весь спектр воздействия которых на человека и общество становится все труднее в силу нарастания темпов развития и обновления. По мере такого развития изменяется и круг вопросов, которые приходится решать правоведам в рамках теории вещных и обязательственных прав на недвижимость.

Преобразование экономического строя России, переход к доминированию таких институтов, как частная собственность, свобода договора, государственные гарантии иностранным инвестициям влекут за собой качественные изменения как в правовой системе страны в целом, так и в отдельных отраслях законодательства.

Все вышеизложенное свидетельствует о теоретической значимости изучения правового регулирования сделок с недвижимым имуществом.

Практическая значимость исследования определяется тем, что полученные результаты могут быть использованы как в работе практикующих юристов, так и в учебном процессе.

Объект исследования составляют правоотношения в сфере оборота недвижимости, а также правоотношения в области правового регулирования отдельных видов сделок с недвижимым имуществом.

Предметом исследования являются правовые основы совершения сделок с недвижимостью, а также новеллы действующего законодательства.

Целью написания данной дипломной работы являются анализ основных аспектов правового регулирования сделок с недвижимым имуществом, детальное изучение этого сложного, постоянно изменяющегося института права. Также целями работы является изучение методом сравнительного анализа правовых основ осуществления сделок с недвижимостью и особенностей правового регулирования отдельных видов сделок

Названная цель обусловила постановку и решение следующих задач:

1) Рассмотреть понятие, общие черты и виды сделок, а также проанализировать недвижимое имущество как предмет сделки.

2)Дать общую характеристику основам правового регулирования односторонних сделок с недвижимым имуществом.

3)Проанализировать особенности правового регулирования отдельных видов сделок с недвижимым имуществом.

Методологической основой исследования является диалектика, как общенаучный метод познания. В качестве частных методов познания использованы сравнительно-правовой, системный, логико-юридический, методы обобщения и сравнения.

Теоретическую основу исследования представляют научные труды видных отечественных цивилистов, таких как Е.А. Суханова, Е.А. Киндеевой, В.П. Мозолина, Е.А. Степанова, О.Г. Курноскиной, Е.А. Чефрановой, О.Ю. Скворцова, А.Е. Корнеева, В.В. Кущенко и других.

Рассматриваемая проблематика имеет высокую степень разработанности в отечественной правовой науке, однако, несмотря на это, не лишена дискуссионных вопросов, касающихся в частности, видов сделок с недвижимым имуществом, подлежащих государственной регистрации, правовых последствий отсутствия государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом и противоречивостью действующего законодательства в вопросах правового регулирования сделок с недвижимым имуществом.

Содержание и структура работы обусловлена целями и задачами исследования. Дипломная работа состоит из ведения, двух глав (включающие в себя каждая по три параграфа), заключения и списка использованных источников.

Новизна исследования заключается, в первую очередь в том, что рассматриваются конкретные противоречия и недостатки действующего законодательства в вопросах правового регулирования сделок с недвижимым имуществом.

1. Правовые основы осуществления сделок с недвижимым имуществом

1.1 Понятие сделки. Общие черты. Виды

Сделки занимают особое место в системе гражданского права. Гражданские права и обязанности возникают, изменяются и прекращаются главным образом в результате сделок. Для большей части субъективных прав и обязанностей сделки служат средством и основанием приобретения (возникновения). Именно сделкам принадлежит в таких случаях значение факта, соединяющего поведение (волю) лица с авторитетом закона. Прибегая к помощи суда, истец основанием своих требований чаще всего называет несоблюдение другой стороной условий совершенной сделки¹.

В силу ст. 153 ГК сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Сделка - это волевое правомерное юридическое действие субъекта (участника) гражданских правоотношений. Направленность воли лица при совершении сделки на достижение определенного правомерного правового результата отличает сделку, представляющую собой юридический акт, от юридического поступка (нахождение потерянной вещи, обнаружение клада и др.), совершение которого влечет правовые последствия независимо от направленности воли лица на достижение такого результата, а также от неправомерных действий (причинение вреда, неосновательное обогащение).

По числу субъектов (сторон) сделки и связанных с этими особенностями последствий могут быть:

А) двух- или многосторонними (договоры);

Б) односторонними.

Всякий договор - это двусторонняя или многосторонняя сделка, но не всякая сделка – договор¹.

Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны (п. 2 ст. 154 ГК). Например, к односторонним сделкам относятся составление завещания, отказ от наследства, принятие наследства, выдача доверенности, отказ от исполнения договора, когда такой односторонний отказ стороны допускается законом или соглашением сторон; объявление конкурса или аукциона и др².

Одна сторона в таких сделках может быть представлена несколькими лицами (несколько граждан, выдающих доверенность, несколько юридических лиц, отказывающихся в допустимых случаях от исполнения договора, и т.п.). В подобных случаях несколько лиц рассматриваются как одна сторона. Следовательно, сделка остается односторонней.

Согласно ст. 155 ГК односторонняя сделка, как правило, вызывает обязанности только у совершившего ее лица. Например, объявление аукциона накладывает определенные обязанности на его организатора. Для других лиц оно может создавать лишь права. Однако это другое лицо может отказаться от их приобретения (например, отказ от принятия наследства и др.).

Двусторонней должна быть признана сделка, для совершения которой необходимо выражение согласованной каждой из двух сторон воли. Иными словами, необходимо совпадение двух встречных воле изъявлений. Поскольку волеизъявление исходит от каждой из двух сторон, такие сделки называют также взаимными. Например, при сделке купли-продажи имущества предложению продавца о продаже вещи должно соответствовать согласие покупателя приобрести эту вещь. Каждая из двух сторон в такой сделке может быть представлена не одним, а несколькими субъектами, но все они составляют лишь одну сторону (множественность субъектов на одной или обеих сторонах сделки).

Многосторонняя сделка отличается от одно- или двусторонней тем, что число сторон в такой сделке и, следовательно, число согласованных волеизъявлений не может быть менее трех. Воля каждой из нескольких сторон такой сделки должна быть направлена на достижение общей для всех сторон цели. Примером многосторонней сделки может служить договор простого товарищества (договор о совместной деятельности), по которому несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать для извлечения прибыли или достижения иной цели, не противоречащей закону (ст. 1041 ГК). Каждый из нескольких лиц (товарищей) в такой сделке считается ее стороной.

Сделки могут быть классифицированы и по другим критериям; так выделяют условные сделки, среди которых выделяют сделки, совершенные под отменительным условием, и сделки, совершенные под отлагательным условием. Сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит. Таким образом, правовой результат сделки наступит, если соответствующее событие или явление произойдет или действие третьего лица будет совершено. Права и обязанности по сделке не возникнут, если данное обстоятельство не наступит¹.

Например, стороны пришли к соглашению о том, что договор найма квартиры считается заключенным с 1 сентября текущего года при условии, что дочь нанимателя выдержит конкурсные испытания в вуз.

Сделка считается совершенной под отменительным условием, если стороны поставили прекращение прав в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит. Права и обязанности по такой сделке возникают с момента ее совершения. Однако они прекращаются, если наступит отменительное условие. Правовые последствия сделки, наступившие до того, как произошло это событие или явление, сохраняют силу¹.

Например, стороны договорились о прекращении действия договора долевого участия в строительстве при условии, если установленные сроки сдачи дома в эксплуатацию будут нарушены более чем на 3 месяца.

Двусторонние и многосторонние сделки подразделяются на реальные и консенсуальные.

Консенсуальные сделки порождают права и обязанности с момента достижения сторонами соглашения по всем условиям, отнесенным к существенным.

Так, договор продажи нежилой недвижимости считается заключенным с момента его подписания, т.е. достижения соглашения по всем существенным условиям, следовательно, такой договор относится к группе консенсуальных.

Для совершения реальной сделки соглашения недостаточно, необходима передача вещи.

Договор пожизненного содержания с иждивением порождает права и обязанности только с момента передачи недвижимой вещи от рентополучателя к рентоплательщику, т.е. относится к реальным договорам.

Сделки подразделяются на абстрактные и каузальные. Любая сделка имеет правовое основание - правовую цель, к достижению которой стремятся субъекты. Большинство гражданско-правовых сделок, заключаемых в РФ, носит каузальный характер¹.

Фактические цели, которые ставят перед собой стороны при их совершении, должны соответствовать содержанию и предназначению таких сделок.

Так, из договора продажи недвижимости всегда можно определить, на какое имущество хочет приобрести право собственности покупатель и в связи с продажей какого недвижимого имущества у продавца возникает право требовать оплаты.

Абстрактные сделки весьма немногочисленны. При совершении абстрактных сделок их основание отступает на второй план, как бы отрывается от самой сделки. Поэтому пороки, свойственные основанию сделки, или даже его полное отсутствие не позволяют признать такую сделку недействительной. Основание сделки является юридически безразличным. Этим объясняется запрет оспаривать основание абстрактной сделки, если при ее совершении соблюдены определенные требования. К числу абстрактных относятся, например, вексель, выдача чека¹.

Чек - это ничем не обусловленное поручение чекодателя банку оплатить чекополучателю сумму, указанную в чеке. Из чека не видно, на основании чего возникло право чекополучателя требовать от банка выплаты денежных сумм².

Сделки делятся на возмездные и безвозмездные.