181411 (596511), страница 8

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 8)

Определением того же суда от 28 декабря 1997 г. в дело в качестве правопреемника была допущена ее наследница по завещанию Рукавишникова Н.В., в связи с чем производство по делу было возобновлено.

Решением Преображенского межмуниципального суда г. Москвы от 27 ян-варя 1999 г., оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 8 апреля 1999 г., договор купли - продажи квартиры с пожизненным содержанием, заключенный 29 января 1996 г. между Рихтер М.Н. и Долгополовой О.В., расторгнут¹.

Кроме того, хочется отметить противоречие действующего законодательства в вопросе регулирования отношений возникающих в результате государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Так, согласно п.3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, к каковым относится и договор пожизненного содержания с иждивением, считается заключённым с момента его государственной регистрации. В соответствии с п.3 ст.596 ГК РФ договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен.

Вместе с тем необходимо учитывать, что в соответствии с п.1 ст.131 ГК РФ право собственности плательщика ренты на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации права. Согласно абз. 2 п.1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Учитывая, отсутствие у регистрирующего органа полномочий по судебному оспариванию зарегистрированного права собственности, положения ст. 433, 596 ГК РФ не могут рассматриваться в качестве оснований для отказа в государственной регистрации прекращения залога (ипотеки).

Полагаю, что отказ в государственной регистрации прекращения возникшей в силу закона ипотеки фактически означает применение регистрирующим органом последствий недействительности ничтожной сделки, что отнесено законом к исключительной компетенции органов судебной власти.

Фактически регистрируя прекращение залога в силу закона органы, осуществляющие государственную регистрацию прав и сделок на недвижимое имущество подтверждают законное основание существующих прав по ничтожной сделки. Что противоречит п. 1 ст. 167 ГП РФ -недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Таким образом, правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом направленных на переход права под условием базируется на нормах гражданского законодательства. Согласно которого, сделки данного типа могут заключаться под отлагательным и отметинительным условием.

Наиболее распространенными, являются сделки направленные на переход права под отлагательным условием, (смерть рентополучателя, полный расчет по договору купли-продажи).

Проблемами в правовом регулировании данного вопроса, хочется отметить сложность применение законодательства на практике, а также оспоримость данных сделок.

2.3 Особенности правового регулирование сделок с земельными участками

Земля является особым объектом экономического оборота и правовых отношений в силу своих природных качеств, свойств, функций и роли в жизни общества. В процессе исторического развития претерпевали изменения системы, виды и формы землепользования, соответственно изменялось и правовое регулирование сделок с земельными участками.

Первые вещественные свидетельства о заключенных сделках с землей относятся приблизительно к 2000 г. до н.э. В ходе раскопок, происходивших в 1984 г. на месте шумерского города Ур, ученым удалось обнаружить прототипы первых договоров о предоставлении земли в пользование.

В римском частном праве существовали различные институты, опосредующие оборот земли, в основном совпадающие с обычным делением договоров (купля-продажа, мена, аренда и пр.). При этом особое значение имели земельно-правовые сервитуты - ограниченные права пользования чужим имуществом. Договорами, конечно же, они не являлись, хотя могли возникать и в силу соглашений. Необходимо также отметить, что изначально римское право не знало строгих критериев разграничения различных сделок¹.

В действующем Российском законодательстве правила о сделках с земельными участками (договорах) закреплены преимущественно нормами Гражданского кодекса. Это прежде всего основные положения гражданского законодательства (ст. 1 - 7 ГК РФ), определяющие его принципы и источники, правила о возникновении гражданских прав и обязанностей, их осуществлении и защите (ст. 8 - 16 ГК РФ), нормы об объектах гражданских прав (ст. 128 - 141 ГК РФ), правила о собственно сделках (ст. 153 - 165 ГК РФ), а также их недействительности (ст. 166 - 181 ГК РФ). Полностью отдельным сделкам (договорам) посвящен раздел третий ГК РФ². Некоторые вопросы сделок, договорных отношений и экономического (гражданского) оборота регулируются нормами федеральных законов, указами Президента РФ и постановлениями Правительства РФ (в соответствии со ст. 3 ГК РФ эти акты именуются иными правовыми актами). Другие, касающиеся заключения, исполнения и прекращения сделок, могут определяться актами министерств и ведомств. Источниками регулирования отношений, возникающих из сделок, следует признать также общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры Российской Федерации, которые являются в соответствии с Конституцией Российской Федерации, составной частью правовой системы РФ и применяются приоритетно (ст. 7 ГК РФ)².

Если нормы гражданского законодательства не устанавливают определенного поведения, стороны могут руководствоваться в своей деятельности обычаями делового оборота (ст. 5 ГК РФ). Кроме того, применяются нормы закона по аналогии или (при отсутствии аналогичных норм) должны исходить из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости (ст. 6 ГК РФ).

Базисные условия для оборота земельных участков создала Конституция РФ, установившая гарантии собственности прав граждан на землю, принцип равной защиты всех ее форм, положения о свободе предпринимательства, едином экономическом пространстве РФ и т.п. В 1990-х гг. было принято множество нормативных актов, закрепляющих возможность совершения отдельных сделок с землей; сами же участки признаны недвижимым имуществом. Был принят Гражданский кодекс Российской Федерации, являющийся основополагающим документом, регулирующим оборот, и содержащий основные правила о гражданско-правовых сделках¹.

В этот период бурно развивается и законодательство субъектов РФ о земле.

Многие из них приняли законы и иные нормативные акты, регулирующие оборот участков. Появилась соответствующая правоприменительная практика и реальная практика совершения сделок с землей.

Большое значение для правового регулирования земельных отношений имело принятие Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. В январе 2002 г. Был введен в действие ФЗ N 101-ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю" от 17 июля 2001 г., а затем и Федеральный закон N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24 июля 2002 г. Наряду с другими законами, обеспечивающими правовое регулирование земельных отношений, эти акты сформировали необходимые правовые основы для успешного становления и развития оборота земли (земельных участков). Земельное законодательство продолжает развиваться.

Самым "молодым" внесением изменение в закон является закон о "дачной амнистии", вступивший в силу с 1 сентября 2006 года (за исключением отдельных положений), принятый с целью управления регистрации прав граждан на земельные участки и недвижимое имущество, прочно связанное с землей.

Так, дачная амнистия – это упрощенный порядок передачи в собственность земельных участков, находящихся в личном пользовании граждан, а также расположенных на них домов, гаражей, садовых домиков, дач и прочих строений. Президент страны В.В. Путин более года назад поставил задачу перед Министерством экономического развития РФ - оказать помощь гражданам в оформлении прав принадлежащих им объектов недвижимости, разработать упрощенный механизм признания государством частной собственности на земельные участки и другие объекты¹. В отношении земельного участка гражданину необходимо подать заявление о регистрации права собственности на данный земельный участок и имеющиеся у него на руках документы, на основании которых он может вести личное подсобное, дачное хозяйство, заниматься садоводством, индивидуальным гаражным и жилищным строительством.

В настоящее время благодаря дачной амнистии:

1)срок государственной регистрации сокращен с месяца до двух недель;

2) уменьшен размер государственной пошлины за государственную регистрацию права с 500 рублей до 100 рублей (ст. 333.33 Налогового кодекса РФ);

3) у граждан появилась возможность регистрировать свои права на объекты недвижимости, на которые отсутствуют правоустанавливающие документы(п. 4ст. 5 Федерального закона от 30.06.2006г. №93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления

в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества");

4) введена норма, которая разрешает регистрировать право собственности, если в документе о предоставлении гражданину земельного участка не указан вид права, на котором он предоставлялся либо невозможно определить вид этого права(п.4 ст. 7 Федерального закона от 30.06.2006г. №93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества")¹;

5) государственная регистрация права собственности на земельный участок осуществляется, и в случаях, когда имеются разночтения по площади в имеющихся на руках у гражданина документах и в документах кадастрового учета( п.2,3 ст. 5 Федерального закона от 30.06.2006г. №93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты

недвижимого имущества").

Одна из проблем, возникающая на предварительном этапе регистрации, это согласование границ земельного участка и оформление его кадастрового плана. Эта услуга дорогостоящая. Но, по словам директора ФРС Сергея Васильевича Васильева, этот вопрос скоро будет решен.

Другая проблема, высокая стоимость землеустроительных работ. В каждом районе своя цена. В некоторых районах материальные затраты на межевание и оформление кадастрового плана превышает цену самого земельного участка. Большая часть граждан именно по этой причине не спешит реализовывать свое право². Над снижением этих затрат активно работает Администрация области. Многих владельцев земельных участков пугает последующее налогообложение.

Существует проблема в нежелании воспользоваться дачной амнистией из-за неудобства расположения садовых и дачных кооперативов, нет подъездных дорог, или совсем отсутствуют. Из-за воровства линий электропередач в перестроечный период 90-х годов отсутствует электричество. Необходимо отметить также, что старшее поколение, любящее землю, в настоящее время в силу своих физических сил не может ее обрабатывать, а молодежь не очень тянется к земле.

Анализ количества подаваемых на регистрацию документов показывает, что наметилась тенденция по увеличению подаваемых заявлений на регистрацию прав на объекты в упрощенном порядке.

За год деятельности дачной амнистии на регистрацию поступило 5709 заявлений от граждан, а зарегистрировано 4932 прав, из которых на земельные участки 3207 право, садовые, дачные домики и гаражи – 985 прав и на индивидуальные жилые дома – 740 (приложение 4)¹.

Хочется отдельно рассмотреть вопрос правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения, представляющих собой одну из наиболее важных составляющих земельного фонда Российской Федерации.

Особенности оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения установлены в Земельном кодексе Российской Федерации и Федеральном законе от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Необходимо отметить, что в Закон об обороте были внесены изменения Федеральным законом от 18 июля 2005 г. N 87-ФЗ, которые породили немало правовых проблем.

Так, изменения, внесенные 18 июля 2005 г. в Закон об обороте, породили коллизии между нормами Закона об обороте и Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"В соответствии со ст. 18 Закона об обороте свидетельства о праве на земельные доли- доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, выданные до вступления в силу Закона о регистрации, а при их отсутствии выписки из принятых до вступления в силу Закона о регистрации решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, удостоверяющие права на земельную долю, имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРП.

Норма ст. 18 Закона об обороте соответствует п. 9 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и п. 1 ст. 6 Закона о регистрации о признании ранее возникших прав¹.

Характеристики

Список файлов ВКР