181411 (596511), страница 2

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 2)

Например, договор дарения - только безвозмездная сделка, тогда как купля-продажа - всегда возмездная. Договор займа между гражданами предполагается безвозмездным, хотя в самом договоре может быть предусмотрена его возмездность. То же касается договора поручения.

По особому характеру взаимоотношений участников сделки их можно разделить на фидуциарные и нефидуциарные. Фидуциарные сделки основаны на особых лично-доверительных отношениях сторон. Утрата такого характера взаимоотношений сторон дает возможность любой из них в одностороннем порядке отказаться от исполнения сделки (к таким сделкам относится договор поручения).

По форме сделки подразделяются на устные и письменные.

Сделка, для которой законом или соглашением сторон не установлена письменная (простая или нотариальная) форма, может быть совершена устно. Если иное не установлено соглашением сторон, все сделки могут совершаться устно (ст. 159 ГК РФ), исполняемые при самом их совершении, за исключением сделок, для которых установлена нотариальная форма, и сделок, несоблюдение простой письменной формы, которых влечет их недействительность.

Так, несоблюдение простой письменной формы влечет недействительность договора продажи недвижимости, следовательно, он не может быть совершен устно, даже притом, что был исполнен при самом его совершении. Например, одна сторона передала другой обусловленную сумму, а другая передала ключи от гаража и предоставила возможность другой стороне вступить во владение и пользование гаражом.

Все письменные сделки делятся на совершаемые в форме:

а) простой письменной; б) письменной, не подлежащей нотариальному удостоверению, но с обязательной государственной регистрацией; в) нотариально удостоверенной без государственной регистрации; г) требующей нотариального удостоверения и государственной регистрации^1.

Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа , выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

В простой письменной форме должны совершаться:

- сделки юридических лиц между собой и с гражданами;

- сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в 10 раз установленный законом МРОТ, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки (например, соглашение о задатке, поручительство);

- все сделки с недвижимостью, независимо от суммы, даже в случае, когда недвижимость передается за символическую сумму - один доллар, совершаются только в письменной форме.

Письменная форма, не подлежащая нотариальному удостоверению с обязательной государственной регистрацией, установлена для договоров продажи предприятия (ст. 560 ГК), дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК), аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК), аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК), аренды предприятия (п. 2 ст. 658 ГК). Так называемая квалифицированная письменная форма сделки - нотариальная - может быть установлена законом или соглашением сторон. Нотариальное удостоверение письменной сделки без государственной регистрации осуществляется путем совершения на документе, соответствующем требованиям ст. 160 ГК, удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие (п. 1 ст. 163 ГК).

Законодатель последовательно сужает круг сделок, для которых нотариальное удостоверение является обязательным в силу указания закона (под п. 1 п. 2 ст. 163 ГК РФ). Недавно отменено требование закона об обязательном нотариальном удостоверении договора ипотеки; согласно новой редакции ст. 339 ГК РФ договор о залоге должен быть заключен в письменной форме. Договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению.

Нотариальное удостоверение остается обязательным для следующих сделок:

- договора ренты и его разновидности пожизненного содержания с иждивением (ст. 584 ГК РФ);

- брачного договора (ст. 41 СК РФ);

- соглашения об уплате алиментов (ст. 100 СК РФ);

- соглашения об изменении и расторжении нотариально удостоверенного договора (п. 1 ст. 452 ГК РФ);

- завещания (ст. 1124 ГК РФ), за исключением составленного в чрезвычайных обстоятельствах (ст. 1129 ГК РФ);

- договора уступки требования по нотариально удостоверенной сделке (п. 1 ст. 389 ГК РФ);

- соглашения между залогодателем и залогодержателем об обращении взыскания на предмет залога во внесудебном порядке (п. 1 ст. 55 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)");

- доверенности на совершение сделок, требующих нотариального удостоверения (п. 2 ст. 185 ГК РФ), а также доверенностей в порядке передоверия.

Несоблюдение нотариальной формы и требований о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность (ничтожность).Однако законодательством для сделок с недвижимым имуществом установлено дополнительное требование, заключающееся в обязательности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним¹. Основной проблемой при заключении сделок хочется отметить правовую безграмотность граждан, которая ведет к несоблюдению основных аспектов действующего законодательства. Заключая кабальные сделки, которые являют собой оспоримые сделки с пороками воли, заключенные вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных условиях для одной из сторон, а другая сторона сознательно использует тяжелое положение потерпевшего при заключении сделки. Например, у обеспеченного гражданина родственник попадает в аварию, и гражданин, спасая родственника, платит за неотложную операцию ближайшего медицинского центра баснословные деньги. В этом случае сделка по оказанию медицинских услуг впоследствии может быть признана кабальной для гражданина даже несмотря на то, что он был здоров и по своему имущественному положению мог заплатить и гораздо большие деньги.

Данными действиями и в силу своей безграмотности граждане ставят под удар свои права предусмотренные Конституцией Российской Федерации, т.к. признание сделки кабальной является очень сложным процессом и судебная практика доказывает это тем, что чаще всего подобные сделки оставляют без изменения. Вследствие того, что легкомыслие или неопытность потерпевшего в расчет не принимаются. Извечной проблемой действующего законодательства является проблема его несовершенства, а именно наряду с большим количеством правовых норм направленных на защиту прав граждан, эти же норма зачастую нарушают права, т.к. их доказывание в судебном порядке не всегда успешно.

Таким образом, сделка - действие, направленное на достижение определенного правового результата. Направленность воли субъекта, совершающего сделку, отличает ее от юридического поступка. При совершении такого поступка правовые последствия наступают только в силу достижения указанного в законе результата независимо от того, на что были направлены действия лица (находка потерянной вещи - ст. ст. 227 - 229 ГК, обнаружение клада - ст. 233 ГК и др.)².Цель (основание, кауза) в сделке всегда носит правовой характер - приобретение права собственности, права на долю, исключительное право и т.д. В качестве существенного условия большинства сделок цель должна также соответствовать требованиям правовых норм.

Так, существует целый ряд оснований для классификации сделок, а именно:

1)число субъектов;

2)наличие условий совершения сделки;

3)момент заключения сделки;

4)цель заключения сделки;

5)характер взаимоотношений участников сделки;

6)форма сделки.

Таким образом в теории гражданского права институт сделок структурирован и регламентирован с достаточной четкостью.

1.2 Недвижимое имущество как предмет сделки

Существуют различные способы классификации вещей. Одной из наиболее значимых и распространенных является разделение вещей на движимые и недвижимые. Значимость этой классификации столь велика, что известный дореволюционный правовед П. П. Цитович называл такое подразделение "верховным", а профессор И.А. Покровский, анализируя различия в регулировании оборота движимостей и недвижимостей, указывал на особенное значение недвижимости как важнейшего объекта национального достояния¹.

Деление вещей на недвижимые и движимые не случайно, такое правило основывается на естественных свойствах этих вещей. Так, недвижимые вещи не могут перемещаться, кроме того, они являются индивидуально-определенными и незаменимыми. В свою очередь, движимые вещи могут свободно перемещаться и могут быть индивидуально-определенными либо родовыми.

Впервые термин "недвижимое имущество" появился в законодательстве Российской империи при Петре I, в 1712 г. Он возник из необходимости регулирования правового положения земельных участков и строений и имел значение для ограничения оборота недвижимого имущества и его наследования. Законодательство дореволюционной России, которое проводило деление имущества на движимое и недвижимое, указывало на следующие признаки недвижимого имущества: неподвижность, незаменимость, имущество, различных сделок с недвижимостью и их государственной регистрации.

Категория недвижимого имущества, если следовать п. 1 ст. 130 ГК РФ, объединяет две группы объектов:

1. Вещи, недвижимые по их природе.

2.Вещи, отнесенные к недвижимым в силу закона.

В свою очередь вещи, недвижимые по их природе, подразделяются на две категории:

а)земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты;

б) объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Установленный законодателем критерий отнесения объектов к недвижимости - прочная связь с землей, невозможность ее перемещения без соразмерного ущерба ее назначению - носит универсальный характер, однако применительно к конкретному спору суд оценивает в совокупности все обстоятельства и факты, характеризующие объект, в том числе характер работ по привязке фундамента объекта к местности, по изготовлению фундамента и монтажу объекта.

Так, оставляя в силе постановление суда апелляционной инстанции, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ указал на то, что спорный объект является недвижимостью, поскольку представляет собой стационарное сооружение, смонтированное на специально возведенном для него фундаменте, к объекту подведены стационарные коммуникации по электро и водоснабжению, и оно является строением первой группы капитальности¹.

Признак прочной связи с землей является определяющим, и это особенность российской правовой системы. Однако такое понятие довольно спорно. Г.Ф. Шершеневич отмечал, что "вопрос о прочности и связи строения с землею не может быть решен принципиально с полной точностью".У некоторых современных ученых названный критерий также вызывает несогласие.

Так, Е.А. Дорожинская считает, что "определение, данное в Гражданском кодексе РФ, весьма уязвимо, поскольку сомнителен установленный для определения недвижимых вещей оценочный критерий -"перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно". Свое мнение она поясняет ссылкой на высказывание Н.А. Сыродоева: "Современные технические достижения, - пишет он, - позволяют перемещать даже монументальные здания на значительные расстояния не только без "несоразмерного", но и без всякого ущерба их назначению. Если следовать букве закона, то здание, перемещенное не только на соседний участок, но и в соседний район, сохраняет качество недвижимого объекта, если не причинен несоразмерный ущерб его назначению"¹.

Целесообразнее сформулировать данный признак так, как это было сделано в Основах гражданского законодательства 1991 г.: "земельные участки и все, что прочно с ними связано", исключив указание на несоразмерный ущерб, возникающий при перемещении объекта, а также перечень таких объектов.

Таким образом, абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ представляется целесообразным изложить в следующей редакции: "Недвижимыми вещами (недвижимостью) признаются земельные участки, участки недр, другие объекты гражданского права, перемещение которых невозможно в силу их природных свойств, а также иные вещи, прочно связанные с землей (в том числе: леса, многолетние насаждения, здания, сооружения)".

Кроме названных критериев, которые обычно считают материальными, ст. 130 ГК РФ использует и юридический критерий, относя к недвижимым вещам те объекты, которые по своей природе движимы, но их роль в гражданском обороте столь важна, что законодатель распространил на них правовой режим недвижимости². К вещам, считающимся недвижимыми в силу закона, относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Очевидно, указание на обязательность такой регистрации должно подчерки; идентичность правового режима данных объектов недвижимым вещам.

Признание судов и космических объектов, т.е. предметов, экономических и по другим основаниям предназначенных для движения (движимых природе), недвижимыми вещами имеет основной целью распространение на эти объекты правового режима недвижимости.

Недвижимостью признаются суда и космические объекты, подлежащих государственной регистрации, а не прошедшие такую регистрацию. Следовательно, данные объекты являются недвижимыми вещами с момента создания (а не с момента регистрации).

Кроме того, существуют формально относящиеся к вещам объекты. Среди недвижимого имущества к таковым принадлежат предприятия, под которыми ст. 132 ГК РФ понимает имущественные комплексы, состоящие не только из вещей, но и из имущественных прав и даже долгов.

В настоящее время общепризнанным в отечественной юриспруденции является представление о том, что объектом гражданских прав может выступать действующее предприятие, в состав которого, соответственно, включаются те вещи, права и обязанности, которые необходимы для его функционирования. Однако для того чтобы выступать в гражданском обороте, объект должен быть некоторым образом формализован, у него должны быть четкие границы. Именно этой цели, как представляется, служит признание предприятия недвижимостью. Признание предприятия недвижимостью оказалось самым экономным средством скрепления разных видов имущества, но из этого не следует еще, что предприятие является вещью. Вообще, предприятие является объектом, который "выпадает" из классификации недвижимых и движимых вещей, поскольку вещью не является, - оно является особым, самостоятельным объектом гражданских прав, что подчеркивается самим законодателем, вводящим предприятие в круг правовых понятий не в общей ст. 128 ГК РФ, а отдельно - в ст. 132 ГК РФ. На современном этапе развития российского гражданского права предприятие если и может считаться вещью, то только как юридическая фикция. Все элементы предприятия, будь то вещи, права требования, долги или исключительные права, в статическом состоянии сохраняют свой правовой режим и только в случае совершения с ними сделки временно объединяются в имущественный комплекс, с тем, чтобы снова распасться на отдельные составляющие после такой сделки.

Перечень, приведенный в п. 2 ст. 130 ГК РФ, не является исчерпывающим. К числу такого рода недвижимых вещей законом могут быть отнесены и иные объекты.

Характеристики

Список файлов ВКР