Тема

Оценка как инструмент управления муниципальной собственностью

Содержание

Ведение

Раздел 1. Теоретические аспекты управления недвижимостью

1.1 Недвижимость как объект управления

1.2 Цели управления государственной и муниципальной недвижимостью

Раздел 2. Характеристики недвижимости и анализ рынка

2.1 Описание объекта оценки

2.2 Анализ рынка коммерческой недвижимости

2.3 Анализ факторов влияющих на стоимость объекта оценки

Раздел 3. Оценка недвижимого имущества (на примере производственно складской базы)

3.1 Основные подходы и методы оценки

3.2 Определение рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода

3.3 Определение рыночной стоимости объекта недвижимости на основе доходного подхода

Заключение

Список использованной литературы

Приложение

Ведение

Становление рынка недвижимости, как особой сферы рыночных отношений, является одним из основных направлений формирования в России экономической системы, базирующейся на рыночных механизмах регулирования, функционирования и развития экономики.

Целью дипломного проекта является обоснование мероприятий, способствующих повышению эффективности управления недвижимым имуществом. Для решения социально значимых задач. Для выполнения указанной цели дипломного проекта необходимо решить следующие задачи:

1. рассмотреть нормативно-правовые основы управления муниципальным имуществом в РФ;

2. проанализировать практику деятельности Комитета по управлению муниципальным имуществом г.Саянска;

3. выработать предложения по повышению эффективности управления недвижимым имуществом.

Работа имеет традиционную структуру и состоит из трех разделов, введения, заключения и списка литературы.

В первом разделе рассмотрена теоретическая основа понятия муниципальной недвижимости, глубокое определение понятию системы управления муниципальной недвижимостью с точек зрения нескольких авторов – ведущих специалистов данного сектора.

Второй раздел дипломного проекта посвящен анализу использования муниципальной недвижимости для решения социально экономических задач. В заключении аналитической части дипломного проектирования, выявлено ряд проблем, тормозящих более эффективное развитие использования муниципальной недвижимости в решении социальных задач.

В третьем разделе предложены пути решения данных проблем. А так же приведен подробный экономический расчет проекта.

Теоретической и методологической основой исследования являются работы отечественных и зарубежных ученых в области теории изучения объектов недвижимости. Изучению принципов и методов управления муниципальным хозяйством, комплексному подходу к социально-экономическому развитию муниципального образования посвящены работы Барыгина И.Н., Воронин А.Г., Гневко В.А., Королев С.В., Шумянкова Н.В., Юшина Е.А.

Работа состоит из введения, трёх глав, заключения и списка литературы.

Раздел 1. Теоретические аспекты управления недвижимостью

1.1 Недвижимость как объект управления

Недвижимость как особый объект управления, обладает рядом свойств:

1) специфичность характеристик полезности (прежде всего то, что в качестве одной из характеристик полезности объекта недвижимости является его местоположение);

2) фундаментальность – означает, что объект недвижимости невозможно, при обычных обстоятельствах, потерять, похитить, сломать;

3) долговечность – объекты недвижимости, в зависимости от материалов, конструктивных решений и качества постройки обладают сроками службы от 15 до 150 и более лет (свойство долговечности имеет свои последствия в свойствах управляемости и жесткой государственной регламентации сделок с недвижимостью);

4) стационарность – объект недвижимости неподвижен в пространстве, в силу этого при сделках с недвижимостью перемещается не сам объект сделки, а права на него;

5) неповторимость – не существует двух абсолютно одинаковых объектов недвижимости, последствием данного свойства является индивидуальность ценообразования на рынке недвижимости.

6) управляемость – каждый объект недвижимости нуждается в управлении, под управлением, в данном случае понимается совокупность действий по обеспечению функционирования и развития объекта недвижимости, извлечению из него максимальных финансово-экономических и нестоимостных результатов. К таким действиям можно отнести ремонт, реконструкцию, коммунальные платежи, определение и сбор арендной платы. Долговечность объекта недвижимости определяется долговечностью основных несущих конструктивных элементов – фундаментов, стен, каркаса, перекрытий. Однако, в здании имеется множество элементов с более короткими сроками службы (система отопления, водоснабжения, отделка, оконные и дверные блоки и т.п.). Для обеспечения нормальной эксплуатации здания эти элементы должны заменяться в процессе ремонта. Поскольку процесс управления объектом недвижимости связан с затратами сил и времени, для компенсации этих затрат требуемая норма доходности от инвестиций в недвижимость должна быть больше, чем норма доходности инвестиций в финансовый сектор экономики;

7) детальная регламентация сделок с недвижимостью со стороны государственных и муниципальных органов власти. Данное свойство связано, во-первых, с тем, что недвижимость имеет большое значение как для своего владельца, так и для государства и общества в целом. Во-вторых, в силу свойства долговечности, объект недвижимости в течение длительного времени оказывает влияние на все окружающее (архитектурный облик города, возможность проложить коммуникации и т.п.), поэтому уже на этапе создания этого объекта необходимо учесть этот вопрос. В-третьих, при сделках с недвижимостью перемещаются права на объект и, для того, чтобы гарантировать эти права вводится система государственной регистрации;

8) устойчивая тенденция к росту стоимости – стоимость недвижимости в глобальных масштабах (страна, весь мир) неуклонно повышается, причем темпы роста цен на недвижимость, как правило, опережают темпы всемирной инфляции. В тоже время, в рамках отдельных регионов и населенных пунктов в краткосрочном периоде может наблюдаться снижение цен на недвижимость. Тенденция к росту цен на недвижимость обусловлена тем, что спрос на недвижимость постоянно растет (прирост населения, появление новых предприятий), а предложение реально ограничено ограниченностью земельных ресурсов;

9) паушальность недвижимости – то есть ее низкая делимость как объекта инвестиций. В силу свойства паушальности инвестор должен приобретать либо объект целиком, либо какую-то значительную его часть, в реальных условиях он не может приобрести, например, 1/100 офисного здания. Последствием свойства паушальности является, то, что инвестиции в недвижимость не могут быть небольшими, соответственно они доступны далеко не всем инвесторам.

К сожалению, в существующей литературе по проблеме управления недвижимостью не сложилось единого подхода к вопросу о том, что же следует понимать под «управлением недвижимостью». Постараемся немного прояснить этот достаточно актуальный, на наш взгляд, вопрос.

В существующих научных источниках под «управлением недвижимостью» как особым видом предпринимательской деятельности в зависимости от ситуации понимается:

1) принятие решения и оформление документов в отношении имущественных прав на объекты недвижимости;

2) управление конкретным видом объекта в процессе его эксплуатации для удовлетворения личных потребностей или коммерческого использования;

3) любое единичное целенаправленное организующее воздействие на недвижимое имущество для достижения поставленных целей;

4) процесс реализации функций управления для получения определенных социально-экономических результатов;

5) система законодательного и исполнительного регламентирования и контроля поведения всех участников отношений, связанных с недвижимостью, осуществляемая уполномоченными государством органами в целях стабилизации и эффективного развития экономики в изменяющихся условиях, которая называется регулированием.

Управление недвижимостью может быть внутренним и внешним.

Под «внутренним управлением» понимают деятельность предприятия по управлению принадлежащей ему недвижимостью (например, посредством внутренних нормативных документов: устава, должностных инструкций, положений и т.п.). Таким образом, при внутреннем управлении предприятие само управляет принадлежащей ему недвижимостью.

Под «внешним управлением» подразумевается регулирование государством, а также международными соглашениями деятельности участников рынка недвижимости. Таким образом, государство при внешнем управлении стремится своими действиями вызвать определенную реакцию собственников недвижимости, то есть управляет недвижимостью, которая ему не принадлежит. Синонимом «внешнего управления» является термин «государственное регулирование рынка недвижимости».

Внутреннее управление, в свою очередь, можно подразделить на два уровня управления.

На первом уровне принимается решение о форме распоряжения объектом недвижимости исходя из целей деятельности предприятия. Под формами распоряжения понимаются:

- покупка;

- управление собственными силами;

- залог;

- аренда;

- доверительное управление;

- продажа.

Иногда, для обозначения действий входящих в первый уровень управления применяется термин «управление портфелем недвижимости». Принятие решения на данном уровне управления невозможно без решения таких вопросов, как оценка стоимости объектов и возможных доходов от них, анализ ситуации на рынке объектов недвижимости, а также вопросов оформления сделок.

Второй уровень управления подразумевает управление конкретным объектом недвижимости, остающимся в собственности предприятия. При этом будет существовать различие (прежде всего по целям управления) между управлением отдельными объектами недвижимости, объектами недвижимости в составе имущественных комплексов предприятий и объектами в составе систем зданий и сооружений (жилой фонд, нежилой фонд и т.п.). Таким образом, второй уровень управления представляет собой совокупность действий по обеспечению функционирования и развития объектов недвижимости, извлечению из них максимальных финансово-экономических и нестоимостных результатов. Такие действия реализуются в процессе:

- проектирования;

- строительства;

- ремонта и реконструкции;

- выплаты коммунальных платежей;

- определения и сбора (или выплаты) арендной платы;

- реализации функций управления (планирования, организовывания, руководства и контроля).

Внешнее управление со стороны государственных и муниципальных органов власти будет распадаться на три основных направления.

1. Регулирование и развитие рынка недвижимости как необходимого условия нормального функционирования и развития экономики. Этот процесс осуществляется, прежде всего, набором действий по обеспечению финансирования рынка недвижимости (главное направление – ипотека), правовому регулированию рынка недвижимости и обеспечению защиты прав собственности через систему государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

2. Налогообложение объектов недвижимости, которое, в свою очередь, распадается на регулирование системы налогообложения (установление ставок налогообложения, налоговые льготы и т. п.) и создание системы объективного определения рыночной стоимости объектов недвижимости, как налогооблагаемой базы.

3. Достижение целей экономического развития через обеспечение инвестиционно - благоприятных условий, создание «центров роста», развитие инфраструктуры.

Перечисленные направления внешнего управления обеспечивают достижение двух различных, но взаимосвязанных групп целей деятельности государства и муниципалитетов, а именно финансово-экономических и нестоимостных целей.

Сложность в определении даже самого понятия «управления недвижимостью» наглядно иллюстрирует сложность и многоаспектность данной проблемы. Однако, если рассматривать логическую последовательность всего процесса управления, то становится очевидным, что первым этапом этого процесса должно стать решение вопроса о выборе формы распоряжения объектом недвижимости.

1.2 Цели управления государственной и муниципальной недвижимостью

Процесс управления государственной и муниципальной недвижимостью имеет серьезные отличия от процесса управления частной недвижимостью. Отличие лежит, прежде всего, в целях управления недвижимостью. Посмотрим, каковы будут цели управления муниципальной (государственной) недвижимостью. С юридический точки зрения муниципальная и государственная недвижимость принадлежит муниципальным образованиям или государству (в лице их жителей), однако находится фактически в распоряжении местных органов самоуправления – муниципалитетов и государственных органов управления. Любая собственность должна управляться в интересах ее владельцев (в данном случае жителей населенных пунктов и государства). Таким образом, с юридической точки зрения, целью управления недвижимостью будет принесение максимальной пользы населенному пункту, его жителям, гражданам государства. Однако, поскольку к муниципальной (государственной) собственности могут быть отнесены очень разнообразные объекты, то, соответственно и польза от эксплуатации этих объектов может быть совершенно разной.

Термин «максимальная польза жителям муниципального образования или государства» достаточно абстрактен. Постараемся конкретизировать это понятие. При этом необходимо учитывать тот факт, что муниципалитеты (государство) обладают ограниченными ресурсами, которые частично сформированы деятельностью предыдущих поколений граждан, а частично продолжают формироваться в настоящее время. Ограниченность ресурсов предполагает и ограниченность результатов их использования. Очевидно, термин «максимальная польза» может предполагать:

1) увеличение ресурсов муниципалитета (государства), что позволит увеличить результаты деятельности;

2) более эффективное использование имеющихся и вновь получаемых ресурсов, то есть увеличение результата на единицу затрат.

Увеличение ресурсов возможно только за счет текущей деятельности. Причем наиболее универсальным показателем, характеризующим увеличение ресурсов, очевидно, является увеличение доходной части бюджетов различных уровней.

Наиболее распространенным критерием оценки эффективности деятельности муниципалитета (государства) является соотношение результатов и затрат. При этом считается, что понятие эффективности применительно к деятельности государства или муниципалитета должно предполагать «соответствие государственных (муниципальных) служб потребностям, желаниям и ресурсам общества, клиента, пользователя и потребителя».

Обычно для оценки эффективности используются следующие показатели: