121481 (Договор купли-продажи жилого помещения)

Договор купли-продажи жилого помещения

Введение

Удовлетворение потребности в жилье на протяжении всей истории человечества остается для большинства людей одной из самых острых и трудно разрешимых проблем. Так, в царской России жилищный фонд составлял всего 180 млн. кв.м. общей площади, причем 80% - в домах деревянных и к тому же не имеющих элементарных удобств¹.

В советский период истории России данная проблема решалась путем формирования консолидированного государственного и муниципального жилищного фонда, а также жилищного фонда государственных предприятий и учреждений, за которыми сочли необходимым сохранить ранее принадлежащие им жилые помещения (ведомственный фонд) и предоставления гражданам, отвечающим установленным законодательством критериям нуждаемости, жилых помещений этих фондов на условиях найма.

С переходом к рыночной экономике претерпели изменения и принципы жилищного законодательства, которая теперь основывается на: признании права частной собственности на жилище в структуре жилищного фонда на равных условиях с публичными формами собственности; приватизации государственного и муниципального жилья; перехода к рынку жилья; демонополизации жилищного хозяйства; утверждения инициативного удовлетворения жилищных потребностей на рынке жилья и, прежде всего, путем строительства или приобретения собственного жилого помещения, а также постепенного перехода на полную оплату проживающими затрат на содержание и ремонт жилья².

В современных условиях одним из приоритетных способов улучшения жилищных условий, в частности, в городе Архангельске остается приобретение жилья на вторичном рынке. Это связано, прежде всего, с удорожанием строительства нового жилья, участившимися случаями недобросовестности застройщиков и трудностями в получении земельного участка. Так, в центре Архангельска практически не осталось места для строительства, а в так называемых «спальных районах» отсутствует развитая инфраструктура, что делает их менее привлекательными для потенциальных дольщиков. В связи с приведенными обстоятельствами спрос на жилье на вторичном рынке, вопреки ожиданиям специалистов, в 2005-2006 г.г. остается достаточно высоким³. К числу факторов, свидетельствующих в пользу приобретения населением жилых помещений на вторичном рынке, можно отнести и то, что организации города, специализирующиеся на выдаче ипотечных кредитов, предпочитают работать именно с вторичным жильем.

Таким образом, конструкция договора купли-продажи жилых помещений является достаточно востребованной в современных условиях, что приводит к необходимости разрешения ряда дискуссионных вопросов, связанных с реализацией положений Гражданского кодекса РФ, устанавливающих требования к условиям, форме, порядку заключения, изменения и прекращения данного договора, на практике.

Об актуальности избранной темы свидетельствует также изменения действующего гражданского и жилищного законодательства и, прежде всего, введение в действие нового Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ⁴, содержащего принципиально новые подходы к решению вопросов, связанных с отчуждением жилых помещений, находящихся в собственности граждан.

Существующая в настоящее время тенденция к либерализации оборота жилых помещений нашла свое отражение в принятии норм, направленных, в частности, на уменьшение числа случаев, когда для отчуждения жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, требуется получение согласия органов опеки и попечительства, а также категорий лиц, сохраняющих право пользование жилым помещением при его отчуждении. Проведена так называемая «приватизационная амнистия», в результате которой сроки исковой давности по оспариванию недействительных сделок сокращены с десяти до трех лет⁵.

Анализ проблем, возникающих при реализации указанных законодательных нововведений, соотношения положений действующих гражданского и жилищного законодательства и составляет одну из целей настоящей дипломной работы.

Еще одна проблема, по мнению автора данной работы, требующая несколько более детального освещения состоит в том, что современные исследования категории жилого помещения в юридической науке ограничиваются сравнительными характеристиками формальных и объективных признаков «жилища» (ст.40 Конституция Российской Федерации⁶), «жилой недвижимости» (Закон от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» ⁷) и «жилого помещения» (ст.ст.7, 40, 52, 97 Жилищного кодекса РСФСР⁸)⁹. Комплексное исследование в юридической литературе правовых норм, характеризующих жилое помещение как объект права собственности и, тем более, как предмет договора купли-продажи (далее – договора продажи) жилого помещения с учетом норм гражданского законодательства, содержащихся в ЖК РФ отсутствует. В предмет настоящей работы будет, в числе прочего, входить рассмотрение жилого помещения, признаки которого отражены в ст.15 ЖК РФ, как специфичного объекта права собственности, предмета договора продажи с учетом того, что этот объект одновременно является единицей инвентаризационного учета¹⁰.

Значимость договора купли-продажи жилого помещения, дискуссионность ряда вопросов, недостаточная теоретическая разработка, необходимость анализа положений ГК РФ, других гражданско-правовых норм, содержащихся в жилищном и земельном законодательстве, Федеральном законе от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ¹¹ обосновывают выбор темы исследования и её актуальность.

Итак, цели настоящей работы можно сформулировать следующим образом:

Определение круга объектов гражданских прав, подпадающих под понятие жилое помещения, их оборотоспособности на современном этапе правового регулирования. Исследование специфики жилого помещения как объекта права собственности и как предмета договора продажи жилого помещения.

Исследование особенностей заключения, изменения и расторжения договора продажи жилого помещения.

Определение круга лиц, сохраняющих права пользования жилым помещением при переходе права собственности на это имущество, на основе исследования правовых норм, устанавливающих основания их возникновения.

Исследование гражданско-правового назначения государственной регистрации договора и перехода прав собственности на жилое помещение и правовых последствий отсутствия такой регистрации.

При исследовании заявленных вопросов будут применяться юридико-формальный, системный методы, а при необходимости также и исторический.

1. Понятие, форма договора купли-продажи жилого помещения

В науке гражданского права договор термин «договор» имеет несколько значений:

1) юридический факт, лежащий в основе обязательства; 2) само договорное обязательство; 3) документ, в котором закреплен факт установления обязательственного правоотношения; 4) подчеркивание способа правового регулирования правоотношений 5) наименование разновидности нормативно-правовых актов¹². Рассмотрим договор продажи жилого помещения в значении правового института сделки и обязательства.

Правовой институт продажи жилых помещений. Как правовой институт купля-продажа – это совокупность правовых норм содержащихся в Гражданском кодексе Российской Федерации¹³ и иных правовых актах, принятых с соблюдением ст.3 ГК РФ и регулирующих соответствующие договорные правоотношения. Основополагающее значение имеют правила, содержащиеся в главе 30 ГК РФ («Купля-продажа»).

Правовое регулирование договора продажи жилого помещения как отдельного вида договора продажи строится по следующей схеме. В параграфе 7 главы 30 ГК РФ содержатся специальные правила (ст.558 ГК РФ), устанавливающие особенности заключения договора продажи жилого помещения, и дополнительное существенное условие, без которого договор считается не заключенным. В силу того, что договор продажи жилого помещения является видом договора продажи недвижимости, к нему применяются правила параграфа 7 главы 30 ГК РФ, регулирующие порядок его заключения, требования к форме, предмету, а также действия сторон по исполнению договора продажи недвижимости. Указанные правила сформулированы в качестве специфических норм, исключающих действие соответствующих общих положений о купле-продаже товаров (параграф 1 главы 30 ГК РФ). Родовая принадлежность договора продажи жилого помещения к договору купли-продажи товаров проявляется в том, что в части, не урегулированной нормами, включенными в параграф 7 главы 30 ГК РФ, к отношениям, связанным с продажей недвижимости, применяются общие положения о договоре купли-продажи товаров (п.5 ст.454 ГК РФ).

Также при регулировании договора применяются общие положения общей части ГК РФ, в том числе глава 18 ГК РФ («Право собственности и другие вещные права на жилые помещения»), закрепляющие правила отчуждения жилых помещений, в котором проживают члены семьи собственника (ст.292 ГК РФ). Также применяются гражданско-правовые нормы, содержащиеся в жилищном, земельном законодательстве, Законе о государственной регистрации и т.д.

Основным элементом, позволяющим выделить этот вид договора, является его объект - жилое помещение, рассматриваемый в следующей главе дипломной работы.

Договор продажи жилого помещения как сделка. При характеристике договора купли-продажи в учебной и иной юридической литературе традиционно подчеркивается, что этот договор является консенсуальным и возмездным.

Различие между реальными и консенсуальными договорами проводится в зависимости от момента их совершения. Для заключения консенсуального договора требуется надлежащим образом оформленное соглашение сторон по всем его существенным условиям. Для совершения реального договора обязательно не только взаимное волеизъявление, но и действие – передача вещи. В реальном договоре передача вещи является необходимым его условием, а не исполнением возникшего обязательства.

Договор продажи жилого помещения не является в классическом понимании консенсуальным или реальным договором. Данный договор не может быть охарактеризован как консенсуальный, поскольку заключение данного договора не связано исключительно с моментом достижения соглашения сторон по всем его существенным условиям. Договор продажи жилого помещения считается заключенным при соблюдении двух условий: должно быть достигнуто соглашение между сторонами по всем его существенным условиям и договор должен быть зарегистрирован в учреждении юстиции (ст.164, ч.2.ст.558 ГК РФ). Соглашение сторон по всем существенным условиям договора является необходимым условием для его государственной регистрации. В случае если в договоре будут отсутствовать данные условия, то в государственной регистрации такого договора должно быть отказано (п.1 ст.20 Закона о государственной регистрации). Государственная регистрация договора, в свою очередь, является неотъемлемым условием для приобретения юридической силы самого соглашения сторон. Договор приобретает юридическую силу в момент его государственной регистрации, даже если в нем будет отсутствовать одно или несколько существенных условий, которые необходимы для его заключения. В данном случае думается, что юридическая сила такого договора будет сохраняться до тех пор, пока он не будет признан судом незаключенным.

Особенность договоров, момент заключения которых связан с моментом их регистрации, позволила выделить Е.С. Болтановой ещё один вид договоров - «региструмальные» ¹⁴. Действительно, если для заключения данного договора не достаточно одного волеизъявления сторон по всем его существенным условиям, а классификационным критерием выделения договоров является именно момент их заключения, то думается, выделение в качестве самостоятельного вида региструмальных договоров вполне оправдано. В данном случае научная классификация гражданско-правовых договоров, критерием выделения которых является момент их заключения, дополняется региструмальными договорами.

Другим признаком договора продажи жилого помещения является его возмездность. Возмездным является договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей – п.1 ст.423 ГК РФ. Исполнение договора продажи жилого помещения продавцом – передача жилого помещения – предполагает обязательное встречное удовлетворение со стороны покупателя, то есть предоставление продавцу эквивалента полученной вещи – предусмотренной договором денежной суммы.

Договор продажи жилого помещения как обязательство. Понятие договора продажи жилого помещения прямо в ГК РФ не предусмотрено. Его можно вывести на основе легального определения договора купли-продажи недвижимости.

По договору продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п.1 ст.549 ГК РФ). Тем более, как видно из текста нормативного определения, в неисчерпывающий перечень недвижимого имущества, подлежащего передаче по договору продажи недвижимости, специально включена квартира – наиболее распространенный вид жилого помещения. На основе общего определения договора купли-продажи, данного в ст.454 ГК РФ, в сочетании со специальным определением договора продажи недвижимости и положениями ст.558 ГК РФ, регламентирующей особенности продажи жилых помещений, можно сформулировать понятие договора продажи жилого помещения следующим образом:

По договору продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную денежную сумму.

Договор продажи жилого помещения направлен на установление соответствующего обязательственного правоотношения и служит основанием возникновения обязательства купли-продажи. Последнее есть относительное правоотношение, порождающее личную правовую связь между продавцом и покупателем, направленное на приобретение права собственности на жилое помещение в обмен на денежный эквивалент. Между основными правами и обязанностями сторон договора продажи жилого помещения существует тесная связь и праву продавца (покупателя) корреспондирует обязанность продавца (покупателя).

Таким образом, купля-продажа жилого помещения как обязательство – это правоотношение, в котором одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить определенную в договоре денежную сумму.

Форма договора продажи жилого помещения. Положения ГК РФ о письменной форме сделки (п. 1 ст. 160 ГК РФ) и о письменной форме договора (п.2 ст.434 ГК РФ) имеют отличия. В первом случае (письменная форма сделки) законодатель требует от сторон совершения сделки путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами, допуская одновременно совершение двусторонних или многосторонних сделок (договоров) иными способами, установленными ГК РФ. Применительно же к письменной форме договора законодатель отходит от общего правила и допускает заключение договора не только путем составления одного документа, подписанного сторонами, но и путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.