104325 (Управление торговым центром)

Содержание

Введение

1. Разработка стратегии проекта

1.1. Характеристика инвестиционной компании

1.2. Определение цели, миссии и стратегического плана организации

1.3. Конкурентные преимущества

Выводы

II. Техническая часть. Архитектурно-строительное решение по объекту недвижимости

2.1. Характеристика застройки

2.2. Правовая экспертиза

2.3. Экономическая экспертиза

2.3.1. Факторы риска и управление рисками

2.3.2. Финансовый анализ компании

2.4. Экологическая экспертиза

Выводы

III. Управление и эксплуатация торгового центра

3.1. Ход реализации проекта

3.2. Схема реализации проекта

3.3. Управление качеством

3.4. Управление рисками

3.5. Контроль и мониторинг проекта

Выводы

Заключение

Список литературы

Введение

Стратегическое направление градостроительной деятельности в городе Москве предусматривает на перспективу до 2015 года реализацию программы высотного и сверхвысотного домостроения.

В условиях повышенного спроса, реализация помещений в 2,5 – 3 раза выше затрат на строительство. Высоким спросом пользуется возможность аренды в торговых центрах и других, имеющих разное функциональное назначение помещений.

Однако возведение торговых комплексов - это сложный процесс, требующий разработки особых нормативов и технологий специальных навыков и знаний, наличия специалистов, имеющих опыт и практику в этой области строительства. Определенный опыт строительства в Москве есть, но требуются новые современные подходы к строительству и содержанию таких объектов, принятые и действующие в странах, где такое строительство ведется давно. В виду отсутствия нормативно – технологической документации, регламентирующей данный вид строительства, для каждого объекта высотного градостроительства применяется индивидуальный подход при разработке и согласовании технических условий на проектирование и строительство, заказчиком которой, как правило, выступают инвесторы или заказчики.

В этих условиях в числе основных целей является комплексность и системность решения задач по созданию многофункциональных комплексов и организации управления на всех этапах жизненного цикла их функционирования, обеспечения дальнейшей эксплуатации и содержания с учетом многофункциональности использования высотных комплексов. Другими словами, необходимо создание устойчивой многопрофильной управляющей системы, обеспечивающей высококачественное строительство, долгосрочное управление, содержание и эксплуатацию многофункциональных комплексов.

I. Разработка стратегии проекта

Современные условия хозяйствования характеризуются глубокими изменениями, происходящими в сфере экономики, крайне высоким уровнем неопределенности, возрастающими требованиями к качеству принимаемых управленческих решений. В связи с этим необходимость разработки модели перехода предприятий к новым механизмам организации управления и хозяйствования приобретают определяющее значение.

Экономические реформы поставили многие отечественные предприятия в сложные условия хозяйствования. Это выразилось в том, что ряд компаний, обладающих большим производственным потенциалом, квалифицированными кадрами оказались на грани закрытия, банкротства. Коренным образом были пересмотрены цели и задачи этих предприятий как хозяйственных субъектов. Если ранее они выступали в качестве государственных предприятий, задачей которых было качественное и полное выполнение заказа единственного клиента и владельца в одном лице, то теперь перед ними как перед коммерческими организациями стоит абсолютно иная цель – получение максимальной прибыли. Таким образом, появилась задача рыночного обоснования вариантов развития этих предприятий, т.е. разработки обоснованной стратегии развития.

Сам термин «стратегия» произошел от греческого слова strategia и означает искусство планирования руководства, основанного на правильных и далеко идущих прогнозах. В экономику этот термин пришел из военного лексикона, где он обозначал «план победы над врагом». Наиболее точно подходит в рамках принятой военной терминологии к понятию стратегии определение, данное фон Клаузевицем – «большая стратегия». Под большой стратегией он понимал достижение политических целей войны¹. Это определение наиболее близко к понятию стратегии относительно предприятия, которое охватывает множество намерений и целей предприятия, формирующих стратегию его комплексного развития, как в сфере предпринимательской деятельности, так и в сфере социально-экономического развития.

В число управленческих терминов понятие «стратегия» вошло в 50-е годы, когда проблема реакции на неожиданные изменения во внешней среде приобрела большое значение. В 70-е годы многими отечественными и западными экономистами «стратегия» рассматривалась как управление ресурсами. По мере того, как необходимость эффективной конкуренции становилась все более очевидной, предприятия стремились укреплять свои конкурентоспособные позиции целью стратегии стало добиться долгосрочных конкурентных преимуществ, которые бы обеспечивали компании высокую рентабельность.

В настоящее время в научной и специальной литературе отсутствует единая трактовка понятия «стратегия». Так, например, в энциклопедическом словаре по экономике под стратегией понимается искусство руководства фирмой, организацией, крупным предприятием и т.п. А. Чандлер дает более направленное определение «стратегии», под которой он понимает «определение основных долгосрочных целей и задач предприятия, принятие курса действий и распределение ресурсов, необходимых для выполнения поставленных целей». По мнению Мескона М.Х. «стратегия представляет собой длительный всесторонний комплексный план, предназначенный для того, чтобы обеспечить осуществление миссии организации и достижение ее целей» ². Ряд авторов определяет стратегию как комплексный план, предназначенный для того, чтобы обеспечить осуществление миссии и достижение целей организации³. Действительно, можно согласиться с мнением, что стратегия есть процесс постоянного планирования, которое распространяется на долгосрочный период и способствует достижению целей организации. С позиции оценки «стратегии» как сформированного результата рассматривают эту категорию такие авторы Кинг У. и Клиланд Д. В работе⁴ они определяют стратегию как «общее направление действий, которого намерено придерживаться руководство для достижения поставленных целей». Понимание сущности «стратегии» таких авторов как Ансофф И. и Анкофф ⁵ несколько схоже с рассмотренным выше, однако они уточняют, что «стратегия есть набор правил для принятия решений, которыми организация и ее управляющие руководствуются в своей деятельности». При этом И Ансофф выделяет несколько групп правил, на основе которых осуществляется выбор стратегических решений:

1. Используемые при оценке результатов деятельности предприятия в настоящем и в перспективе. Качественную сторону критериев оценки обычно называют ориентирами, а количественное содержание – заданиями.

2. По которым складываются отношения предприятия с его внешней средой, определяющие: какие виды продукции и технологии оно будет разрабатывать, куда и кому сбывать свои изделия, каким образом добиваться превосходства над конкурентами. Этот набор правил называется продуктово-рыночной стратегией или стратегией бизнеса.

3. По которым устанавливаются отношения и процедуры внутри организации. Их часто называют организационной концепцией.

4. По которым предприятие ведет свою основную деятельность. Они называются основными оперативными приемами.

На наш взгляд, определение понятия «стратегия» должно включать в себя характеристику всех процессов, происходящих в системе рассматриваемого объекта. Причем характеристика процессов должна происходить «от простого к сложному». Только в этом случает, на наш взгляд возможна комплексная оценка, определяющих стратегию факторов. Таким образом, стратегию необходимо рассматривать в двух направлениях: рыночном и организационном. Рыночное развитие заключается в расширении круга потребителей, клиентуры, рынков сбыта продукции, а организационное – в совершенствовании системы управления предприятие, ответственности, прав и т.д. В современной научной литературе достаточно остро стоит вопрос об отношении стратегии к политике предприятия. Например, в исследованиях, проводимых в немецкоязычных странах, стратегия предприятия рассматривается преимущественно в качестве части фирменной политики. Некоторые экономисты воспринимают стратегию как средство увязки различных действий предприятия. В американских публикациях, напротив, стратегия предприятия выступает в качестве базы общефирменного управления, а политика находится в подчиненном положении.

Управление недвижимостью на основных этапах жизненного цикла имеет свои особенности обусловленные спецификой строительного производства и эксплуатации объекта недвижимости.

Декомпозиция фактора управления позволяет подойти к его рассмотрению с системных позиций, проанализировать разнообразные аспекты управления недвижимости и пути ее совершенствования.

1.1 Характеристика инвестиционной компании

Инвестиции – это денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. Инвестиционная деятельность – вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. Собственник денежных средств, который непосредственно инвестирует (вкладывает) их в материальные или финансовые объекты называется инвестором. Так, предприятия вкладывают свои денежные средства в те или иные объекты, они являются инвесторами. Если собственники инвестируемых средств являются юридические лица, то их называют институциональными инвесторами.

Общество с ограниченной ответственностью "Анубис" учреждено в соответствии с частью первой Гражданского кодекса РФ "Об обществах с ограниченной ответственностью", принятым 08.02.1998г. Общество является юридическим лицом и осуществляет свою деятельность на основании Устава и действующего законодательства. ООО Анубис зарегистрировано Постановлением Администрации г. Москвы №1387 от 18.09.1999г.

Целями деятельности Общества являются осуществление предпринимательской деятельности и получения на этой основе прибыли.

Общество вправе осуществлять любые виды деятельности, не запрещенные российским законодательством, включая, но не ограничиваясь следующим:

- проведение строительно - монтажных и ремонтных работ;

- внедрение и разработка научно - технических идей и технологий;

- изготовление и обработка стройматериалов с использованием в качестве сырья для изготовления деталей и комплектующих изделий отходов деревообрабатывающих предприятий;

- коммерческо-посредническая деятельность;

Для достижения целей своей деятельности Общество может приобретать права, принимать обязанности и осуществлять любые действия, которые не будут противоречить действующему законодательству и Уставу.

Право Общества осуществлять деятельность, на занятие которой необходимо получение лицензии (специального разрешения), возникает с момента получения такой лицензии или в указанный в ней срок и прекращается по истечении срока ее действия, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Общество является собственником имущества, переданного ему участниками в качестве вкладов, а также произведенного и приобретенного Обществом за счет его хозяйственной деятельности, учитываемого на его самостоятельном балансе. Общество осуществляет владение, пользование и распоряжение находящимся в его собственности имуществом в соответствии с целями своей деятельности и назначением имущества, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.

Общество для достижения целей своей деятельности вправе иметь гражданские права к нести гражданские обязанности.

Общество вправе в порядке, предусмотренным действующим законодательством, открывать расчетный и иные счета в рублях и иностранной валюте в учреждениях банков как на территории России, так и за рубежом для хранения денежных средств и осуществления всех видов расчетных, кредитных, кассовых и других санкционированных законодательством финансовых операций. Открытие счетов за рубежом осуществляется в соответствии с валютным законодательством Российской Федерации.

Общество имеет круглую печать со своим полным наименованием на русском языке и указанием на место нахождения Общества, товарный знак, зарегистрированный в установленном порядке, эмблему, штампы, бланки и другие средства индивидуализации.

ООО «Анубис» – одна из крупнейших инвестиционно-строительных компаний, осуществляющая строительство современных офисных центров в городе Москве и других регионах России, входящая в Союз Строителей Москвы, активно развивающая новые направления строительного бизнеса, постоянно укрепляющая свои лидирующие позиции на рынке.

ООО «Анубис» привлекает основную часть финансовых ресурсов на основе кредитов и авансов покупателей и заказчиков. За прошедший год Компания привлекла кредиты более 20 банков, по которым своевременно и в полном объеме производит все необходимые выплаты. Для увеличения финансовой независимости первоочередной задачей ООО «Анубис» является удлинение сроков заимствования средств.

Крупнейшим акционером ООО «Анубис» с долей в 50,0% является ООО «Слово». Среди других акционеров – ООО «Ити», ООО «Открытая компания», ООО «Регионстрой», ООО «Купол», ООО «Перспектива», ООО «Поворотный момент».

В списке крупнейших строительных компаний Москвы по версии РБК ООО «Анубис» занимает одну из лидирующих позиций.

ООО «Анубис» осуществляет строительство в Москве, в 23 городах Московской области, а также в городах Поволжья и Урала. Компания осуществляет строительство офисных комплексов с внутренней инфраструктурой, организуя полный цикл инвестиционных и строительных работ – от получения необходимых разрешений до оформления сделок с недвижимостью.

ООО «Анубис» уверенно занимает лидирующие позиции на строительном рынке Москвы, имея ряд конкурентных преимуществ гад многими крупными строительными компаниями, такие как наличие профессиональной команды строителей, управленцев и финансистов, административная поддержка на различных уровнях власти, включая администрации города Москвы и других регионов России, опыт взаимодействия регулирующими органами, отлаженная система сбыта и продвижения офисных помещений, учет предпочтения различных групп покупателей при строительстве, отлаженная система поставки строительных материалов и взаимоотношение с поставщиками, репутация надежной инвестиционно - строительной компании.