31493 (Право общей долевой собственности), страница 4

Заявление сособственника может быть передано лично нотариусом лицу, которому заявление предназначено, как по месту жительства, так по месту нахождения (или работы), но обязательно под расписку. Уведомление может быть передано по почте с обратным уведомлением либо с использованием телефакса, компьютерных сетей и иных технических средств. В последнем случае заявление передается вместе с сопроводительным письмом нотариуса, в котором должны быть указаны срок для ответа и адрес, по которому ответ должен быть направлен⁶⁶.

В случае неполучения ответа по истечении тридцати дней, если отчуждается доля в праве собственности на недвижимое, и десяти дней - на движимое имущество, участник вправе произвести отчуждение постороннему лицу. До окончания указанного срока участник вправе распорядиться своей долей только в том случае, если получит отказ других сособственников. Законодатель прямо не определяет, в какой форме должен быть высказан отказ. Логично предположить, что в письменной, поскольку и извещение осуществляется в такой форме. Мы полагаем, что подобный ответ чрезмерно прямолинеен, ведь сущность извещения заключается в своего рода легитимации действия отчуждающего сособственника, т.е. он получает разрешение продавать свою долю. Как известно, полномочие должно быть выдано в той форме, которая необходима для совершения сделки. Поэтому и отказ от преимущественного права может быть выдан в той же форме, которая требуется для заключения сделки по отчуждению имущества (напомним, что форма может определяться родом имущества или лицами). В любом случае этот вопрос требует своего законодательного решения, как, например, в отношении отчуждения доли в недвижимом имуществе. В соответствии с п. 1 ст. 24 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"⁶⁷ к заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности⁶⁸.

Открытым остается вопрос: какое правовое значение имеет это извещение. Некоторые авторы считают его односторонней сделкой - офертой, которой сособственник предлагает приобрести свою долю другим участникам общей долевой собственности. Например, Э.П. Гаврилов пишет, что "смысл извещения состоит не в том, что продавец извещает остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю третьему лицу, а в том, что он предлагает каждому из остальных участников купить ее у него. Значит, такое извещение является односторонней сделкой - офертой, и последствия его определяются ст. ст. 155, 435 и 436 ГК"⁶⁹. С таким мнением трудно согласиться, поскольку предложение, которое может быть расценено как оферта, должно обладать таким существенным признаком, как направленность, т.е. оно должно выражать намерение лица считать себя заключившим договор с адресатом на указанных в нем условиях в случае положительного ответа⁷⁰.

Нарушить право преимущественной покупки возможно только при отчуждении доли в праве общей долевой собственности на движимое имущество, поскольку в соответствии с п. 1 ст. 24 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. При отсутствии таких документов регистратор отказывает в государственной регистрации. Он же проверяет соблюдение тридцатидневного срока на ответ сособственников, и если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, регистратор прав обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек.

В случае несоблюдения нормы ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки любой другой участник долевой собственности вправе требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя. Тем самым установлен особый случай замены лица в обязательстве, о котором, как ни странно, практически не пишут, рассматривая данный институт гражданского права⁷¹.

Требовать перевода на себя прав и обязанностей другие сособственники вправе и в тех случаях, когда отчуждающий долю уменьшил цену или изменил прочие условия отчуждения. Размер и характер такого изменения значения не имеют. Подобное правило, кстати, служит препятствием для занижения цены по договору в целях уменьшения налогооблагаемой суммы, поэтому сособственники "вынуждены" продавать доли за реальные суммы, а не указанные в актах инвентаризации. Последнее, о чем необходимо упомянуть, это срок исковой давности. Законом установлен сокращенный срок подачи такого иска в три месяца (п. 3 ст. 250 ГК РФ), однако исчисление его следует вести по общим правилам, т.е. с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права преимущественной покупки отчуждаемой другим участником доли, а не с момента совершения сделки по отчуждению, так как нормами гл. 16 ГК не установлены специальные правила исчисления срока исковой давности (п. 1 ст. 200 ГК РФ).

Известно, что выдел доли из общего имущества является одним из неотъемлемых правомочий участника общей долевой собственности, регулированию которого посвящена ст. 252 ГК РФ. Следует отметить, что содержание названой статьи с принятием ГК 1995 г. было дополнено, в частности, п. 4, в адрес которого высказываются критические замечания на страницах юридической литературы. Так, Ю.К. Толстой пишет, что "абзац 2 п. 4 ст. 252 формулирует правило, которое в известном смысле является отступлением от идеи, заложенной в п. 1 ст. 246 ГК". Ученого смущает та часть нормы, которая дает суду право и при отсутствии согласия собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить компенсацию и, таким образом, исключить его из числа собственников. Ю.К. Толстой полагает, что "ныне суд может определить лишь порядок владения и пользования, но не распоряжения общей собственностью"⁷². Такая позиция полностью поддерживается Г.Д. Отнюковой, по мнению которой "норма, дающая возможность суду исключать сособственника из числа участников права общей собственности против его воли, наделяет суд не свойственной ему функцией: вместо защиты прав истца суд исключает его из состава субъектов общей собственности"⁷³.

Из смысла п. 3 ст. 252 ГК следует, что если участники долевой собственности не желают продолжать общность, то они решают вопрос о разделе общего имущества или выделе доли по соглашению, а в случае недостижения согласия один из них вправе требовать выдела своей доли в судебном порядке. Возможность обращения управомоченного в суд обычно рассматривается в качестве третьего элемента субъективного гражданского права, т.е. как возможность привести в действие аппарат государственного принуждения. Другое явление мы наблюдаем в случае обращения участника долевой собственности в суд с требованием выдела его доли. Такое требование не вытекает из нарушения субъективного права. Право требования выдела доли в судебном порядке следует рассматривать как дополнительное правомочие участника общей долевой собственности в случае недостижения соглашения о способе и условиях раздела общего имущества и выдела доли (п. 3 ст. 252), а не как возможность обратиться в суд за защитой нарушенного права⁷⁴. Участникам долевой собственности дается выбор: достигнуть самим соглашения по поводу раздела общего имущества или выдела доли одного из участников или одному из сособственников придется обратиться в суд с требованием выдела своей доли. Принадлежащее сособственнику правомочие на судебный выдел доли входит в состав его права общей долевой собственности как субъективного права⁷⁵. Судебное решение по выделу доли будет являться таким же юридическим фактом, как и соглашение участников, влекущим изменение в существующем правоотношении. Это будет как раз тот случай, когда "закон в определенных случаях предоставляет суду право совершать действия, имеющие значение одного из юридических фактов, с которыми связано преобразование правоотношения"⁷⁶. Поэтому судебный выдел доли по требованию одного из участников обладает материально-правовым, а не процессуально-правовым значением.

Участники долевой собственности, осуществляя раздел общего имущества или выделяя долю одного из них путем соглашения, действуют своей волей и в своем интересе, и они свободны в установлении своих прав и обязанностей (п. 2 ст. 1 ГК). Право на судебный выдел доли по требованию одного из сособственников также является формой осуществления правомочия на выдел доли, но лишь в случае недостижения соглашения между участниками. Цель судебного органа - решить спорную ситуацию, которая не была разрешена самими сособственниками путем соглашения. Поэтому нельзя согласиться с таким толкованием нормы п. 4 ст. 252 ГК, будто суд "распоряжается общей собственностью"⁷⁷. Закон, если можно так выразиться, "уполномочивает" суд осуществить выдел доли одного из участников, при этом ГК РФ не содержит предписания о том, каким образом суд должен это сделать. При анализе судебной практики мы убедимся, что суд обладает достаточно широкими полномочиями при осуществлении выдела доли по требованию сособственника. Суд вправе установить новые права вместо прежних, к примеру, если участник долевой собственности обладал долей в праве, то после судебного решения он может стать собственником части имущества или по усмотрению суда ему может быть присуждена компенсация. Отсюда следует, что участники долевой собственности должны будут полностью признать и подчиниться решению суда, так как сами не смогли достичь соглашения по поводу раздела общего имущества или выдела доли одного из них, хотя такая возможность у них имелась.

Анализ правил ст. 252 ГК и судебной практики по выделу доли участника общей собственности позволяет выделить следующие важные положения.

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками. По предписанию ГК выплата компенсации вместо выдела его доли в натуре участнику долевой собственности остальными допускается с его согласия (абз. 2 п. 4 ст. 252), на что обращает внимание судебная практика. Так, ФАС Поволжского округа при вынесении Постановления по делу указал, что выплата компенсации вместо выдела в натуре доли одного из собственников допускается только при наличии волеизъявления этого собственника на выдел своей доли из общего имущества. В данном случае волеизъявление отсутствует. В Постановлении также указывается и такое немаловажное положение, что принудительное выделение доли одного из участников долевой собственности ГК РФ не предусмотрено, в связи с чем иск правомерно отклонен⁷⁸.

На практике иногда имеют место случаи неправильного толкования и применения предписания п. 4 ст. 252 ГК. Истица, считая, что доля ответчика в общем имуществе незначительна и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, т.к. из АЗС не может быть выделена 1/4 доли, она неделима, ответчик достиг пенсионного возраста и признан нетрудоспособным как имеющий инвалидность второй группы, обратилась на основании ст. 252 ГК с требованием передать в собственность истицы 1/4 доли АЗС. Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования, мотивируя тем, что соглашения о способе и условиях раздела общего имущества АЗС между сторонами не достигнуто, выдел в натуре 1/4 указанного имущества невозможен, поскольку АЗС является сложной неделимой вещью, доля ответчика в общем имуществе незначительна. В связи с этим требование истицы о признании за ней права собственности на долю ответчика в размере 1/4 и выплате денежной компенсации ответчику является обоснованным и подлежит удовлетворению. Суд апелляционной инстанции отменил решение суда. ФАС Поволжского округа указал, что выплата участнику компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия; суд может при отсутствии согласия обязать остальных участников выплатить ему компенсацию при наличии трех обстоятельств (незначительность доли, невозможность реального выдела, отсутствие существенного интереса в использовании имущества). Кроме того, суд подчеркнул, что нормы п. 3 и п. 4 ст. 252 ГК и п. 36 Постановления Пленумов ВС и ВАС РФ № 6/8 применяются при предъявлении в суд одним из участников долевой собственности требования о выделе своей доли из общего имущества⁷⁹.

Из вышеприведенных примеров можно сделать вывод, что при судебном выделе доли участника общей собственности учитывается согласие на компенсацию, и если против денежной компенсации выделяющийся собственник возражает, то судебный процесс должен заканчиваться отказом в выделе имущества в натуре с сохранением за ним права на долю в общей собственности.

Условия, при которых суд может и при отсутствии согласия собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию, прямо перечислены законодателем: а) доля собственника незначительна, б) не может быть реально выделена, в) он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества (абз. 2 п. 4 ст. 252). Данное положение ГК получает дальнейшее развитие в п. 36 Постановления Пленумов ВС и ВАС РФ № 6/8 и, более того, усиливается выражением: "В исключительных случаях суд может и при отсутствии согласия собственника обязать остальных участников выплатить ему компенсацию". В этом же пункте Постановления дается толкование понятию "существенный интерес". Он решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д. Указанные правила применяются судами и при разрешении спора о выделе доли в праве собственности на неделимую вещь. В отдельных случаях с учетом конкретных обстоятельств дела суд может передать неделимую вещь в собственность одному из участников, имеющему существенный интерес в ее использовании, независимо от размера долей остальных участников с компенсацией последним стоимости их доли.

Понятие "незначительной доли" ни законом, ни судебной практикой не раскрывается. Но можно привести пример, который дает нам В.Н. Литовкин, говоря о доле в жилом помещении: "бесконечные идеальные доли в общей собственности множества субъектов - части квартиры, где доля собственника катастрофически не совпадает с реальными размерами занимаемой им фактически общей с остальными сособственниками площади; ...в однокомнатной квартире, где доля реально не может быть выделена собственнику, или в многокомнатной квартире, где доля настолько незначительна, что не соответствует размеру какого-либо жилого помещения в ней"⁸⁰.

Для того чтобы показать, что суд прежде всего учитывает обстоятельства, указанные в п. 4 ст. 252, приведем пример из практики Верховного Суда РФ, из которого следует, что при разрешении конкретного дела положения п. 4 ст. 252 не приняты во внимание судом, признавшим право собственности на 2/3 доли дома за И. и возложившим на нее обязанность выплатить компенсацию ответчикам. Как установлено судом, ответчики не были согласны на выплату денежной компенсации за их долю и долю несовершеннолетней М. в упомянутом доме, т.к. имеют существенный интерес к данному наследственному имуществу. Вопрос о возможности реального раздела дома суд оставил без обсуждения. По заключению экспертов, проводивших судебно-строительную экспертизу, разделить спорную часть дома с выделением ответчикам доли и отдельную квартиру возможно⁸¹. Из данного постановления следуют важные выводы: а) выплата компенсации вместо выдела доли в натуре допускается только с согласия самого участника, б) разрешая дело, суд принимает во внимание все три перечисленные в п. 4 ст. 252 обстоятельства в совокупности.

Итак, вышеизложенное позволяет прийти к следующим выводам: