Однако с подобным выводом нельзя согласиться, в силу того, что ранее отношения по строительству многоквартирных домов и иных объектов недвижимости регулировались нормами именно гражданского законодательства и положениями о договоре простого товарищества в связи с отсутствием специального федерального закона. Сегодня подобный федеральный закон принят и действует, он во многом урегулировал имевшие ранее место разночтения, принципиально по - иному, в отличие от договора простого товарищества, отрегулировал переход права собственности, однако и он оставил за рамками своего регулирования ряд принципиальных вопросов.

Как отмечено В.П. Гриневым', договор участия граждан и юридических лиц в долевом строительстве в первую очередь регулирует экономические отношения по выполнению работ. Т.е. должник обязуется не что-либо дать, а что-либо сделать. Выполнение работы направлено на достижение определенного результата, имеющего конкретное вещественное и обособленное от исполнителя выражение.

Однако это утверждение противоречит положениям закона, а именно Ч.4 СТ.4 Закона, в соответствии с которыми застройщик обязан передать конкретный объект недвижимости согласно проектной документации и в строго определенные сроки. Таким образом, на застройщике лежат две основные обязанности - строительство многоквартирного дома, и передача согласованного объекта недвижимости участнику.

Основной отличительной чертой договора простого товарищества и долевого участия в строительстве является то, что при долевом участии в строительстве участник с оплатой взноса не приобретает право собственности на объект строительства, поскольку до его фактической передачи он находится в собственности застройщика¹⁰¹.

Договор участия граждан и юридических лиц в долевом строительстве регулирует отношения по строительству многоквартирных домов и иных объектов недвижимости¹⁰². При этом к иным объектам недвижимости в соответствии с Законом относятся гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения.

Федеральный закон от 30 декабря 2004 года Г2214-Ф3 договор об участий¹⁰³ в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости определяет как такой договор, по которому одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (объект долевого строительства) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости¹⁰⁴.

К положительным моментам Закона можно отнести то, что в договоре четко определяется объект недвижимости согласно проектно-сметной документации, от которой застройщик не имеет права отклониться, в противном случае это повлечет расторжение договора с возмещением убытков участнику долевого строительства. Так же четко определяется срок передачи объекта и главное - его цена, которая включает в себя возмещение всех затрат застройщика и оплату его услуг. Вопросы об увеличении или уменьшении доли участника в связи с переплатой или недоплатой взноса не могут возникнуть, как, например, это было ранее при заключении договора простого товарищества. Все вопросы, связанные с изменением цены и соответствующих условий, а также пролонгации сроков передачи объекта в собственность участника, подлежат регулированию договором. На отношения участника и застройщика в части качества передаваемого объекта распространяется действие Закона «О защите прав потребителей», если объект носит некоммерческое назначение. В частности, при отступлении застройщиком от условий договора, касающихся качества объекта, участник вправе потребовать: безвозмездного устранения недостатков, соразмерное уменьшение цены, возмещение расходов на устранение недостатков, а также просто расторгнуть договор с последующим возложением на застройщика требований об уплате процентов и внесенных денежных средств.

Строительство объекта завершается получением застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта с последующей его передачей участнику. С этого момента в случае принятия объекта регистрируется переход права собственности участника на объект при условии полной оплаты цены договора.

Основной новеллой Закона является попытка законодателя защитить интересы участников долевого строительства посредством возложения на застройщика обязанности по регистрации договора долевого участия в строительстве в органе, осуществляющем государственную регистрацию объектов недвижимости. Так, при регистрации права собственности застройщика на незавершенный строительством объект этот объект автоматически считается находящимся в залоге всех участников долевого строительства.

Право общей долевой собственности при долевом участии в строительстве многоквартирных жилых домов является структурно-сложным, развивающимся явлением.

С момента заключения договора участники долевого строительства приобретают абсолютное не вещное имущественное право участия, содержанием которого является право на получение в собственность определенной жилой площади. С передачей ему этой площади право участия трансформируется в право собственности на это жилое помещение и право на идеальную долю общих объектов и мест пользования (лифт, крыша, коридоры и др.).

Для усиления гарантий права участия в долевом строительстве многоквартирных жилых домов необходимо внести в ст. 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» изменения, указав, что только участники долевого строительства приобретают право залога на жилые помещения в многоквартирном доме до передачи их в собственность участникам. Залоговые отношения возникают в силу закона.

2.2 Право общей долевой собственности на жилые дома и помещения

После окончания строительства, сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию и регистрации права собственности дольщиков возникают новые актуальные вопросы по поводу управления приобретенной недвижимостью.

В юридической литературе кондоминиум обычно определялся как одна из форм общей собственности на недвижимое имущество (жилые помещения), при которой каждый обитатель здания, состоящего из множества самостоятельных частей, имеет в собственности самостоятельную часть и долю в общей неделимой собственности (холлы, коридоры и т.д.). Первое, чем удивлял Закон о кондоминиуме в жилищном фонде, это определением понятия "кондоминиум". Закон определил кондоминиум как комплекс недвижимого имущества с особым правовым режимом. Это определение почти дословно заимствовано из не очень удачного российского закона, и оно не соответствует общепринятому значению этого слова, которое широко используется в экономике и праве различных государств. Под кондоминиумом обычно понимают не недвижимое имущество, а его правовой режим - особую форму общей собственности.

Согласно ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме. Это - межквартирные лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, крыши, механическое, электрическое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства. В случае если собственниками дома не выбран способ управления им, то орган местного самоуправления путем открытого конкурса проводит отбор управляющей компании.

В соответствии с положениями ст. 291 Гражданского кодекса РФ собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользованием квартирами и общим имуществом образуют товарищества собственников квартир (жилья). Товарищество признается некоммерческой организацией и ранее действовало в соответствии с законом о товариществах собственников жилья. В новый Жилищный кодекс РФ, в раздел VI включены статьи, определяющие порядок создания и деятельности ТСЖ. Тем самым отпала необходимость в специальном федеральном законе, в связи, с чем указанный закон утратил силу с 1 марта 2005г.

По определению, установленному в статье 135 ЖК РФ, товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Правоспособность товарищества собственников жилья появляется с момента его государственной регистрации. Государственная регистрация ТСЖ осуществляется в соответствии с законодательством о регистрации юридических лиц¹⁰⁵.

В дальнейшем ТСЖ должно произвести регистрацию права общей собственности на имущество в многоквартирном доме. Размер долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме определяется в соответствии со статьей 37 ЖК РФ; такая доля пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме следует судьбе права собственности на помещение, принадлежащее собственнику. То есть если собственник продает свою квартиру, то к покупателю переходит не только право собственности на эту квартиру, но и право собственности на принадлежавшую продавцу долю в праве общей собственности на имущество дома. При этом собственник не вправе производить выдел этой доли или ее отчуждение.

Согласно ст.248 ГК РФ плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

Для достижения уставных целей ТСЖ вправе заниматься хозяйственной деятельностью. Так ТСЖ вправе:

• осуществлять строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;

• сдавать в аренду, в наем части общего имущества в многоквартирном доме;

• В соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;

• получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации¹⁰⁶.

Все доходы, полученные от хозяйственной деятельности товарищества, используются для оплаты общих расходов.

На сегодня в действующем законодательстве не решен вопрос об определении идеальной доли члена ТСЖ в праве общей собственности на вновь построенные объекты недвижимости на земельном участке, находящемся под многоквартирным домом, или доли в праве общей собственности на пристройки, надстройки. Не определена обязанность ТСЖ по определению этих долей и их последующей регистрации за каждым членом ТСЖ. Фактически, как и в ранее действовавшем законодательстве, продолжает существовать двойственная собственность на многоквартирный дом. Более того, согласно положениям гражданского законодательства ТСЖ как юридическое лицо, обладающее правоспособностью с момента осуществления постройки дополнительных объектов недвижимости, приобретает на них право собственности. Эти объекты фактически не находятся в общей долевой собственности членов ТСЖ, за счет этих объектов их доли не увеличиваются. Члены ТСЖ выступают лишь учредителями ТСЖ, да и то не все, а лишь те, которые приняли участие в его организации. Не ясно и то, в каких случаях члены ТСЖ могут определить свои идеальные доли в общем имуществе ТСЖ¹⁰⁷.

В целях устранения образования параллельных управляющих организаций в многоквартирных жилых домах, которые создают сложности и противоречия, следует в ЖК РФ закрепить правовой статус товарищества собственников жилья (ТСЖ), членство в котором носило бы обязательный характер.

Обязательное участие в ТСЖ предопределяется нахождением в собственности жилого помещения.

2.3 Право собственности на имущество и его трансформации в браке и при фактических брачных отношениях

В Семейном кодексе (далее СК РФ) отсутствует определение брака как конкретного юридического факта и одного из главных институтов семейного права. Как подчеркивается в современной юридической литературе, отсутствие законодательно установленного определения брака связано с тем, что брак является сложным комплексным социальным явлением, находящимся под воздействием не только правовых, но и этических, моральных норм, а также экономических законов, что ставило бы под сомнение полноту определения брака только с правовых позиций, тем более что «духовные и физические элементы брака, безусловно, не могут регулироваться правом» ¹⁰⁸.

Брак в юридическом смысле есть соединение мужчины и женщины, освещенное общественным сознанием, т.е. получившее юридический характер. Но недостаточно смотреть на брак с одной только юридической стороны: это был бы взгляд односторонний. Брак, без сомнения, заключается по договору: им возбуждается договорное, обязательное отношение, в котором и жена и муж взаимно принимают на себя обязанности; брачный союз производит отношения и по имуществу.

С государственной регистрацией заключения брака закон связывает возникновение между супругами не только личных, но и имущественных отношений. Имущественные отношения между супругами практически все и достаточно подробно регламентированы Семейным кодексом Российской Федерации (далее - СК РФ)¹⁰⁹.

М.В. Антокольская, последовательно исследуя правовые теории брака как договора, как таинства и как института особого рода, приходит к выводу, что «соглашение о заключении брака по своей правовой природе не отличается от гражданского договора. В той части, в какой оно регулируется правом и порождает правовые последствия, оно является договором». При этом брак во внеправовой сфере может расцениваться вступающими в брак «как клятва перед богом или как моральное обязательство, или как чисто имущественная сделка» ¹¹⁰. Данная теория корреспондирует с нормами семейного законодательства в части заключения брачного договора, регулирующего имущественное отношения супругов.