30276 (Особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения), страница 3

Согласно ст. 79 ЗК РФ возможно изъятие земель сельскохозяйственного производства путем выкупа для государственных или муниципальных нужд. Необходимо отметить, что изъятие сельскохозяйственных угодий с кадастровой оценкой выше среднерайонного уровня с целью их предоставления для несельскохозяйственных нужд допускается лишь в исключительных случаях, связанных с выполнением международных обязательств, разработкой месторождений ценных полезных ископаемых, строительством объектов культуры и истории, здравоохранения, образования, дорог, магистральных трубопроводов, линий связи, электропередачи и других линейных сооружений при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов.

При определении выкупной цены земельного участка в нее включается рыночная стоимость участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе и упущенную выгоду (п. 2 ст. 281 ГК РФ). Особым существенным условием, как представляется, является условие об определении потерь сельскохозяйственного производства. В ЗК РФ предусмотрено, что в случаях продажи земельного участка потери производства включаются в стоимость участка (п. 3 ст. 58). Размер потерь может быть сразу согласован при определении общей стоимости участка или определен примерно, а затем уточнен после анализа соответствующих документов и проведения необходимых расчетов.

Продажа земель сельскохозяйственного назначения с торгов производится на общих основаниях (которые сходны с продажей права аренды на земли сельскохозяйственного назначения на торгах), которые подробнее будут рассмотрены ниже.

Автор считает, что купля-продажа земель сельскохозяйственного назначения должна подвергаться более строгому контролю. А при продаже земель сельскохозяйственного назначения государственной или муниципальной собственности основными критериями должны быть требования к ее целевому использованию (причем желательно в каждом случае конкретно указывать какому именно, так как понятие целевое в данном случае достаточно широкое), повышению плодородия, квалификации и образованию покупателя, а не цена земли. А также необходимо снизить количество земли сельскохозяйственного назначения, которое может находиться в руках одного собственника.

1.2 Аренда земельных участков сельскохозяйственного назначения

Вплоть до настоящего времени вопрос о правовой природе договора аренды земли носит дискуссионных характер. Ю.А. Басин, В.С. Мартемьянов относят его к разновидности договора имущественного найма, обосновывая это тем, что законом разрешено долгосрочное пользование землей, что является характерным моментом для имущественного найма⁰. Е.А. Суханов договор аренды земли рассматривает также в качестве разновидности имущественного найма⁰.

По мнению Ф.М. Раянова договор имущественного найма опосредует лишь отношения по поводу имущества, находящегося в обычном гражданском обороте. Однако пределы договора аренды следует признать намного шире, поскольку он используется не только в связи с имущественными, но и земельными отношениями, и имеет свей целью прежде всего опосредование земельных отношений⁰.

О.И. Крассов., Б.Ф. Ерофеев указывают, что договор аренды природных ресурсов обладает характеристиками, вообще не присущими гражданско-правовому договору имущественного найма, что свидетельствует о земельно-правовом характере договора аренды земельного участка, поскольку его правовой основой являются нормативные акты земельного законодательства⁰.

В.В. Солдатенко определяет аренду земельного участка, как предоставление арендодателем вынесенной на местности в определенных границах территории, с определенной площадью, имеющей кадастровый номер, на основании надлежаще оформленного волеизъявления собственника либо лица, его представляющего, для возмездного и срочного пользования и (или) владения в определяемых на основе волеизъявления собственника земельного участка, градостроительной, санитарной, экологической и иной документацией, и предусматриваемой договором аренды земельного участка. При этом способы заключения договора аренды земли могут определяться на основе торгов в виде конкурса или аукциона, сделки купли-продажи, предоставления земельного участка распорядительным актом органа власти либо землепользователя (при вторичном пользовании) при согласии собственника, а также в порядке перехода прав при переходе имущественных прав на здание, строение, сооружение на участке. Договор аренды земельного участка — двусторонняя, возмездная, консенсуальная сделка. Он вступает в силу с момента государственной регистрации в учреждении юстиции. Сторонами его являются арендодатель и арендатор (или несколько арендаторов)⁰.

Ю.Г. Жариков считает, что аренда земельных участков один из основных видов пользования временного землей. Поскольку по полноте и определенности своих прав арендатор стоит выше обычного пользователя, лучившего сельскохозяйственную землю от государства на основе административно-правового акта. С этих позиций аренда земельных отношений является более высокой ступенью правовой культуры по сравнению с безоговорочным «землепользованием» ⁰.

А. Черняев выделяет достоинства и недостатки аренда земель сельскохозяйственного назначения. Преимущества аренды таковы: арендаторы в лице сельхозтоваропроизводителей получают право оптимизировать размеры землепользования и увеличить в итоге производство валовой продукции, валового и чистого дохода; обеспечивается переход земли от менее хозяйственного субъекта к более хозяйственному; крестьяне получают материальную поддержку в виде арендной платы, что важно в условиях низкого уровня доходности хозяйств; в случае кризисных явлений на макроуровне и снижения доходности земли арендатор вправе отказаться от арендуемых сельскохозяйственных угодий; арендные платежи из фонда перераспределения земель пополняют местные бюджеты.

Недостатки аренды следующие: аренда земельных долей множества арендодателей нарушает один из принципов арендных отношений- участие в сделке двух сторон: арендодателя и арендатора; юридически все соблюдено: арендодатели — собственники земельных долей, арендатор — сельскохозяйственное предприятие, но в качестве арендодателей выступают пайщики хозяйства, арендатор — тот же коллектив пайщиков (исключим для большей убедительности администрацию хозяйства как наемный аппарат); высокие ставки арендной платы, которые уменьшают оборот земель сельскохозяйственного назначения; большая относительная величина ренты в валовом доходе ( до 50%) отрицательно влияет на финансовую и экономическую деятельность сельскохозяйственных предприятий; пассивный спрос на земли из государственного запаса и фонда перераспределения, что может привести к невостребованности этого важнейшего средства производства; высокая степень вероятности снижения производительных свойств почв при краткосрочной аренде⁰.

Объектом сельскохозяйственной аренды может быть индивидуально определенный земельный участок, предназначенный для ведения сельскохозяйственного производства. Главное требование это неизменность целевого назначения земельного участка, в настоящее время не урегулирован вопроса количества и качества арендуемого участка. Поскольку целью аренды земель сельскохозяйственного назначения является производство сельскохозяйственной продукции, то количество и качество земель должно соответствовать целям аренды.

В.Э.Чуркин считает, что целесообразно установить зависимость предельного размера участка, служащего объектом аренды, от производственных возможностей арендатора. Нормирование максимального размера объекта аренды позволит избежать не использования земельного участка или его субаренды. Что касается нормирования качества объекта аренды, необходимо законодательное закрепления перечня видов угодий из состава земель сельскохозяйственного назначения, которые не могут быть переданы в сельскохозяйственную аренду⁰.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные сдавать имущество в аренду законом или собственником. Земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Может сдавать в аренду сам арендатор с согласия арендодателя (субаренда)

Арендаторами (субарендаторами) земельных участков являются лица владеющие и пользующиеся земельными участками.

Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут представляться в аренду российским гражданам и юридическим лицам.

В п. 6 ст. 10 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлено, что участки земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонными пастбищами и находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам только на праве аренды.

В настоящее время не установлено особых требований к арендаторам земель, предоставленных для сельскохозяйственного производства.

В.Э.Чуркин считает, что возраст арендатора земель сельскохозяйственного назначения необходимо лимитировать как в минимальном, так и максимальном значении. Зарубежное законодательство устанавливает, как правило, возраст арендатора от 30 до 60 лет. Главный критерий, который учитывается – работоспособность арендатора. На момент истечения арендного соглашения арендатору должно быть не более 65 лет. А нижний предел в России нужно установить на уровне совершеннолетия, плюс время необходимое для получения специального образования⁰.

Арендаторами земельных участков сельскохозяйственного назначения могут быть иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 %⁰.

По мнению автора, вопрос аренды земли сельскохозяйственного назначения иностранными гражданами, а также юридическими лицами , в уставном капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 % спорен, так как на этих землях производят продукцию отвечающую за продовольственную безопасность страны, а максимальный срок аренды достаточно длителен (49), и за это время страна может попасть в зависимость от иностранных производителей, которые (при условии, что в их руках будет сосредоточена большая часть земель) смогут диктовать сувои цены на продукты первой необходимости), поэтому максимальный срок аренды для них можно было бы снизить.

Переход права собственности на сдаваемые в аренду земельные участки к другим лицам не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Договор аренды устанавливается на срок определенный сторонами. Другими словами срок устанавливают стороны заключившие договор. Арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязанности, по истечении срока имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Договор аренды земельного участка может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет. Если договор заключен на более длительный срок, то он считается заключенным на срок 49 лет (п. 3 ст. 9 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»). Пункт 7 ст. 9 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусматривает экономическое стимулирование арендатора, если договор заключен на срок не менее 10 лет. Оно должно осуществляться в порядке, установленном бюджетным законодательством и законодательством о налогах и сборах. В Законе не оговаривается минимальный срок действия договора аренды, однако закрепление в нем минимальных длительных (от 5 до 9 лет) сроков могло бы гарантировать стабильность правового положения арендаторов.

Этому могла бы способствовать и реализация предложения И.А. Иконицкой, Н.И. Краснова и других правоведов о законодательном установлении перехода права аренды к наследнику (наследникам) арендатора, но только при условии, если арендатор дает свое согласие на переход этого права, а также если наследник желает осуществлять сельскохозяйственное производство и его кандидатура соответствует всем перечисленным выше требованиям⁰.

Л.М. Ахметшина считает, что для рационального использования земель сельскохозяйственного назначения, необходимо установить предельные сроки в зависимости от категории земель и видов их использования, а также дополнительные минимальные сроки для использования государственных земель (в зависимости от региона) – в среднем не менее 25 лет⁰.

Договор аренды земельного участка заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации.