30276 (587137), страница 2

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 2)

Следовательно, считают Г.Е. Быстров, В.Е. Лукьяненко, разрешенное использование земли (в договорном правоотношении) по своему содержанию имеет сложную юридическую структуру, включающую в себя, с одной стороны, правомочие, поскольку владелец использует участок, с другой - комплекс обязанностей (предусмотренных земельным, аграрным, экологическим и другим законодательством), в том числе обязанность использовать земельный участок рационально, по целевому назначению, в соответствии с ограничениями, установленными правовым режимом этого участка. В результате заключения договоров купли - продажи и аренды земли к новому владельцу участка переходят не только права прежнего владельца (собственника - продавца или арендодателя), но и совокупность обязанностей, неразрывно связанных с обладанием таким участком и его хозяйственным использованием, в том числе и обязанности, вытекающие из разрешенного его использования. Этим договоры в сфере оборота земельных участков (да и иных природных объектов) существенным образом отличаются от обычных гражданско - правовых, например от договоров купли - продажи жилых помещений⁰.

О.М. Козырь выделяет следующие способы приобретения земель сельскохозяйственного назначения в частную собственность гражданами и юридическими лицами по договорам купли-продажи: в результате сделок между физическими и юридическими лицами; продажи на торгах земель находящихся в государственной или муниципальной собственности на территориях сельских поселений; продажа земель находящихся в государственной или муниципальной собственности по нормативной (кадастровой), либо договорной цене (выкуп арендованных земельных участков), частей земельных участков превышающих нормы бесплатного предоставления земли в собственность⁰.

Договоры куплипродажи земельных участков заключаются, как правило (но не во всех случаях), по результатам аукционов и конкурсов, которые проводятся на основании гражданского (ст. 448 ГК РФ) и земельного законодательства. Проведением аукционов и конкурсов занимаются органы местной администрации на основании Положения Постановления правительства РФ от 5 января 1998 года № 2 «Об утверждении порядка организации проведения торгов порядке проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже гражданам и юридическим лицам земель» ⁰.

Рассмотрим основные требования к заключению договора куплипродажи, земель сельскохозяйственного назначения.

Согласно п.1. ст. 8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или орган местного самоуправления имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается за исключением случаев продажи с публичных торгов.

Цель этого урегулирование отношений, связанных с куплей- продажей земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, а также сохранения данного вида земель в собственности субъектов Федерации и муниципальных образований

Такая норма государственного регулирования одной из форм оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения имеет достаточно широкое распространение в международной практике и направлена на предотвращение различного рода спекуляций на рынке сельскохозяйственных земель, обеспечения государственного контроля над земельным рынком, создание оптимальных условий для наиболее эффективного распределения земельных ресурсов между участниками оборота земель сельскохозяйственного назначения, а также недопущения концентрации (консолидации земель сельскохозяйственного назначения в руках одного физического лица и образование крупных латифундий

Так, например в Германии порядок совершения сделок с земельными участками регулируется гражданским законодательством. Германское законодательство допускает возможность ограничение прав собственников в интересах общества. Оборот сельскохозяйственных земель находится под административным контролем. Правовой основой для публично-правового контроля за оборотом сельскохозяйственных земель является Закон о мероприятиях по улучшению аграрной структуры и защите сельскохозяйственных и лесохозяйственных предприятий (Закон «О земельном обороте» от 28 июля 1968 года. В соответствии с этим законом сделки с землей требуют предварительного разрешения. В разрешении может быть отказано в трех случаях. Во-первых, если отчуждение повлечет нездоровое распределение земли. Во-вторых, если из-за отчуждения земельный участок или несколько земельных участков, территориально или экономически взаимосвязанных и принадлежащих продающему лицу будут бесхозяйственно уменьшены или разделены. И, в-третьих, если эквивалент (денежная или имущественная компенсация) находится в грубом несоответствии с ценой земельного участка. Нездоровым распределением земли, как правило признается такое перераспределение , когда отчуждение противоречит мероприятиям по улучшению аграрной структуры. Бесхозяйственное уменьшение или разделение земельного участка (земельных участков) имеет место, как правило, тогда когда из-за раздела наследства, заключение договора о продаже имущества или отчуждения иными способами самостоятельное сельскохозяйственное предприятие может потерять свою жизнеспособность, либо сельскохозяйственный участок станет меньше 1 гектара, за исключением случаев, если определенный в порядке землеустройства земельный участок, ранее приобретенный сельскохозяйственным предпринимателем и на осуществление пристроек на котором или на заселение которого были выделены государственные средства, будет разделен таким способом, что это деление не будет противоречить мероприятиям по улучшению аграрной структуры. А также предусмотрены случаи, когда разрешение на сделку с землей сельскохозяйственного назначения, может быть выдано под условие, выполнение которых обязательно для сторон сделки⁰.

Э.И. Павлова отмечает, что Французская Республика осуществляет активное государственное вмешательство в земельные отношения с целью повышения эффективности использования земли. Среди средств, которые используются в земельной политике Франции, он выделяет такие, как установление цен на землю Обществами по перестройке и улучшению аграрной структуры, контроль за слиянием земельных участков⁰.

Продавец земельного участка обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или местного самоуправления о намерении продать участок с указанием цены и других существенных условий договора. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с у уведомлением.

Действия, свидетельствующие о намерении приобрести продаваемый земельный участок органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления должны осуществить в месячный срок со дня поступления письменного извещения продавца.

Если они откажутся от покупки, либо не уведомят продавца о желании приобрести данный земельный участок в течение месяца со дня поступления извещения, продавец вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены (течение срока начинается со дня поступления извещения в высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или местного самоуправления).

При продаже в течение года земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения по цене ниже заявленной ранее цены или с изменением других существенных условий договора купли-продажи продавец – собственник такого участка обязан направить субъекту РФ или органу местного самоуправления новое письменное извещение И право продажи у него появится только после повторения выше названных правил.

Если земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продан с нарушением правил преимущественного права покупки земельного участка субъект Российской Федерации или орган местного самоуправления вправе в течение года со дня регистрации перехода права собственности на земельный участок на другое лицо требовать в суде перевода на него права покупателя. Смысл данного правила направлен на предупреждение спекуляций земельными участками, занижения их объявленной стоимости и ухода от налогообложения. Следует отметить, что это правило распространяется только на сделки купли-продажи земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

Ковальчук Н.И. указывает, что оборот земель сельскохозяйственного назначения может со временем возрасти, поэтому и муниципальные образования должны активно участвовать в публичных интересах. Субъекту Российской Федерации в пределах , установленных ст. 8 и 12 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения, предоставлено право определять компетенцию органов местного самоуправления в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения.

Показателен такой пример, при продаже земельных участков или долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения в случае, если специально уполномоченный орган государственной власти отказался от права преимущественной покупки, оно возникает у муниципального образования Омской области, где распложен земельный участок или может быть выделена на местности данная земельная доля. При этом специально уполномоченный орган обязан известить о своем отказе соответствующее муниципальное образование в течение месяца со дня поступления извещения продавца земельного участка. То есть у муниципального образования есть право преимущественной покупки второй очереди, которое но может реализовать в течение двух недель. При положительном решении муниципального образования договор купли-продажи должен быть заключен в течение месяца⁰.

А.П. Дъяков считает, что было бы более оправданным установить в Законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения специальные требования к покупателям и арендаторам таких земельных участков. Например, физические лица (граждане России, иностранные граждане и лица без гражданства), желающие приобрести или арендовать такие участки, должны иметь соответствующую квалификацию и (или) опыт работы в сельском хозяйстве. Предприниматели без образования юридического лица, а также юридические лица, в том числе иностранные, должны осуществлять предпринимательскую деятельность в сфере производства и (или) переработки сельскохозяйственной продукции. Для физических лиц также можно было бы установить ограничения по возрасту, когда покупать и арендовать земельные участки могли бы только лица, достигшие 18 лет, имеющие специальное образование.

По мнению автора, можно было бы добавить требование и об определенном опыте работы в этой сфере. Подобные требования можно распространить и на физических и юридических лиц, приобретающих эти земельные участки по другим основаниям, предусмотренным российским законодательством. Это представляется более эффективной мерой защиты целевого назначения земель данной категории, чем преимущественное право их покупки субъектом РФ или органом местного самоуправления или чем запрет на продажу этих земельных участков иностранцам.⁰

В ЗК РФ определен перечень условий договоров купли - продажи, участков, которые заранее объявляются недействительными. Недействительными будут следующие условия договоров: устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по своему желанию; ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком посредством совершения любых сделок; ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами (п. п. 2, 4 ст. 37).

Существенными в договорах в сфере земельных отношений следует признать условия о предмете, цели использования (сельскохозяйственное производство, создание защитных насаждений, научно - исследовательские, учебные и иные цели, связанные с сельскохозяйственным производством), продажной цене , характеристике прочно связанных с участком объектов недвижимого имущества.

Предмет договора купли - продажи любого земельного участка характеризуется специально составляемым документом - планом земельного участка, кадастровым и техническим номером участка и другими данными, которые позволяют однозначно выделить участок из других объектов недвижимого имущества. При отсутствии плана участка он изготовляется за счет средств продавца или покупателя по соглашению между ними. Если эти данные будут в договоре отсутствовать, договор будет считаться незаключенными и сделка недействительной в соответствии с гражданским кодексом Российской Федерации.

О форме договора продажи земельного участка законодательство высказывается однозначно: договор заключается в письменной форме, а несоблюдение этой формы договора влечет за собой его недействительность (ст. 550 ГК РФ).

Одним из последствий несоблюдения покупателем установленной формы договора может являться то, что он не вправе рассчитывать на получение свидетельства о праве собственности на землю, без которого ни доказать, ни защитить свои права на землю он не сможет. Так, срок передачи земельного участка продавцом покупателю определяется договором. Если срок договором не установлен, обязательства по передаче участка должны быть выполнены в разумный срок; в соответствии со ст. 314 ГК РФ величина срока определяется с учетом всех обстоятельств исполнения обстоятельств.

Одним из важных условий заключения договора купли-продажи земельного участка является цена участка. При отсутствии условия о цене участка договор считается незаконным (ст. 555 ГК РФ). Цена участка определяется по соглашению сторон. При заключении сделок с местной администрации о покупке земли, а иногда и сделок между частными лицами нередко стороны руководствуются нормативной ценой земли.

Покупатель обязан оплатить земельный участок непосредственно до или после передачи земельного участка, если иное не предусмотрено законодательством или договором. Если договором не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить цену земельного участка полностью. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный земельный участок, продавец вправе потребовать его оплаты и уплаты процентов, в соответствии с гражданским законодательством (ст. 486 ГК РФ).

Существенное внимание уделяет законодательство условиям передачи товара (земельного участка). При этом устанавливается ряд обязательств как для покупателя, так и для продавца.

Продавец обязан передать земельный участок в надлежащем состоянии (надлежащего “качества”), пригодным для цели его использования. Например, крестьянскому хозяйству в целях сельскохозяйственного использования нельзя продать зараженный земельный участок с нарушенным почвенным слоем, если он не поддается восстановлению и приведению в пригодное для сельского хозяйства состояние. Продавец обязан предупредить покупателя обо всех недостатках земельного участка до заключении договора. Если он этого не сделал, а покупатель обнаружил недостатки, не позволяющие использовать земельный участок по назначению, он вправе требовать уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков или возмещения собственных затрат на устранения недостатков (ст. 475 ГК РФ). Если недостатки оказываются существенными и неустранимыми, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной суммы и отказаться от земельного участка или потребовать другой земельный участок. Подобного рода требования покупатель может предъявить в случае, если недостатки были обнаружены в разумный срок (ст. 477 ГК РФ), в пределах двух лет со дня передачи земельного участка либо в пределах более длительного срока, если это установлено законом или договором купли-продажи. Оговоримся сразу, что земельным законодательством данные сроки пока не оговариваются, поэтому остается условие, установленное ГК РФ или договором.

По правилу, установленному земельным законодательством, купля-продажа земельных участков возможна при отсутствии споров по поводу участка и иных, установленных законодательно причин, препятствующих заключению сделки. В ключе того же требования продавец на основании ГК РФ обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц (т.е. лиц, не участвующих в договоре), за исключением случаев, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Согласно ст. 3 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» иностранные граждане и юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан и юридических лиц, лиц без гражданства превышает 50% не могут приобретать участки сельскохозяйственного назначения в собственность.

Характеристики

Список файлов ВКР