30276 (587137), страница 4
Текст из файла (страница 4)
В.В. Витрянский указывает, что правовой режим аренды земельных участков является едва ли не самым либеральным по сравнению с арендой любых иных объектов, включая движимое имущество. В отличии от любого иного арендатора по всякому договору аренды, арендатор земельного участка получил возможность практически свободно, по своему усмотрению распоряжаться правом аренды земли. В частности, не вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка в субаренду, отдавать прав аренды в залог, вносить его в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив. Причем подобное распоряжение правом аренды со стороны арендатора земельного участка в отличии от общих положений о правомочиях арендатора, осуществляются арендатором земли без согласия собственника, а лишь при условии его уведомления0.
Специфика аренды сельскохозяйственных земель предъявляет особые требования к правам и обязанностям сторон договора аренды. Особое значение имеют обязанности арендатора по рациональному использованию земельного участка. Контроль за деятельностью арендатора осуществляется, прежде всего, органами государственной власти. Контроль же собственника за деятельностью арендатора должен осуществляться в рамках невмешательства в хозяйственную деятельность арендатора.
В избежания конфликтов обязательным условием договора должно быть решение судьбы сделанных улучшений.
В.Э.Чуркин считает, что арендатор земель сельскохозяйственного назначения должен быть лишен права сдачи земель в субаренду. Назначение земель сельскохозяйственного назначения – удовлетворение потребностей населения в сельскохозяйственной продукции. А разрешения субаренды приведет к формированию класса посредников, которые будут арендовать сельскохозяйственные земли не для производства сельскохозяйственной продукции, а для последующей сдачи ее в субаренду. Это в первую очередь скажется на стоимости сельскохозяйственной продукции. Ведь субарендатор, чтобы покрыть повышенную плату за использование земельного участка (маловероятно, чтобы арендатор сдавал землю в субаренду без личной выгоды), соответственно повысит стоимость сельскохозяйственной продукции. В итоге пострадает население крупных города, которое является основным потребителей сельскохозяйственной продукции. Если арендатор в процессе трудовой деятельности утрачивает возможность вести сельскохозяйственное производство, то он вправе уведомить об этом арендатора и прекратить досрочно арендные отношения, вместо того, чтобы сдавать земельный участок в субаренду0.
За сельскохозяйственные земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. Она может быть установлена в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате землепользования продукции, плодов иди доходов; представления арендатором определенных услуг; передача арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или аренду; возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение земельного участка. При аренде земель находящихся в государственной или муниципальной собственности, устанавливаются базовые размеры арендной платы по договору вследствие изменение ставок арендной платы по категориям арендаторов0.
А. Черняев отмечает, что арендная плата, взимаемая за земельные участки, по своему содержанию имеет причинно-следственную, или косвенную, связь с видом аренды, методом ее определения, сроком, с нормативно-правовыми актами, формой хозяйствования сельскохозяйственных товаропроизводителей и другими организационно-экономическими показателями. И предлагает следующие методы для расчета арендной платы: нормативный метод; метод рыночных арендных ставок; метод затрат собственника земли; метод долевого участия в чистом доходе; метод установления арендной платы в зависимости от уровня урожайности, имущественного пая и трудового участия собственника земли0.
Нормативный метод определения арендной платы рекомендуется для всех организационно-правовых форм хозяйствования и собственности, так как позволяет с помощью расчета нормативных затрат по технологическим картам и ценам на продовольственные культуры моделировать уровень арендной платы в зависимости от дохода арендатора.
Преимущества такого метода заключается в возможности:
1) адаптировать арендную плату к реальным условиям (системе ведения хозяйства, севооборотам) и ценам, складывающимся на рынке на потребляемые и производимые ресурсы;
2) проводить по итогам года сравнительный анализ нормативной арендной платы с фактически полученной и осуществлять ее корректировки; определять ожидаемый условный объем поступлений арендных платежей арендодателю и издержек арендатора; выявлять резервы снижения себестоимости растениеводческой продукции и на основании этого повышать доходность сельскохозяйственных культур.
Основные недостатки, на которые должны обратить внимание стороны при заключении договора:
1) вероятность существенного отклонения ожидаемой доходности земли от полученной в результате влияния природно-климатических факторов или несоблюдения технологии возделывания сельскохозяйственных культур по каким-либо причинам;
2) резкое изменение спроса на растениеводческую продукцию, которое может отрицательно влиять на прогнозируемую, доходность арендуемых земель;
3) возможность ошибки в оценке издержек производства в результате изменения цен на основные и оборотные средства.
Нормативный метод расчета арендной платы может строиться на использовании нормативной стоимости земли, дифференцированной по земельно-оценочным районам и группам почв.
При определении уровня арендной платы от нормативной стоимости земли устанавливают процент от нее, который может изменяться в широких пределах. Это дает возможность корректировать арендную плату в сторону уменьшения или увеличения, учитывая платежеспособность арендатора, его желание платить арендную плату с последующим выкупом участка в собственность, а также другие факторы.
Преимущества арендной платы, устанавливаемой в процентах от нормативной стоимости земли, заключается прежде всего в том, что она в определенной степени отражает часть потенциального дохода, присущего данной оценочной группе почв, и может отличаться даже в границах одного хозяйства; существенный недостаток — большая разница в стоимости между нормативной и рыночной ценой продаж земель сельскохозяйственного назначения.
Федеральное земельное законодательство разрешает местным органам власти устанавливать арендную плату на основе спроса и предложения — метод рыночных арендных ставок. При этом учитывается совокупный рыночный спрос на ту или иную сельскохозяйственную культуру и предложение земли. Рост спроса на сельскохозяйственную продукцию, как правило, должен стимулировать рост арендных ставок на землю. Рекомендуемый метод приемлем при передаче в аренду земель из фонда перераспределения под высокодоходные сельскохозяйственные культуры: подсолнечник, овощные, бахчевые и прочие.
Преимущества метода, основанного на рыночных арендных ставках:
1) арендная плата становится одним из основных источников наполнения местных бюджетов за счет поступления денежных средств от арендаторов из фонда перераспределения;
2) отражает действительную потребность субъекта земельного права во временном использовании земли.
Недостатки предлагаемого метода:
1) ограниченный ареал распространения из-за того, что предложение обычно превышает спрос на землю;
2) не приемлем в случае убыточности и низкой платежеспособности арендаторов.
Арендная плата, рассчитанная методом затрат собственника земли, может найти применение при передаче земли из фонда перераспределения во временное пользование арендаторам в лице сельскохозяйственных предприятий. За базу арендной ставки принимается вся сумма налогов (за исключением НДС) и отчисления во внебюджетные фонды, относящиеся только на местный бюджет. В настоящее время это плата за землю, налог за загрязнение окружающей среды, налог на имущество, отчисления на воспроизводство, плата за недра и др., из платежей во внебюджетные фонды — фонд медицинского страхования. Зная среднюю продуктивность 1 га сельскохозяйственных угодий в районе (баллогектар), несложно определить, сколько приходится на единицу площади арендной платы в виде местных налогов и отчислений во внебюджетные фонды. Полученная сумма умножается на баллогектары арендуемой площади. К достоинствам этого метода следует отнести: обоснованность арендной платы и целевого использования ее при расщеплении по видам налогов и отчислений во внебюджетные фонды, возможность регулирования размера арендной платы путем исключения или включения определенных видов налогов. В то же время такой расчет арендной платы может привести к ее необоснованному завышению и снижению спроса на землю0.
Арендная плата по методу долевого участия в чистом доходе по существу является денежной формой земельной ренты с долевым участием землевладельца и арендатора как в доходах, так и в производственном риске. Уровень платежей при этом не фиксируется, а является функцией от урожая. Собственник получает денежный эквивалент своей доли полученного урожая.
Для того, чтобы доходность земли соизмерялась с величиной арендной платы, устанавливается средняя фактическая урожайность за последние пять лет и по засушливым годам за этот период. Это позволяет учитывать существенные колебания выхода продукции в зависимости от погодных условий.
Определяют чистый доход на 1 га в средний и худший год как разницу стоимости урожая в цене реализации и суммарных затрат на производство по предыдущему году с учетом расчетного дифлятора (коэффициента удорожания, учитывающего инфляцию), налогов и других платежей в бюджет и централизованные фонды за счет прибыли. Затем устанавливается, сколько всего денежных средств причитается на земельный пай. В договоре необходимо оговорить, сколько зерна должно распределяться между арендодателями в процентном отношении и в физическом исчислении от его валового сбора. Распределяемое зерно оценивается по цене реализации, и сумма делится на число пайщиков. Так рассчитывается величина, которая приходится на одного арендодателя, и процент который она составляет от чистого дохода0.
То, что земельные доли не выделены собственником в натуре и носят условный характер, может привести к снижению плодородия почвы и ухудшению ее экологического состояния. Чтобы этого не произошло, арендодатели совместно с арендаторами обязаны нести расходы по улучшению плодородия земель и сохранению природных ресурсов. Их относят на текущий год, расчет за счет прибыли.
В случае, если полученный доход арендатора, особенно в засушливый год, не позволяет ему выплатить арендную плату, она может по согласованию сторон числиться как задолженность и гаситься из урожая будущего года. Предлагаемый метод не эффективен для убыточных предприятий.
Арендную плату в зависимости от уровня урожайности, имущественного пая и трудового участия собственника земли целесообразно применять при заключении договоров аренды земли с многими арендодателями. Такая форма арендных платежей учитывает интересы всех групп населения: работников, пенсионеров, служащих социальной сферы, наследников, тех, кто не работает в хозяйстве. Дифференциация арендной платы в зависимости от урожая позволяет арендодателям получать арендную плату зерном прогрессивно. Это стимул для повышения эффективности производства растениеводческой продукции, потому что чем больше величина урожая, тем значительней доход арендодателя.0
Органы местного самоуправления имеют право устанавливать базовые размеры арендной платы.0
Акты органов местного самоуправления, устанавливающие базовые размеры арендной платы за землю, подлежат антимонопольному контролю только в том случае, если они имеют своим результатом ограничение конкуренции, ущемление интересов физических и юридических лиц0.
Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке , которые предусмотрены гражданским законодательством. В основном договоры аренды земель сельскохозяйственного назначения прекращаются с истечением срока такого договора, вследствие не целевого использования земли. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий; существенно ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечение договором срока платежа не вносит арендную плату.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
