27174 (Гражданско-правовой договор найма жилого помещения), страница 6

Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. «О практике применения судами жилищного законодательства» содержит указа­ние на то, что, «разрешая вопрос о признании членом семьи нанимателя дру­гих лиц (кроме супруга, детей, родителей), суд обязан выяснить характер их отношений с нанимателем, членами семьи, в частности, установить, имели ли место ведение общего хозяйства (общие расходы), оказание взаимной помо­щи, другие обстоятельства, свидетельствующие о наличии семейных отноше­ний» ⁰. Это могло относиться, как совершенно очевидно, только к последней группе, т.е. к тем, кого ст. 53 ЖК называет «иными лицами».

На наш взгляд, действующее законодательство, и, прежде всего ст. 672 ГК, содержит достаточно убедительные доказательства обоснованности конструкции, в силу которой, во-первых, член семьи нанимателя и сам на­ниматель - это сонаниматели и, во-вторых, наниматель - это представитель остальных членов семьи. При этом имеется в виду, что указанные свои ка­чества он дополняет непременно тем, что является носителем таких же прав, как и те, кого он представляет.

В этой связи Положение о порядке и условиях найма жилых помеще­ний, находящихся в государственной и муниципальной собственности г. Москвы (приложение к постановлению Правительства г. Москвы от 21 ян­варя 1997 г.) с полным основанием включает указание на то, что договор социального найма подписывается нанимателем и совершеннолетними чле­нами его семьи⁰.

Раскрытию правового положения членов семьи нанимателя в договоре социального найма помогает абз. 2 п. 2 ст. 672 ГК. Им предусмотрено, что по требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заклю­чен с кем-либо из членов семьи и при этом согласия наймодателя, в отличие от договора коммерческого найма, не требуется.

Как уже отмечалось, не препятствует указанному выводу воспроизве­денная из Жилищного кодекса другая норма ст. 672 ГК в случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении. Приведенная норма позволяет сделать вывод, что лицо, которое ст. 51 ЖК называет нанимателем, имея в виду, что именно он подписывает до­говор, на самом деле действует одновременно и от своего имени, и, в каче­стве представителя, от имени других указанных в ордере лиц. В этом каче­стве наниматель способен породить своими действиями права и обязанности, как у себя, так и у представляемых им сонанимателей. При этом имен­но ордер служит необходимым основанием для выступления лица, которо­му он выдан, от имени всех остальных указанных в ордере членов семьи нанимателя.

Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 26 декабря 1984 г. № 5 подчеркнуло, что ст. 53 ЖК наделяет всех членов се­мьи, в том числе и несовершеннолетних, равными правами, вытекающими из договора найма жилого помещения. По этой причине законные предста­вители, в том числе опекун (попечитель) несовершеннолетнего, могут от имени подопечного осуществлять все предоставленные ему правомочия. В частности, они вправе в интересах последнего требовать раздела жилого помещения и заключения от его имени отдельного договора найма (в том числе и тогда, когда несовершеннолетний окажется единственным лицом, имеющим право на занимаемое им жилое помещение). Поскольку на со­вершение сделок по распоряжению имуществом подопечного опекун (по­печитель) должен получать согласие органа опеки и попечительства (ст. 36, 37 ГК), суду следует в соответствии с ч. 2 ст. 42 ГПК РСФСР привле­кать эти органы к участию в деле⁰.

Признание совместно проживающих с нанимателем членов его семьи сонанимателями позволило законодателю в п. 3 ст. 53 ЖК предусмотреть, что если лицо, о котором идет речь, перестало быть членом семьи нанимателя (типичные варианты - развод с супругом-нанимателем, признание судом записи о регистрации брака недействительной и т.п.) и притом продолжает проживать в занимаемом им жилом помещении, оно признается обладающим теми же правами и обязанностями, что и члены семьи нанимателя.

Круг тех, кто относится к числу членов семьи нанимателя, определен в ст. 53 ЖК. В ней выделены всего две группы лиц те, кто во всех случаях являются членами семьи, и те, кто только могут быть ими признаны решением суда. К числу первых относятся, как следует из ст. 53 ЖК, а также ст. 2 Семейного кодекса, супруг, ро­дители и дети (усыновители и усыновленные). Для признания их членами семьи применительно к жилищному законодательству достаточно одного исходного признака совместного проживания с нанимателем. При этом судебная практика в отношении несовершеннолетних детей исходит из при­знания того, что при раздельном проживании родителей ребенок приобре­тает право на жилую площадь в квартире (доме) родителя, с которым он постоянно живет.

Особо выделены еще две группы лиц. Одни из них для признания чле­нами семьи нанимателя должны удовлетворять в полном объеме требова­ниям родственной связи с нанимателем или его нетрудоспособными родст­венниками и иждивенцами, проживать совместно с нанимателем и вести с ним общее хозяйство. Задача суда в подобных случаях состоит в установле­нии наличия этих трех условий, тем самым необходимых и достаточных для признания лица членом семьи нанимателя. Иное дело другая группа. Она включает тех, кого ст. 53 ЖК называет «иными лицами». Для признания их членами семьи нанимателя также нужно установить факты совместного проживания и ведения общего хозяйства с нанимателем. Но и тогда их мо­гут признать членами семьи нанимателя только «в исключительных случа­ях». Суд, таким образом, помимо прочего должен определить, допустимо ли оценить рассматриваемую ситуацию как «исключительную».

Следует отметить, что среди других норм ЖК, рас­пространяющих свое действие на договоры найма ведомственных жилых помещений и найма служебных помещений, свое место занимает и ст. 53, определяющая круг лиц, относимых к членам семьи нанимателей в догово­ре социального найма, а также права и обязанности этих последних.

Глава 2. Содержание договора найма жилого помещения

§2.1. Форма, порядок и условия заключения договоров найма жилых помещений

Действующее законодательство содержит принципиальные различия в порядке заключения каждого из двух типов договоров жилищного найма. В то же время требования к форме договоров для того и другого едины. Это и дало возможность посвятить обоим типам договоров одну и ту же ст. 674 ГК. Она ограничивается указанием на то, что договоры найма жилого помещения заключаются в письменной форме. Если учесть, что общее правило на этот счет (ст. 161 ГК) требует совершения в простой письменной форме всех сде­лок юридических лиц между собой и с гражданами, а сделок между гражда­нами на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный за­коном минимальный размер оплаты труда, под страхом наступления послед­ствий, указанных в ст. 162 ГК, значение самого факта включения приведен­ной нормы в гл. 35 сводится к распространению установленных в ст. 162 ГК последствий на заключенные устно договоры найма жилого помещения, в которых наймодателем выступает гражданин, независимо от суммы сделки. А значит, в связи с отсутствием указаний о специальных последствиях на слу­чай нарушения правил о письменной форме в ст. 674 ГК, при заключении договора как коммерческого, так и социального найма, неблагоприятные для сторон последствия сводятся к лишению их права в случае спора ссылаться в подтверждение самого договора и его условий на свидетельские показания.

Применительно к способам заключения договоров найма жилых по­мещений следует иметь в виду, что из двух типов договоров один - ком­мерческого найма подчиняется общему принципу, закрепленному в ст. 421 ГК, - свободы договоров. Речь идет, в частности, о том, что наймодатель и наниматель заключают договор коммерческого найма по собственной воле: ни та, ни другая сторона не могут понудить контрагента вступить с нею в до­говорные отношения или принять предложенные условия (условие) договора.

Для договоров коммерческого найма, заключаемых по поводу жилых помещений, которые составляют государственную или муниципальную соб­ственность, субъекты Российской Федерации нередко утверждают примерные договоры.

Так, постановлением Правительства Москвы от 21 января 1997 г. ут­вержден «Примерный договор коммерческого найма жилого помещения в г. Москве» ⁰. Правовое значение такого рода договоров определено ст. 427 ГК. Для того чтобы сделать примерный договор для них обязательным, стороны должны дважды выразить свою волю, согласовав, во-первых, за­ключение между собой договора и, во-вторых, внесение в его текст отсылки к примерному договору как таковому или к отдельным его условиям. Если такой отсылки не окажется, примерный договор в силу ст. 5 ГК и п. 2 ст. 427 ГК по своей юридической силе приравнивается к обычаям делового оборота. Это значит, что содержащиеся в нем правила поведения будут действовать только при восполнении пробелов, образовавшихся как в за­ключенном договоре, так и в обязательных для сторон положениях законодательства.

Глава 35 ГК особо выделяет три условия договора коммерческого найма жилого помещения, посвящая каждому самостоятельную статью. Имеются в виду предмет договора, цена (размер оплаты) и срок.

В силу п. 1 ст. 432 ГК в любом договоре одно из условий - о предмете считается, безусловно, существенным. Соответственно рассматриваемый договор может признаваться заключенным только в случае, если он вклю­чает признаки, достаточным образом индивидуализирующие передаваемое по договору коммерческого найма жилое помещение.

Условие о предмете в договоре найма должно ответить на вопрос о том, какое жилое помещение следует передать внаем. Интерес в этом смысле может представить все тот же. Примерный договор коммерческого найма жилого помещения в г. Москве. Одно из его условий предусматрива­ет необходимость указать в договоре местонахождение помещения и его размер. Особо оговорено, что техническое состояние жилого помещения, инвентаризационная стоимость, степень износа и характеристика жилого помещения являются неотъемлемой частью договора.

Отсутствие определенных данных, отнесенных таким образом к пред­мету, может означать, что соответствующее существенное условие не со­гласовано, а, следовательно, сам договор не считается заключенным.

Условию о цене применительно к договору коммерческого найма по­священа ст. 682 ГК («Плата за жилое помещение»). Кроме того, указание на предоставление жилого помещения «за плату» включено в определение в ст. 671 ГК договора найма жилого помещения, т. е. договора коммерческого найма, в качестве одного из основных его признаков.

ГК (п. 1 ст. 682) подчеркивает, что размер платы за жи­лое помещение устанавливается в договоре коммерческого найма по со­глашению сторон. Притом с одним ограничением: если законом определен максимальный размер такой платы, цена, указанная в договоре, не должна его превышать. Из этого следует, что в случаях, когда договорная цена окажется выше установленного законом максимума, соот­ветствующее условие должно быть признано недействительным с послед­ствиями, предусмотренными ст. 180 ГК («Последствия недействительности части сделки»). В результате договор можно будет считать все же заклю­ченным с тем, однако, что условие о цене будет действовать в размере, рав­ном указанному в законе максимуму. Поскольку противоречащее закону договорное условие о цене является не просто недействительным, а именно ничтожным, в случае, когда оказывается, что наниматель уже успеет произ­вести оплату, исходя из цены, предусмотренной в договоре, т.е. выше за­конного максимума, за ним сохранится право взыскать с наймодателя раз­ницу в цене. Из тех же соображений следует признать, что, если наниматель произвел оплату, хотя и в меньшем против обусловленного договором раз­мере, но в пределах законного максимума, наймодатель не сможет требо­вать применения к нанимателю тех неблагоприятных последствий, которые предусмотрены на случай нарушения обязанностей по оплате жилья.

Следует отметить, что законодатель пока еще не воспользовался пре­дусмотренной в ГК возможностью и соответственно не ввел максимального предела платы за предоставленное по договору коммерческого найма жи­лое помещение.

В настоящее время существует специальная норма, ре­шающая определенным образом вопрос о цене в договоре коммерческого найма для случая, когда его предметом служит жилое помещение в домах государственного и муниципального жилищных фондов. Имея в виду уста­новление контроля за соответствующим условием в таких договорах, пре­дусмотрена необходимость регулирования применительно к ним оплаты жилья. Соответствующие функции возложены на Правительство РФ, орга­ны исполнительной власти субъектов Российской Федерации и местную администрацию (ст. 18 Закона РФ «Об основах»).

На первый взгляд может показаться, что редакция п. 1 ст. 682 ГК («размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сто­рон в договоре найма жилого помещения») имеет в виду признание дого­ворного условия о цене существенным. Однако такой вывод был бы неверным. В подобных случаях надлежит руководствоваться п. 3 ст. 424 ГК. Он предусматривает, что в случаях, когда в возмездном договоре цена не ука­зана и не может быть определена исходя из условий договора, оплату сле­дует производить «по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обыч­но взимается за аналогичные товары, работы или услуги». Таким образом, отсутствие в договоре коммерческого найма условия о цене относится к числу устранимых недостатков договора и уже по этой причине не упоминание в договоре цены найма само по себе не влечет признания его незаключенным.

Из приведенных в ст. 424 норм в ГК сделаны и определенные исклю­чения, направленные на ужесточение соответствующих последствий. При­мером может служить условие о цене в договоре при продаже недвижимо­сти (п. 1 ст. 555 ГК). Признаком такого рода ситуации в законе служит то, что в самой норме предусмотрено: при отсутствии в договоре согласован­ного сторонами в письменной форме условия о цене он будет считаться незаключенными. Подобного указания для договора коммерческого найма в ГК нет.