27174 (Гражданско-правовой договор найма жилого помещения), страница 3
Описание файла
Документ из архива "Гражданско-правовой договор найма жилого помещения", который расположен в категории "". Всё это находится в предмете "государство и право" из , которые можно найти в файловом архиве . Не смотря на прямую связь этого архива с , его также можно найти и в других разделах. Архив можно найти в разделе "остальное", в предмете "государство и право" в общих файлах.
Онлайн просмотр документа "27174"
Текст 3 страницы из документа "27174"
Особенности второй разновидности договоров социального найма также составляют: специальный субъектный состав, особые предмет (им является служебное помещение, при этом включение жилых помещений в данную категорию осуществляется в соответствии со специальными нормами) и порядок распределения (ордер выдается местным органом на основе решения, вынесенного самим предприятием, учреждением), ограничение действия договора временем работы нанявшегося, в связи с которой ему было предоставлено служебное помещение, более узкий круг прав нанявшегося в сравнении с теми, которые предоставляются нанявшимся по общему правилу по договору социального найма, а также специальный порядок выселения из предоставленного служебного помещения.
В ранее принятом гражданском законодательстве (речь идет, в частности, об Основах гражданского законодательства 1961 г. (ст. 56), Гражданском кодексе РСФСР 1964 г. (ст. 295), Основах жилищного законодательства 1981 г. (ст. 26), Жилищном кодексе РСФСР 1983 г. (ст. 50)) использовалось такое понятие, как «договор найма жилого помещения». Однако к моменту издания этих актов вопрос о том, имеет ли соответствующее понятие собирательное значение или относится лишь к договору социального найма, особой роли не играл. Это объяснялось тем, что режим, который был установлен для именуемых теперь договорами коммерческого найма договоров найма жилых помещений, использовался почти исключительно в домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, и таким образом большого распространения не имел. В настоящее время, напротив, широкое развитие получил наем жилых помещений, находящихся в частной собственности. Тем самым появилась настоятельная потребность в двучленном делении договоров найма жилых помещений. Что же касается юридико-технической стороны вопроса, то трудно согласиться с той критикой, которая в литературе адресована структуре гл. 35 ГК0. Таким же образом построена, например, и гл. 42 ГК. Охват этой последней одновременно двух типов договоров нашел отражение в самом ее наименовании: «Заем и кредит». Соответственно в указанной главе отсутствует общая часть, а все ее статьи регулируют либо тот, либо другой договор. При этом п. 2 ст. 819, посвященной кредитному договору, используя тот же, что и гл. 35, прием, содержит отсылку к правилам, которые непосредственно адресованы договору займа, если иное не предусмотрено нормами о кредитном договоре или не вытекает из существа этого последнего договора.
В Своде законов гражданских Российской империи имелась гл. II «О найме имуществ и отдаче оных в содержание». Предметом соответствующего договора могло служить как движимое, так и недвижимое имущество. Особо подчеркивалось при этом свободное усмотрение сторон применительно к определенным отношениям. В составе последних названы договоры, предметом которых служат жилые строения. В самом Своде имелось лишь два упоминания о «помещениях, нанятых для жилья и иных целей». В этих условиях к найму жилых помещений приспосабливались существовавшие нормы о найме имущества. Примером могли служить положения, в силу которых наниматель обязан, был использовать полученную вещь исключительно по указанному в договоре назначению. Соответственно специально оговаривался запрет использования квартиры в качестве торгового заведения0.
Из нормы об обязанности содержать полученное внаем имущество в надлежащем виде в литературе был сделан вывод о праве нанимателя жилого дома самому произвести необходимый ремонт помещения за счет наймодателя.0 Эта же норма послужила основанием и для вывода об ответственности нанимателя за пролитую из ванны воду не только перед наймодателем, но и нанимателем, проживающим на нижнем этапе.
Разумеется, в этих условиях приобретала большое значение сенатская практика по делам, связанным с наймом жилых помещений. Она охватывала самый широкий круг вопросов. Указанная практика глубоко анализировалась в литературе. В качестве примера можно сослаться на Г.Ф. Шершеневича. Им было подвергнуто критике сенатское решение, которым признавалось, что наниматель не вправе расторгать договор найма жилого помещения до истечения срока его действия при переводе по службе в другое место, притом даже в военное время. Реакция автора была такой: необходимо различать перевод по ходатайству самого нанимателя и по усмотрению начальства. Окончательный вывод звучал весьма резко: «Нельзя требовать от контрагента геройства ради сохранения договора» 0. А вот другой пример, когда тот же автор ставил перед собой задачу обосновать необходимость специального регулирования договора жилищного найма и для этой цели использовал решения по делам о последствиях, которые должна влечь для нанимателя продажа находящейся в найме вещи. Соображения Г.Ф. Шершеневича по этому поводу основывались на том, что в данном случае сталкивается вещное право покупателя с обязательственным правом нанимателя. А это означает, что по общим правилам последнее должно было бы отступить перед первым. Но тут же показана опасность приведенного решения именно для отношений жилищного найма. «Жизнь противится этому логическому заключению, - писал автор, - опасаясь за интересы арендаторов и квартирантов, которые при таком последовательном проведении юридических начал могут быть во всякое время лишены крова и насиженного гнезда... С договором найма соединяются и не имущественные интересы, которые не могут быть ограждены гражданским правом, так как не подлежат оценке. Таков интерес нанимателя, которому среди зимы предлагают оставить квартиру и искать себе новую» 0.
В системе декретов первых послереволюционных лет, направленных на ликвидацию того, что признавалось частной собственностью, едва ли не наиболее радикальными были те, которые относились к такому виду имущества, как жилище. Так, один из актов, с которых начиналось советское законодательство, предусмотрел передачу жилищ в ведение городов0. За этим актом последовал Декрет ВЦИК от 20 августа 1918 г. «Об отмене права частной собственности на недвижимость в городах» 0. В результате большая часть жилых домов, а в их числе использованные гражданами для удовлетворения личных потребностей, перешла в собственность государства. Такие дома были либо национализированы (переданы в управление общегосударственным органам), либо муниципализированы (переданы в управление местным советам). Однако меры к исключению жилых объектов из оборота принимались еще ранее. Этой цели служил, в частности, Декрет ВЦИК от 29 декабря 1917 г. «О запрещении сделок с недвижимостью» 0.
Первые же послереволюционные акты резко снизили роль договора в системе жилищных отношений. Четко проявлявшаяся тенденция к их «социологизации» прошла разные этапы. Вначале речь шла об облегчении бремени, связанного с оплатой жилья. Примером могло служить постановление Народного комиссариата внутренних дел от 28 октября 1918 г. «О жилищном моратории» 0, которым определялась отсрочка погашения долгов по квартирной плате. Продолжительность отсрочки должна была зависеть от размеров дохода нанимателя и его контрагента по договору – наймодателя. С учетом получаемых последним доходов ему могло производиться возмещение из бюджета.
Одновременно были сделаны шаги, направленные к замене свободного заключения договоров административным распределением. С этой целью городскому самоуправлению предоставлялось право секвестрирования пустующих годных помещений с целью вселения в них, прежде всего бездомных граждан (согласно постановлению НКВД от 29 октября 1917 г. «О правах городских самоуправлений в деле регулирования жилищного вопроса»). Декретом СНК РСФСР от 25 мая 1920 г. «О мерах правильного распределения жилья среди трудящегося населения» 0 вводилось, в частности, нормирование размера предоставляемых жилых помещений (соответствующие нормы должны были устанавливаться местными исполкомами).
Вначале предполагалось, что государство окажется в состоянии принять на себя в полном объеме содержание всей массы поступившего в его собственность жилья. Соответственно с 1 января 1921 г. вообще отменялась квартирная плата. Однако вскоре обнаружилось, что имевшие место расчеты были ошибочны. И тогда уже с 1 мая 1922 г. ввели квартирную плату за пользование жилыми помещениями0. Ее величину поставили в зависимость от социального положения нанимателя и размера его доходов (заработной платы). Одновременно осуществлялись меры по возврату маломерных домов прежнему собственнику либо их передаче в собственность фактическим владельцам. То и другое получило название демуниципализации. Так в рамках новой экономической политики создавались предпосылки для воскрешения в строго определенных рамках значения договоров в системе жилищных отношений (имеется в виду участие демуниципализированных домов в обороте). Естественно, что в результате возникла потребность в правовом регулировании складывающихся по этому поводу отношений. Важную роль здесь призван был сыграть ГК РСФСР 1922 г. В нем договор жилищного найма выделен не был. А на соответствующие отношения распространялись положения статей главы «Имущественный наем». Вместе с тем названная глава включала помимо общих статей, охватывающих все виды договоров имущественного найма, также определенное число норм специальных, посвященных договору жилищного найма. В частности, это были нормы о минимальном времени, предоставленном для предупреждения о предстоящем расторжении договора, о предельных ставках платы за жилое помещение, об основаниях расторжения договора и др.
В ряде случаев Кодекс считал необходимым оградить интересы и наймодателя, допустив, в частности, возможность по его требованию выселения нанимателя без предоставления другого годного для жилья помещения по причине неплатежа в течение трех месяцев. В числе оснований для расторжения договора было упомянуто и такое, как создание нанимателем своим поведением невозможности совместного с ним проживания.
На основе ГК 1922 г. в период его действия был издан ряд актов, охватывающих различные вопросы, связанные с заключением и исполнением договоров найма жилых помещений.
Первой по времени кодификацией жилищного законодательства, по сути, стало постановление ЦИК и СНК СССР от 17 октября 1937 г. «О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах». Новеллы, внесенные этим актом, прежде всего, коснулись жилищного фонда местных советов. Значительная его часть к тому времени была передана в ведение государственных учреждений и промышленных предприятий. Теперь эти жилые помещения в большинстве своем возвращались местным советам. В результате образовался консолидированный жилищный фонд, составивший основу всего жилищного фонда страны. Для управления им создавались специальные организации (управления домами, наделенные необходимой гражданской правоспособностью). Именно они выступали, как правило, контрагентами граждан - нанимателей жилых помещений. Наряду с ними такую же роль выполняли те государственные предприятия и учреждения, за которыми сочли необходимым сохранить ранее принадлежавшие им жилые помещения. В совокупности эти предназначенные для жилья помещения составили второй после фонда местных советов жилищный фонд - так называемый ведомственный.
Свободные жилые помещения распределялись применительно к фонду местных советов соответствующими их органами путем выдачи ордера с последующим заключением на его основе договора жилищного найма. В ведомственном фонде распределение осуществлялось только между своими работниками решением администрации предприятия, учреждения или, соответственно, организации с тем, что такое решение служило необходимым основанием для выдачи местным советом ордера.
Среди других основополагающих для регулирования жилищных отношений правил следует особо выделить определение постановлением от 17 октября 1937 г. так называемых жилищно-санитарных норм (норм пользования жилыми помещениями). Жилая площадь, находящаяся в пользовании гражданина в размере, превышающем указанные нормы, признавалась «излишками жилой площади». Соответственно органам местных советов и администрации предприятий, учреждений и организаций предоставлялось право при определенных условиях изымать то, что составляло «излишки». В связи с этим было обращено внимание на права определенных категорий лиц на дополнительную жилую площадь.
Основы гражданского законодательства 1961 г. впервые выделили наряду с имущественным наймом также «наем жилого помещения». Глава с таким названием содержала восемь статей. Принятый в соответствии с Основами гражданского законодательства ГК РСФСР 1964 г. насчитывал в одноименной главе около 50 статей. Однако в связи с изданием в 1981 г. Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик0 соответствующие главы Основ гражданского законодательства и ГК были сведены к одной статье. В ней содержалась, помимо указания на то, что пользование жилыми помещениями осуществляется в соответствии с договором найма жилого помещения, также отсылка по вопросу об условиях заключения, изменения и расторжения договора к законодательству СССР, Жилищному кодексу РСФСР и другому законодательству РСФСР. Тем самым регулирование жилищных отношении оказалось за пределами ГК. Спустя два года вступил в силу ЖК, принятый 24 июня 1983 г.0 Этот Кодекс с изменениями и дополнениями сохраняет свое действие до сих пор.
24 декабря 1992 г., как мы уже отмечали, принят Закон РФ «Об основах». В него были также внесены впоследствии определенные изменения и дополнения, главным образом связанные с принятием нового ГК, имея в виду, прежде всего, его гл. 35 «Наем жилого помещения».
Вступление в силу действующего ГК не препятствовало развитию законодательства, регулирующего жилищные отношения. В частности, одобренная постановлением Совета Министров - Правительства РФ от 20 июня 1993 г.0 Государственная целевая программа «Жилище» получила дальнейшее развитие в Указе Президента РФ от 29 марта 1996 г., которым были утверждены Основные направления нового этапа реализации государственной целевой программы «Жилище» 0. Этот последний акт уделил большое внимание правовым аспектам нового этапа жилищной реформы, включая и те, которые непосредственно связаны с использованием договоров в соответствующей области отношений.
В настоящее время проводится реформа жилищно-коммунального хозяйства, правовым основанием для которой служит Указ Президента РФ от 28 апреля 1997 г.0 Этим актом признано, что «ключевой проблемой нового этапа реформирования жилищно-коммунального хозяйства является совершенствование системы договорных отношений, обусловленное появлением в этой сфере хозяйствующих субъектов различных организационно-правовых форм». Тем самым учитываются последствия проведения приватизации в различных сферах, в том числе осуществленной на основе Закона РСФСР от 4 июля 1991 г. приватизации жилья. Указанная приватизация представляет собой бесплатную, осуществляемую на добровольной основе передачу в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан, забронировавших занимаемые ими жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений. При этом в самом Законе от 4 июля 1991 г.0 подчеркивается, что «вступление в права собственности на жилье дает гражданам возможность эффективно вкладывать свои средства, осуществлять накопление недвижимой собственности, выступать с ней на рынке недвижимости, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим жильем».