JRIS!!! (Недвижимое имущество как объект гражданского права), страница 11

Во-первых, при продаже здания, сооружения или другой недвижимости, находящейся на земельном участке, многое зависит от того, какие права на земельный участок переходит к покупателю. Если земельный участок продается вместе со зданием, сооружением и другой недвижимостью (ст.552 ГК), то цена на недвижимость включает цену соответствующей части земельного участка. Если же земельный участок передается на праве аренды и т.п., то в цену здания, сооружения и другой недвижимости включается лишь цена этого права.

Иной порядок определения цены может быть предусмотрен законом или договором продажи недвижимости.

Во-вторых, если в договоре цена не недвижимое имущество за объект в целом, а за единицу площади или иного показателя размера, то при определении общей цены учитывается фактический размер продаваемого покупателю имущества.

Поскольку цена отнесена к существенным условиям договора, то при ее несогласовании сторонами договор о продаже недвижимости считается незаключенным. Как и см договор о продаже недвижимости, любое соглашение о цене или ее изменении должно быть обличено в письменную форму под страхом недействительности договора в целом». (2.14, с.129).

Статья 556 ГК определяет порядок и момент исполнения продавцом договора продажи недвижимости. «Исполнение договора состоит из двух юридически значимых действий: а) подписание иного документа (акта приема-передачи и т.д.); б) вручение имущества покупателю.

Уклонение сторон от подписания передаточного акта (иного документа о передаче), а также уклонение продавца от вручения, а покупателя от принятия недвижимости признается отказом от исполнения договора. Подобный отказ влечет для сторон разные последствия.

В соответствии с п.2 ст.463 ГК покупатель вправе потребовать от продавца передачи ему недвижимости (индивидуально-определенной вещи) (ст.398 ГК). В том случае, когда от исполнения отказался покупатель, продавец в соответствии со ст.484 ГК вправе потребовать от покупателя принять товар либо отказаться от исполнения договора». (2.14, с.130).

Установлено, «что если продавец передает покупателю недвижимость, несоответствующую условиям договора, о чем имеется оговорка в передаточном акте (ином документе), а покупатель все же ее принимает, то продавец считается ненадлежаще исполнившим договор». (ст.557 ГК). В этом случае покупатель в соответствии со ст.393 ГК вправе требовать от продавца возмещения ему убытков.

О последствиях ненадлежащего исполнения договора в виде передачи недвижимости ненадлежащего качества оговорено в ст.557 ГК, где имеется отсылка к ст. 457 ГК о последствиях продажи товаров ненадлежащего качества. В соответствии со ст. 475 ГК «различают существенные нарушения требований к качеству, предусмотренному условиями договора, и иные недостатки недвижимости по качеству (затемненность, отсутствие достаточного обогрева помещения, излишняя влажность и др.). Однако если какие-либо из этих недостатков были оговорены в договоре, то последствия, предусмотренные ст.475 ГК, неприменимы. В любом случае покупатель не вправе требовать замены недвижимого имущества, т.к. последнее является индивидуально-определенным.

Законом предусмотрен разумный срок для выявления недостатков недвижимости по качеству, который носит длительный характер (не менее двух лет)». (2.14, с.131).

При купле-продаже недвижимости в процессе приватизации необходимо руководствоваться законодательством о приватизации, а при отсутствии в нем соответствующих норм - §7 гл.30 ГК.

3.2. Залог недвижимости (ипотека).

«Залог недвижимости (ипотека) является одним из основных способов обеспечения обязательства и представляет собой договор между должником (залогодателем) и кредитором (залогодержателем), в силу которого залогодатель передает залогодержателю недвижимое имущество, за счет которого последний может удовлетворить свои требования в случае неисполнения обязательства. За последнее время залог недвижимости (ипотека) приобрел широкое распространение в практике предпринимательской деятельности». (2.13, с.346).

«Основанием возникновения ипотеки является договор о залоге недвижимого имущества, по которому одна строка-залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом». (1.22, с.3). При этом определено, что «залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо) (абзацы первой и второй п.1 ст.1 Закона).

Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда Кодексом или Федеральным законом не установлены иные правила». (п.3 ст.1 Закона).

В соответствии с пунктом 4 статьи 1 Федерального закона «залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку поскольку их оборот допускается федеральными законами».

Ипотека устанавливается в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом. (ст.2 Закона).

Требования, обеспечиваемые ипотекой, заключаются в следующем.

«Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы дома по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечении исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (займодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Также ипотека обеспечивает уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1) в возмещение убытков и (или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества». (п.1, 2 ст.3 Закона).

Соответственно п.3 ст.3 Закона установлено, что «если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, основанных на выше указанных пунктах 3 и 4 или на ст.4 Закона».

«Статья 4 Закона об ипотеке утверждает, что в случаях, когда залогодержатель в соответствии с условиями договора об ипотеке или в силу необходимости обеспечить сохранение имущества, заложенного по этому договору, вынужден нести расходы на его содержание и (или охрану либо на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам, возмещение залогодержателю таких необходимых расходов обеспечивается за счет заложенного имущества».

Законом об ипотеке устанавливается, что недвижимое имущество является предметом ипотеки. «Особые правила существуют для такого вида недвижимости, как здания, в том числе жилые дома и строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей. Ипотека такого вида недвижимого имущества допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Право залога не распространяется на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится такого вида недвижимое имущество. При обращении взыскания на это имущество лицо, приобретающее это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и залогодатель недвижимости (ст.69 Закона).

Предусмотрено, что часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.

Правила об ипотеке недвижимости применяются также к залогу прав арендатора по договору об аренде». (ст.5 закона).

Законом «не допускается ипотека имущества, изъятию из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена». (п.2 ст.6). «Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица, или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества.

Право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя». (ст.6 Закона).

Предусмотрено, «что не имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников (в письменной форме). Имущество в общей долевой собственности может быть заложено без согласия других собственников». (ст.7 Закона).

Законом об ипотеке урегулированы также вопросы заключения договора об ипотеке.

Установлено, что «договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений Федерального закона». (ст.8). Предусмотрены нотариальное удостоверение и государственная регистрация договора об ипотеке. Согласно п.1. с.10 Закона «несоблюдение правил о нотариальном удостоверении и государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным».

«Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации». (п.2 ст.10).

«Права залогодателя на имущество, заложенное по договору ипотеки, возникают с момента заключения договора, а если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло позднее, - с момента возникновения этого обязательства. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, считается обремененным ипотекой с момента возникновения права залога». (ст.11 Закона).

Содержания договора об ипотеке раскрывается в ст.9 Закона. «В договоре должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Необходимо учитывать, что при заключении договора залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других)».

«Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке». (ст.12).

Главой III Закона об ипотеке раскрыты основные положения о закладной - ценной бумаге, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

- право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без предоставления других доказательств существования этого обязательства;

- право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество.

Обязательными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель, ими же и становятся закладная, которая выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, после такое регистрации.

Согласно п.4 ст.13 Закона «составление и выдача закладной не допускаются, если:

1) предметом ипотеки являются:

предприятие, как имущественный комплекс;

земельные участки из состава земель сельхозназначения, на которые распространяется действие настоящего Закона;

леса;

право аренды имущества, перечисленного выше;

2) ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в настоящий момент».

Также п.6 ст.13 предусматривается, что «в случае частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства должник по нему, залогодатель и законный владелец закладной вправе заключить соглашение, предусматривающее:

- такое изменение предмета ипотеки, при котором заложенным признается часть ранее заложенного по данному договору об ипотеке имущества, если указанная часть имущества может быть самостоятельным объектом прав;

- такое изменение размера обеспечения, при котором размер требований, возникающих из кредитного или иного договора и обеспеченных по данному договору об ипотеке, увеличивается или уменьшается по сравнению с тем, который обеспечивался ипотекой ранее.

Данное соглашение должно быть нотариально удостоверено. При заключении таких соглашения и переводе долга по обеспеченному ипотекой обязательству в этих соглашениях предусматривается:

- либо внесение изменений в содержание закладной путем приложения к ней нотариального удостоверенной копии данного соглашения и указания на соглашение как на документ, являющийся неотъемлемой частью закладной, в тексте самой закладной;

- либо аннулирование закладной и одновременная с этим выдача новой закладной, составленной с учетом соответствующих изменений.

В последнем случае одновременно с заявлением о внесении изменений в данные единого государственного реестра прав на недвижимое имущество залогодатель передает органу, осуществившему государственную регистрацию ипотеки, новую закладную, которая вручается залогодержателю в обмен на находящуюся в его законном владении закладную. Аннулированная закладная хранится в архиве органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки, до момента погашения регистрационной записи об ипотеке». (п.7 ст.13 Закона).

«К закладной могут быть приложены документы, определяющие условия ипотеки или необходимые для осуществления залогодержателем своих прав по закладной». (ст.15 Закона). Также предусмотрена регистрация владельцев закладной. «При осуществлении своих прав владелец закладной обязан предъявить закладную тому обязанному лицу (должнику или залогодателю), в отношении которого осуществляется соответствующее право, по его требованию, если только при залоге закладной она не передана в депозит нотариуса». (п.1 ст.17 Закона). По исполнении обеспеченного ипотекой обязательства залогодержатель полностью обязан передать закладную залогодателю. Если закладная находится у залогодержателя либо если на ней отсутствуют отметки о частичном исполнении обязательства, это свидетельствует, если не доказано иное, что это обязательство или его часть не исполнены.

Установлено, что «обязанное по закладной лицо вправе отказать предъявителю закладной в осуществлении им прав оп закладной в случаях, если:

- судом принят к рассмотрению иск о признании недействительной уступки прав по данной закладной либо о применении последствий недействительности этой сделки;