JRIS!!! (745911), страница 9

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 9)

Кроме хозяйственной деятельности речь может идти о первоначальном способе приобретения прав на объект недвижимости тогда, когда прежний собственник утратил право на этот объект.

Это происходит в случаях и в порядке, предусмотренных ГК РФ. Из него следует, что лицо, во-первых, может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника. Во-вторых, на имущество, собственник которого неизвестен. В-третьих, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

Производные способы – это способы не столько приобретения права, сколько перехода права от одного правообладателя к другому. Иначе, способы, имеющие место быть в тех случаях, когда субъект права, желающий приобрести объект недвижимости, должен учитывать кроме требований действующего законодательства наличие уже имеющегося правообладателя, его волю передать свои права и обязанности в том или ином объеме. Переход права на объект недвижимости может иметь место в результате сделки на отчуждение этой недвижимости либо в результате универсального или сингулярного правопреемства:

«Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, липы, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В случае смерти гражданина право собственности на принадлежащее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам – правопреемникам реорганизованного юридического лица».

И, последний, совершенно особый способ приобретения права собственности предусмотрен для членов потребительских кооперативов:

«Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паевое накопление, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество». (ст.218 ГК).

Каждый из вышеперечисленных оснований приобретения права собственности имеет, на взгляд автора, проблемы, не разрешенные ни Гражданским кодексом, ни Федеральным законом «О государственной госрегистрации…» (2.8, с.9-11).

Основаниями для госрегистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обращения) приобретенных прав на недвижимое имущество и сделок» с ним в соответствии со ст.17 Закона является:

«- акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

- договоры в отношении недвижимости, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимости на момент совершения сделки;

- акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

- свидетельства о праве на наследство;

- вступившие в законную силу судебные решения;

- акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

- иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения.

План земельного участка, участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадрового номера являются обязательным приложением.

Проверка юридической силы представленных документов осуществляется учреждением юстиции по регистрации прав». (ст.17 Закона).

Государственная регистрация прав «может быть приостановлена при возникновении у регистратора сомнений в наличии оснований для госрегистрации. В этом случае он обязан принять в течение месяца необходимые меры по получению дополнительных сведений, немедленно в письменной форме известить об этом заявителя, который в праве предоставить дополнительные доказательства наличия у него оснований для госрегистрации.

Государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на месяц (не считая месячный срок, указанный выше) при направлении документов на подтверждение их подлинности. Если в течение этих сроков не будут устранены причины, препятствующие регистрации, регистратор прав обязан отказать заявителю в регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.

Также госрегистрация может быть приостановлена на основании заявления правообладателя или уполномоченного на то им лица при наличии у него доверенности, где в письменной форме указываются причины и срок, необходимый для приостановления.

В этом случае госрегистрация может быть приостановлена не более чем на три месяца. Подача такого заявления прерывает течение срока, указанного выше. Срок, истекший до подачи указанного заявления, не засчитывается в новый срок.

В порядке, установленном законодательством государственная регистрация прав может быть приостановлена на основании определения или решения суда, это сопровождается внесением соответствующей отметки в Единый государственный реестр прав». (ст.19 Закона).

Законом установлены случаи, при которых в государственной регистрации может быть отказано:

- если право на объект недвижимости не является правом, подлежащим регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом;

- если с заявлением о госрегистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

- если документы, представленные на госрегистрацию, по форме и содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

- когда акт государственного органа или органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимость признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

- если лицо, выдавшие правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

- если лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;

- если правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимости.

Не является основанием для отказа в государственной регистрации отсутствие или незаконченность работ по кадастровому учету земельного участка или наличие судебного спора о границах земельного участка. Не допускается при госрегистрации незаконченность работ по учету зданий, сооружений и их отдельных частей.

В случае принятия решения об отказе в государственной регистрации прав заявителю в письменной форме в срок не более пяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления, направляется сообщение о причине отказа и копия указанного сообщения помещается в дело правоустанавливающих документов. Отказ в госрегистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд». (ст.20 Закона).

«В случае, если допущена техническая ошибка при госрегистрации прав, осуществляется ее исправление тогда, когда нет оснований полагать, что такое исправление может причинить ущерб или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие регистрационные записи.

Технические ошибки в записях исправляются в трехдневный срок по решению регистратора прав после обнаружения ошибки или получения от любого лица в письменной форме заявления об ошибке в записях. Участники отношений при госрегистрации в такой же срок в письменной форме получают информацию об правлении технической ошибки.

Если существуют основания полагать, что исправление такой ошибки может причинить вред или нарушить интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие регистрационные записи, такое исправление может производиться по решению суда, арбитражного суда». (ст.21 Закона).

Таким образом, из вышеизложенного мы видим, каков порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Законом «О государственной регистрации прав» установлена ответственность учреждений юстиции за своевременность и точность записей о праве на недвижимость, за полноту и подлинность выдаваемой информации о правах на недвижимое имущество и сделках с ним. Лица, виновные в умышленном или неосторожном искажении либо утрате информации о правах на недвижимость и сделках с ней, несут ответственность за материальный ущерб, нанесенный в связи с этим какой-либо из сторон. (ст.31 Закона).

2.2.2. Особенности правового режима недвижимого имущества.

Гражданским законодательством закреплены особенности правового режима недвижимости.

а) Так, установлен особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи. В п.3 ст.225 ГК раскрыты эти особые правила. Установлено, «что сначала недвижимые вещи должны быть взяты на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимость, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. Значение этого акта, по-видимому, заключается в том, чтобы по истечении года с момента взятия на учет данное недвижимое имущество могло по решению суда перейти в муниципальную собственность. До решения суда право собственности сохраняется за оставившим его лицом и оно может взять его во владение. Такое имущество может быть приобретено в этот период и по приобретательской давности. Следовательно, в законе установлен определенный период времени, в течение которого бесхозяйная недвижимая вещь может вернуться к собственнику или перейти к другим лицам по приобретательской давности. Только по истечении этого период суд по иску органа, управомоченного управлять муниципальным имуществом, признает бесхозяйное недвижимое имущество муниципальной собственностью. Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступивший в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательской давности». (2.7, с.448-449).

б) Установлены более длительные сроки приобретательской давности на недвижимое имущество. «В статье 234 ГК сказано, что «лицо – гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательская давность)». Этот способ приобретения права собственности относится к первоначальным, т.к. права приобретателя не основаны на прежней собственности таких обстоятельств, как длительное, добросовестное, открытое, непрерывное владение имуществом как своим собственным. Добросовестное владение предполагает, что лицо не знало и не должно было знать о его незаконности, поэтому установление добросовестности зависит от оснований приобретения имущества. Необходимым условием для приобретения права собственности по ст.234 является длительность и непрерывность владения. В соответствии со ст.11 Вводного закона, давность начинается до введения в действие ГК, т.е. в данном случае закон получил обратную силу. Фактические владельцы имущества могут засчитать в длительность владения время до 1 января 1995 года. Если право собственности на недвижимость, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретавшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации, то для ее осуществления необходимо через суд установить юридические факты добросовестного, открытого, непрерывного владения имуществом как своим собственным (п.3 ст.6 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Владение имуществом «как своим собственным» исключает возможность применения статьи 234 ГК для приобретения чужого имущества на основании заключенного договора аренды (найма), хранения и др. хотя и длительное время, но с сознанием своих договорных обязательств.

С возникновением права собственности на основании приобретательской давности прежний собственник вещи утрачивает право на нее. Поэтому необходимо, чтобы требованиям собственника о возврате своей вещи из чужого незаконного владения не препятствовали положения ст.234 ГК, так как требования собственника приоритетны перед правами владельца. Это установлено в п.4 ст.234, который определяет началом течения срока приобретательной давности истечение срока исковой давности по требованиям на основании ст.301, 305 ГК (3 года)». (2.7, с.456-457).

в) Гражданский кодекс РФ (ст.349) устанавливает «особый порядок обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество. По общему правилу, в тех случаях, когда исполнение обязательства обеспечивается залогом недвижимости (земельными участками, строениями, жилыми помещениями, предприятиями как едиными комплексами и т.д.), требования кредитора – залогодержателя, удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда. Суд, установив факт неисполнения основного обязательства, дает разрешение на реализацию предмета залога и удовлетворение требований кредитора из его стоимости.

Обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество на основании исполнительной надписи нотариуса запрещено (п.8 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 6/8).

Гражданский кодекс РФ предусмотрел исключение из этого общего правила. Разрешается внесудебная реализация заложенной недвижимости в том случае, если после наступления момента неисполнения обеспеченного залогом обязательства стороны заключили соглашение о внесудебной реализации предмета залога, и это соглашение нотариально удостоверено. Данное соглашение, заключенное до момента возникновения основания обратить взыскание силы не имеет и не дает право реализовать предмет залога без обращения в суд. –если соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенную недвижимость нарушает права и интересы одной из сторон (например, неправильно определена начальная цена предмета залога), заинтересованная сторона может обжаловать его в судебном порядке.

Характеристики

Список файлов реферата