121801 (Особенности купли-продажи жилых помещений)

Особенности купли-продажи жилых помещений

Реферат

Выполнил: студент заочного отделения 62 - УП группы Бердюгин Евгений Сергеевич

Томский государственный университет новосибирский юредический институт (филиал)

г. Новосибирск 2009

Введение

Удовлетворение потребности в жилье на протяжении всей истории человечества остается для большинства людей одной из самых острых и трудно разрешимых проблем. Так, в царской России жилищный фонд составлял всего 180 млн. кв.м. общей площади, причем 80% - в домах деревянных и к тому же не имеющих элементарных удобств¹.

В советский период истории России данная проблема решалась путем формирования консолидированного государственного и муниципального жилищного фонда, а также жилищного фонда государственных предприятий и учреждений, за которыми сочли необходимым сохранить ранее принадлежащие им жилые помещения (ведомственный фонд) и предоставления гражданам, отвечающим установленным законодательством критериям нуждаемости, жилых помещений этих фондов на условиях найма.

С переходом к рыночной экономике претерпели изменения и принципы жилищного законодательства, которая теперь основывается на: признании права частной собственности на жилище в структуре жилищного фонда на равных условиях с публичными формами собственности; приватизации государственного и муниципального жилья; перехода к рынку жилья; демонополизации жилищного хозяйства; утверждения инициативного удовлетворения жилищных потребностей на рынке жилья и, прежде всего, путем строительства или приобретения собственного жилого помещения, а также постепенного перехода на полную оплату проживающими затрат на содержание и ремонт жилья².

В современных условиях одним из приоритетных способов улучшения жилищных условий, остается приобретение жилья на вторичном рынке. Это связано, прежде всего, с удорожанием строительства нового жилья, участившимися случаями недобросовестности застройщиков и трудностями в получении земельного участка.

Таким образом, конструкция договора купли-продажи жилых помещений является достаточно востребованной в современных условиях, что приводит к необходимости разрешения ряда дискуссионных вопросов, связанных с реализацией положений Гражданского кодекса РФ, устанавливающих требования к условиям, форме, порядку заключения, изменения и прекращения данного договора, на практике.

§1. Жилые помещения как объектов гражданского права.

Статьёй 130 ГК определены критерии отнесения объектов гражданского права к недвижимому имуществу, по которым все недвижимые объекты могут быть разделены на три группы.

К первой группе отнесены объекты, являющиеся недвижимостью по своей природе: земельные участки и участки недр.

Критерии второй группы – прочная связь объектов с землёй, невозможность перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. К объектам, являющимся недвижимости по физическим свойствам, относятся здания, сооружения и другие объекты.

К третей группе относятся объекты, являющиеся недвижимостью в силу прямого указания закона.

Жилые помещения могут быть отнесены к недвижимости как по второму критерию (невозможность перемещения без ущерба назначению), так и в силу специального указания законе. Согласно ч. 2 ст. 15 ЖК РФ жилыми помещениями признаётся изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям закона).

Можно сказать, что жилые помещения в гражданско-правовых отношениях – это объекты с особым юридическим режимом недвижимости, оборот которых подчиняется специальным правилам, в том числе о государственной регистрации прав и сделок.

Как установлено ч. 1 ст. 16 ЖК РФ и ст. 558 ГК РФ к жилым помещениям относится:

жилой дом, часть жилого дома;

квартиры, часть квартиры;

комната.

Необходимо отличать жилые дома – индивидуальные либо блокированной застройки от многоквартирных домов. Жилыми домами признаются индивидуально-определённые здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и индивидуальных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (ч. 2 ст. 16 ЖК РФ). Заселённый многоквартирный дом (равно как и кондоминимум) не является единым объектом права. Объектами гражданских прав, недвижимостью в многоквартирном доме является квартиры и иные помещения (жилые и нежилые).

Согласно ч. 3 ст. 16 ЖК РФ квартирой признаётся структурно обособленное помещение в много квартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящих из одной или нескольких комнат, а также помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Комнатой признаётся часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (ч. 4 ст. 16 ЖК РФ).

Обратим внимание на выделенное курсивом отличие части индивидуального жилого дома от квартиры. Признаком многоквартирного дома является не существование двух и более изолированных жилых помещений, а наличие помещений общего пользования, не являющихся частями квартир и предназначенных для обслуживания более одного помещения в данном доме - межквартирных лестничных площадок, лестниц, коридоров, чердаков, подвалов и пр. (ч. 1 ст. 36 ЖК).

В ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса, в частности, указаны такие объекты капитального строительства:

- отдельно стоящие жилые дома, не более трех этажей, предназначенные для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства);

- жилые дома, не более трех этажей, состоящие из не более 10 блоков, каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общие стены без проемов с соседним блоком, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки);

- многоквартирные дома, состоящие из одной или нескольких блок-секций, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования³.

Наличие двух обособленных жилых частей в доме при отсутствии общих помещений не позволяет признать такой дом «многоквартирным» («двухквартирным»). Части индивидуальных жилых домов как самостоятельные объекты недвижимости могут находиться в собственности разных лиц. Например, в так называемых домах «на двух хозяев» в сельской местности либо в индивидуальных жилых домах после реального раздела. Принципиальное отличие правового режима квартир и частей жилых домов заключается в наличии права общей долевой собственности на земельный участок в многоквартирном доме, а также в особых правил ах содержания и эксплуатации.

Также необходимо отличать жилые дома от иных жилых строений на дачных и садовых участках - дач и садовых домов без права регистрации проживания. Дачи и садовые дома не относятся к жилым помещениям объектам недвижимости со специальным правовым режимом. При наличии права регистрации проживания (прописки) жилое строение даже на дачном земельном участке является в соответствии с ЖК и Законом о дачных объединениях жилым помещением - жилым домом.

Как мы видим, в законодательстве о недвижимости отсутствует понятие «домовладение». Отсутствуют в приведенном перечне и такие понятия, как «доля квартиры», «доля дома», «земельная доля». В случае общей собственности объект права - указанные в перечне объекты недвижимости; доли могут быть определены в праве собственности, но не в самом объекте. Объектами прав могут быть конкретные части дома, принадлежащие разным собственникам. В общей собственности находится только общее имущество дома (конструкции, оборудование, общие помещения).

§2. Особенности купли-продажи жилых помещений.

Параграф 7 Гражданского кодекса РФ (Продажа недвижимости) содержит специальную статью, закрепляющую особенности продажи жилых помещений (ст. 558), тем самым, законодатель акцентирует внимание на обороте такого объекта недвижимости как жилые помещения.

Систематический анализ положений §7 ГК РФ позволят сформулировать следующее определение договора купли-продажи жилых помещений. Это соглашение, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороны (покупателя) жилое помещение, а покупатель в свою очередь уплатить за него обговоренную в соглашении цену.

Договор купли-продажи жилых помещений является консенсуальным, двухсторонне обязывающим. Такой договор должен быть заключен в письменной форме (ст.550 ГК РФ). Подчеркнем, что в подтверждение факта заключения договора купли-продажи жилого помещения сторона по сделке не вправе ссылаться на свидетельские показания (Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 17 июня 2003 г. N 16-В03-6)⁴.

Требования к форме договора. Договор купли-продажи заключается в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК) и содержащего соглашения по всем существенным условиям (п. 1 ст. 432 ГК). Соответственно договоры, составленные в простой письменной форме и содержащие более одного листа, должны быть прошиты и скреплены подписями сторон, а для юридических лиц - и оттисками печати.

С введением в действие Закона о регистрации прав отменено обязательное нотариальное удостоверение договоров купли-продажи гражданами жилых помещений, но договор может быть нотариально удостоверен по желанию сторон. Так как с введение государственной регистрации прав на недвижимое имущество делает излишним нотариальное удостоверение таких сделок. И если ранее государственная регистрация являлась как бы придатком к форме сделки (в ГК РСФСР правила о регистрации жилого помещения содержались в статьях, именовавшихся «Форма договора купли-продажи жилого дома»), то с «возвращением» полноценного оборота жилых помещений она получила самостоятельное значение способа фиксации сделки, влекущего признание ее государством.

Таким образом, нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью не стало общим правилом гражданского законодательства, да в этом и нет необходимости при условии соблюдения сторонами сделки правил государственной регистрации.

Следует отметить, что передаточный акт - не обязательное приложение к договору купли-продажи, а самостоятельный документ, подтверждающий исполнение обязательств по договору – передачу недвижимости продавцом и принятие ее покупателем, поэтому передаточный акт может быть составлен и в простой письменной форме, даже если договор нотариально удостоверен.

Требования к содержанию договора. В договоре должны быть указаны стороны сделки и существенные условия, установленные законом для договоров купли-продажи жилья.

Стороны договора должны быть указаны в соответствии с требованиями гражданского законодательства, п. 1,2 ст. 18 Закона о регистрации прав, п. 18 Правил ведения ЕГРП (в ред. от 22.11.2006).

Для физических лиц указываются:

фамилия, имя, отчество (полностью, без сокращений);

пол;

гражданство;

дата и место рождения;

место проживания;

наименование и реквизиты документов, устанавливающих личность (например, паспортные данные).

Если договор заключен не сторонами, а их представителями, то в договоре помимо данных сторон указываются данные о представителях и полномочия, в силу которых они действуют (доверенности, документы законных представителей несовершеннолетних младше 14 лет и лиц, лишенных дееспособности).

Несовершеннолетние старше 14 лет и ограниченные в дееспособности граждане заключают и подписывают договор самостоятельно. Необходимое в соответствии с п. 1 ст. 26 и п. 1 СТ. 30 ГК согласие их законных представителей и попечителей может быть выражено в договоре или представлено отдельными документами.

Договоры купли-продажи могут быть заключены лицами, не являющимися собственниками недвижимости, но действующими от собственного имени (доверительные управляющие, конкурсные управляющие при банкротстве, специализированные организации на публичных торгах, комиссионеры и др.). Доверительный управляющий после своего имени (наименования) делает пометку «Д.У.» (ст. 1012 ГК).

Существенными условиями договора купли-продажи жилого помещения являются:

Во-первых, существенным условием договора купли-продажи жилья является указание в нем всех данных продаваемого имущества, которые придают имуществу индивидуальную определенность (ст.554 ГК РФ). Предметом продажи является имущество, право на которое зарегистрировано в установленном порядке. Поэтому в договоре должны фиксироваться сведения о продаваемом имуществе, содержащиеся в формах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Объект недвижимости должен быть описан в соответствии с требованиями п. 1 ст. 18 и п. 6 ст. 12 Закона о регистрации прав. Должны быть указаны:

вид (название) объекта: здание, сооружение, жилой дом, садовый дом, дача, гараж, квартира, часть здания, нежилое помещение, часть дома, часть квартиры;

адрес (местоположение);

литеры или номера строений, условный номер объекта, присвоенный органом по регистрации прав, в случае нахождения нескольких объектов под одним почтовым адресом;

этажность объекта;

этаж и номера помещений на поэтажном плане;

площадь объекта.

Если предметом договора является передача доли в праве общей собственности, то указываются размер доли в виде простой дроби и данные о целом объекте недвижимости.

Во-вторых, существенным условием договора продажи жилого помещения является цена продаваемого имущества (ст. 555 ГК РФ). Обязательное включение цены имущества в договор обусловлено, как правило, значительной стоимостью продаваемого имущества, а также необходимостью уплаты налога с продажи данного имущества, размеры которого определяются исходя из продажной цены имущества.

Цена недвижимого имущества, установленная соглашением сторон (ст. 555 ГК). Возможно указание цены на единицу площади, тогда цена договора определяется исходя из площади передаваемого недвижимого имущества.