LA!!! (Ипотека и ее проблемы в России), страница 2

Èïîòåêîé ïðåäïðèÿòèÿ ìîæåò áûòü îáåñïå÷åííî äåíåæíîå îáÿçàòåëüñòâî, ñóììà êîòîðîãî ñîñòàâëÿåò íå ìåíåå ïîëîâèíû ñòîèìîñòè àêòèâîâ ïðåäïðèÿòèÿ.

Íå äîïóñêàåòñÿ ïåðåäà÷à â èïîòåêó ïðåäïðèÿòèÿ, â îòíîøåíèè êîòîðîãî âîçáóæäåíî äåëî î áàíêðîòñòâå ëèáî ïðèíÿòî ðåøåíèå î ëèêâèäàöèè èëè ðåîðãàíèçàöèè. Èïîòåêîé ïðåäïðèÿòèÿ îáåñïå÷èâàåòñÿ äåíåæíîå îáÿçàòåëüñòâî, ïîäëåæàùåå èñïîëíåíèþ íå ðàíåå ÷åì ÷åðåç ãîä ïîñëå çàêëþ÷åíèÿ äîãîâîðà èïîòåêè.  ñëó÷àå êîãäà äîãîâîðîì ïðåäóñìîòðåíî, ÷òî èïîòåêîé ïðåäïðèÿòèÿ îáåñïå÷èâàåòñÿ äåíåæíîå îáÿçàòåëüñòâî ñ ìåíåå ïðîäîëæèòåëüíûì ñðîêîì èñïîëíåíèÿ, ïðàâî íà îáðàùåíèå âçûñêàíèÿ íà ïðåäìåò èïîòåêè ïî íåèñïîëíåííîìó îáÿçàòåëüñòâó âîçíèêàåò ó çàëîãîäåðæàòåëÿ ïî èñòå÷åíèè ãîäà ñ ìîìåíòà çàêëþ÷åíèÿ äîãîâîðà èïîòåêè.

Ñîñòàâ èìóùåñòâà, ïåðåäàâàåìîãî â èïîòåêó ïðåäïðèÿòèÿ, è îöåíêà åãî ñòîèìîñòè îïðåäåëÿþòñÿ íà îñíîâå ïîëíîé èíâåíòàðèçàöèè èìóùåñòâà ïðåäïðèÿòèÿ. Àêò èíâåíòàðèçàöèè, áóõãàëòåðñêèé áàëàíñ è çàêëþ÷åíèå íåçàâèñèìîãî àóäèòîðà î ñîñòàâå è ñòîèìîñòè èìóùåñòâà ïðåäïðèÿòèÿ ÿâëÿþòñÿ îáÿçàòåëüíûìè ïðèëîæåíèÿìè ê çàêëàäíîé. Çàëîãîäàòåëü âïðàâå ïðîäàâàòü, îáìåíèâàòü, ñäàâàòü â àðåíäó, ïðåäîñòàâëÿòü âçàéìû è èíûì ñïîñîáîì ðàñïîðÿæàòüñÿ èìóùåñòâîì, âíîñèòü èçìåíåíèÿ â ñîñòàâ èìóùåñòâà ïðåäïðèÿòèÿ, ïåðåäàííîãî â èïîòåêó, åñëè ýòî íå âëå÷åò óìåíüøåíèÿ îáùåé ñòîèìîñòè åãî àêòèâîâ, óêàçàííîé â çàêëàäíîé, è íå íàðóøàåò äðóãèõ óñëîâèé äîãîâîðà èïîòåêè.

Èïîòåêîé ïðåäïðèÿòèÿ îáåñïå÷èâàþòñÿ ãëàâíûì îáðàçîì äîëãîñðî÷íûå èíâåñòèöèîííûå êðåäèòû. Ïîýòîìó çàëîãîäåðæàòåëü âïðàâå ïðèíÿòü ìåðû ïî îçäîðîâëåíèþ ôèíàíñîâîãî ïîëîæåíèÿ ïðåäïðèÿòèÿ. Ñîãëàñíî ñòàòüå 44 Çàêîíà ÐÔ “Î çàëîãå” ïðè íåèñïîëíåíèè îáÿçàòåëüñòâà, îáåñïå÷åííîãî èïîòåêîé ïðåäïðèÿòèÿ, çàëîãîäåðæàòåëü âïðàâå ïðèíÿòü ìåðû ïî îçäîðîâëåíèþ ôèíàíñîâîãî ïîëîæåíèÿ ïðåäïðèÿòèÿ, ïðåäóñìîòðåííûå äîãîâîðîì îá èïîòåêå, âêëþ÷àÿ íàçíà÷åíèå ïðåäñòàâèòåëåé â åãî ðóêîâîäÿùèå îðãàíû, îãðàíè÷åíèÿ ïðàâ ðàñïîðÿæàòüñÿ ïðîèçâåäåííîé ïðîäóêöèåé è èíûì èìóùåñòâîì ïðåäïðèÿòèÿ. Åñëè æå óêàçàííûå ìåðû íå äàëè íàäëåæàùèõ ðåçóëüòàòîâ, çàëîãîäåðæàòåëü âïðàâå îáðàòèòü âçûñêàíèå íà íàõîõîäÿùååñÿ â èïîòåêå ïðåäïðèÿòèå.

Ðàññìîòðèì îñîáåííîñòè èïîòåêè ïðåäïðèÿòèé íà ïðèìåðå ã. Ìîñêâû.

Çàâåðøåíèå “âàó÷åðíîãî” ýòàïà ïðèâàòèçàöèè è îáðàçîâàíèå êîðïîðàòèâíîãî ñåêòîðà ýêîíîìèêè ïîñòàâèëè ïåðåä íîâûìè ñîáñòâåííèêàìè‑ïðàâîïðèåìíèêàìè ìóíèöèïàëüíûõ è ãîñóäàðñòâåííûõ ïðåäïðèÿòèé äâå âçàèìîñâÿçàííûå çàäà÷è:

1. óïðàâëåíèÿ íåäâèæèìîñòüþ;

2. ìîáèëèçàöèè äåíåæíûõ ðåñóðñîâ äëÿ ðåàëèçàöèè èíâåñòèöèîííûõ ïðîåêòîâ è âûêóïà ñîîòâåòñòâóþùåãî èìóùåñòâà.

Ðåøåíèå ýòèõ çàäà÷ ïîêà ÿâíî çàòðóäíåíî, çäåñü ñêàçûâàþòñÿ è íåñîâåðøåíñòâà ïðàâîâîé áàçû, è íåóñòîé÷èâîñòü ïîëèòè÷åñêîé ñèòóàöèè, è îãðàíè÷åííîñòü ñîáñòâåííûõ ðåñóðñîâ ÀÎ è ÒÎÎ, è ñëàáîå îñâîåíèå èõ ðóêîâîäèòåëÿìè èíñòðóìåíòîâ ðûíî÷íîé ýêîíîìèêè.

Ê ÷èñëó ïîäîáíîãî ðîäà èíñòðóìåíòîâ, â ïðèíöèïå ïîçâîëÿþùèõ ïîñëåäîâàòåëüíî ðåøàòü ïðîáëåìû âûêóïà íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà (âêëþ÷àþùåãî çåìåëüíûé ó÷àñòîê) è ïðèâëå÷åíèÿ èíâåñòèöèé, îòíîñèòñÿ èïîòåêà - ññóäà ïîä çàëîã íåäâèæèìîñòè. Âàæíî ïîä÷åðêíóòü: ïðåäìåòîì èïîòåêè ìîæåò áûòü íå òîëüêî áåçóñëîâíîå ïðàâî ñîáñòâåííîñòè, íî è ïðàâî äîëãîñðî÷íîãî(êàê ïðàâèëî, áîëåå 49 ëåò) ïîëüçîâàíèÿ íåäâèæèìûì èìóùåñòâîì, ò.å. àðåíäà. Ïîñëåäíåå îáñòîÿòåëüñòâî îñîáåííî çíà÷èìî ïðèìåíèòåëüíî ê çåìåëüíûì ó÷àñòêàì. Êàê èçâåñòíî, â ìîñêîâñêîé ïðàêòèêå çåìëÿ íå ïðîäàåòñÿ (è â ïðåäâèäèìîé ïåðñïåêòèâå ìîðàòîðèé íà ýòó ïðîäàæó, ïî-âèäèìîìó, ñîõðàíèòñÿ), à ïðîäàåòñÿ ïðàâî äîëãîñðî÷íîé àðåíäû, ÷òî ÿâëÿåòñÿ äîñòàòî÷íûì îñíîâàíèåì äëÿ îáåñïå÷åíèÿ êðåäèòà.

Ïîñêîëüêó âûêóï (àðåíäà íà 49 ëåò) çåìåëüíîãî ó÷àñòêà äëÿ áîëüøèíñòâà ñîáñòâåííèêîâ îñíîâíûõ ôîíäîâ îáúåêòîâ ïîòðåáèòåëüñêîãî ðûíêà íà äàííîì ýòàïå âåñüìà çàòðóäíèòåëåí (õîòÿ áû ïî ÷èñòî ôèíàíñîâûì ïðè÷èíàì), Ìîñêîìçåì âïîëíå îïðàâäàííî (äàáû íå çàòðóäíÿòü âûêóï íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà) äàåò ñîãëàñèå íà çàëîã ìàãàçèíà, ñòîëîâîé, ïðà÷å÷íîé è äðóãèõ àíàëîãè÷íûõ îáúåêòîâ ïðè òîì, ÷òî äîãîâîðîì îáóñëàâëèâàåòñÿ ïåðåäà÷à â çàëîã ÷àñòè ïîìåùåíèÿ (îáû÷íî 75-80%). Ýòî ïîìàãàåò óéòè îò íåîáõîäèìîñòè ïåðåäàâàòü çàëîã ïðåäïðèÿòèå êàê öåëûé èìóùåñòâåííûé êîìïëåêñ.

Ñðåäè îáùèõ îñîáåííîñòåé èïîòåêè (íàðÿäó ñ îáÿçàòåëüíûìè íîòàðèàëüíûìè çàâåðåíèÿìè è ãîñóäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèåé) - äëèòåëüíîñòü ñðîêà, íà êîòîðûé äàåòñÿ êðåäèò; â êëàññè÷åñêîì ñëó÷àå ýòî 15-30 ëåò. Óñëîâèÿ ïðåäîñòàâëåíèÿ êðåäèòíûõ ðåñóðñîâ íà ñòîëü çíà÷èòåëüíîå âðåìÿ â Ðîññèè (è â Ìîñêâå) ïîêà îòñóòñòâóþò, îäíàêî ïîëîæèòåëüíûå ñäâèãè â ýòîì íàïðàâëåíèè íàëèöî: ñåðüåçíûå áàíêè óæå íà÷àëè âûäàâàòü îáåñïå÷åííûå íåäâèæèìîñòüþ ãîäîâûå è ïîëóòîðîãîäîâûå êðåäèòû.  öåëîì ìîæíî êîíñòàòèðîâàòü çíà÷èòåëüíûé ðîñò èíòåðåñîâ ìîñêîâñêèõ áàíêîâ, îñîáåííî êðóïíûõ, ê èïîòå÷íîìó êðåäèòîâàíèþ.Ýòî îáüÿñíÿåòñÿ ðÿäîì ïðè÷èí, â ÷àñíîñòè, ñíèæåíèåì äîõîäíîñòè âàëþòíûõ îïåðàöèé, ôàêòè÷åñêèì ðàñïàäîì ìåæáàíêîâñêèõ êðåäèòîâ, óìåíüøåíèåì ïðèâëåêàòåëüíîñòè ãîñóäàðñòâåííûõ öåííûõ áóìàã.

Êàê óæå îòìå÷àëîñü, ñîãëàñíî äåéñòâóþùåìó çàêîíîäàòåëüñòâó , ïðè ïðåäîñòàâëåíèè èïîòå÷íîãî êðåäèòà ïðåäïðèÿòèå-çàëîãîäàòåëü è áàíê-çàëîãîäåðæàòåëü çàêëþ÷àþò ìåæäó ñîáîé äîãîâîð çàëîãà, îôîðìëåíèå êîòîðîãî îñóùåñòâëÿåòñÿ ïîñðåäñòâîì çàêëàäíîé, ò. å. èìåííîé öåííîé áóìàãè. Ýòè áóìàãè ïîçâîëÿò îðãàíèçîâàòü âòîðè÷íûé ðûíîê çà ñ÷åò ïðèâëå÷åíèÿ ÷àñòíûõ èíâåñòîðîâ (ñòðàõîâûõ êîìïàíèé, ïåíñèîííûõ ôîíäîâ), çàèíòåðåñîâàííûõ âî âëîæåíèè ñðåäñòâ â âûñîêîäîõîäíûå è ëèêâèäíûå öåííûå áóìàãè. À ñàìè ñîáñòâåííèêè è ïðîäàâöû íåäâèæèìîñòè äîëæíû ÷åòêî óñâîèòü, ÷òî òîëüêî áëàãîäàðÿ ôóíêöèîíèðîâàíèþ âòîðè÷íîãî ðûíêà âîçìîæåí óñòîé÷èâûé ðîñò ñòîèìîñòè íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà, îñâîáîæäåííîé îò âëèÿíèÿ ñïåêóëÿòèâíûõ ôàêòîðîâ. Ýòîìó ïðîöåññó â Ìîñêâå â çíà÷èòåëüíîé ñòåïåíè ñïîñîáñòâîâàëî áû ïðèíÿòèå ñòîëè÷íîãî Çàêîíà îá èïîòåêå, ÷òî ïðÿìî ïðåäóñìîòðåíî Ïîñòàíîâëåíèåì Ïðàâèòåëüñòâà Ìîñêâû N 356 “Î ïðèíöèïàõ èñïîëüçîâàíèÿ çàëîãîâîãî êðåäèòîâàíèÿ â ã. Ìîñêâå” îò 25 àïðåëÿ 1995 ã.

Ñðåäè ðóêîâîäèòåëåé áàíêîâ, ÒÎÎ è ÀÎ, ðàâíî êàê è ìíîãèõ âåäîìñòâ, ðåãóëèðóþùèõ ðûíîê íåäâèæèìîñòè â ã. Ìîñêâå è â Ðîññèè â öåëîì, áûòóåò ìíåíèå î íåâîçìîæíîñòè â íàñòîÿùåå âðåìÿ ïðèìåíèòü â ïîëíîì îáúåìå êðåäèòîâàíèå ïîä çàëîã íåäâèæèìîñòè èç-çà îòñóòñòâèÿ äîëæíîé çàêîíîäàòåëüíîé áàçû. Íàäî, îäíàêî, èìåòü â âèäó, ÷òî äëÿ óñïåøíîé ðåàëèçàöèè ìåõàíèçìà èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ óæå ñîçäàíà òàêàÿ ñåðüåçíàÿ îáùåðîññèéñêàÿ ïðàâîâàÿ îñíîâà, êàê Ãðàæäàíñêèé êîäåêñ (I ÷àñòü). ×òî êàñàåòñÿ ñòîëèöû, òî â óïîìÿíóòîì Ïîñòàíîâëåíèè Ïðàâèòåëüñòâà Ìîñêâû N 356 ðàçðàáîòàí êîíêðåòíûé ìåõàíèçì ïðèâëå÷åíèÿ èíâåñòèöèé ïîä çàëîã íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà.

Îáùèå ïðàâèëà çàêëþ÷åíèÿ äîãîâîðà îá èïîòåêå ëþáîãî ïðåäïðèÿòèÿ , â òîì ÷èñëå ïðè âûêóïå ïðåäïðèÿòèé ïîòðåáèòåëüñêîãî ðûíêà Ìîñêâû (â äàííîì ñëó÷àå íåäâèæèìîå èìóùåñòâî ðàñìàòðèâàåòñÿ êàê íåîòåìëåìàÿ ÷àñòü ïðåäïðèÿòèÿ íåçàâèñèìî îò îðãàíèçàöèîííî-ïðàâîâîé ôîðìû äåÿòåëüíîñòè),.áûëè ïðèâåäåíû âûøå.

Ôèëèàëû ïðäïðèÿòèé íåçàâèñèìî îò èõ ìåñòîïîëîæåíèÿ (åñëè èíîå íå îòðàæåíî â äîãîâîðå) òàê æå ïîäïàäàþò ïîä èïîòåêó.  äîãîâîðå îá èïîòåêå ïðåäïðèÿòèé â öåëîì, îòäåëüíûõ ñîîðóæåíèé, çäàíèé, ñòðîåíèé è èíûõ ïðîèçâîäñòâåííûõ îáúåêòîâ äîëæíû áûòü çàôèêñèðîâàíû, êðîìå îáû÷íûõ ñâåäåíèé, äàííûå î âèäå èïîòå÷íîãî èìóùåñòâà, åãî íàèìåíîâàíèå, ìåñòîíàõîæäåíèÿ, ãîä ïîñòðîéêè, ôèçè÷åñêèé èçíîñ, ñòîèìîñòü. Îñîáîå âíèìàíèå íàäëåæèò óäåëèòü äîêóìåíòàëüíîìó ïîäòâåðæäåíèþ è îïèñàíèþ ïðàâ íà íåäâèæèìîñòü, äîêàçàòåëüñòâó “÷èñòîòû òèòóëà” (îçíàþùåé îòñóòñòâèåäðóãèõ ñîáñòâåííèêîâ èëè ïðåòåíäåíòîâ íà çàêëàäûâàåìóþ íåäâèæèìîñòü).  ìîñêîâñêèõ óñëîâèÿõ ïðîâåðêà òàêîé “÷èñòîòû” ïðèìåíèòåëüíî ê îáúåêòàì ïîòðåáèòåëüñêîãî ðûíêà óïðîùåíà ïî ñðàâíåíèþ ñ ïðîâåðêîé êâàðòèð (îòñóòñòâóåò ýëåìåíò ïðîïèñêè): äîãîâîð êóïëè-ïðîäàæè è ñâèäåòåëüñòâî íà ïðàâî ñîáñòâåííîñòè, âûäàííîå ëèáî Ìîñêîìèìóùåñòâîì, ëèáî Ôîíäîì èìóùåñòâà ã. Ìîñêâû, äîñòàòî÷íî ïîëíî èíôîðìèðóþò î ïîëíîòå èìóùåñòâåííûõ ïðàâ íà òîò èëè èíîé íåäâèæèìûé îáúåêò.

Îáÿçàòåëüñòâî (êðåäèòíûé äîãîâîð), îáåñïå÷èâàåìîå íåäâèæèìîñòüþ, äîëæíî áûòü îòðàæåíî â äîãîâîðå îá èïîòåêå ñ óêàçàíèåì ñóììû, ñðîêîâ è ïåðèîäè÷íîñòè ïëàòåæåé. Êàê óæå îòìå÷àëîñü èïîòåêîé ïðåäïðèÿòèÿ ìîæåò áûòü îáåñïå÷åííî îáÿçàòåëüñòâî, ñóììà êîòîðîãî ñîñòàâëÿåò íå ìåíåå ïîëîâèíû ñòîèìîñòè àêòèâîâ.

 ýòîé ñâÿçè èíòåðåñíà ñèòóàöèÿ, ñëîæèâøàÿñÿ ïðè âûêóïå íåäâèæèìîñòè îáúåêòîâ ñòîëè÷íîãî ïîòðåáèòåëüñêîãî ðûíêà. Ðÿä ìîñêîâñêèõ áàíêîâ îõîòíî èäóò íà êðåäèòîâàíèå ñ èñïîëüçîâàíèåì ìåõàíèçìà çàëîãà. Îáúÿñíÿåòñÿ ýòî, êðîìå âûøåóêàçàííûõ îáùèõ ïðè÷èí, ñëåäóþùèì: âûêóï èìóùåñòâà êîëëåêòèâîì àðåíäíîãî ïðåäïðèÿòèÿ îñóùåñòâëÿåòñÿ ïî ëüãîòíîé îöåíêå, ñóùåñòâåííî áîëåå íèçêîé, ÷åì ðûíî÷íàÿ (êàê ïðàâèëî, â 2-2,5 ðàçà). Òàêèì îáðàçîì, åñëè ïðè çàëîãå êâàðòèð îáû÷íî âûäàåòñÿ êðåäèò â ðàçìåðå 60-70% ðûíî÷íîé ñòîèìîñòè, òî ïðè âûêóïå ìàãàçèíà (àòåëüå, ïðà÷å÷íîé è ïð.) ðàçìåð êðåäèòà íå ïðåâûøàåò 40-50%.

Ñîãëàñíî íîâîìó ïðàâèëó ïðåäìåòîì èïîòåêè ìîæåò áûòü ëèøü òî íåäâèæèìîå èìóùåñòâî, êîòîðîå â ñîîòâåòñòâèè ñ çàêîíîäàòåëüñòâîì ìîæåò áûòü îò÷óæäåíî. Ïîñêîëüêó ïðàâîì îò÷óæäåíèÿ ïîëüçóåòñÿ òîëüêî ñîáñòâåííèê èìóùåñòâà, ïðåèìóùåñòâåííûì ïðåäìåòîì èïîòåêè ìîæåò áûòü ÷àñòíîå ïðåäïðèÿòèå. Êàçàëîñü áû, â ýòîì êîíòåêñòå âîçíèêàåò íåîïðåîäîëèìîå ïðåïÿòñòâèå íà ïóòè èñïîëüçîâàíèÿ èïîòå÷íûõ ìåõàíèçìîâ äëÿ ãîñóäàðñòâåííûõ è ìóíèöèïàëüíûõ ïðåäïðèÿòèé (èìóùåñòâî êîèõ çàêðåïëåíî çà íèìè íà ïðàâå ïîëíîãî õîçÿéñòâåííîãî âåäåíèÿ) è áþäæåòíûõ ó÷ðåæäåíèé (â îïåðàòèâíîì óïðàâëåíèè êîòîðûõ íàõîäèòñÿ ãîñóäàðñòâåííîå è ìóíèöèïàëüíîå èìóùåñòâî). Îäíàêî, ñëåäóåò èìåòü â âèäó, ÷òî ïðåäïðèÿòèÿ, çà êîòîðûìè èìóùåñòâî çàêðåïëåíî íà ïðàâå ïîëíîãî õîçÿéñòâåííîãî âåäåíèÿ, ðàâíî êàê è èõ ñòðóêòóðíûå åäèíèöû è ïîäðàçäåëåíèÿ â êà÷åñòâå èìóùåñòâåííûõ êîìïëåêñîâ, ñïîñîáíû ñòàíîâèòüñÿ ïðåäìåòîì èïîòåêè ñ ñîãëàñèÿ ñîáñòâåííèêà (óïîëíîìî÷åííîãî èì îðãàíà), êàêîâûì âûñòóïàåò òåððèòîðèàëüíûé îðãàí óïðàâëåíèÿ Ãîñêîìèìóùåñòâà ÐÔ (â Ìîñêâå - Ìîñêîìèìóùåñòâî). Ó÷èòûâàÿ, ÷òî èïîòåêà ñëóæèò â ïåðâóþ î÷åðåäü èíòåðåñàì ïðåäïðèÿòèé (íåçàâèñèìî îò ôîðì ñîáñòâåííîñòè) è ÿâëÿåòñÿ âûñîêîýôôåêòèâíûì è íàäåæíûì èíñòðóìåíòîì ïðèâëå÷åíèÿ äåíåæíûõ ñðåäñòâ, ñîîòâåòñòâóþùèå êîìèòåòû ïî óïðàâëåíèþ èìóùåñòâîì îáúåêòèâíî äîëæíû áûòü, äóìàåòñÿ, çàèíòåðåñîâàíû, äàâàòü ðàçðåøåíèÿ íà èïîòåêó ãîñóäàðñòâåííûõ è ìóíèöèïàëüíûõ ïðåäïðèÿòèé. È êîëü ñêîðî âîçâðàò êðåäèòà ðåàëåí (è íå èìååò ìåñòà ïîïûòêà îáõîäà çàêîíîäàòåëüñòâà î ïðèâàòèçàöèè), òàêîå ñîãëàñèå, ïîäêðåïëåííîå ñîîòâåòñòâóþùåé ãàðàíòèåé ñî ñòîðîíû ñîáñòâåííèêà, ìîæåò îêàçàòüñÿ âïîëíå ïðèåìëåìûì êàê äëÿ áàíêîâñêèõ ñòðóêòóð, òàê è äëÿ ðàáîòíèêîâ ïðåäïðèÿòèé, ñòðåìÿùèõñÿ âûêóïèòü íåäâèæèìîå èìóùåñòâî.

Èïîòåêà ïðåäïðèÿòèé, ïðèíàäëåæàùèõ õîçÿéñòâåííûì òîâàðèùåñòâàì è àêöèîíåðíûì îáùåñòâàì, äîïóñòèìà òîëüêî ïî ðåøåíèþ òîãî îðãàíà, êîòîðûé âïðàâå ïðèíèìàòü ðåøåíèÿ îá îò÷óæäåíèè ïðåäïðèÿòèÿ. Äëÿ ÀÎÇÒ íåîáõîäèìî ñîãëàñèå âñåõ ó÷àñòíèêîâ, äëÿ ÀÎÎÒ - àêöèîíåðîâ. Èìóùåñòâî, ñîñòàâëÿþùåå ïðåäìåò èïîòåêè è íàõîäÿùååñÿ â ñîâìåñòíîé ñîáñòâåííîñòè, ìîæåò áûòü çàëîæåíî òîëüêî ïî âîëå âñåõ ñîáñòâåííèêîâ, îäíàêî èïîòåêà ñîáñòâåííèêîì ñâîåé äîëè â îáùåé äîëåâîé ñîáñòâåííîñòè ñîãëàñèÿ îñòàëüíûõ ñîáñòâåííèêîâ íå òðåáóåò.

Äîñòàòî÷íî ðàñïðîñòðàíåíî çàáëóæäåíèå îòíîñèòåëüíî íåêèõ îñîáûõ îãðàíè÷åíèé íà ïîëüçîâàíèå çàëîæåííûì èìóùåñòâîì. Íà ñàìîì äåëå ïðè èïîòåêå ïðåäïðèÿòèé, çäàíèé, ñòðîåíèé, ñîîðóæåíèé è èíûõ ïðîèçâîäñòâåííûõ îáúåêòîâ çàëîãîäàòåëü âïðàâå ýêñïëóàòèðîâàòü èõ â ñîîòâåòñòâèè ñ íàçíà÷åíèåì (íå äîïóñêàÿ, âïðî÷åì, óõóäøåíèÿ èìóùåñòâà è óìåíüøåíèÿ åãî ñòîèìîñòè ñâåðõ íîðìàëüíîãî èçíîñà), ðàñïîðÿæàòüñÿ ãîòîâîé ïðîäóêöèåé è ïîëó÷àòü ïðèáûëü; çà çàëîãîäåðæàòåëåì æå ñîõðàíÿåòñÿ ïðàâî ïðîâåðêè íàëè÷èÿ ôàêòè÷åñêîãî ñîñòîÿíèÿ è óñëîâèé ñîäåðæàíèÿ èìóùåñòâà. Íåñåðüåçíû òàêæå ïðåäñòàâëåíèÿ î áàíêå, ñòðåìÿùåìñÿ ïðèîáðåñòè íåäâèæèìîå èìóùåñòâî; ó íåãî òîëüêî îäíî ñòðåìëåíèå - âåðíóòü âûäàííûé êðåäèò (èíîå âîçìîæíî òîëüêî â ðåçóëüòàòå ñãîâîðà ðóêîâîäèòåëåé ïðåäïðèÿòèÿ è áàíêà, ÷òî íå èìååò ê èïîòåêå íèêàêîãî îòíîøåíèÿ). Îñîáîãî âíèìàíèÿ, íàêîíåö, çàñëóæèâàþò èìóùåñòâåííûå ïðàâà, ñâÿçàííûå ñ àðåíäîé.  òåõ ñëó÷àÿõ, êîãäà èñïîëíåíèå îñíîâíîãî îáÿçàòåëüñòâà ïî êðåäèòíîìó äîãîâîðó îáåñïå÷èâàåòñÿ ïðàâàìè àðåíäû íåäâèæèìîñòè, ïðèìåíÿþòñÿ ïðàâèëà, ðåãóëèðóþùèå ñîîòâåòñòâåííî èïîòåêó òîãî èìóùåñòâà, êîòîðîå ñäàíî â àðåíäó. Ïðè ýòîì ñëåäóåò èìåòü â âèäó, ÷òî èìóùåñòâåííûå ïðàâà ìîãóò áûòü òîëüêî ïðåäìåòîì çàëîãà, à íå èïîòåêè, ñëåäîâàòåëüíî, â ýòîì ñëó÷àå íîòàðèàëüíîå óäîñòîâåðåíèå è ðåãèñòðàöèÿ íå òðåáóþòñÿ (èñêëþ÷åíèå ñîñòàâëÿåò ïðàâî àðåíäû çåìåëüíûõ ó÷àñòêîâ: â ýòîì ñëó÷àå òàêîå òðåáîâàíèå ñîõðàíÿåòñÿ).

Ñóùåñòâåííûé âîïðîñ ïðè çàêëþ÷åíèè äîãîâîðà îá èïîòåêå - ñòðàõîâàíèå èìóùåñòâà.  èíòåðåñàõ ïðåäïðèÿòèÿ íå ïåðåäîâåðÿòü ýòîò âîïðîñ áàíêó, à ðåøàòü åãî ñàìîñòîÿòåëüíî, ò. å. çàñòðàõîâûâàòü çàëîæåííîå èìóùåñòâî çà ñâîé ñ÷åò ïî ïîëíîé åãî ñòîèìîñòè (ïðè îòñóòñòâèè èíûõ óñëîâèé â äîãîâîðå çàëîãà) îò ðèñêîâ óòðàòû è ïîâðåæäåíèÿ; åñëè æå ïîëíàÿ ñòîèìîñòü èìóùåñòâà ïðåâûøàåò ðàçìåð îáåñïå÷åííîãî èïîòåêîé îáÿçàòåëüñòâà - îðèåíòèðóÿñü íà ñóììó íå íèæå ýòîãî îáÿçàòåëüñòâà. Áàíê-çàëîãîäåðæàòåëü èìååò ïðàâî íà óäîâëåòâîðåíèå ñâîåãî òðåáîâàíèÿ ïî îáÿçàòåëüñòâó, îáåñïå÷åííîìó èïîòåêîé, íåïîñðåäñòâåííî èç ñòðàõîâîãî âîçìåùåíèÿ çà óòðàòó èëè ïîâðåæäåíèå çàëîæåííîãî èìóùåñòâà íåçàâèñèìî îò òîãî, â ÷üþ ïîëüçó îíî çàñòðàõîâàííî. Ýòî òðåáîâàíèå ïîäëåæèò óäîâëåòâîðåíèþ, ïðåèìóùåñòâåííîìó ïåðåä òðåáîâàíèÿìè äðóãèõ êðåäèòîðîâ.

Êàê óæå îòìå÷àëîñü, äîãîâîð îá èïîòåêå ïîäëåæèò ðåãèñòðàöèè, ïðè÷åì ñîîòâåòñòâóþùèå îáÿçàííîñòè ëîæàòñÿ íà ïðåäïðèÿòèå. Ñëîæíîñòü è áîëåçíåííîñòü ýòîãî âîïðîñà çàêëþ÷àåòñÿ â îòñóòñòâèè Çàêîíà “Î ãîñóäàäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèè ïðàâ íà íåäâèæèìîå èìóùåñòâî è ñäåëîê ñ íèì” (îí ïðîøåë òîëüêî ïåðâîå ÷òåíèå â Ãîñóäàðñòâåííîé Äóìå). Îäíàêî Ïîñòàíîâëåíèåì Ïðàâèòåëüñòâà Ìîñêâû N 788 îò 20 ñåíòÿáðÿ 1994 ã. îïðåäåëåíû ðåãèñòðèðóþùèå îðãàíû è ïîðÿäîê ðåãèñòðàöèè íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà. Ê çàÿâëåíèþ î ðåãèñòðàöèè èïîòå÷íîãî äîãîâîðà ïðèëàãàþòñÿ ñëåäóþùèå äîêóìåíòû: ñàì ýòîò äîãîâîð, êðåäèòíûé äîãîâîð, ñòîèìîñòíàÿ îöåíêà ïðåäìåòà èïîòåêè, ïèñüìåííîå ñîãëàñèå ñîáñòâåííèêîâ íà ïåðåäà÷ó èìóùåñòâà â èïîòåêó. Ïî ðåçóëüòàòàì ðåãèñòðàöèè çàëîãîäàòåëþ è çàëîãîäåðæàòåëþ âûäàåòñÿ ñâèäåòåëüñòâî ñ óêàçàíèåì ðåãèñòðàöèîííîãî êîäà. Âñÿ ïðîöåäóðà ðåãèñòðàöèè â Ìîñêîìèìóùåñòâå çàíèìàåò 2-3 íåäåëè.

Âàæíåéøèé àñïåêò èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ - âçûñêàíèÿ íà çàëîæåííîå èìóùåñòâî. Ñàìà ìûñëü î âîçìîæíîé ïîòåðå íåäâèæèìîñòè â ñëó÷àå íåèñïîëíåíèÿ îáÿçàòåëüñòâ ïî êðåäèòíîìó äîãîâîðó îòïóãèâàåò ðóêîâîäèòåëåé ïðèâàòèçèðîâàííûõ è èíûõ ïðåäïðèÿòèé. Ê òîìó æå îò÷óæäåíèå àññîöèèðóåòñÿ ÷óòü ëè íå ñ íàëåòîì áàíäû ïîãðîìùèêîâ âî ãëàâå ñ ïðåçèäåíòîì áàíêà. Íà ñàìîì äåëå ñèòóàöèÿ íå ñòîëü äðàìàòè÷íà. Òîò íåïðåëîæíûé ôàêò, ÷òî îáÿçàòåëüñòâà òðåáóþò áåçóñëîâíîãî âûïîëíåíèÿ (àêñèîìà öèâèëèçîâàííîãî ðûíêà), âîâñå íå îçíà÷àåò îáÿçàòåëüíîñòè ïðèìåíåíèÿ íàñèëüñòâåííûõ ìåòîäîâ.