LA!!! (708254), страница 3

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 3)

Åñëè äîëæíèê â óñòàíîâëåííûé êðåäèòíûì è èïîòå÷íûì äîãîâîðàìè ñðîê íå âûïîëíåò îáÿçàòåëüñòâî, çàëîãîäåðæàòåëü îáðåòàåò ïðàâî îáðàòèòü âçûñêàíèå íà ïðåäìåò çàëîãà. Îäíàêî ýòî îñóùåñòâëÿåòñÿ èñêëþ÷èòåëüíî ïî ðåøåíèþ ñóäà - àðáèòðàæíîãî èëè òðåòåéñêîãî. Óäîâëåòâîðåíèå æå òðåáîâàíèé çàëîãîäåðæàòåëÿ ïî äîãîâîðó îá èïîòåêå áåç îáðàùåíèÿ â ñóä äîïóñêàåòñÿ ëèøü íà îñíîâàíèè èñïîëíèòåëüíîé íàäïèñè íîòàðèóñà íà ñîãëàøåíèè çàëîãîäåðæàòåëÿ ñ çàëîãîäàòåëåì, çàêëþ÷åííîãî ïîñëå âîçíèêíîâåíèÿ îñíîâàíèé äëÿ îáðàùåíèÿ âçûñêàíèÿ. Òàêèì îáðàçîì, ëþáûå ïóíêòû äîãîâîðà îá èïîòåêå, ñîãëàñíî êîòîðûì ïðåäñòîèò àâòîìàòè÷åñêèé ïåðåõîä çàêëàäûâàåìîãî èìóùåñòâà â ñîáñòâåííîñòü êðåäèòîðà ïðè íåèñïîëíåíèè îáÿçàòåëüñòâ äîëæíèêà, þðèäè÷åñêîé ñèëû íå èìåþò.

Èñê îá îáðàùåíèè âçûñêàíèÿ íà èìóùåñòâî, çàëîæåííîå ïî äîãîâîðó, ïðåäúÿâëÿåòñÿ â ñóäåáíûå èíñòàíöèè òîëüêî ïî ìåñòó ðåãèñòðàöèè èïîòåêè.  îáðàùåíèè âçûñêàíèÿ íà íåäâèæèìîå èìóùåñòâî ìîæåò áûòü îòêàçàíî, åñëè äîïóùåííîå äîëæíèêîì íàðóøåíèå îáÿçàòåëüñòâà íåçíà÷èòåëüíî è ðàçìåð òðåáîâàíèé çàëîãîäåðæàòåëÿ ÿâíî íåñîðàçìåðåí ñòîèìîñòè çàëîæåííîãî èìóùåñòâà. Ïðàêòèêà ñâèäåòåëüñòâóåò, ÷òî â ñóäåáíîì ðåøåíèè îòðàæàþòñÿ ñëåäóþùèå îñíîâíûå ìîìåíòû: óêàçûâàþòñÿ âñå ñóììû, ïîäëåæàùèå óïëàòå çàëîãîäåðæàòåëþ èç ñòîèìîñòè çàëîæåííîãî èìóùåñòâà (çà èñêëþ÷åíèåì ñóìì ðàñõîäîâ ïî îõðàíå è ðåàëèçàöèè èìóùåñòâà, êîòîðûå îïðåäåëÿþòñÿ ïî çàâåðøåíèè åãî ðåàëèçàöèè). Ïî ïðîñüáå çàëîãîäàòåëÿ ñóä, ïðè íàëè÷èè óâàæèòåëüíûõ ïðè÷èí, ìîæåò ïðèíÿòü ðåøåíèå îòñðî÷èòü ðåàëèçàöèþ âçûñêàíèÿ íà ñðîê äî îäíîãî ãîäà. Îòñðî÷êà ðåàëèçàöèè çàëîæåííîãî èìóùåñòâà íå çàòðàãèâàåò ïðàâ è îáÿçàííîñòåé ñòîðîí ïî îáÿçàòåëüñòâó, îáåñïå÷åííîìó èïîòåêîé ýòîãî èìóùåñòâà, è íå îñâîáîæäàåò äîëæíèêà îò âîçìåùåíèÿ êðåäèòîðó âîçðîñøèõ çà âðåìÿ îòñðî÷êè óáûòêîâ, ïðè÷èòàþùèõñÿ åìó ïðîöåíòîâ è íåóñòîéêè.

Çàëîæåííîå ïî äîãîâîðó îá èïîòåêå èìóùåñòâî, íà êîòîðîå ïî ðåøåíèþ ñóäà îáðàùåíî âçûñêàíèå, ðåàëèçóåòñÿ ïóòåì ïðîäàæè ñ ïóáëè÷íûõ òîðãîâ. Ïðè ñîãëàñèè çàëîãîäàòåëÿ è çàëîãîäåðæàòåëÿ èìóùåñòâî ìîæåò áûòü ðåàëèçîâàíî íà îòêðûòîì àóêöèîíå.Íà ïóáëè÷íûõ òîðãàõ ïî ïðîäàæå çàëîæåííîãî èìóùåñòâà ìîãóò ïðèñóòñòâîâàòü ëèöà, èìåþùèå ïðàâî ïîëüçîâàíèÿ èì èëè âåùíîå ïðàâî íà ýòî èìóùåñòâî. Íà÷àëüíàÿ ïðîäàæíàÿ öåíà îïðåäåëÿåòñÿ ëèáî ñîãëàøåíèåì çàëîãîäàòåëåì ñ çàëîãîäåðæàòåëåì, ëèáî ñóäîì.

Ðóêîâîäèòåëè ïðåäïðèÿòèé äîëæíû çíàòü, ÷òî èïîòåêà íå îçíà÷àåò ïåðåõîäà ïðàâà ñîáñòâåííîñòè íà åå ïåäìåò. Âûðó÷åííàÿ ñóììà îò ðåàëèçàöèè çàëîæåííîãî èìóùåñòâà ìîæåò áûòü áîëüøå èëè ìåíüøå îáåñïå÷åííîãî èïîòåêîé òðåáîâàíèÿ.  ïåðâîì ñëó÷àå ðàçíèöà ìåæäó âûðó÷åííîé ñóììîé è âåëè÷èíîé äîëãà âîçðàùàåòñÿ çàëîãîäàòåëåì. Ïðè ýòîì çàëîãîäåðæàòåëü âïðàâå óäîâëåòâîðèòü ñâîè òðåáîâàíèÿ â ïîëíîì îáüåìå, âêëþ÷àÿ ïðîöåíòû, óáûòêè, ïðè÷èíåííûå ïðîñðî÷êîé èñïîëíåíèÿ, è ñîîòâåòñòâóþùóþ íåóñòîéêó. Âîçìåùåíèþ ïîäëåæàò òàêæå íåîáõîäèìûå èçäåðæêè ïî ñîäåðæàíèþ èìóùåñòâà, ñîñòàâëÿþùåãî ïðåäìåò èïîòåêè.

Åñëè æå ñóììà, âûðó÷åííàÿ îò ïðîäàæè ïðåäìåòà èïîòåêè, íåäîñòàòî÷íà äëÿ ïîëíîãî óäîâåòâîðåíèÿ òðåáîâàíèé çàëîãîäåðæàòåëÿ, åìó ïðåäîñòàâëåíî ïðàâî ïîëó÷èòü íåäîñòàþùóþ ñóììó â îáùåì ïîðÿäêå íàðÿäó ñ ïðî÷èìè êðåäèòîðàìè èç äðóãîãî èìóùåñòâà äîëæíèêà, íà êîòîðóþ ìîæåò áûòü îáðàùåíî âçûñêàíèå.

×òîáû íå äîâîäèòü äåëî äî îò÷óæäåíèÿ, ó ïðåäïðèÿòèÿ åñòü ðåàëüíûé âûõîä - ðàçâîðà÷èâàòü òåõíèêî-ýêîíîìè÷åñêèå èññëåäîâàíèÿ ýôôåêòèâíîñòè èíâåñòèöèîííîãî ïðîåêòà ñ ðàçðàáîòêîé è îïðåäåëåíèåì îïòèìàëüíûõ óñëîâèé åãî ôèíàíñîâîãî îáåñïå÷åíèÿ. Òîëüêî ñåðüåçíûé àíàëèç ìîæåò äàòü òî÷íûå òåõíè÷åñêóþ è ýêîíîìè÷åñêóþ ( â òîì ÷èñëå êîììåð÷åñêóþ) îöåíêè, àáñîëþòíî íåîáõîäèìûå äëÿ ïðèíÿòèÿ ðåøåíèÿ î ïðèâëå÷åíèè çàåìíûõ ñðåäñòâ, îáåñïå÷åííûõ íåäâèæèìûì èìóùåñòâîì. Î÷åâèäíî, ÷òî âûïîëíåíèå âñåõ íåîáõîäèìûõ ðàñ÷åòîâ è ïîäãîòîâêà äëÿ ïîëó÷åíèÿ èïîòå÷íîãî êðåäèòà ñîîòâåòñòâóþùèõ äîêóìåíòîâ òðåáóåò ïðèâëå÷åíèÿ âûñîêîêâàëèôèöèðîâàííûõ ñïåöèàëèñòîâ. Îäíà èç âîçìîæíîñòåé ðåøåíèÿ ýòîé ïðîáëåìû (îñîáåííî åñëè ïîäõîäèòü ê íåé ñ ïîçèöèé íå òîëüêî îòäåëüíîãî ïðåäïðèÿòèÿ, íî è ãîðîäà â öåëîì) - ñîçäàíèå èïîòå÷íîé êîìïàíèè, ó÷ðåäèòåëÿìè êîòîðîé ñïîñîáíû âûñòóïèòü ïðèâàòèçèðîâàííûå ïðåäïðèÿòèÿ, áàíêè, àäìèíèñòðàöèÿ è ò. ï. Ðå÷ü èäåò î ñòðóêòóðå, îáåñïå÷èâàþùåé ïðèâàòèçàöèþ ïðåäïðèÿòèé íà îñíîâå ïðèâëå÷åíèÿ êðåäèòíûõ ðåñóðñîâ ïîä çàëîã íåäâèæåìîãî èìóùåñòâà.

Îïðåäåëåííûé øàã â ýòîì íàïðàâëåíèè â Ìîñêâå ñäåëàí â êîíöå 1995 ã.: ñîçäàíà Èïîòå÷íàÿ êîìïàíèÿ íà áàçå Öåíòðà èïîòå÷íîãî áèçíåñà, ó÷ðåäèòåëÿìè êîòîðîãî ÿâëÿåòñÿ Ôîíä èìóùåñòâà ã. Ìîñêâû è Èïîòå÷íûé àêöèîíåðíûé áàíê. Îñíîâíîå íàïðàâëåíèå äåÿòåëüíîñòè ýòîé êîìïàíèè - îêàçàíèå þðèäè÷åñêèõ è êîíñóëüòàöèîííûõ óñëóã â îáëàñòè îïåðàöèé ñî ñòîëè÷íîé íàäâèæèìîñòüþ (îáúåêòàìè ïîòðåáèòåëüñêîãî ðûíêà). Êàê ïîêàçàëè ïåðâûå ðåçóëüòàòû ðàáîòû, âçàèìîäåéñòâèå ÷åòûðåõ ñóáüåêòîâ - Ôîíäà èìóùåñòâà, àðåíäàòîðà, Èïîòå÷íîãî áàíêà è Èïîòå÷íîé êîìïàíèè - ïîçâîëÿåò ñìÿã÷èòü åñòåñòâåííûå ïðîòèâîðå÷èÿ è íåäîâåðèå ìåæäó àðåíäàòîðîì è áàíêèðîì. Èïîòå÷íàÿ êîìïàíèÿ ÿâëÿåòñÿ ãàðàíòîì þðèäè÷åñêîé ÷èñòîòû âñåõ ýòàïîâ îïåðàöèé ïî âûêóïó àðåíäàòîðîì íåäâèæèìîñòè. Ñàìîå ãëàâíîå çàêëþ÷àåòñÿ â òîì, ÷òî íàëè÷èå òàêîé êîìïàíèè ïîçâîëÿåò ðàçðåøèòü ñëîæíåéøóþ ïðîáëåìó ïðåäîñòàâëåíèÿ êðåäèòà ïîä âûêóï íåäâèæèìîñòè ñ îäíîâðåìåííûì åå çàëîãîì è ïîñëåäóþùåé ðåãèñòðàöèåé.

Èïîòåêà æèëûõ äîìîâ è êâàðòèð èìååò ñëåäóþùèå îñîáåííîñòè.

Èïîòåêà æèëîãî äîìà èëè êâàðòèðû äîïóñêàåòñÿ äëÿ îáåñïå÷åíèÿ ïîãàøåíèÿ ññóäû, ïðåäîñòàâëåííîé äëÿ ñòðîèòåëüñòâà, ðåêîíñòðóêöèè èëè êàïèòàëüíîãî ðåìîíòà æèëîãî äîìà (êâàðòèðû). Æèëîé äîì (êâàðòèðà) ìîæåò áûòü ïðåäìåòîì èïîòåêè òàêæå, åñëè ãðàæäàíèí - åãî ñîáñòâåííèê è ÷ëåíû åãî ñåìüè ïðîæèâàþò â äðóãîì æèëîì äîìå (êâàðòèðå) è èìåþò â ýòîì äîìå äîñòàòî÷íîå â ñîîòâåòñòâèè ñ óñòàíîâëåííûìè íîðìàìè æèëîé ïëîùàäè æèëîå ïîìåùåíèå.

Äà÷à, ñàäîâîé äîìèê è äðóãèå ñòðîåíèÿ, íå ïðåäíàçíà÷åííûå äëÿ ïîñòîÿííîãî ïðîæèâàíèÿ, ìîãóò áûòü ïðåäìåòîì èïîòåêè íà îáùèõ îñíîâàíèÿõ. Ñïåöèàëüíûå ïðàâèëà, óñòàíîâëåííûå äëÿ æèëûõ äîìîâ (êâàðòèð), íà íèõ íå ðàñïðîñòðàíÿþòñÿ.

Æèëûå êîìíàòû, ñîñòàâëÿþùèå ÷àñòü äîìà (êâàðòèðû), íå ìîãóò áûòü ïðåäìåòîì èïîòåêè.

 èïîòåêó ìîæåò ïåðåäàâàòüñÿ òîëüêî æèëîé äîì (êâàðòèðà), ïðèíàäëåæàùèé çàëîãîäàòåëþ íà ïðàâå ñîáñòâåííîñòè. Çàëîãîäåðæàòåëÿìè æèëîãî äîìà è êâàðòèðû ìîãóò áûòü áàíêè è äðóãèå êðåäèòíûå ó÷ðåæäåíèÿ, èìåþùèå ñïåöèàëüíóþ ëèöåíçèþ.

Ïðîäàæà çàëîæåííîãî æèëîãî äîìà (êâàðòèðû) íà ïóáëè÷íûõ òîðãàõ íå ÿâëÿåòñÿ îñíîâàíèåì äëÿ âûñåëåíèÿ ïîêóïàòåëåì ïðîæèâàþùèõ â ýòîì æèëîì äîìå (êâàðòèðå) çàëîãîäàòåëÿ è ÷ëåíîâ åãî ñåìüè. Ìåæäó ñîáñòâåííèêîì, ïðèîáðåòàþùèì æèëîé äîì (êâàðòèðó), è ïðîæèâàþùèìè â íåì òàêèìè ëèöàìè çàêëþ÷àåòñÿ äîãîâîð àðåíäû æèëîãî ïîìåùåíèÿ íà óñëîâèÿõ, îáû÷íûõ äëÿ äàííîé ìåñòíîñòè. Ëèöà, ïðîæèâàþùèå â æèëûõ äîìàõ (êâàðòèðàõ) íà óñëîâèÿõ äîãîâîðà íàéìà æèëîãî ïîìåùåíèÿ, äîãîâîðà àðåíäû èëè èíûõ îñíîâàíèÿõ, ïðåäóñìîòðåííûõ çàêîíîì, íå ïîäëåæàò âûñåëåíèþ ïðè ïðîäàæå çàëîæåííîãî äîìà (êâàðòèðû) ñ ïóáëè÷íûõ òîðãîâ. Ðàíåå çàêëþ÷åííûé ñ íèìè äîãîâîð íàéìà æèëîãî ïîìåùåíèÿ, äîãîâîð àðåíäû èëè èíîé äîãîâîð íà ïðîæèâàíèå ñîõðàíÿåò ñèëó. Òàêèå ëèöà èìåþò ïðàâî íà ïðåèìóùåñòâåííóþ ïîêóïêó çàíèìàåìîãî èìè æèëîãî äîìà (êâàðòèðû). Åñëè èíîå íå ïðåäóñìîòðåíî äîãîâîðîì îá èïîòåêå, çàëîãîäàòåëü âïðàâå ñäàòü íàíèìàòåëþ íàõîäÿùóþñÿ â æèëîì äîìå ñâîáîäíóþ êâàðòèðó ëèøü ñ ñîãëàñèÿ çàëîãîäåðæàòåëÿ. Îäíàêî îí âïðàâå ñäàòü òàêóþ êâàðòèðó íàíèìàòåëþ áåç ñîãëàñèÿ çàëîãîäåðæàòåëÿ ïî ñðî÷íîìó äîãîâîðó àðåíäû æèëîãî ïîìåùåíèÿ íà ñðîê, èñòåêàþùèé íå ïîçäíåå ïîãàøåíèÿ ññóäû.  ýòîì ñëó÷àå ñîáñòâåííèê, ïðèîáðåâøèé æèëîé äîì (êâàðòèðó) íà ïóáëè÷íûõ òîðãàõ, ïî èñòå÷åíèè ïðåäóñìîòðåííîãî äîãîâîðîì ñðîêà íå îáÿçàí âîçîáíîâëÿòü ýòîò äîãîâîð àðåíäû.

Èïîòåêà ïðåäíàçíà÷åíà äëÿ ïîëó÷åíèÿ êðåäèòà ïîä çàëîã íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà. Îíà ïðåäïîëàãàåò ðàçðàáîòêó èíâåñòèöèîííîãî ïðîåêòà.

 ñòðàíàõ ñ ðàçâèòîé ðûíî÷íîé ýêîíîìèêîé èïîòåêà êàê âèä êðåäèòà ñóùåñòâóåò â ðàçíûõ ôîðìàõ:

• ïðóæèííàÿ;

• ðîëë-îâåðíàÿ;

• ñ âûïëàòîé òîëüêî îäíèõ ïðîöåíòîâ;

• ñ îáðàòíûì àííóèòåòîì;

• ñ ïåðåñìàòðèâàåìîé ñòàâêîé;

• ñ ó÷àñòèåì â ïðèðîñòå ñòîèìîñòè.

Èïîòåêà “ïðóæèííàÿ” - ýòî êðåäèò, ïðåäóñìàòðèâàþùèé îñóùåñòâëåíèå ðàâíîâåëèêèõ ïåðèîäè÷åñêèõ ïëàòåæåé â ñ÷åò ïîãàøåíèÿ îñíîâíîé ñóììû, à òàêæå ïðîöåíòíûõ âûïëàò; ñîîòâåòñòâåííî ñ êàæäûì ïåðèîäîì ñóììàðíûé ïëàòåæ ñíèæàåòñÿ. “Ïðóæèííàÿ” èïîòåêà ïðåäñòàâëÿåò ñàìîàìîðòèçèðóþùèéñÿ èïîòå÷íûé êðåäèò.

Òåðìèí “ïðóæèííûé” îçíà÷àåò àíàëîãèþ ñ äåéñòâèåì ïðóæèíû. ×åì ñèëüíåå (áîëüøå) åå ðàñòÿãèâàåøü, òåì ìåíüøå åå ìîæíî ðàñòÿíóòü.

Èïîòåêà ðîëë-îâåðíàÿ (àíãë. rollover) - èïîòå÷íûé êðåäèò, ïðè êîòîðîì åãî ñðîê äåëèòñÿ íà âðåìåííûå îòðåçêè (3 èëè 6 ìåñÿöåâ) è äëÿ êàæäîãî èç íèõ ñ ó÷åòîì êîíúþíêòóðû ðûíêà óñòàíàâëèâàåòñÿ ñâîÿ ïðîöåíòíàÿ ñòàâêà. Òàêèì îáðàçîì, ðîëë-îâåðíûé êðåäèò - ýòî êðåäèò ñ ïëàâàþùåé ïðîöåíòíîé ñòàâêîé. Ýòèì îí îòëè÷àåòñÿ îò êðåäèòà ñ ôèêñèðîâàííîé ïðîöåíòíîé ñòàâêîé (“ïðóæèííîé” èïîòåêè).

Èïîòåêà ñ âûïëàòîé òîëüêî îäíèõ ïðîöåíòîâ - “øàðîâàÿ” èïîòåêà, ïðåäó- ñìàòðèâàþùàÿ ïåðèîäè÷åñêèå âûïëàòû òîëüêî ïðîöåíòîâ. Òåðìèí “øàðîâàÿ” îçíà÷àåò àíàëîãèþ, íàïðèìåð, ñ êàòàíèåì ñíåæêà. Êàòàåì ìàëåíüêèé ñíåæîê ïî ñíåãó è îí ïðåâðàùàåòñÿ â ñíåæíûé êîì (øàð). ×åì áîëüøå êàòàåì, òåì áîëüøå ðàçìåð øàðà. ”Øàðîâîé” ïëàòåæ îçíà÷àåò êðóïíûé èòîãîâûé ïëàòåæ ïî êðåäèòíîìó äîëãó.  òå÷åíèå íåñêîëüêèõ ïåðâûõ ìåñÿöåâ èëè ëåò îñíîâíàÿ ñóììà äîëãà èëè íå ïîãàøàåòñÿ, èëè ïîãàøàåòñÿ òîëüêî ìàëàÿ åå ÷àñòü. Çàòåì íàñòóïàåò ñðîê âûïëàòû âñåãî îñòàòêà. Âëàäåëüöû íåäâèæèìîñòè îáû÷íî ñòàðàþòñÿ çàðàíåå äîãîâîðèòüñÿ î íîâîì êðåäèòå ñ òåì, ÷òîáû ïðè íàñòóïëåíèè ñðîêà “øàðîâîãî” ïëàòåæà íå ëèøèòüñÿ ñâîåé íåäâèæèìîñòè èç-çà íåñîáëþäåíèÿ ñâîèõ îáÿçàòåëüñòâ.

Èïîòåêà ñ îáðàòíûì àííóèòåòîì - ôèíàíñîâîå ñîãëàøåíèå, ñîãëàñíî êîòîðîìó êðåäèòîð ïðîèçâîäèò ïåðèîäè÷åñêèå âûïëàòû çàåìùèêó. Îñòàòîê îñíîâíîé ñóììû êðåäèòà óâåëè÷èâàåòñÿ íà âåëè÷èíó ïåðèîäè÷åñêèõ âàëþò è âñþ ñóììó íàêàïëèâàåìûõ ïðîöåíòîâ.

Èïîòåêà ñ ïåðåñìàòðèâàåìîé ñòàâêîé - âèä ðîëë-îâåðíîãî èïîòå÷íîãî êðåäèòà, ñòàâêà ïðîöåíòà ïî êîòîðîìó êîððåêòèðóåòñÿ ñ ó÷åòîì ïðåîáëàäàþùèõ ðûíî÷íûõ ñòàâîê ÷åðåç ôèêñèðîâàííûå èíòåðâàëû âðåìåíè.

Èïîòåêà ñ ó÷àñòèåì â ïðèðîñòå ñòîèìîñòè - èïîòå÷íûé êðåäèò, ïî êîòîðîìó êðåäèòîð ó÷àñòâóåò â ïðèðîñòå ñòîèìîñòè íåäâèæèìîñòè.

 ïðîöåññå èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ âàæíî àíàëèçèðîâàòü ñîñòîÿíèå è ýôôåêòèâíîñòü èñïîëüçîâàíèÿ êðåäèòà. Òàêîé àíàëèç ïðîâîäèòñÿ êàê òðàäèöèîííûì ñïîñîáîì, òàê è ñ èñïîëüçîâàíèåì ôèíàíñîâûõ êîýôôèöèåíòîâ.

 èïîòå÷íî-èíâåñòèöèîííîì àíàëèçå âåäóùóþ ðîëü èãðàþò êîýôôèöèåíò èïîòå÷íîé çàäîëæåííîñòè è èïîòå÷íàÿ ïîñòîÿííàÿ.

Êîýôôèöèåíò èïîòå÷íîé çàäîëæåííîñòè (Ê_ç) ïîêàçûâàåò äîëþ èïîòå÷íîãî äîëãà (òî åñòü çàåìíûõ ñðåäñòâ) â îáùåé ñòîèìîñòè íåäâèæèìîé ñîáñòâåííîñòè. Îí ðàññ÷èòûâàåòñÿ ïî ôîðìóëå:

Ê_ç = È / Ê õ 100 %,

ãäå È - ñóììà èïîòå÷íîãî êðåäèòà, ðóá.;

Ê - îáùàÿ ñòîèìîñòü íåäâèæèìîñòè, ðóá.

×åì âûøå çíà÷åíèå äàííîãî êîýôôèöèåíòà, òåì âûøå äîëÿ çàåìíûõ ñðåäñòâ è íèæå äîëÿ ñîáñòâåííûõ ñðåäñòâ èíâåñòîðà â ôèíàíñèðîâàíèè ñäåëêè ñ íåäâèæèìîñòüþ. Ñ òî÷êè çðåíèÿ êðåäèòîðîâ (íàïðèìåð, èïîòå÷íîãî áàíêà), áîëåå âûñîêèé êîýôôèöèåíò èïîòå÷íîé çàäîëæåííîñòè îçíà÷àåò áîëåå âûñîêóþ ñòåïåíü ðèñêà, íàðóøåíèÿ çàåìùèêîì ñâîèõ îáÿçàòåëüñòâ è ëèøåíèÿ åãî ïðàâà âûêóïà çàëîæåíîé íåäâèæèìîñòè.

Áàíêè óñòàíàâëèâàþò è ñîáëþäàþò îïðåäåëåííûå âåðõíèå ïðåäåëû äàííîãî êîýôôèöèåíòà. Îáû÷íî ðàçìåð êðåäèòîâ, âûäàâàåìûõ áàíêîì ãðàæäàíàì íà ñòðîèòåëüñòâî, ïîêóïêó èëè ðåìîíò äîìà, íå ïðåâûøàåò 70% ñìåòû èëè ñòîèìîñòè ïîêóïêè.

Ïðèìåð.

Ãðàæäàíèí êóïèë êîòòåäæ ñòîèìîñòüþ 320 ìëí. ðóá. Ïðè ýòîì ñîáñòâåííûé åãî êàïèòàë ñîñòàâëÿåò 120 ìëí. ðóá. è çàåìíûé êàïèòàë çà ñ÷åò âçÿòîãî èïîòå÷íîãî êðåäèòà 200 ìëí. ðóá. Êîýôôèöèåíò èïîòå÷íîé çàäîëæåííîñòè ðàâåí:

Ê_ç = 200 / 320 õ 100 = 62,5 %.

Èïîòå÷íàÿ ïîñòîÿííàÿ (Ï_è) ïðåäñòàâëÿåò ñîáîé ïðîöåíòíîå îòíîøåíèå åæåãîäíûõ ïëàòåæåé ïî îáñëóæèâàíèþ äîëãà ê îñíîâíîé ñóììå èïîòå÷íîãî êðåäèòà:

Ï_è = Ä / È õ 100 %,

ãäå Ä - ãîäîâàÿ ñóììà ïëàòåæåé ïî îáñëóæèâàíèþ äîëãà, ðóá.;

È - îñíîâíàÿ ñóììà èïîòå÷íîãî êðåäèòà, ðóá.

Ïðèìåð.

Ãîäîâàÿ ñóììà ïëàòåæåé ïî îáñëóæèâàíèþ äîëãà ñîñòàâëÿåò 40 ìëí. ðóá. ïðè ñóììå èïîòå÷íîãî êðåäèòà 200 ìëí. ðóá., êîòîðûé áûë âçÿò íà ñðîê 10 ëåò ïðè ïðîöåíòíîé ñòàâêå 5 % ãîäîâûõ. Èïîòå÷íàÿ ïîñòîÿííàÿ ðàâíà:

Ï_è = 40 / 200 õ 100 = 20 %.

Äëÿ òîãî ÷òîáû èïîòå÷íûé êðåäèò áûë ïîëíîñòüþ ïîãàøåí, èïîòå÷íàÿ ïîñòîÿííàÿ äîëæíà áûòü âûøå íîìèíàëüíîé ñòàâêè ïðîöåíòà ïî êðåäèòó. Ïðåâûøåíèå èïîòå÷íîé ïîñòîÿííîé íàä ïðîöåíòíîé ñòàâêîé îáåñïå÷èâàåò âûïëàòó îñíîâíîé ñóììû êðåäèòà. Åñëè èïîòå÷íàÿ ïîñòîÿííàÿ ðàâíà ïðîöåíòíîé ñòàâêå ïî èïîòå÷íîìó êðåäèòó, ïîãàøåíèå âñåé ïåðâîíà÷àëüíîé ñóììû êðåäèòà ïðîèçîéäåò “øàðîâûì” ïëàòåæîì.

Êîãäà èïîòå÷íàÿ ïîñòîÿííàÿ áóäåò ìåíüøå ðàçìåðà ïðîöåíòíîé ñòàâêè, âûïëàòû ïî êðåäèòó íå ïîêðîþò äàæå ïðîöåíòû ïî íåìó.  ýòîì ñëó÷àå íå âûïëà÷åííàÿ ÷àñòü ïîöåíòîâ áóäåò íàêàïëèâàòüñÿ âìåñòå ñ îñíîâíîé ñóììîé èïîòå÷íîãî äîëãà è åãî îñòàòîê áóäåò ðàñòè.

Èïîòå÷íûì êðåäèòîâàíèåì çàíèìàþòñÿ ñïåöèàëèçèðîâàííûå èïîòå÷íûå áàíêè. Ê ýòèì áàíêàì ïðåäúÿâëÿþòñÿ îñîáîå òðåáîâàíèå: îíè äîëæíû èìåòü ïîâûøåííóþ íàäåæíîñòü. Èì çàïðåùåíî âåñòè âåí÷óðíûå (ðèñêîâûå) îïåðàöèè.

Характеристики

Список файлов реферата