LA!!! (708254), страница 5
Текст из файла (страница 5)
Âòîðàÿ ñõåìà îðãàíèçàöèè ñèñòåìû æèëèùíîãî èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ íàçûâàåòñÿ ìîäåëüþ èïîòå÷íîé êîìïàíèè. Çäåñü äåéñòâóþò èíûå ïðèíöèïû: èïîòå÷íûå êîìïàíèè âêëàäû íàïðÿìóþ íå ïðèâëåêàþò, íà÷àëüíûå îïåðàöèè ôèíàíñèðóþòñÿ çà ñ÷åò ñîáñòâåííîãî êàïèòàëà è ñðî÷íûõ çàéìîâ. Êîìïàíèè âûäàþò èïîòå÷íûå êðåäèòû è îáñëóæèâàþò èõ, îäíàêî, âûäàâ çàåì, îíè ïðîäàþò åãî òðåòüåìó ëèöó - èíâåñòîðó. Ïðîäàæà ìîæåò îñóùåñòâëÿòüñÿ íåïîñðåäñòâåííî èëè ïóòåì âûïóñêà öåííûõ áóìàã, îáåñïå÷åííûõ ïóëîì èïîòå÷íûõ êðåäèòîâ. Âûðó÷åííûå ñðåäñòâà èïîòå÷íûå êîìïàíèè ñíîâà ïóñêàþò â îáîðîò (âûïóñêàÿ íîâûå çàéìû), à èõ ïðèáûëü ñêëàäûâàåòñÿ èç ñáîðîâ çà ïðåäîñòàâëåíèå êðåäèòîâ è ïëàòåæåé çà èõ îáñëóæèâàíèå.
Ëîãèêà ðàçâèòèÿ äàííîé ìîäåëè ïðåäïîëàãàåò íàëè÷èå äîñòàòî÷íî ðàçâèòîãî âòîðè÷íîãî èïîòå÷íîãî ðûíêà, íà êîòîðîì ïðîäàþòñÿ óæå âûäàííûå èïîòå÷íûå êðåäèòû. Õîòÿ â Ðîññèè òàêîé ðûíîê òîëüêî íà÷àë ôîðìèðîâàòüñÿ, ìîäåëü ïðèâëåêàåò ìíîãèå áàíêè â ñâÿçè ñ òåì, ÷òî â ïðèíöèïå ðåøàåò ïðîáëåìó äåôèöèòà äîëãîñðî÷íûõ ôèíàíñîâûõ ðåñóðñîâ. Îäíàêî êëþ÷åâûì îñòàåòñÿ âîïðîñ î ïîèñêå èíâåñòîðà.
Îòäåëüíûì áàíêàì óäàåòñÿ ðåøàòü åãî ïóòåì óñòàíîâëåíèÿ îñîáûõ îòíîøåíèé ñ ïðåäïðèÿòèÿìè, áåðóùèìè íà ñåáÿ ôóíêöèþ èíâåñòîðà. Îïðåäåëåííûé îïûò ïîäîáíûõ îïåðàöèé íàêîïëåí, íàïðèìåð, ó Ñàíêò-Ïåòåðáóðãñêîãî Èïîòåêîáàíêà, êîòîðûé âûäàåò êðåäèòû ñîòðóäíèêàì ïðåäïðèÿòèÿ, èçíà÷àëüíî ãîòîâîãî âûñòóïèòü â êà÷åñòâå èíâåñòîðà ïî ýòèì çàéìàì. Ðåøàÿ æèëèùíûå ïðîáëåìû ñâîèõ ñîòðóäíèêîâ, ïðåäïðèÿòèå çàèíòåðåñîâûâàåòñÿ â ïîäîáíîé ñõåìå, êîòîðàÿ îñâîáîæäàåò åãî îò ðàáîòû ñ çàåìùèêàìè, äà åùå è äàåò íåêîòîðûå íàëîãîâûå ïðåèìóùåñòâà.
 ëèòåðàòóðå è ïðàêòèêå áûòóåò ìíåíèå, ÷òî èïîòåêà â Ðîññèè íå èìååò íåîáõîäèìîé ïðàâîâîé áàçû, ïîýòîìó ðàçâèâàòüñÿ îíà èëè âîîáùå íå ìîæåò, èëè áóäåò ñóùåñòâîâàòü â óðîäëèâûõ ôîðìàõ. Ïàíàöååé îò âñåõ áåä ñ÷èòàëñÿ äîëãîæäàííûé çàêîí îá èïîòåêå. Õîòÿ àíàëèç çàêîíîäàòåëüíîé áàçû èïîòåêè è îïûò ðàáîòû ðÿäà áàíêîâ Ðîññèè ïîêàçûâàåò, ÷òî è áåç òàêîãî çàêîíà èïîòå÷íûé áèçíåñ ìîæåò èäòè è ðàçâèâàòüñÿ. Áåçóñëîâíî, âûøåäøèé â ñâåò Çàêîí îá èïîòåêå áóäåò ñïîñîáñòâîâàòü èïîòå÷íîìó áèçíåñó. Õîòÿ îïûò ïîêàçûâàåò, ÷òî íîâûå çàêîíû íå òîëüêî, à ÷àñòî è íå ñòîëüêî ðåøàþò äåéñòâóþùèå ïðîáëåìû, íî è ñîçäàþò èõ, è ÷àñòî âìåñòî ñòèìóëèðîâàíèÿ äåÿòåëüíîñòè, íà êîòîðóþ îíè íàïðàâëåíû, ãëóøàò åå.
Ïîñëåäíåå óòâåðæäåíèå ìîæíî îòíåñòè è ê ïðèíÿòîìó Ãðàæäàíñêîìó êîäåêñó ÐÔ, è ê Çàêîíó îá èïîòåêå (ïîêà ïðèíÿòîãî òîëüêî â ïåðâîì ÷òåíèè). Òàê ñòàòüÿ 350 ï.2 Ãðàæäàíñêîãî êîäåêñà (÷àñòü1) äàåò ïðàâî çàêîíîäàòåëüíî ÷åðåç ñóä îòñðî÷èòü ïðîäàæó çàëîæåííîãî èìóùåñòâà ñ ïóáëè÷íûõ òîðãîâ íà ñðîê äî 1 ãîäà ; ñòàòüÿ 292 ãëàñèò, “÷òî ïåðåõîä ïðàâà ñîáñòâåííîñòè íà æèëîé äîì èëè êâàðòèðó ê äðóãîìó ëèöó íå ÿâëÿåòñÿ îñíîâàíèåì äëÿ ïðåêðàùåíèÿ ïðàâà ïîëüçîâàíèÿ æèëûì ïîìåùåíèåì ÷ëåíàìè ñåìüè ïðåæíåãî ñîáñòâåííèêà”. À â Çàêîíå îá èïîòåêå ïðåäóñìîòðåí çàëîã äîìà èëè êâàðòèðû òîëüêî ïðè óñëîâèè, åñëè çàëîãîäàòåëü è ÷ëåíû åãî ñåìüè èìåþò äðóãîå ïîìåùåíèå, ïðèãîäíîå äëÿ æèëüÿ, è ïðîäàæà çàëîæåííîãî æèëîãî äîìà èëè êâàðòèðû íà ïóáëè÷íûõ òîðãàõ íå ÿâëÿåòñÿ îñíîâàíèåì äëÿ âûñåëåíèÿ ïîêóïàòåëåì ïðîæèâàþùèõ â ýòîì äîìå èëè êâàðòèðå çàëîãîäàòåëÿ è ÷ëåíîâ åãî ñåìüè. Òàêèì îáðàçîì, ÿñíî, ÷òî çàêîíîòâîð÷åñêàÿ äåÿòåëüíîñòü çàêîíîäàòåëüíûõ îðãàíîâ ïî èïîòåêå îñòàâëÿåò æåëàòü ëó÷øåãî.
 òî æå âðåìÿ îäíèì èç ñåðüåçíûõ äîñòèæåíèé ïðàâèòåëüñòâà äëÿ ñòàíîâëåíèÿ èïîòåêè ìîæíî ñ÷èòàòü ñíèæåíèå òåìïîâ èíôëÿöèè; èïîòå÷íîå êðåäèòîâàíèå ïðè ëþáûõ óñëîâèÿõ áóäåò êðàéíå çàòðóäíåíî, åñëè èíôëÿöèÿ áóäåò âûøå 5-7% â ìåñÿö (â ÿíâàðå 1995ã. îíà ñîñòàâëÿëà 18 %, â ôåâðàëå -15%, â èþëå-6-7%), ïîýòîìó ïðåäïðèíÿòûå øàãè ïðàâèòåëüñòâà ïî ñíèæåíèþ èíôëÿöèè äî 3 % â ìåñÿö, âîçìîæíî, äàäóò åùå îäèí òîë÷îê ðàçâèòèþ èïîòåêè â Ðîññèè.  ïðîòèâíîì æå ñëó÷àå (ïðè çàïóñêå ïå÷àòíîãî ñòàíêà), ìû ïîëó÷èì çàìêíóòûé êðóã, êîãäà âûñîêèå òåìïû èíôëÿöèè òîðìîçÿò ðàçâèòèå èïîòåêè, êîòîðàÿ, â ñâîþ î÷åðåäü, âûñòóïàåò ìîùíûì ðû÷àãîì îáóçäàíèÿ èíôëÿöèè.
Âûãîäíîñòü äëÿ áàíêîâ è äîñòóïíîñòü äëÿ çàåìùèêîâ èïîòå÷íûõ êðåäèòîâ îïðåäåëÿåòñÿ òàêæå ñòîèìîñòüþ êðåäèòíûõ ðåñóðñîâ äëÿ êðåäèòîðà è äîëãîñðî÷íîñòüþ êðåäèòà.  íàñòîÿøåå âðåìÿ îñíîâíûìè èñòî÷íèêàìè êðåäèòíûõ ðåñóðñîâ áàíêîâ âûñòóïàþò ñîáñòâåííûå ñðåäñòâà è ìåæáàíêîâñêèå êðåäèòû, ïðîöåíòíûå ñòàâêè ïî êîòîðûì â çàâèñèìîñòè îò ñðîêà êðåäèòà êîëåáëþòñÿ îò 140 äî 210 % â ãîä , à ïî âàëþòíûì ñ÷åòàì - îò 15 äî 35 % â ãîä. Åñëè ê íèì ïðèáàâèòü ïðîöåíò èçäåðæåê áàíêà è ðèñêè, òî ïîëó÷èòñÿ ïðîöåíòíàÿ ñòàâêà ïî êðåäèòàì îò 170 äî 260 % â ãîä. Î êàêîé èïîòåêå çäåñü ìîæíî ãîâîðèòü? Ïîýòîìó áàíêàì âûãîäíî çàíèìàòüñÿ ìåæáàíêîâñêèìè êðåäèòàìè, à íå äîëãîñðî÷íûìè èíâåñòèöèÿìè. Îäíàêî ñïåêóëÿöèÿ êðåäèòíûìè ðåñóðñàìè íà ðûíêå ìåæáàíêîâñêèõ êðåäèòîâ â óñëîâèÿõ ìàññîâîãî íåâîçâðàòà ñðåäñòâ ñòàíîâèòñÿ î÷åíü ðèñêîâàííûì áèçíåñîì, è áàíêè âñå îáðàùàþòñÿ ê äîëãîñðî÷íîìó êðåäèòîâàíèþ îáúåêòîâ ñ âûñîêèì îáåñïå÷åíèåì âîçâðàòà ññóä. Òàêîå îáåñïå÷åíèå äàåò èïîòåêà.
Ìèðîâàÿ ïðàêòèêà èïîòåêè îïèðàåòñÿ â îñíîâíîì íà äâà èñòî÷íèêà: íàêîïèòåëüíûå (ñáåðåãàòåëüíûå) ñ÷åòà íàñåëåíèÿ è ýìèññèÿ öåííûõ áóìàã íà ñóììó èïîòå÷íûõ êðåäèòîâ (âòîðè÷íûé ðûíîê çàêëàäíûõ). Ïåðâûé èñòî÷íèê ÿâëÿåòñÿ îñíîâíûì äëÿ èïîòåêè Ãåðìàíèè, âòîðîé - äëÿ èïîòåêè ÑØÀ.  Ðîññèè ïàêòè÷åñêè îòñóòñòâóåò âòîðè÷íûé ðûíîê öåííûõ áóìàã, òåì áîëåå çàêëàäíûõ. Áàíêè Ðîññèè ïîøëè ïî äðóãîìó ïóòè (áîëåå ïîäðîáíî ñèñòåìà èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ áûëà ðàññìîòðåíà âûøå). Îíè îðãàíèçóþò ìóíèöèïàëüíûå æèëèùíûå çàéìû, àêêóìóëèðóÿ òåì ñàìûì äåíüãè íàñåëåíèÿ äëÿ êðåäèòîâàíèÿ ñòðîèòåëüñòâà è ïîêóïêó èõ æèëüÿ ÷åðåç ïðîäàæó æèëèùíûõ ñåðòèôèêàòîâ, à òàêæå äðóãèõ öåííûõ èëè ïðè÷èñëåííûõ ê íèì áóìàã. Èññëåäîâàíèÿ Öåíòðà èïîòå÷íîãî áèçíåñà ïîêàçûâàþò, ÷òî íåîáõîäèìî ôîðìèðîâàòü íîðìàëüíûé âòîðè÷íûé ðûíîê çàêëàäíûõ êàê ïî æèëîìó, òàê è íåæèëîìó ôîíäó íåäâèæèìîñòè. Ïðè÷åì, åñëè â ÑØÀ ýòîò ðûíîê ôîðìèðîâàëñÿ ñâåðõó (ïî èíèöèàòèâå è ïîä ðóêîâîäñòâîì ïðàâèòåëüñòâà) ÷åðåç ñîçäàíèå ôåäåðàëüíîé íàöèîíàëüíîé àññîöèàöèè ïî çàêëàäíûì “ Ôåííè Ìåé ”, òî â Ðîññèè ýòîò ïðîöåññ äîëæåí íà÷èíàòüñÿ ñíèçó, ïóòåì ñîçäàíèÿ ëîêàëüíûõ âòîðè÷íûõ ðûíêîâ çàêëàäíûõ ïîä ðóêîâîäñòâîì ìåñòíûõ îðãàíîâ âëàñòè.
Íà÷àëîì ðàçâèòèÿ ýòèõ ðûíêîâ è èõ ñåãìåíòîâ ìîãóò áûòü ñèñòåìû æèëèùíûõ çàéìîâ. Öåíòð èïîòå÷íîãî áèçíåñà ñîâìåñòíî ñ Ôîíäîì èìóùåñòâà ã. Ìîñêâû ðàçðàáîòàë ñõåìó, â êîòîðîé öåíòðàëüíûì çâåíîì ( ìèíè “Ôåííè Ìåé” ) äîëæíà áûòü Ìîñêîâñêàÿ èïîòå÷íàÿ êîìïàíèÿ, ðàáîòàþùàÿ â òåñíîé ñâÿçè ñ ïðàâèòåëüñòâîì Ìîñêâû è åãî äåïàðòàìåíòàìè. Ïðèìåðíî òàêàÿ æå ñõåìà æèëèùíîé èïîòåêè èñïîëüçóåòñÿ â ßðîñëàâëå ( ÿðîñëàâñêèé ôèëèàë Èïîòå÷íîãî àêöèîíåðíîãî áàíêà ). Èñïîëüçóÿ äîñòàòî÷íî ñëîæíóþ îðãàíèçàöèîííóþ è ïðàâîâóþ ôîðìó, îáóñëîâëåííóþ îòñóòñòâèåì ñîîòâåòñòâóþùåé çàêîíîäàòåëüíî-íîðìàòèâíîé áàçû, ýòîò áàíê â êîíå÷íîì ñ÷åòå ïðåäîñòàâèë èïîòå÷íûå êðåäèòû íà æèëüå çà ñ÷åò ñðåäñòâ, ïðèâëå÷åííûõ îò ïðîäàæè èïîòå÷íûõ ñåðòèôèêàòîâ, îáåñïå÷åííûõ äàííûìè êðåäèòàìè.  êà÷åñòâå ïîñðåäíèêà, äåéñòâóþùåãî íà âòîðè÷íîì ðûíêå èïîòå÷íûõ êðåäèòîâ, âûñòóïèëà Èïîòå÷íàÿ êðåäèòíàÿ êîìïàíèÿ, êîòîðàÿ ñòàëà ïðèîáðåòàòü ó áàíêà è ðàñïðîñòðàíÿòü èïîòå÷íûå ñåðòèôèêàòû, îáåñïå÷åííûå èïîòå÷íûìè êðåäèòàìè.
Îñíîâíûì èñòî÷íèêîì ðåñóðñîâ äëÿ èïîòåêè ñîâðåìåííîé Ðîññèè äîëæíû áûòü ñáåðåæåíèÿ êàê çàðàíåå ïðåäíàçíà÷åííûå äëÿ ðåøåíèÿ æèëèùíîãî âîïðîñà, òàê è òåêóùèå, à òàêæå âðåìåííî ñâîáîäíûå íàêîïëåíèÿ ïðåäïðèÿòèé, ïåðåäàâàåìûå èïîòå÷íûì áàíêàì íà êðåäèòû, îáåñïå÷èâàþùèå ðàçâèòèå ýòèõ ïðåäïðèÿòèé. Íàïðèìåð, ñòðîèòåëüíûå îðãàíèçàöèè ïîä ïðîöåíò íèæå êðåäèòíîé ñòàâêè áàíêà äàþò åìó ñâîè âðåìåííî ñâîáîäíûå ðåñóðñû äëÿ âûäà÷è èïîòå÷íûõ êðåäèòîâ íà ïðèîáðåòåíèå ïðîäóêöèè ýòèõ îðãàíèçàöèé. Ðàöèîíàëüíîå ñî÷åòàíèå äâóõ óêàçàííûõ ñõåì ïîëó÷åíèÿ êðåäèòíûõ ðåñóðñîâ ïðè àêòèâíîì ó÷àñòèè ìåñòíûõ îðãàíîâ ãîñóäàðñòâåííîé âëàñòè ìîæåò îáåñïå÷èòü âûñîêèå ðåçóëüòàòû èïîòåêè.
 ïðîöåññå êóïëè-ïðîäàæè íåäâèæèìîñòè ïðàâî ñîáñòâåííîñòè ïåðåõîäèò îò ïðîäàâöà ê ïîêóïàòåëþ, áóäü òî þðèäè÷åñêîå (ïðåäïðèÿòèå) èëè ôèçè÷åñêîå (ãðàæäàíèí) ëèöî, òîëüêî ñ ìîìåíòà ðåãèñòðàöèè äîãîâîðà êóïëè-ïðîäàæè. Îïèñàíèå ïðàâ ñîáñòâåííîñòè íà íåäâèæèìîå èìóùåñòâî ñîñòàâëÿåò åãî òèòóë (îòñóòñòâèå íà ìîìåíò ðåãèñòðàöèè äðóãèõ ñîáñòâåííèêîâ èëè ïðåòåíäåíòîâ íà ýòó çàðåãèñòðèðîâàííóþ ñîáñòâåíîñòü íàçûâàåòñÿ ÷èñòîòîé òèòóëà).
Îðãàíû ðåãèñòðàöèè äîëæíû íåñòè îòâåòñòâåííîñòü çà ÷èñòîòó òèòóëîâ. Ê ñîæàëåíèþ, òàêàÿ îòâåòñòâåííîñòü íå ïðåäóñìîòðåíà ñåãîäíÿ äåéñòâóþùèìè çàêîíîäàòåëüíûìè àêòàìè. Íà ïðàêòèêå æå íåðåäêè ñëó÷àè, êîãäà ïðåäïðèíèìàþòñÿ ïîïûòêè ïîëó÷èòü êðåäèò ïîä çàëîã èìóùåñòâà ëþäüìè, êîòîðûå ñàìè ôàêòè÷åñêè íå ÿâëÿþòñÿ åãî ñîáñòâåííèêàìè, èëè èìåþòñÿ äðóãèå ñîáñòâåííèêè ýòîãî èìóùåñòâà, èëè, ÷òî åùå õóæå, êîãäà îíî ïðèâàòèçèðîâàíî âîïðåêè âñåì äåéñòâóþùèì çàêîíàì. Âîïðîñû ÷èñòîòû òèòóëà îñîáåííî îñòðî âñòàþò ïðè ñäåëêå ïî çåìåëüíûì ó÷àñòêàì è æèëîìó ôîíäó. Îäèí èç ïóòåé óäîâëåòâîðèòåëüíîãî ðåøåíèÿ - ñòðàõîâàíèå ÷èñòîòû òèòóëà. Îäíàêî â Ðîññèè íåò ïîêà ñòðàõîâûõ êîìïàíèé, êîòîðûå âûïîëíÿëè áû èëè áûëè áû ãîòîâû âûïîëíÿòü òàêèå îïåðàöèè. ×èñòîòà òèòóëà ÷ðåçâû÷àéíî âàæíà åùå è ïîòîìó, ÷òî â èïîòå÷íîì êðåäèòîâàíèè â çàëîã èäåò íå ñàìî íåäâèæèìîå èìóùåñòâî, à ïðàâî ñîáñòâåííîñòè íà íåãî.
Íîðìàëüíîìó ðàçâèòèþ èïîòåêè â Ðîññèè ìåøàåò è íûíåøíåå ðàçäåëåíèå ïðîöåäóðû ðåãèñòðàöèè ñäåëîê ìåæäó îðãàíàìè Ãîñêîìèìóùåñòâà, Ãîñêîìçåìà, Áþðî òåõíè÷åñêîé èíâåíòàðèçàöèè. Ñîãëàñíî Ãðàæäàíñêîìó êîäåêñó ÐÔ íåäâèæèìîñòü - ýòî çåìåëüíûé ó÷àñòîê è âñå, ÷òî ñ íèì íåðàçðûâíî ñâÿçàíî. Ñòàëî áûòü, ëþáîå çäàíèå èëè ñîîðóæåíèå ñëåäóåò ðàññìàòðèâàòü â íåðàçðûâíîì åäèíñòâå ñ çåìåëüíûì ó÷àñòêîì, íà êîòîðîì îíî ñòîèò, è ðåãèñòðèðîâàòü ñäåëêó â öåëîì.
Âûñîêèé óðîâåíü èíôëÿöèè (êîòîðûé íàáëþäàëñÿ äî ïîñëåäíåãî âðåìåíè) è ñèñòåìà íàëîãîîáëîæåíèÿ â Ðîññèè îáóñëàâëèâàþò íàëè÷èå â ïåðèîä ïðèâàòèçàöèè ãîñóäàðñòâåííîé ñîáñòâåííîñòè äâóõ öåí íà íåäâèæèìîñòü - öåíû ðåãèñòðàöèè (èëè íîðìâòèâíîé öåíû) è ðåàëüíîé (ðûíî÷íîé) öåíû ñäåëêè. Ïåðâàÿ ïðîõîäèò âî âñåõ äîêóìåíòàõ, îôîðìëÿþùèõ ñäåëêó êóïëè-ïðîäàæè íåäâèæèìîñòè, è èñïîëüçóåòñÿ êàê áàçà èñ÷èñëåíèÿ ñîîòâåòñòâóþùèõ íàëîãîâ è ïëàòåæåé. Èìåííî ýòó öåíó ïðèõîäèòñÿ ó÷èòûâàòü êàê çàëîãîâóþ, òàê êàê â ñëó÷àå íåïëàòåæåé èñê ê çàëîãîäàòåëþ ìîæåò áûòü ïðåäúÿâëåí òîëüêî íà ýòó îôèöèàëüíî çàðåãèñòðèðîâàííóþ ñóììó. Íà ðûíêå íåäâèæèìîñòè ôèãóðèðóåò âòîðàÿ öåíà, è íå â ðóáëÿõ, à â äîëëàðàõ ÑØÀ. Êðîìå òîãî, ïëàòà çà ïðèîáðåòåííóþ ó ôèçè÷åñêîãî ëèöà êâàðòèðó äîëæíà âíîñèòüñÿ íàëè÷íûìè äåíüãàìè. Îðãàíèçàöèÿ æå êàê þðèäè÷åñêîå ëèöî ìîæåò îïëà÷èâàòü ñäåëêó íàëè÷íûìè â ñóììå íå áîëåå ïÿòè ìèëëèîíîâ ðóáëåé.  ýòèõ óñëîâèÿõ îðãàíèçàöèÿ âûíóæäåíà çàíèìàòüñÿ ïåðåâîäîì ðóáëåâûõ ñðåäñòâ èç áåçíàëè÷íîé ôîðìû â íàëè÷íóþ, ò. å. îïåðàöèåé, êîòîðóþ ïî äåéñòâóþöåìó çàêîíîäàòåëüñòâó ìîæíî îñóùåñòâëÿòü òîëüêî ïðè çàêëþ÷åíèè ìåæäóíàðîäíûõ êîíòðàêòîâ è ò. ä. Íè äëÿ êîãî íå ñåêðåò, ÷òî, ðåøàÿ ýòè ïðîáëåìû, ðàçëè÷íûå ðèýëòåðñêèå è ôèíàíñîâûå ñòðóêòóðû èäóò íà ïðÿìîå èëè êîñâåííîå íàðóøåíèå äåéñòâóþùåãî çàêîíîäàòåëüñòâà. Íàèáîëåå ðàñïðîñòðàíåííàÿ ñõåìà âçàèìîäåéñòâèÿ áàíêà è ðèýëòåðñêîé ôèðìû -ýòî, êîãäà ïîñëåäíÿÿ áåðåò íà ñåáÿ âñå ðèñêè êðåäèòîâàíèÿ, îôîðìëÿåò íåäâèæèìîñòü, ïî êîòîðîé èäåò ñäåëêà, â ñâîþ ñîáñòâåííîñòü è â àðåíäó çàåìùèêó. Çàåìùèê îïëà÷èâàåò êðåäèò èëè íåïîñðåäñòâåííî áàíêó, âûïëà÷èâàÿ ðèýëòåðñêîé îðãàíèçàöèè àðåíäíóþ ïëàòó, âêëþ÷àþùóþ ñòîèìîñòü åå óñëóã ïî ñäåëêå, èëè ðèýëòåðñêîé îðãàíèçàöèè - â âèäå àðåíäíîé ïëàòû, à ïîñëåäíÿÿ ïåðå÷èñëÿåò ÷àñòü åå â âèäå ïëàòû çà êðåäèò áàíêó. Ñòðîãî ãîâîðÿ, çäåñü íåò ïðÿìîãî çàëîãà íåäâèæèìîñòè, à âûäàâàåìûé çàåìùèêó êðåäèò íåëüçÿ íàçâàòü èïîòå÷íûì. Ñóùåñòâóþùàÿ ïðàêòèêà ïîðîæäåíà íûíåøíåé õîçÿéñòâåííîé ñèñòåìîé. ×òîáû ïîêîí÷èòü ñ ïîäîáíîé ïðàêòèêîé, íóæíî èçìåíèòü öåíîîáðàçîâàíèå, ïåðåéòè ê ðûíî÷íîé îöåíêå íåäâèæèìîñòè, ââåñòè ëüãîòíóþ ñèñòåìó íàëîãîîáëîæåíèÿ íà îòäåëüíûå îïåðàöèè ñ íåé (îñáåííî ñ æèëûì ôîíäîì), óëó÷øèòü çàêîíîäàòåëüíóþ áàçó èïîòåêè.
Ñåðüåçíîãî âíèìàíèÿ òðåáóåò ïðèìåíÿåìûé èíñòðóìåíòàðèé èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ.  íàñòîÿùåå âðåìÿ â ðîññèéñêèõ áàíêàõ â ïîäàâëÿþùåì áîëüøèíñòâå ñëó÷àåâ äåéñòâóåò òðäèöèîííûé ìåõàíèçì âûïëàòû èïîòå÷íîé ññóäû, êîòîðûé ïðåäóñìàòðèâàåò íåèçìåííîñòü âåëè÷èíû ïðîöåíòíîé ñòàâêè â òå÷åíèå âñåãî ïåðèîäà êðåäèòîâàíèÿ.  óñëîâèÿõ âûñîêîé èíôëÿöèè,è â óñëîâèÿõýêîíîìè÷åñêîãî è ïîëèòè÷åñêîãî êðèçèñà âñòðàíå, òàêîé ìåõàíèçì ïðè äîëãîñðî÷íîì êðåäèòîâàíèè êðàéíå íåýôôåêòèâåí, äà è ïðè êðàòêîñðî÷íîì êðåäèòîâàíèè îí ïðåäïîëàãàåò âûñîêèå ïðîöåíòíûå ñòàâêè, à çíà÷èò, è ìàëóþ äîñòóïíîñòü êðåäèòîâ äëÿ íàñåëåíèÿ.
Äëÿ Ðîññèè âåðîÿòíî íàèáîëåå ïðèåìëåìî èñïîëüçîâàíèå èíäåêñîâ, îñíîâàííûõ íà ïðîöåíòíîé ñòàâêå ìåæáàíêîâñêèõ êðåäèòîâ, êîòîðàÿ íàèáîëåå ïîëíî îòðàæàåò êîëåáàíèå öåí íà êðåäèòíûå ðåñóðñû ôèíàíñîâîãî ðûíêà. Êðåäèòîðû â ýòîì ñëó÷àå ìîãóò íà îñíîâå ïðîãíîçèðîâàíèÿ èíôëÿöèè è ðåàëüíîé ñòîèìîñòè êðåäèòíûõ ðåñóðñîâ êîððåêòèðîâàòü îæèäàåìóþ íîðìó ïðèáûëè, ïåðåîöåíèâàòü äîõîä çàåìùèêà è ñòîèìîñòü åãî ñîáñòâåííîñòè. Òàêîé ìåõàíèçì ïðèìåíÿåòñÿ, íàïðèìåð, â ÑØÀ, Êàíàäå, Âåëèêîáðèòàíèè, ò. å. â ñòðàíàõ ñ îòíîñèòåëüíî ñòàáèëüíîé ýêîíîìèêîé. Îäíàêî îí òðåáóåò îãðàíè÷åíèÿ èçìåíåíèé ïðîöåíòíîé ñòàâêè èïîòå÷íîãî êðåäèòà êàê íà âåñü ïåðèîä êðåäèòîâàíèÿ, òàê è ïî îòäåëüíûì åãî ýòàïàì, ÷òî î÷åíü âàæíî, ïîñêîëüêó íåîïðåäåëåííîñòü êðåäèòíîé ñòàâêè ëèøàåò ñìûñëà ñàì êðåäèò.  ÑØÀ, íàïðèìåð, êîððåêòèðîâêà ïðîöåíòíîé ñòàâêè îãðàíè÷åíà äâóìÿ ïðîöåíòàìè îò íà÷àëüíîé ñòàâêè â òå÷åíèå ãîäà è øåñòüþ ïðîöåíòàìè - â òå÷åíèå âñåãî ñðîêà êðåäèòîâàíèÿ. Ïðèìå÷àòåëüíî, ÷òî íàçâàííûå îãðàíè÷åíèÿ íå çàôèêñèðîâàíû íè â îäíîì íîðìàòèâíîì äîêóìåíòå, òåì íå ìåíåå èïîòå÷íûå áàíêè è êîìïàíèè ÑØÀ ñîáëþäàþò èõ. Êòî è â êàêîì ðàçìåðå óñòàíîâèò ïîäîáíûå îãðàíè÷åíèÿ äëÿ íàøèõ ôèíàíñîâûõ ñòðóêòóð è êàêîâ äîëæåí áûòü ìåõàíèçì êîíòðîëÿ çà ñîáëþäåíèåì ýòèõ îãðàíè÷åíèé â ñîâðåìåííîé Ðîññèè ñ åå íåñòàáèëüíîé ýêîäîìèêîé? Îòâåòà íà ýòè âîïðîñû ïîêà íåò, äà, ïîõîæå, íèêòî åãî è íå èùåò.
Èíñòèòóòîì ýêîíîìèêè ãîðîäà â ÑØÀ ðàçðàáîòàí ñïåöèàëüíî äëÿ Ðîññèè èíñòðóìåíò èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ ñ ðåãóëèðóåìîé îòñðî÷êîé ïëàòåæåé (ÈÐÎÏ). Ðå÷ü èäåò î ïðèìåíåíèè äâóõ ðàçëè÷íûõ ïðîöåíòíûõ ñòàâîê. Îäíà ïðèçâàíà îáåñïå÷èòü ïðèáûëüíîñòü êðåäèòíûõ îïåðàöèé äëÿ áàíêà, äðóãàÿ - ñäåëàòü êðåäèò äîñòóïíûì äëÿ çàåìùèêà. Ïåðâàÿ áîëåå âûñîêàÿ (òàê íàçûâàåìàÿ êîíòðàêòíàÿ) îïðåäåëÿåò òîò ðàçìåð ïëàòåæà, êîòîðûé ñäåëàë áû êðåäèòîâàíèå ðåíòàáåëüíûì äëÿ áàíêà è êîòîðûé êëèåíò äîëæåí áûë áû â ïðèíöèïå âûïëà÷èâàòü áàíêó; âåëè÷èíà äàííîé ñòàâêè ðàññ÷èòûâàåòñÿ íà îñíîâå ïðîöåíòíîé ñòàâêè íà ìåæáàíêîâñêîì ðûíêå êðåäèòîâ (ê íåìó ïðèïëþñîâûâàåòñÿ ôèêñèðîâàííàÿ áàíêîâñêàÿ íàäáàâêà), ò. å. èñõîäíàÿ ïðîöåíòíàÿ ñòàâêà ïî ÈÐÎÏ óñòàíàâëèâàåòñÿ íà íàñêîëüêî ïóíêòîâ âûøå ñòàâêè ïðîöåíòà íà ìåæáàíêîâñêîì êðåäèòíîì ðûíêå. Ýòî ïðåâûøåíèå îñòàåòñÿ ïîñòîÿííûì íà ïðîòÿæåíèè âñåãî êðåäèòíîãî ïåðèîäà. Òàêèì îáðàçîì, ôàêòè÷åñêàÿ ñòàâêà èçìåíÿåòñÿ âñëåä çà ñòàâêîé ïî ìåæáàíêîâñêîìó êðåäèòó, ÷òî îáåñïå÷èâàåò êðåäèòó ôèêñèðîâàííûé äîõîä. Ýòà êîíòðàêòíàÿ ñòàâêà, ïî êîòîðîé íàäëåæèò îïëà÷èâàòü êðåäèò çàåìùèêó.  äåéñòâèòåëüíîñòè ðåãóëÿðíûå åæåìåñÿ÷íûå ïëàòåæè ïî êðåäèòó çàåìùèê äåëàåò ïî äðóãîé, áîëåå íèçêîé ñòàâêå, íàçûâàåìîé ïëàòåæíîé. Ðàçíèöà ìåæäó êîíòðàêòîé è ïëàòåæíîé ñòàâêàìè ðåãóëÿðíî ïðèáàâëÿåòñÿ ê ñóììå îñíîâíîãî äîëãà çàåìùèêà. Âåëè÷èíà åæåìåñÿ÷íîãî ïëàòåæà çàåìùèêà ïåðåñ÷èòûâàåòñÿ êàæäûå òðè ìåñÿöà íà ñóììó, ñâÿçàííóþ, âî-ïåðâûõ, ñ èçìåíåíèåì ìåæáàíêîâñêîé ïðîöåíòíîé ñòàâêè, è, âî-âòîðûõ, ñ îäíîâðåìåííûì ïåðåñìîòðîì áàëàíñà êðåäèòà , ò. å. ðàçíèöû ìåæäó ñóììîé çàäîëæåííîñòè çàåìùèêà è âåëè÷èíîé åãî ôàêòè÷åñêèõ âûïëàò, êîòîðàÿ äîáàâëÿåòñÿ ê íåïîãàøåííîé ñóììå äîëãà. Âîçíèêàþùàÿ òàêèì îáðàçîì çàäîëæåííîñòü çàåìùèêà îôîðìëÿåòñÿ íà îñíîâíîé ñðîê êðåäèòà êàê íîâàÿ ñóììà êðåäèòà, âûäàííîãî ïîä íîâûå êîíòðàêòíóþ è ïëàòåæíóþ ñòàâêè.  èòîãå ïëàòåæè ïî ïîëíîé (êîíòðàêòíîé) ïðîöåíòíîé ñòàâêå âçèìàþòñÿ íà áîëåå ïîçäíåì ýòàïå ïîãàøåíèÿ êðåäèòà ñ ðàñ÷åòîì íà òî, ÷òî çàåìùèêó áóäåò ëåã÷å èõ âûïëà÷èâàòü áëàãîäàðÿ óâåëè÷åíèþ åãî äîõîäîâ (õîòÿ áû è íîìèíàëüíî, íàïðèìåð, â ðåçóëüòàòå èíôëÿöèè).
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
