LA!!! (Ипотека и ее проблемы в России)

Èïîòåêà è èïîòå÷íîå êðåäèòîâàíèå.

Èïîòåêà (ãðå÷. hypotheka-çàëîã, çàêëàä) - ïðåäñòàâëÿåò ñîáîé çàëîã íåäâèæèìîñòè äëÿ îáåñïå÷åíèÿ äåíåæíîãî òðåáîâàíèÿ êðåäèòîðà-çàëîãîäåðæàòåëÿ ê äîëæíèêó (çàëîãîäàòåëþ).

Ñóùåñòâóåò è äðóãîå ïîíÿòèå èïîòåêè. Èïîòåêà - ýòî êðåäèò, ïîëó÷åííûé ïîä çàëîã íåäâèæèìîñòè.

 íàøåé ñòðàíå ïîðÿäîê îñóùåñòâëåíèÿ èïîòåêè ðåãóëèðóåòñÿ çàêîíîì ÐÔ “Î çàëîã唹. (Ãëàâà 2. Çàêîí ïðåäïðèÿòèÿ, ñòðîåíèÿ, çäàíèÿ, ñîîðóæåíèÿ è èíûõ îáúåêòîâ, íåïîñðåäñòâåííî ñâÿçàííûõ ñ çåìëåé (èïîòåêà)) è Îñíîâíûìè ïîëîæåíèÿìè î çàëîãå íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà - èïîòåêå².

 èþëå 1995 ã. Ãîñäóìà ïðèíÿëà â ïåðâîì ÷òåíèè ïðîåêò Ôåäåðàëüíîãî çàêîíà “Îá èïîòåêå (çàëîãå “íåäâèæèìîñòè)”. Ýòîò ïðîåêò - ðàçâèòèå ñóùåñòâóþùèõ ïîëîæåíèé î çàëîãå âîîáùå è Ïîëîæåíèé Ãðàæäàíñêîãî êîäåêñà ÐÔ î çàëîãå íåäâèæèìîñòè â ÷àñòíîñòè. Çàêîí îá èïîòåêå íå âíîñèò èçìåíåíèé â îòíîøåíèÿ ñîáñòâåííîñòè, íî ñîçäàåò ÷åòêóþ ïðîöåäóðó çàëîãà íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà. Ãëàâíàÿ öåëü çàêîíà - ïîâûñèòü íàäåæíîñòü è ýôôåêòèâíîñòü ïîëüçîâàíèÿ èïîòåêè êàê ñïîñîáà îáåñïå÷åíèÿ íåäâèæèìûì èìóùåñòâîì êðåäèòíûõ îáÿçàòåëüñòâ ñ îäíîñòîðîííåé çàùèòîé èíòåðåñîâ ñîáñòâåííèêîâ ýòîãî èìóùåñòâà.

Îñíîâíûå ïîëîæåíèÿ ïðîåêòà çàêîíà ñëåäóþùèå:

1. ïðåäóñìàòðèâàåòñÿ (ïî âûáîðó ñòîðîí) çàêëþ÷åíèå äîãîâîðà îá èïîòåêå êàê â òðàäèöèîííîé ôîðìå, áåç ïåðåäà÷è ïðàâ çàëîãîäåðæàòåëÿ äðóãèì ëèöàì, òàê è â ôîðìå çàêëàäíîé, ÿâëÿþùåéñÿ öåííîé áóìàãîé;

2. âñå èïîòå÷íûå îïåðàöèè ïîäëåæàò ãîñóäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèè;

3. äåòàëüíî óðåãóëèðîâàíû âçàèìîîòíîøåíèÿ ñòîðîí ïî äîãîâîðó ïåðåõîäà ïðàâ íà çàëîæåííóþ íåäâèæèìîñòü îò çàëîãîäàòåëÿ ê äðóãèì ëèöàì â ñëó÷àå åå äîïîëíèòåëüíîãî îáðåìåíåíèÿ ïðàâàìè òðåòüèõ ëèö (ïîñëåäóþùèé çàëîã, àðåíäà, ñåðâèòóòû);

4. ìîæåò áûòü çàëîæåíà òîëüêî òà íåäâèæèìîñòü, íà êîòîðóþ ó âëàäåëüöà èìååòñÿ ïðàâî íà îò÷óæäåíèå èëè íà ïðîäàæó;

5. çàëîã ñåëüñêîõîçÿéñòâåííûõ çåìåëü äîëæåí ðåãóëèðîâàòüñÿ ñïåöèàëüíûì çàêîíîì.

Ñîãëàñíî ñòàòüå 42 Çàêîíà ÐÔ “Î çàëîãå” èïîòåêîé ïðèçíàåòñÿ çàëîã ïðåäïðèÿòèÿ, ñòðîåíèÿ, çäàíèÿ, ñîîðóæåíèÿ èëè èíîãî îáúåêòà, íåïîñðåäñòâåííî ñâÿçàííîãî ñ çåìëåé, âìåñòå ñ ñîîòâåòñòâóþùèì çåìåëüíûì ó÷àñòêîì èëè ïðàâîì ïîëüçîâàíèÿ èì.

Èïîòåêà - ýòî îáåñïå÷åíèå îáÿçàòåëüñòâà íåäâèæèìûì èìóùåñòâîì, ïðè êîòîðîì çàëîãîäåðæàòåëü èìååò ïðàâî, â ñëó÷àå íåèñïîëíåíèÿ çàëîãîäàòåëåì îáÿçàòåëüñòâà, ïîëó÷èòü óäîâëåòâîðåíèå çà ñ÷åò çàëîæåííîé íåäâèæèìîñòè. Äëÿ îðãàíèçàöèè â ñèñòåìå êîìèòåòîâ ïî óïðàâëåíèþ ãîñóäàðñòâåííûì èìóùåñòâîì åäèíîãî ïîðÿäêà ðåøåíèÿ èëè âîïðîñîâ î äà÷å ñîãëàñèÿ íà çàëîã ôåäåðàëüíîé ãîñóäàðñòâåííîé ñîáñòâåííîñòè, çàêðåïëåííîé çà ôåäåðàëüíûìè ïðåäïðèÿòèÿìè íà ïðàâå ïîëíîãî õîçÿéñòâåííîãî âåäåíèÿ, Ãîñóäàðñòâåííûé êîìèòåò ÐÔ ïî óïðàâëåíèþ ãîñóäàðñòâåííûì èìóùåñòâîì ðàñïîðÿæåíèåì N 890-ð îò 21 àïðåëÿ 1994 ã. óòâåðäèë Âðåìåííîå ïîëîæåíèå î ñîãëàñîâàíèè çàëîãîâûõ ñäåëîê. Îäíàêî îíî íå ðàñïðîñòðàíÿåòñÿ íà èïîòåêó è çàëîã èìóùåñòâåííûõ ïðàâ.  ñîîòâåòñòâèè ñ ýòèì ïîëîæåíèèåì ôåäåðàëüíîå ïðåäïðèÿòèå ìîæåò îñóùåñòâëÿòü çàëîã ïðåäïðèÿòèÿ â öåëîì, åãî ñòðóêòóðíûõ åäèíèö è ïîäðàçäåëåíèé êàê èìóùåñòâåííûõ êîìïëåêñîâ, à òàêæå îòäåëüíûõ çäàíèé è ñîîðóæåíèé òîëüêî ñ ñîãëàñèÿ êîìèòåòà óïðàâëåíèÿ èìóùåñòâîì ïî ìåñòó íàõîæäåíèÿ çàêëàäûâàåìîãî ïðåäïðèÿòèÿ. Èìóùåñòâî, íà êîòðîå óñòàíîâëåíà èïîòåêà, îñòàåòñÿ âî âëàäåíèè è ïîëüçîâàíèè çàëîãîäàòåëÿ, ò. å. äîëæíèêà.

 èïîòå÷íîì äîãîâîðå ïðåäóñìàòðèâàþòñÿ ðàçëè÷íûå âàðèàíòû âçàèìîîòíîøåíèé ìåæäó çàëîãîäåðæàòåëåì è çàëîãîäàòåëåì. Òàê, ñîãëàøåíèåì ìîæåò áûòü óñòàíîâëåíî ïðàâî çàëîãîäåðæàòåëÿ ïîëüçîâàòüñÿ äîõîäàìè îò çàëîæåííîé íåäâèæèìîñòè â ñ÷åò ïîãàøåíèÿ êðåäèòà. Äîãîâîð ìîæåò ïðåäóñìàòðèâàòü çíà÷èòåëüíóþ ñâîáîäó äåéñòâèé çàëîãîäàòåëÿ: âîçìîæíîñòü îò÷óæäåíèÿ çàëîæåííîãî èìóùåñòâà ñ ïåðåâîäîì íà ïðèîáðåòàòåëÿ äîëãà ïî îáÿçàòåëüñòâó, ñäà÷à åãî â àðåíäó; îáðåìåíåíèå åãî íîâûìè äîëãàìè è ò. ä. Äîãîâîð îá èïîòåêå çàêëþ÷àåòñÿ â âèäå çàêëàäíîé. Çàêëàäíàÿ äîëæíà áûòü íîòàðèàëüíî óäîñòîâåðåíà è ïîäëåæèò ãîñóäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèè. Äîãîâîð îá èïîòåêå âñòóïàåò â ñèëó ñ ìîìåíòà ðåãèñòðàöèè çàêëàäíîé. Èïîòåêà ìîæåò áûòü óñòàíîâëåíà íà:

• çåìåëüíûå ó÷àñòêè;

• ï ðåäïðèÿòèÿ, çäàíèÿ è èíîå íåäâèæèìîå èìóùåñòâî, èñïîëüçóåìîå â ïðåäïðèíèìàòåëüñêîé ïðàêòèêå;

• æèëûå äîìà è êâàðòèðû;

• äà÷è, ñàäîâûå äîìà, ãàðàæ è äðóãèå ñòðîåíèÿ;

• èíîå íåäâèæèìîå èìóæåñòâî.

 íàñòîÿùåå âðåìÿ íå ñóùåñòâóåò åäèíîãî ïîðÿäêà ðåãèñòðàöèè çàêëàäíûõ. Òàêàÿ ðåãèñòðàöèÿ ïðîâîäèòñÿ: ïî çåìåëüíûì ó÷àñòêàì - â òåððèòîðèàëüíûõ îðãàíàõ Êîìèòåòà ÐÔ ïî çåìåëüíûì ðåñóðñàì è çåìëåóñòðîéñòâó; ïî æèëûì äîìàì è êâàðòèðàì - Áþðî òåõíè÷åñêîé èíâåíòàðèçàöèè ðàéîíà (ãîðîäà, ðàéîíà â ãîðîäå); ïî ïðåäïðèÿòèþ - â îðãàíå, îñóùåñòâëÿþùåì ðåãèñòðàöèþ ýòîãî ïðåäïðèÿòèÿ; ïî äðóãîìó íåäâèæèìîìó èìóùåñòâó - â îðãàíå, ïðîâîäÿùåì ðåãèñòðàöèþ ýòîãî èìóùåñòâà. Ïðè èïîòåêå çåìëüíîãî ó÷àñòêà âìåñòå ñ íàõîäÿùèìèñÿ íà íåì çäàíèÿìè è ñîîðóæåíèÿìè ãîñóäàðñòâåííàÿ ðåãèñòðàöèÿ èïîòåêè ïðîâîäèòñÿ îðãàíîì, îñóùåñòâëÿþùèì ðåãèñòðàöèþ èïîòåêè çåìåëüíîãî ó÷àñòêà, êîòîðûé îáÿçàí ïåðåäàòü ñâåäåíèÿ î ðåãèñòðàöèè èïîòåêè, îðãàíó ïðîâîäÿùåìó ðåãèñòðàöèþ ñîîòâåòñòâóþùèõ çäàíèé è ñîîðóæåíèé.

Íà ðåãèñòðàöèþ èïîòåêè ïðåñòàâëÿåòñÿ çàÿâëåíèå çàëîãîäåðæàòåëÿ, çàêëàäíàÿ, äîêóìåíòû, íàçâàííûå â çàêëàäíîé, â êà÷åñòâå ïðèëîæåíèÿ ê íåé, äîêàçàòåëüñòâà óïëàòû ãîñóäàðñòâåííîé ïîøëèíû çà ðåãèñòðàöèþ.

Ðåãèñòðàöèîííàÿ çàïèñü âêëþ÷àåò: ñâåäåíèÿ î çàëîãîäàòåëå; èíôîðìàöèþ î ïðåäìåòå èïîòåêè; óêàçàíèÿ íà íàëè÷èå ïðåäøåñòâóþùèõ èïîòåê; ñðîê äåéñòâèÿ èïîòå÷íîãî îáÿçàòåëüñòâà.

Çàêëàäíàÿ äîëæíà ñîäåðæàòü:

1. ñëîâî “çàêëàäíàÿ”, çàêëþ÷åííîå â íàçâàíèå äîêóìåíòà;

2. íàèìåíîâàíèå çàëîãîäàòåëÿ è óêàçàíèå ìåñòà åãî æèòåëüñòâà ëèáî, åñëè çàëîãîäàòåëü - þðèäè÷åñêîå ëèöî, åãî ìåñòîíàõîæäåíèå;

3. íàèìåíîâàíèå çàëîãîäåðæàòåëÿ è óêàçàíèå ìåñòà åãî æèòåëüñòâà ëèáî, åñëè çàëîãîäåðæàòåëü - þðèäè÷åñêîå ëèöî, åãî ìåñòîíàõîæäåíèå;

4. íàçâàíèå êðåäèòíîãî äîãîâîðà èëè èïîòå÷íîãî îáÿçàòåëüñòâà, èñïîëíåíèå êîòîðîãî îáåñïå÷èâàåòñÿ ïî äàííîé çàêëàäíîé (îñíîâíîãî îáÿçàòåëüñòâà), ñ óêàçàíèåì äàòû è ìåñòà çàêëþ÷åíèÿ òàêîãî äîãîâîðà èëè îñíîâàíèå âîçíèêíîâåíèÿ èíîãî îñíîâíîãî îáÿçàòåëüñòâà;

5. íàèìåíîâàíèå äîëæíèêà ïî îñíîâíîìó îáÿçàòåëüñòâó, åñëè äîëæíèê íå ÿâëÿåòñÿ çàëîãîäàòåëåì, è óêàçàíèåì ìåñòà æèòåëüñòâà äîëæíèêà ëèáî, åñëè äîëæíèê - þðèäè÷åñêîå ëèöî, åãî ìåñòîíàõîæäåíèå;

6. óêàçàíèå ñóììû îñíîâíîãî îáÿçàòåëüñòâà , îáåñïå÷åííîé èïîòåêîé ïî äàííîé çàêëàäíîé, ëèáî ññûëêó íà ñîäåðæàùèåñÿ â ïðèëîæåíèè ê çàêëàäíîé óñëîâèÿ, ïîçâîëÿþùèå îïðåäåëèòü ýòó ñóììó;

7. óêàçàíèå ñðîêà èëè ñðîêîâ óïëàòû ñóììû, îáåñïå÷åííîé èïîòåêîé ïî äàííîé çàêëàäíîé;

8. íàçâàíèå è äîñòàòî÷íîå äëÿ èäåíòèôèêàöèè îïèñàíèå èìóùåñòâà, íà êîòîðîå óñòàíîâëåíà èïîòåêà ïî äàííîé çàêëàäíîé, è åãî ìåñòîíàõîæäåíèå;

9. äåíåæíóþ îöåíêó èìóùåñòâà, íà êîòîðîå óñòàíîâëåíà èïîòåêà ïî äàííîé çàêëàäíîé;

10. íàèìåíîâàíèå ïðàâà, â ñîîòâåòñòâèè ñ êîòîðûì èìóùåñòâî, ÿâëÿþùååñÿ ïðåäìåòîì èïîòåêè, ïðèíàäëåæèò çàëîãîäàòåëþ, è îðãàíà, çàðåãèñòðèðîâàâøåãî ýòî èìóùåñòâî, ñ óêàçàíèåì íîìåðà, äàòû è ìåñòà ðåãèñòðàöèè, à åñëè ïðåäìåòîì èïîòåêè ÿâëÿåòñÿ ïðèíàäëåæàùåå çàëîãîäàòåëþ ïðàâî - òî÷íîå íàèìåíîâàíèå ýòîãî ïðàâà;

11. óêàçàíèå íà òî, èìåþòñÿ ëè íà èìóùåñòâî, ÿâëÿþùååñÿ ïðåäìåòîì èïîòåêè, èëè íà ÷àñòü ýòîãî èìóùåñòâà äðóãèå çàêëàäíûå;ñäàíî ëè ýòî èìóùåñòâî èëè åãî ÷àñòü â àðåíäó; îáðåìåíåíî èëè íå îáðåìåíåíî îíî èíûì îáðàçîì íà ìîìåíò ðåãèñòðàöèè èïîòåêè;

12. ïîäïèñè çàëîãîäàòåëÿ è çàëîãîäåðæàòåëÿ;

íàèìåíîâàíèå îðãàíà, çàðåãèñòðèðîâàâøåãî èïîòåêó, ñ óêàçàíèåì äàòû è ìåñòà ðåãèñòðàöèè.

Çàêëàäíàÿ, íå ñîäåðæàùàÿ êàêèõ‑ëèáî âûøåíàçâàííûõ äàííûõ, íå ïîäëåæèò íîòàðèàëüíîìó óäîñòîâåðåíèþ, à ñîîòâåòñòâåííî èïîòåêà - ãîñóäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèè.  ñëó÷àå ðåãèñòðàöèè òàêàÿ çàêëàäíàÿ ìîæåò áûòü ïðèçíàíà ñóäîì íåäåéñòâèòåëüíîé ïî èñêó çàèíòåðåñîâàííîãî ëèöà. Ïî ñîãëàøåíèþ çàëîãîäàòåëÿ ñ çàëîãîäåðæàòåëåì â çàêëàäíóþ ìîãóò áûòü âêëþ÷åíû òàêæå èíûå äàííûå è óñëîâèÿ. Ê çàêëàäíîé âîçìîæíî ïðèëîæåíèå äîêóìåíòîâ, îïðåäåëÿþùèõ óñëîâèÿ èïîòåêè èëè íåîáõîäèìûõ äëÿ îñóùåñòâëåíèÿ çàëîãîäåðæàòåëåì ñâîèõ ïðàâ ïî ýòîìó äîãîâîðó. Åñëè äîêóìåíòû, ïðèëàãàåìûå ê çàêëàäíîé, íå íàçâàíû â íåé ñ òàêîé ñòåïåíüþ òî÷íîñòè, êîòîðàÿ äîñòàòî÷íà äëÿ èõ èäåíòèôèêàöèè, è â çàêëàäíîé íå ñêàçàíî, ÷òî îíè ÿâëÿþòñÿ åå íåîòúåìëåìîé ÷àñòüþ, äàííûå äîêóìåíòû íå îáÿçàòåëüíû äëÿ ëèö, ê êîòîðûì ïðàâà ïî çàêëàäíîé ïåðåøëè â ïîðÿäêå óñòóïêè òðåáîâàíèÿ â ðåçóëüòàòå åå çàëîãà èëè èíûì îáðàçîì.

Èïîòåêà çåìåëüíûõ ðåñóðñîâ èìååò ñëåäóþùèå îñîáåííîñòè.

Èïîòåêà çåìåëüíûõ ðåñóðñîâ èç ñîñòàâà ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîãî íàçíà÷åíèÿ äîïóñêàåòñÿ ëèøü äëÿ îáåñïå÷åíèÿ èñïîëíåíèÿ êðåäèòíûõ äîãîâîðîâ, ñâÿçàííûõ íåïîñðåäñòâåííî ñ îñóùåñòâëåíèåì èëè ðàçâèòèåì ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîãî ïðîèçâîäñòâà. Ãîðîäñêèå çåìëè, íà êîòîðûõ â ñîîòâåòñòâèè ñ ãðàäîñòðîèòåëüíûìè ïðàâèëàìè çàïðåùåíî âîçâåäåíèå çäàíèé è ñîîðóæåíèé, íå ìîãóò áûòü ïðåäìåòîì èïîòåêè â êà÷åñòâå îòäåëüíîãî çåìåëüíîãî ó÷àñòêà. Ïðè îáùåé ñîáñòâåííîñòè íà çåìëþ êîëëåêòèâà ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîãî ïðåäïðèÿòèÿ èïîòåêà ìîæåò áûòü óñòàíîâëåíà òîëüêî íà ïðèíàäëåæàùèé ãðàæäàíèíó çåìåëüíûé ó÷àñòîê, âûäåëåííûé â íàòóðå èç çåìåëü, íàõîäÿùèõñÿ â îáùåñòâåííîé ñîáñòâåííîñòè. Íå äîïóñêàåòñÿ èïîòåêà ÷àñòè çåìåëüíîãî ó÷àñòêà, êîòîðàÿ ñ ó÷åòîì åå ðàçìåðà íå ìîæåò áûòü èñïîëüçîâàíà â êà÷åñòâå ñàìîñòîÿòåëüíîãî ó÷àñòêà ñ ñîáëþäåíèåì íàçíà÷åíèÿ çåìåëü ñîîòâåòñòâóþùåé êàòåãîðèè.

Çàëîãîäåðæàòåëåì ïî äîãîâîðó èïîòåêè çåìåëüíîãî ó÷àñòêà è ïî äîãîâîðó çàëîãà çàêëàäíîé íà çåìåëüíûé ó÷àñòîê ìîæåò áûòü áàíê, èìåþùèé ëèöåíçèþ íà îñóùåñòâëåíèå èïîòå÷íûõ îïåðàöèé, âûäàííóþ Öåíòðàëüíûì áàíêîì Ðîññèè.

Çäàíèÿ, ñîîðóæåíèÿ, êîòîðûå íàõîäÿòñÿ èëè áóäóò âîçâåäåíû íà çàêëàäûâàåìîì çåìåëüíîì ó÷àñòêå è ïðèíàäëåæàò çàëîãîäàòåëþ, ìîãóò áûòü çàëîæåíû îäíîâðåìåííî ñ ó÷àñòêîì ïî òîé æå çàêëàäíîé. Åñëè â çàêëàäíîé íà çåìåëüíûé ó÷àñòîê íå ïðåäóñìîòðåíî, ÷òî íàõîäÿùèåñÿ èëè âîçâîäèìûå íà ýòîì ó÷àñòêå è ïðèíàäëåæàùèå çàëîãîäàòåëþ çäàíèÿ è ñîîðóæåíèÿ çàëîæåíû òîìó æå çàëîãîäåðæàòåëþ, òî â ñëó÷àå îáðàùåíèÿ çàëîãîäåðæàòåëåì âçûñêàíèÿ íà ýòîò ó÷àñòîê çàëîãîäàòåëü ñîõðàíÿåò ïðàâî íà ïðèíàäëåæàùåå åìó íàõîäÿùååñÿ íà ýòîì ó÷àñòêå çäàíèå èëè ñîîðóæåíèå è ïðèîáðåòàåò ñåðâèòóò (ïðàâî îãðàíè÷åííîãî ïîëüçîâàíèÿ) â îòíîøåíèè îïðåäåëåííîé ÷àñòè ó÷àñòêà, íåîáõîäèìîé äëÿ èñïîëüçîâàíèÿ çäàíèÿ èëè ñîðóæåíèÿ â ñîîòâåòñòâèè ñ åãî íàçíà÷åíèåì.  äîêóìåíòå ìîæåò áûòü òàêæå ïðåäóñìîòðåíî ñîõðàíåíèå çà çàëîãîäàòåëåì óêàçàííîé ÷àñòè ó÷àñòêà íà ïðàâî àðåíäû íà óñëîâèÿõ, îïðåäåëåííûõ â çàêëàäíîé. Åñëè èïîòåêà óñòàíîâëåíà íà çåìåëüíûé ó÷àñòîê, íà êîòîðîì íàõîäÿòñÿ çäàíèÿ èëè ñîîðóæåíèÿ, ïðèíàäëåæàùèå íå çàëîãîäàòåëþ, à äðóãîìó ëèöó, òî ïðè îáðàùåíèè çàëîãîäåðæàòåëåì âçûñêàíèÿ íà ýòîò ó÷àñòîê è åãî ïðîäàæå ñ ïóáëè÷íûõ òîðãîâ ê ïîêóïàòåëþ ó÷àñòêà ïåðåõîäÿò ïðàâà è îáÿçàííîñòè, êîòîðûå â îòíîøåíèè ýòîãî ëèöà èìåë çàëîãîäàòåëü.

 ñëó÷àå íåñâîåâðåìåííîãî ïîãàøåíèÿ èïîòå÷íîãî êðåäèòà èëè äðóãèõ “ïðåãðåøåíèé” ñîáñòâåííèêà åãî çåìåëüíûé ó÷àñòîê ìîæåò áûòü îò÷óæäåí. Ýòà ïðîöåäóðà íàçûâàåòñÿ “îáðàùåíèå âçûñêàíèÿ” . Ñëåäóåò îòìåòèòü, ÷òî â çàêîíîäàòåëüñòâå ìíîãèõ ñòðàí Åâðîïû óñòàíîâëåíà äîâîëüíî ñèëüíàÿ çàùèòà ïðàâ ïîòðåáèòåëÿ íåäâèæèìîñòè è â ðàìêàõ ïðîöåäóðû îáðàùåíèÿ âçûñêàíèÿ íà íåäâèæèìîñòü äåéñòâóåò ðÿä çàùèòíûõ ìåð â ïîëüçó äîëæíèêîâ è ñîáñòâåííèêîâ.

 íàñòîÿùåå âðåìÿ â íàøåé ñòðàíå îòñóòñòâóåò ññóäíî-äîãîâîðíîå ïðàâî è çàêîíîäàòåëüñòâî îá èïîòåêå è ïîçåìåëüíûõ êíèãàõ. Âàæíóþ ðîëü â èïîòåêå èãðàåò òàêæå äîãîâîðíàÿ äîêóìåíòàöèÿ ïî çåìåëüíûì ó÷àñòêàì. Ðàçâèòèå èïîòåêè íåâîçìîæíî áåç òî÷íîãî îáìåðà çåìåëüíûõ ó÷àñòêîâ è ñîçäàíèÿ êàäàñòðîâûõ è ïîçåìåëüíûõ êíèã.Ïðè ñîçäàíèè ïîçåìåëüíûõ êíèã íåîáõîäèìî èñõîäèòü èç ãëàâíîãî ïðèíöèïà: ïîëíîòû ðåãèñòðàöèîííûõ çàïèñåé. Ïîêóïàòåëü çåìåëüíîãî ó÷àñòêà è íåäâèæèìîñòè íà íåé äîëæåí ïîëíîñòüþ äîâåðÿòü ïðàâèëüíîñòè çàïèñåé è áûòü óâåðåí â èõ ïîëíîòå. Êàæäîå èç çàèíòåðåñîâàííûõ ëèö äîëæíî èìåòü âîçìîæíîñòü áûñòðî è íåäîðîãî ïîëó÷èòü äîñòîâåðíóþ èíôîðìàöèþ î ïðàâîâîé ñèòóàöèè ïî çåìåëüíîìó ó÷àñòêó. Èíôîðìàöèÿ êàäàñòðà äîëæíà òî÷íî ñîîòâåòñòâîâàòü çàïèñÿì î ïðàâàõ ñîáñòâåííèêà â ïîçåìåëüíîé êíèãå äëÿ âîçìîæíîñòè â ëþáîå âðåìÿ ïðîâåñòè èäåíòèôèêàöèþ çåìåëüíûõ ó÷àñòêîâ è óñòàíîâèòü èõ ïðàâîâîé ñòàòóñ.

Èïîòåêà ïðåäïðèÿòèé èìååò ñëåäóþùèå îñîáåííîñòè.

Ïðäìåòîì èïîòåêè ïðåäïðèÿòèÿ ÿâëÿåòñÿ ïðåäïðèÿòèå â öåëîì êàê åäèíûé èìóùåñòâåííûé êîìïëåêñ.  ñîñòàâ çàëîæåííîãî èìóùåñòâà ïðåäïðèÿòèÿ âõîäÿò âñå ïðèíàäëåæàùèå åìó êàê þðèäè÷åñêîìó ëèöó íà ïðàâå ñîáñòâåííîñòè èëè ïîëíîãî õîçÿéñòâåííîãî âåäåíèÿ ìàòåðèàëüíûå è íåìàòåðèàëüíûå àêòèâû, â òîì ÷èñëå çäàíèÿ, ñîîðóæåíèÿ, îáîðóäîâàíèå, èíâåíòàðü, ñûðüå, ãîòîâàÿ ïðîäóêöèÿ, ïðàâà òðåáîâàíèÿ, ïàòåíòû è äðóãèå èñêëþ÷èòåëüíûå ïðàâà, à òàêæå äîëãè ïðåäïðèÿòèÿ.  ñîñòàâå çàëîæåííîãî èìóùåñòâà ïðåäïðèÿòèÿ âêëþ÷àþòñÿ: ïîëó÷åííûå äîõîäû; ïðèîáðåòåííîå èì èìóùåñòâî; ïðîèçâåäåííûå çàëîãîäàòåëåì óëó÷øåíèÿ èìóùåñòâà, à òàêæå ïðèîáðåòåííûå ïðåäïðèÿòèåì äîëãè â ïåðèîä èïîòåêè. Äîãîâîð î çàëîãå ïðåäïðèÿòèÿ ìîæåò ðàñïðîñòðàíÿòüñÿ êàê íà âñå àêòèâû, òàê è íà ÷àñòü àêòèâîâ áàëàíñà.

Ïåðåäà÷à ïðåäïðèÿòèÿ â èïîòåêó äîïóñêàåòñÿ ïðè íàëè÷èè ñîãëàñèÿ ñîáñòâåííèêà èìóùåñòâà ïðåäïðèÿòèÿ èëè óïîëíîìî÷åííîãî èì îðãàíà ëèáî íà îñíîâàíèè ðåøåíèÿ îðãàíà, óïîëíîìî÷åííîãî ó÷ðåäèòåëüíûìè äîêóìåíòàìè ïðåäïðèÿòèÿ. Äîãîâîð èïîòåêè ïðåäïðèÿòèÿ, çàêëþ÷åííûé ñ íàðóøåíèåì ýòîãî òðåáîâàíèÿ, íåäåéñòâèòåëåí.