13874 (Орендні відносини в сільському господарстві України. Проблеми і перспективи розвитку), страница 2

ґ) для індивідуального дачного будівництва - не більше 0,10 гектара;

д) для будівництва індивідуальних гаражів - не більше 0,01 гектара.

9. Порядок передачі земельних ділянок в оренду:

- передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.

- передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

- передача в оренду земельних ділянок громадянам і юридичним особам із зміною їх цільового призначення та із земель запасу під забудову здійснюється за проектами відведення в порядку, встановленому статтями 118, 123 Кодексу [2].

- право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації.

1.2 Сутність оренди землі

Згідно статті 93 Земельного Кодексу України [2] право оренди земельної ділянки визначено наступними категоріями:

1. Право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

2. Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам України, іноземним громадянам і особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним об'єднанням і організаціям, а також іноземним державам.

3. Оренда земельної ділянки може бути короткостроковою - не більше 5 років та довгостроковою - не більше 50 років.

4. Орендована земельна ділянка або її частина може за згодою орендодавця передаватись орендарем у володіння та користування іншій особі (суборенда).

5. Орендодавцями земельних ділянок є їх власники або уповноважені ними особи.

6. Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються законом.

Земельні орендні відносини в Україні регулюються Земельним Кодексом України [2], Законом України «Про оренду землі» [3], Указами Президента України [5], [6] .

Згідно Закону України «Про оренду землі» [3] - оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Об'єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності.

Земельна ділянка може передаватися в оренду разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них.

Орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи.

Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності, є сільські, селищні, міські ради в межах повноважень, визначених законом.

Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у спільній власності територіальних громад, є районні, обласні ради та Верховна Рада Автономної Республіки Крим у межах повноважень, визначених законом.

Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у державній власності, є районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України в межах повноважень, визначених законом.

Орендарями земельних ділянок є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою.

Орендарями земельних ділянок можуть бути:

а) районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України в межах повноважень, визначених законом;

б) сільські, селищні, міські, районні та обласні ради, Верховна Рада Автономної Республіки Крим у межах повноважень, визначених законом;

в) громадяни і юридичні особи України, іноземці та особи без громадянства, іноземні юридичні особи, міжнародні об'єднання та організації, а також іноземні держави.

Орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Господарським кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.

У разі набуття права оренди земельної ділянки на конкурентних засадах підставою для укладення договору оренди є результати аукціону чи конкурсу.

Земельна ділянка, обтяжена заставою, може бути передана в оренду в разі згоди заставодержателя.

Право на оренду земельної ділянки переходить після смерті фізичної особи - орендаря, якщо інше не передбачено договором оренди, до спадкоємців, а в разі їх відмови чи відсутності таких спадкоємців - до осіб, які використовували цю земельну ділянку разом з орендарем і виявили бажання стати орендарями в разі, якщо це не суперечить вимогам Земельного кодексу України та цього Закону.

Орендована земельна ділянка або її частина може передаватися орендарем у суборенду без зміни цільового призначення, якщо це передбачено договором оренди або за письмовою згодою орендодавця. Якщо протягом одного місяця орендодавець не надішле письмового повідомлення щодо своєї згоди чи заперечення, орендована земельна ділянка або її частина може бути передана в суборенду.

Умови договору суборенди земельної ділянки повинні обмежуватися умовами договору оренди земельної ділянки і не суперечити йому. Строк суборенди не може перевищувати строку, визначеного договором оренди землі. Договір суборенди земельної ділянки підлягає державній реєстрації.

1.3 Зарубіжний досвід розвитку орендних земельних відносин

Розвиток аграрних відносин у капіталістичних країнах у XX ст. відбувався через створення крупних ферм, колективних господарств, скорочення чисельності фермерських господарств, розширення орендних відносин. Так, в Англії існує у наслідувана ще з часів феодалізму земельна власність титулованої аристократії, яка здається в оренду¹.

У США кількість фермерських господарств з початку XX ст. до середини 90-х років скоротилася з 5,8 млн. до майже 2 млн. На одне господарство припадає в середньому 180 га землі. До 60% з них ведуть господарство самі, без залучення найманої робочої сили. З них 1,3 млн. дрібних фермерських господарств виробляють менше 9% сільськогосподарської продукції. Водночас 300 тис. крупних господарств (13,8%) виробляли в середині 90-х років понад 70% сільськогосподарської продукції, наймаючи майже 80% робочої сили. Кожне з цих господарств володіло в середньому 1400 га землі й було крупним науково-виробничим об'єднанням.

У країнах Західної Європи розмір фермерських господарств значно менший. Так, у Данії середня ферма має 32 га землі, в Німеччині — 18, у Бельгії — 15, у Франції — 14, в Італії — 6, у. Греції — 4 га. Але характерним для цих країн є вироблення основної маси сільськогосподарської продукції крупними фермами. Крім того, існування більшості цих ферм можливе лише тому, що частка різних державних субсидій на сільськогосподарську продукцію, які одержує безпосередній фермер, становить у країнах ЄС - 50%, у США — 35%, в Японії — 75%. Без такої допомоги фермерські господарства не могли б вижити. Так, за підрахунками німецьких економістів, оптимальний розмір ферми повинен становити 100 га, а для створення таких фермерських господарств необхідно мати капітал від 750 тис. до 1 млн. марок. Але така практика в Україні не впроваджується.

Значного поширення в розвинутих країнах світу набула оренда — тимчасове надання землі за плату орендарю або селянину-працівникові, який не наймає робочої сили. Наприклад, у Франції орендується більше половини земель, в Англії — до 40%. У США понад третини сільськогосподарських угідь є власністю держави, передається в оренду терміном на 1—2 роки і за виконання договору продовжується. Щоб отримати землю в оренду, орендар повинен: мати відповідні знання і досвід роботи на землі, добре здоров'я, певний вік (в Англії — до 40 років, у Франції до припинення 25-річного терміну оренди він не повинен досягти пенсійного віку), певний капітал, отриманий від праці на фермі та ін.

Різновид оренди — сімейна оренда, за якої глава сім'ї передає свою ділянку землі в оренду за певну плату одному з членів родини. У Німеччині та Англії на цей вид оренди припадає 15—20% всієї орендної землі. Особливістю аграрних відносин у деяких розвинутих країнах світу є об'єднання сімейних ферм у сільськогосподарські корпорації. Наприклад, у США в такі корпорації об'єдналися майже 90% сімейних ферм, а 95% корпорацій містять до 10 ферм.

В країнах Західної Європи широко використовується оренда сільськогосподарських земель. Так, наприклад, в Бельгії орендується близько 70% земель, у Франції та Німеччині більш 60%, а в середньому по 15 країнах ЄС (EU-15) орендовані землі складають 40% від всіх сільськогосподарських земель. Для прикладу: в інших країнах цей показник значно нижчий — Канада (30%), Японія (20%), Нова Зеландія (14%), США (12%), Австралія та Аргентина (5%)/

В країнах, де ефективно функціонує земельний ринок, існують чіткі та прозорі правила використання землі і, зокрема, її оренди. У табл. 1.1 охарактеризовані найбільш типові договори про оренду сільськогосподарської землі, що діють у деяких країнах ЄС.

Таблиця 1.1

Основні характеристики договорів оренди сільськогосподарських земель у деяких країнах ЄС [12]

Вищенаведені відомості свідчать про те, що умови оренди сільськогосподарських земель в різних країнах доволі відмінні. Проте можна виділити два основних типи таких договорів. Для першого типу договорів характерно регулювання з боку держави термінів договору та граничних розмірів орендної плати. Як правило, договори цього типу більш довготермінові та більш вигідні орендарю. Зрозуміло, що такі договори оренди сприяють зменшенню еластичності ринку оренди земель.

Другий тип договорів оренди базується на досягненні двосторонньої домовленості між землевласником та орендарем, а термін оренди та ціна визначаються виключно ринковими умовами. Всі наведені в табл. 1.1 країни можна згрупувати у три групи.

У Франції договори на оренду сільськогосподарської землі належать переважно до першого типу та захищають переважно інтереси орендаря: термін оренди переважно довгостроковий та регулюється законодавчо, умови договору містять положення, що захищають інтереси орендаря навіть після закінчення договору, верхні та нижні границі орендної плати встановлюються державою.

В Німеччині, Швеції, Чеській Республіці, Литві та Словаччині більш поширені договори оренди другого типу. В цих країнах умови оренди сільськогосподарської землі визначаються головним чином умовами, що склалися на земельному ринку.

В Італії та Великобританії співіснують обидва типа договорів оренди, однак спостерігається тенденція збільшення частки договорів оренди другого типу (на основі взаємної домовленості)

Зазвичай плата за оренду сільськогосподарських земель становить декілька відсотків від ціни землі та не перевищує банківського відсотку. Дані про рівень орендної плати в деяких європейських країнах наведено в табл. 1.2.

Таблиця 1.2

Статистичні дані стосовно оренди сільськогосподарських земель в деяких країнах ЄС в 2003 році [12]

РОЗДІЛ 2

ОРЕНДНІ ЗЕМЕЛЬНІ ВІДНОСИНИ НА СУЧАСНОМУ ЕТАПІ

2.1 Структурні зміни, що відбулися у формах власності на землю за період проведення земельної реформи

Реформування земельних відносин в Україні характеризується станом на 01.01.2007 року наступними показниками [31]:

- площа земель, переданих у власність недержавним сільгосппідприємств-вам, станом на 01.01.07 становить 31,1 млн. га. або 51,5% земельного фонду України;

- з них: сільськогосподарських угідь передано 28,6 млн. га або 68,6% від загальної площі продуктивних земель;

- з 11 847 сільськогосподарських підприємств, які підлягають паюванню, реформовано на засадах приватної власності на землю і майно 11 831 господарств.

- створено 23 883 нових агроформувань ринкового типу, з них:

Таблиця 2.1

Структура створених агроформувань ринкового типу в Україні

За формами господарської діяльності новостворені агровиробничі структури найбільш поширені:

- товариств з обмеженою відповідальністю – у Дніпропетровській (7,7%), Черкаській (7,3%), Вінницькій (6,2%), Донецькій (5,5%), Кіровоградській (5,2%), Одеській (4,9%), Полтавській (4,9%);

- приватні та приватно-орендні підприємства – у Кіровоградській (7,2%), Запорізькій (7,2%), Дніпропетровській (7,1%), Тернопільській (6,6%), Київській (6,4%), Харківській (5,6%);

- акціонерні товариства – у Харківській (9,6%), Миколаївській (9,6%), Київській (9,4%), Одеській (6,7%), Кіровоградській (6,2%), Вінницькій (6,2%);

- сільськогосподарські кооперативи – у Волинській (16,3%), Одеській (11,6%), Рівненській (8,3%), Вінницькій (8,1%), АР Крим (6,8%);

- фермерські господарства – у Полтавській (8,1%), Дніпропетровській (16,3%), Кіровоградській (8,7%), Одеській (7,4%), Запорізькій (7,2%), Луганській (6,2%), Миколаївській (6,2 %) областях.

Реєстрацію новостворених агроформувань проведено на 99,5%, повністю вони зареєстровані в 23 областях.