177925 (Оценка имущества предприятия), страница 5

Этап 2.. На втором этапе перед оценщиком стоит задача определения стоимости земельного участка и работ по его благоустройству. Если земельный участок арендован, то его стоимость не оценивается. Прямое сравнение продаж - это надежный и наиболее часто используемый при оценке стоимости земельных участков метод. В процессе его применения в качестве исходной информации выступают цены недавних продаж участков, имеющих схожие характеристики.

ЭтапЗ. Определение восстановительной стоимости (стоимости замещения). Для определения восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого объекта используется три метода:

Метод удельных затрат на единицу площади или объема заключается в том, что на основе данных об издержках на строительство аналогичных объектов разрабатываются нормативы затрат на строительные работы (на 1 кв.м. площади или на 1 куб.м. объема здания). Норматив удельных затрат умножается на общую площадь или на общий объем, получают стоимость оцениваемого здания (сооружения). Суть поэлементного метода заключается в том, что здания разбиваются на отдельные элементы: фундамент, цоколь, стены, каркас, перекрытия, крыша и т. д. Оценщиком собираются данные затрат по каждому элементу. Затем суммированием поэлементных затрат рассчитывают общую стоимость здания.Метод сметного расчета предполагает составление проектной сметы на строительство здания с указанием перечня строительно-монтажных работ и затрат по каждому виду работ на заработанную плату, материалы, электроэнергию, инструменты, спецоснащение и др.

Этап 4. Определение износа.

Совокупный износ - это суммарные потери восстановительной стоимости имущества предприятия, вызванные тремя видами износа, то есть потери в стоимости по различным причинам в связи с физическим разрушением, функциональным и внешним устареванием.

Виды износа: физический; функциональный; внешний. Способы определения износа: экспертный; нормативный; стоимостной. Износ считается устранимым, если затраты на его устранение меньше, чем добавляемая стоимость имущества за счет его устранения. Износ считается неустранимым, если затраты на его устранение превышают добавляемую стоимость имущества за счет его устранения. В момент, когда оцениваемый объект не может прибыльно использоваться, либо перестает вносить вклад в стоимость имущества, то есть в конце его экономической жизни, износ равен 100%. Методы определения совокупного износа:

метод «срока жизни»;

метод сравнения продаж;

метод разбиения.

3. Сравнительный подход к оценке стоимости недвижимости предприятия

При использовании сравнительного подхода оценщику надлежит предпринять 5 шагов:

1) Изучить рынок и выбрать среду продаж и листингов (предложения на продажу), то есть те объекты недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом. Как правило, наиболее актуальные и сходные сопоставимые продажи служат лучшими показателями стоимости оцениваемого объекта.

2) Собрать и проверить информацию по каждому отобранному объекту:

о цене продажи и запрашиваемой цене;

о дате сделки;

о физических характеристиках;

о местоположении объекта;

о любых особых условиях сделки,

3) Проанализировать и сравнить каждый объект с оцениваемым:

по времени продажи, по местоположению;

по физическим характеристикам;

по условиям продажи.

4) Скорректировать цены продаж или запрашиваемые (листинговые) цены по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом.

Величины поправок к ценам определяются на основе анализа рынка с использованием метода «сопоставимых пар», регрессионного анализа и других методов.

5) Согласовать скорректированные цены сопоставимых объектов недвижимости и прийти к показателю стоимости оцениваемого объекта.

ТЕМА 4. ОСОБЕННОСТИ ОЦЕНКИ ОСНОВНЫХ ВИДОВ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА.

1. Состав недвижимости предприятия. Сущность и особенности оценки стоимости земельного участка

Недвижимость — это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что связано прочно с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

В состав недвижимости предприятия входят:

• земельные участки;

• природные элементы;

• улучшения.

Земельный участок — часть поверхности земли, имеющая установленные границы, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в государственном земельное кадастре и документах государственной регистрации.

Природные элементы — деревья, холмы, водоемы, леса, поля и т.д.

Улучшения — все изменения, являющиеся результатом деятельности человека по преобразованию свободного и неосвоенного участка для целей его использования.

В состав улучшений предприятия входят: здания, сооружения, производственные и складские помещения, благоустройство территории, многолетние насаждения, капитальные вложения в недвижимость (или ее отдельные элементы).

Сооружения — все постройки и преобразования, осуществленные на земельном участке.

Здания — один из видов сооружений.

Затраты на благоустройство территории — все затраты, связанные с обустройством земельного участка, в том числе: устройство дорог, площадок для стоянки автомобилей, архитектурное обустройство территории, посадка многолетних насаждений и др.

Многолетние насаждения — сельскохозяйственное угодье, занятое культурными древесными, кустарниковыми или травянистыми многолетними растениями, предназначенными для выращивания плодово-ягодной продукции или винограда, а также специальных технических и лекарственных культур.

Оценка земельных участков предприятий — это новое направление оценочной деятельности в Республике Беларусь. С введением нового Гражданского кодекса земля становится товаром. Но для того чтобы это положение вступило в силу, нужны подзаконные акты, система регистрации прав и система оценки земли. С 23 июля 2008 г. в Республике Беларусь вступил в силу Земельный кодекс, который наряду с Гражданским кодексом является базой для вовлечения земли в хозяйственный оборот, содержит правовые нормы, регулирующие все правоотношения, связанные с землей.

Для того чтобы действовала система оценки земельных участков, ведется земельный кадастр.

В настоящее время в Республике Беларусь действует временная методика кадастровой оценки стоимости земельных участков населенных пунктов. В ней рекомендуется оценку стоимости земельных участков вести по следующей формуле:

(4.1)

где S — площадь земельного участка, м²;

0З — средняя стоимость оценочной зоны на 1 м², руб.;

I_ф — индекс влияния факторов ценообразования на уровень стоимости отдельных земельных участков в оценочной зоне.

Средняя стоимость земли оценочной зоны определяется по формуле:

(4.2)

где БС — базовая стоимость земельного участка в населенном пункте;

К_ф — коэффициент функционального использования земель;

К_м — коэффициент, учитывающий зональный фактор;

К_л — локальный коэффициент ценности.

Базовая стоимость данного населенного пункта устанавливается Национальным кадастровым агентством по средней стоимости земельного участка в наиболее дорогой зоне.

Рыночная стоимость участка земли всегда должна рассматриваться с точки зрения использования его как свободного и доступного для наилучшего и наиболее эффективного экономического использования.

В случае коммерческого использования стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины годового валового дохода (арендной платы) за вычетом расходов на освоение и эксплуатацию участка, то есть:

(4.3)

где С_зу - стоимость участка земли;

Д_в - реальный или условно начисленный валовый доход;

И_о - ожидаемые издержки;

К_к - ставка (коэффициент) капитализации.

В мировой и отечественной практике оценивания земельной собственности, применяются сравнительные, доходные, затратные и нормативные подходы и методы к оценке. Эти походы используются для оценки земельных участков производственного и промышленного назначения.

2. Методы оценивания земельных участков и факторы их ценности

Сравнительные методы оценивания. Среди сравнительных методов оценивания наиболее часто использует метод сравнения продаж. Оценщик сначала на соответствующем рынке недвижимости выявляет ряд фактических продаж земельных участков, аналогичных оцениваемому по совокупности множества показателей, включая целевое использование, и собирает для подобранных аналогов необходимую сравнительную (рыночную) информацию (цена продажи, величина арендной платы и др.). Затем эта информация о сделках проверяется на возможность использования в процессе оценки, чтобы убедиться в ее достоверности и разумности. Наконец, в объекты-аналоги вносятся поправки на различия между объектом оценки и каждым из сопоставимых участков (размер, местоположение, тип почв, рельеф, экономические условия и т. д.).

Достоинство метода - простота использования. Недостаток - не всегда имеются сравнительные данные, что характерно для условий современной Белоруссии, где даже в Минске трудно набрать достаточное количество сопоставимых продаж прав аренды земельных участков промышленного использования.

К данному классу методов относится также метод переноса. Этот метод основан на определении соотношения между стоимостью земельного участка и возведенных на нем сооружений. Исходят из теоретической предпосылки, что существует устойчивая связь между стоимостью земли и стоимостью сооружений для определенного типа недвижимости в определенном регионе. Подбираются продажи аналогичных по использованию участков с аналогичными характеристиками в соседних регионах и с соответствующими поправками переносятся в район объекта оценки.

Доходные методы оценивания. К доходным методам при оценке земельных участков следует отнести прежде всего метод капитализации земельной ренты и метод остатка.

Метод капитализации земельной ренты удобен при оценке земельного участка в случае аренды последнего отдельно от зданий и сооружений, когда арендатор несет ответственность за уплату поимущественного налога и другие расходы. Если условия договора аренды достаточно точно отражают сложившуюся ситуацию на рынке аренды, то возможна непосредственная капитализация суммы чистой арендной платы в земельную собственность.

Метод остатка на практике используется для оценивания стоимости недвижимости (земельного участка и здания) в тех случаях, когда известна стоимость участка или здания и требования к доходности здания и земли. В практике оценки недвижимости данный метод используется так же в тех случаях, когда здания и сооружения или пока не построены (выполняется технико-экономический анализ нового строительства) или сравнительно новы.

Затратные методы оценивания. Классический затратный подход, как правило, не применяют непосредственно для оценивания земельных участков. Но заложенный в нем остаточный принцип используют в других методах данного класса, например, в методе абстрагирования. Метод абстрагирования, известный также как метод оценки земли по остаточному принципу, основан на затратной модели: из цены продажи освоенного земельного участка вычитается стоимость освоения, определенная как стоимость замещения (восстановительная стоимость). Аналогичным образом выполняют массовую оценку земельных участков в Швеции.

Рассмотренные выше методы достаточно эффективны для оценки земельных участков производственного назначения сравнительно небольших по площади и расположенных в составе селитебных территорий. Если же оценке подлежат производственные (промышленные) участки, расположенные в производственных, промышленных, коммунально-складских зонах, зонах внешнего транспорта, то их оценивание становится достаточно проблематичным т.к. в их составе на данный момент не представляется возможным подобрать достаточное количество продаж, которые позволили бы воспользоваться одним из методов доходного класса.

Нормативные методы оценивания. Данные методы оценивания относятся к классу затратных. Они основаны на использовании жестких нормативов, утвержденных законодательными, руководящими и регламентирующими документами.

На стоимость земельного участка с целью купли-продажи влияют следующие факторы:

• перспективность местоположения;

• состояние рыночного спроса на предлагаемый тип
  недвижимости;

• юридические нормы;

• физические характеристики земельного участка;

• финансовая обоснованность проекта.

Местоположение земельного участка — основной параметр, определяющий его стоимость. Перспективность местоположения зависит от доступности участка, преобладающего типа застройки в данном месте и предполагаемого использования земельного участка.

3. Оценка стоимости зданий и сооружений. Анализ исходных данных

Оценка недвижимости предприятия методом капитализации дохода (доходный подход) имеет некоторые специфические особенности. Это связано, во-первых, со стационарным положением зданий и сооружений относительно земельного участка, а во-вторых, с ее потенциальной возможностью генерировать чистый доход за счет сдачи в аренду производственных складских и прочих площадей.