177925 (Оценка имущества предприятия), страница 4

1.1 Метод прямой капитализации. Его сущность и этапы

Расчет текущей стоимости имущественного комплекса предприятия данным методом выполняется в три последовательных этапа.

Этап 1. Расчет ежегодного чистого дохода.

Понятие чистый операционный доход (ЧОД) представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого годового чистого дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех операционных расходов и резервов, но до обслуживания (т.е. без учета) долга по ипотечному кредиту амортизационных начислений. ЧОД базируется на предположении, что имущество будет сдано в аренду на условиях рыночной арендной платы, а также на том, что этот доход прогнозируется для одного наиболее характерного года.

Расчет ЧОД начинается с расчета потенциального валового дохода (ПВД), представляющего собой ожидаемую суммарную величину рыночной арендной платы и других доходов последнего до даты оценки года (или любого наиболее характерного года). Помимо дохода в виде арендной платы, владелец имущества может получать другие доходы, которые могут быть получены в процессе владения имуществом в виде: платы за пользование стоянками и гаражом; платы за установление рекламы; платы за стационарную антенну и т. д. Оценщик должен проводить сравнение оцениваемого имущества с другими аналогичными, сдаваемыми в аренду объектами собственности и делать поправки на различие между ними.

Для определения величины ПВД оценщик должен сложить суммарную
величину рыночной арендной платы с другими доходами, вытекающими от
владения имуществом. Однако полученный расчетным путем ПВД может быть уменьшен из-за вакансий (незагруженности объекта собственности), недосбора арендной платы. Предполагаемые убытки вычитаются из ПВД для получения эффективного валового дохода (ЭВД).

Для получения ЧОД после определения ПВД оценщик проводит анализ расходов. Расходы владельца имущественного комплекса делятся на три группы:

1. Постоянные (фиксированные) расходы. Они представляют собой налоги на имущество и расходы по страхованию. Эти расходы практически не зависят от степени загруженности объекта собственности.

2. Операционные (эксплуатационные) расходы. Они включают в себя расходы типичного года на содержание имущества, предоставление услуг для арендаторов и поддержание потока дохода.

3. Резерв на замещение (восстановление). В процессе эксплуатации объекта собственности владельцем откладываются (резервируются) денежные средства на: ремонт водопроводной системы; канализации; мебели; крыши; лифтов; телефонной системы и т. д. Оценщик должен, знать, что если даже эти денежные средства не используются владельцем, при оценке собственности они должны учитываться.

При оценке имущества предприятия оценщику важно определить какой вид дохода будет использован для капитализации. Выбор вида дохода зависит от характера имущества.

В практике оценки имущества предприятия наиболее распространенно применение следующих показателей дохода:

• для отдельного объекта собственности, находящегося в общем имущественном комплексе - «чистый операционный доход»;

• для имущества с быстро изнашиваемым, устаревшим, ветхим Имуществом — «чистая прибыль»;

• для имущественного комплекса со стабильной балансовой стоимостью — «чистый денежный поток».

Если в качестве показателя дохода берется чистый денежный поток, то он рассчитывается по следующей формуле:

Чистый денежный поток = Чистая прибыль + Амортизация (износ) + Прирост долгосрочной задолженности - Прирост собственного оборотного капитала - Капитальные вложения.

Этап 2. Расчет ставки капитализации.

Существует несколько способов получения ставки капитализации. Простейшим из них является ее определение с помощью собранных на рынке данных. Например, имеется информация об объекте собственности, сопоставимом с оцениваемым. Сопоставимый объект был продан за 200000 долларов и имел чистый операционный доход в размере 25000 долларов. Ставку капитализации можно определить путем деления чистого операционного дохода на стоимость имущества. Ставка капитализации, определенная таким образом, называется общей ставкой.

V = I/R (3.1)

где V - текущая стоимость;

I - периодический доход;

R - коэффициент капитализации.

Оценщику не следует пытаться получить ставку капитализации на основе только одного набора данных. Лучшим источником данных для определения ставок капитализации являются другие оценки имущества сопоставимые с оцениваемым. Поэтому из всех существующих способов определения ставок капитализации наилучшим (более простым) является анализ сравнимых продаж. Для извлечения ставки капитализации из сравнимых продаж прибегают при наличии достаточного количества данных по схожим объектам доходной недвижимости, которые выступают для инвестора в качестве альтернативных способов размещения средств.

Сравнимые объекты должны совпадать с оцениваемым по своему функциональному назначению и уровню риска неполучения дохода в предполагаемом объеме или потери средств, вложенных в приобретение имущества, а также соответствовать ему, насколько это возможно по следующим факторам:

• размеров дохода;

• соотношения между валовым доходом и эксплуатационными расходами (коэффициента эксплуатационных расходов);

• физического сходства;

• месторасположения;

• ожидаемых изменений стоимости.

По каждому сравниваемому объекту должны быть собраны следующие данные:

1. цена продажи;

2. чистый доход;

3. коэффициент эксплуатационных расходов;

4. условия финансирования сделки;

5. ситуация на рынке в момент заключения сделки.

Этап 3. Расчет текущей стоимости имущества предприятия.

Третьим этапом подхода с точки зрения дохода является преобразование величины прогнозируемого чистого операционного дохода (ЧОД) в стоимость имущества на дату оценки. Этот процесс именуется капитализацией и осуществляется путем деления чистого операционного дохода (ЧОД) на ставку капитализации (СК):

Рассмотрим пример оценки объекта собственности, используя теорию метода прямой капитализации:

1. Метод дисконтирования денежных потоков. Его сущность

Способность предприятия приносить периодический доход считается основным показателем при оценке стоимости полных прав собственности на предприятии. То есть используется известная формула капитализации V = I/R.

Основным принципом доходного подхода является принцип ожидания, так как рыночная стоимость предприятия определяется как текущая в настоящее время стоимость прав на ожидаемые будущие выгоды.

Дисконтирование будущих доходов - это метод, используемый для оценки объектов доходной недвижимости, как текущей стоимости ожидаемых в будущем выгод от владения объектом.

Будущие преимущества от операций с недвижимостью представляют собой периодические поступления в виде будущего дохода на протяжении периода владения и реверсию, то есть выручку от продажи объекта по истечению периода владения.

Последовательность применения метода дисконтирования предполагает:

1. Установление продолжительности периода получения дохода.

2. Осуществление прогноза потоков денежных средств по каждому году периода владения. Потоком денежных средств называется ежегодный итог деятельности предприятия, связанной с основной его функциональной деятельностью. Исходными данными в процессе дисконтирования потоков денежных средств являются:

— размер дохода и характер его изменения (постоянный, изменяющийся с известными темпами роста или падения,
изменяющийся без видимого тренда);

• периодичность получения дохода (ежемесячная, ежеквартальная, полугодовая, ежегодная);

• продолжительность периода, в течение которого прогнозируется получение дохода.

1. Дисконтирование потоков денежных средств осуществляется посредством приведения текущей стоимости потока денежных средств за каждый из будущих периодов на основе применения, теории стоимости денег во времени и суммирования всех текущих стоимостей.

В зависимости от стоящей перед оценщиком задачи, дисконтируются потоки денежных средств, выражающие:

• чистый операционный доход;

• доход инвестора до налогообложения;

• доход инвестора после налогообложения;

• доход банка по выданному кредиту;

• доход арендодателя по арендному договору.

1. Ставка дисконтирования выбирается, как средняя норма прибыли, которую инвесторы ожидают получить на капиталовложения в схожие объекты в условиях данного рынка недвижимости и отражающую ожидания рынка недвижимости.

2. Поскольку норма прибыли прямо пропорционально зависит от риска, то ставка дисконтирования определяется тем, насколько высоко средний инвестор оценивает уровень риска, связанный с вложением средств, в покупку данного предприятия. Чем выше уровень риска, тем больше ставка дисконтирования и, соответственно, меньше текущая стоимость будущих доходов.

3. Определение метода дисконтирования - предполагает расчет выручки от продажи (реверсии) объекта недвижимости в конце периода владения и приведение ее к текущей стоимости через ставку дисконтирования.

4. Сложение текущих стоимостей потоков доходов и выручки от продажи (реверсии).

5. Расчет стоимости предприятия как разницы между суммой доходов за ряд лет и суммой привлеченных заемных средств.

Будущие доходы и расходы образуют потоки денежных средств по каждому шагу расчета.

Оценка предстоящих затрат и результатов деятельности предприятия определяются в пределах расчетного периода, продолжительность которого называется горизонтом расчета. Горизонт расчета измеряется количеством шагов расчета.

2. Затратный (имущественный) подход. Его сущность, область применения и этапы

Подход к оценке имущества предприятия с точки зрения затрат - это определение его текущей стоимости на основе расчета восстановительной стоимости оцениваемого объекта (или стоимости замещения) и определения его физического, технического состояния и функционального соответствия на дату оценки.

Текущая стоимость объекта определяется разницей между стоимостью нового строительства (восстановительной стоимостью или стоимостью замещения) и потерей стоимости за счет износа. При этом в текущую стоимость объекта должна быть включена не только прибыль подрядчика, входящая в сметную стоимость объекта, но и прибыль заказчика (инвестора), называемая предпринимательской прибылью.

Восстановительная стоимость, как это было сказано ранее, это стоимость воспроизводства точной копии объекта собственности.

Стоимость замещения - это сметная стоимость строительства нового объекта, аналогичного оцениваемому объекту, с эквивалентным функциональным назначением, для которого допускается применение конструктивных решений и материалов взамен устаревших, использованных в оцениваемом объекте.

Другими словами, стоимость замещения - это затраты на возведение объекта, аналогичного оцениваемому объекту, но не являющегося его копией.

Предпринимательская прибыль - прибыль застройщика (инвестора).

Износ - потери стоимости имущества предприятия, вызванные физическими разрушениями, функциональным устареванием и различными внешними факторами (экономическими условиями, экологическим состоянием окружающей среды и т. п.).

Главный признак затратного подхода - это поэлементная оценка, то есть оцениваемый имущественный комплекс расчленяется на составные части, делается оценка каждой части, а затем стоимость всего имущественного комплекса получают путем суммирования стоимостей его частей.

Подход к оценке на основе затрат является наиболее приемлемым:

при оценке государственных объектов;

при расчете стоимости имущества, предназначенного для специального использования (без получения дохода) - это школы, больницы, здания почты, культурные сооружения, вокзалы и т.д.;

при переоценке основных фондов;

для бухгалтерского учета основных фондов;

при оценке в целях налогообложения и страхования;

при судебном разделе имущества;

при распродаже имущества на открытых торгах.

Этапы затратного подхода и последовательность их выполнения.

Этап 1. На первом этапе оценщик анализирует структуру имущественного комплекса предприятия и выделяет его составные части (например, земля, здания, сооружения, коммуникации), оценка стоимости которых производится различными методами.