177925 (685625), страница 6

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 6)

Последовательность оценки стоимости недвижимости предприятия методом капитализации чистого дохода в общем случае можно разбить на 3 этапа:

• сбор и анализ достоверно рыночной информации по
  величинам арендных ставок, условиям аренды, величинам
  операционных расходов и т.д.;

• определение чистого операционного дохода;

• определение стоимости недвижимости путем капитализации будущих чистых доходов.

Для выполнения оценки собирается и анализируется следующая рыночная информация: данные, представленные заказчиком; данные, полученные от риэлторских фирм, специализирующихся на операциях с коммерческой недвижимостью; данные, полученные от интервью со специалистами, работающими в данной отрасли.

Далее определяется чистый операционный доход путем составления реконструированного отчета о доходах.

Реконструированный отчет о доходах — это сводный расчет прогнозируемого дохода от эксплуатации недвижимости предприятия.

При сравнительном подходе к оценке недвижимости предприятия применяют метод сравнения продаж и метод валового мультипликатора.

Последовательность применения метода сравнения продаж при оценке недвижимости предприятия следующая:

1. исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;

2. определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

3. сопоставление оцениваемого объекта недвижимости предприятия с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравнимых;

4. приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.

На первом этапе осуществляется подбор объектов-аналогов, т.е. объектов, которые по своему назначению, техническим параметрам, конструктивным решениям одинаковы или близки. Объектом-аналогом может быть объект, не совпадающий по назначению с объектом оценки, если его использование в оценке необходимо для получения какой-либо корректировки, или если по данным рынка стоимость 1 м² отличается незначительно и оценщик располагает информацией, позволяющей учесть с помощью корректировок все существенные отличия между объектом оценки и выбранным объектом-аналогом.

На втором этапе определяются единицы сравнения: 1 объект, 1 м² площади, 1 м³ объема и др.

На третьем этапе из списка объектов-аналогов выбираются только те, по которым можно выполнить корректировки для их приведения в сопоставимый вид с объектом оценки.

На четвертом этапе объекты-аналоги приводятся в сопоставимый вид с объектом оценки.

Метод валового мультипликатора также применяется для расчета рыночной стоимости недвижимости предприятия. Преимущество этого метода по сравнению с методом сравнения продаж в том, что для определения рыночной стоимости не требуется выполнения корректировок. Валовой мультипликатор показывает время окупаемости и определяется по формуле:

(4.4)

где V— рыночная стоимость собственности;

PGJ — потенциальный валовой доход.

Последовательность проведения расчета:

1. определяется средний валовой мультипликатор по объектам-аналогам:

(4.5)

где PGJM_i — валовой мультипликатор i-го объекта-аналога;

i — порядковый номер объекта аналога;

n — количество объектов аналогов;

2) определяется рыночная стоимость недвижимости предприятия:

V= PGJM_cp- PGJ, (4.6)

Кроме валового мультипликатора в оценке может использоваться действительный мультипликатор, который определяется по формуле:

(4.7)

где EGJ — действительный валовой доход.

Действительный мультипликатор используется для расчета общей ставки капитализации.

Общий коэффициент капитализации определяется по формуле:

(4.8)

где OER — коэффициент операционных расходов.

Коэффициент операционных расходов определяется по формуле:

(4.9)

где ОЕ- годовые операционные расходы.

Потенциальный валовой доход — есть общий доход, который можно получить при 100%-ной сдаче в аренду недвижимости без учета всех потерь и расходов. Потенциальный валовой доход включает арендную плату со всех площадей, увеличение арендной платы в соответствии с договором и другие доходы от производственного использования недвижимости предприятия.

Действительный валовой доход = Потенциальный валовой доход -Вакансии и потери при получении арендной платы (ренты) - Прочие потери, возникающие при ненадлежащем производственном использовании недвижимости предприятия.

Применение затратного подхода к оценке зданий и сооружений п редполагает использование следующих методов:

Метод сравнительной единицы является наиболее точным и оперативным. Применение этого метода включает 3 этапа.

1. Рассчитываются нормативы затрат на строительные работы (на 1 м³, 1 м² здания) на основе данных об издержках строительства аналогичных объектов.

2. Норматив удельных затрат умножается на общую площадь или объем оцениваемого здания.

3. Вносятся поправки на особенности оцениваемого объекта.
Эксперт-оценщик, например, может воспользоваться удельными показателями стоимости на потребительскую единицу строительной продукции по характерным типам зданий и сооружений в базисном, текущем и прогнозном уровнях цен на основании ежеквартальных цен на ресурсы.

Поэлементный метод определения стоимости объекта недвижимости заключается в определении удельной стоимости единицы измерения объекта, исходя из поэлементных затрат: на земляные, монтажные, отделочные работы; материальные затраты; затраты на оплату труда и т.д. Примерная разбивка поэлементных затрат представлена в табл. 4.1.

Таблица 4.1

Поэлементный способ расчета первоначальной (восстановительной) стоимости здания транспортного цеха предприятия

Применение сметного метода определения первоначальной (восстановительной) стоимости недвижимости предприятия сводится к оценке затрат, которые должен понести типичный покупатель на строительство для получения на дату оценки на этом же участке земли зданий, сооружений, адекватных по своей полезности объекту оценки.

Восстановительная стоимость — есть стоимость нового строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого здания (сооружения) из таких же материалов, с соблюдением таких же стандартов строительства и по такому же проекту.

Заменяющая стоимость — это оцениваемая стоимость нового строительства в текущих ценах на дату оценки здания (сооружения) с полезностью, равной полезности оцениваемого здания, с употреблением аналогичных материалов, стандартов, проекта и т.д.

Оценка зданий и сооружений должна проводиться в действующих на момент оценки ценах. Восстановительная стоимость (заменяющая стоимость) должна рассчитываться как стоимость воспроизводства данного объекта на момент оценки с учетом действующих норм, цен на материально технические, трудовые ресурсы по формуле:

(4.10)

где П - первоначальная стоимость объекта при вводе объекта в

эксплуатацию в ценах на 01.01. 1991 г.;

К_и - коэффициент индексации стоимости строительно-монтажных работ.

4. Особенности определения износа недвижимости предприятия в оценочной практике

В оценочной практике износ можно подразделить на 3 части: физический, функциональный, внешний.

Физический износ — разрушение или деформация конструкции в результате эксплуатации.

Функциональный износ — это несоответствие здания, сооружения современным рыночным требованиям. Функциональный износ заключается в потере потребительной стоимости недвижимости предприятия в результате строительства новых зданий с улучшенной планировкой и производственными требованиями.

Внешний износ — это убытки, вызванные внешними по отношению к границам недвижимости факторами. Названный вид износа присущ недвижимости в силу ее фиксированного местоположения (ближайшее окружение, район, город, экономические факторы, транспорт и т.д.). Принимаются во внимание непосредственная близость к природным или искусственным объектам, которые могут повлиять на стоимость имущества предприятия.

Внешний износ может также вызываться конкуренцией на местном рынке (если предложение превышает спрос).

При оценке недвижимости предприятия используются следующие методы определения износа: методы бухгалтерского учета, метод срока жизни, метод разбивки.

Методы бухгалтерского учета заключаются в начислении износа, начиная с момента ввода здания или сооружения в эксплуатацию. Стоимостным измерением полного или частичного возмещения износа является амортизация.

Сумма годовых амортизационных отчислений, рассчитанная линейным методом в соответствии с концепцией экономического износа, зависит от срока полезного использования недвижимости и стоимости недвижимости:

(4.11)

или

(4.12)

где А_год — годовые амортизационные отчисления, рассчитанные линейным методом;

Т_п — срок полезного использования;

Н_а — годовая норма амортизационных отчислений, %.

(4.13)

Метод срока жизни применяется при расчете суммарного износа либо определения износа одного вида. Этот метод базируется на том, что эффектный возраст, выраженный в процентах, отражает типичный срок экономической жизни, так же как процент накопленного износа отражает часть общих издержек производства:

(4.14)

где И — износ в стоимостном выражении в текущих ценах;

В — восстановительная стоимость в стоимостном выражении;

Т_эф — эффективный возраст;

Т_э — типичный срок экономической жизни.

Характеристики

Список файлов книги