2309 (Ипотечное кредитование и его развитие в Республике Казахстан), страница 12

- совладельцы жилья

- члены семьи старше 14 лет.

Заемщик должен иметь при себе:

- сумму первоначального взноса

- денежные средства на оформление кредита (комиссию, оплату нотариусу, за госрегистрацию договора купли-продажи, страховую премию).

Вначале встречи юрист проверяет все необходимые документы и заемщиком подписываются договора займа и залога. Менеджер оформляет страховые полиса, нотариус заверяет доверенности и согласия на залог, заверяет расписку в получении денег продавцом и заемщик получает кредит. После выдачи кредита и оформления договоров, уполномоченный представитель регистрирует договор купли-продажи и договора залога в Центре по недвижимости.

Рассмотрим механизм потребительского кредитования

Потребительские кредиты, это кредиты на приобретение товаров длительного пользования, оплата услуг, неотложные нужды. Заем предоставляется в тенге или долларах США на срок до 2-х лет, а по займам до 500 долларов на срок до 1 года.

Предоставление займа в сумме до 500 долларов возможно без первоначального взноса с принятием в обеспечение приобретаемого товара и поручительства платежеспособного лица либо гарантии работодателя. При займе свыше 500 долларов заемщик обязан внести первоначальный взнос 30% от стоимости товара. Займы свыше 2000 долларов выдаются только под ликвидное обеспечение. При этом залог должен покрывать основной долг и проценты за 4 месяца. Первоначальный взнос можно вносить на счет продавца безналично. При заключении договоров на продажу товаров народного потребления следует привлекать клиентов банка Регистрация договоров залога на сумму ниже 1000 долларов США не требуется. Договор залога оформляется по форме Приложения 34.

Предоставление займов на приобретение товаров у продавцов, с которыми нами не заключены договора, возможно только под ликвидное обеспечение в полной сумме обеспечивающей основной долг и проценты.

Предоставление займов на оплату услуг (образование, медицинские услуги, проведение торжеств, отдых, туризм, ремонт жилья) только под ликвидное обеспечение, зарегистрированное надлежащим образом, покрывающим основной долг и проценты за 4 месяца. Как наличными деньгами так и безналичными, перечислением на счета фирм.

Рассмотрим механизм кредитования на покупку автомобиля.

Автомобиль может приобретаться через салон и у частных лиц. Автомобиль должен быть исправным, в удовлетворительном техническом состоянии. Заем предоставляется на срок до 3-х лет.

При покупке автомобиля из салона - первоначальный взнос в размере не менее 15% обязателен. В этом случае в залог оформляется приобретаемая машина и производится страховка. Кредит выдается в размере 85% от стоимости. Процентная ставка - согласно утвержденной таблицы в зависимости от срока эксплуатации машины, первоначального взноса и срока кредита. Приобретение подержанного автомобиля (со сроком эксплуатации импортного свыше 7 лет и российского производства - свыше 3 лет) кредитование на условиях первоначального взноса можно только при высоких показателях платежеспособности заемщика и первоначальный взнос не менее 30%. В противном случае - дополнительное обеспечение необходимо представить. Без первоначального взноса - выдача кредита производится под дополнительное ликвидное обеспечение, которое бы покрывало основной долг и проценты за 4 месяца. Обязательное условие - страхование автомобиля в страховой компании от риска угона, ущерба с указанием банка в качестве выгодного приобретателя. Страховая сумма не ниже залоговой стоимости.

Особый интерес вызывает возможность покупки автомашины через автосалон.

Сотрудничество с автосалоном проводится в соответствии договором о сотрудничестве. Клиент, выбравший себе автомобиль в автосалоне для покупки в кредит, предоставляет в банк полный пакет документов для рассмотрения кредитной заявки. В случае принятия положительного решения заемщику выдается письмо-уведомление для автосалона о принятом /решении клиент передает его в автосалон и вносит первоначальную сумму взноса в кассу автосалона, который выдает ему уведомление о получении первоначального взноса, оформляется технический паспорт на автомобиль. Эти документы и нотариально заверенное согласие членов семьи на залог, клиент передает в банк. Проводится оценка автомобиля без выезда на место и осмотра автомашины. Оформляются договора залога и займа, подписываются, регистрируются в уполномоченном государственном органе. После регистрации договора залога банк перечисляет сумму займа на ссудный счет клиента, откуда деньги перечисляются на расчетный счет компании.

Таким образом, мы считаем что механизм предоставление ссуд по ипотечному кредитованию в РК имеет определенную систему, которая предупреждает избежание риска или невозврата.

3 Развитие ипотечного кредитования по Государственной программе жилищного строительства на 2005-2007 годы в РК

3.1 Новая политика жилищного строительства в РК

В последнее время активно обсуждаются возможные пути решения проблемы жилищного строительства.

По-прежнему остается живучей идея строительства государственного безвозмездного жилья.

В РК бесплатного жилья за исключением отдельных групп населения не будет. Жилье является частной собственностью, а значит — сферой ответственности самого человека. Сегодня доля частного жилья в общем жилищном фонде страны составляет почти 97 %. И она не будет снижаться.

Вместе с тем жилищная проблема является сегодня одной из ключевых.

В прошлом году в Казахстане построено свыше двух миллионов квадратных метров жилья, Это на 30 % больше, чем было введено в 2002 году. Но даже и эти темпы не могут нас удовлетворить, Расчеты показывают, что необходимо выйти на ежегодное строительство, как минимум, четырех миллионов квадратных метров.

Масштабное строительство жилья потянет за собой развитие промышленности строительных материалов, мебельной промышленности, металлообработки.

В этой связи в РК начинается реализация новой политики в жилищном строительстве с 2005 года.

Суть данной политики заключается в обеспечении доступности жилья для более широких слоев населения через удешевление его стоимости, увеличение сроков жилищного кредитования, снижение первоначальных взносов и ставки кредитования. Все это должно осуществляться на фоне проводимой государством политики неуклонного роста доходов населения.

Как нам известно, помимо обычных способов покупки или строительства жилья за свой счет, сегодня действует две схемы приобретения жилья в рассрочку: через ипотеку и через систему жилищных строительных сбережений. Но обе схемы пока малодоступны из-за своей дороговизны. Новая жилищная политика будет направлена на их удешевление, а также на снижение стоимости строительства.

Так, для ипотечных кредитов срок возврата будет увеличен от сегодняшних 10 до 20 лет. Первоначальный взнос будет снижен с 20 до 10 % от стоимости жилья, при этом ставка кредита снижена с 13 до 10 %.

Что касается системы жилищных строительных сбережений, то первоначальный взнос будет снижен с 50 до 25 %. Срок же возврата кредита по оставшейся сумме увеличится с 15 до 25 лет. При этом стоимость одного квадратного метра жилы» улучшенной планировки с минимальными отделочными работами в крупных городах будет снижена в среднем от сегодняшних 700 долларов за один квадратный метр до 350. Необходимо строить так, чтобы стоимость за квадратный метр не превышала сумму 350 долларов. Если строители будут завышать расценки, то не получат больше кредитов и заказов. А в регионах стоимость и вовсе должна быть ниже даже этих показателей.

Как показывают расчеты, в случае реализации новой политики строительства жилья около 200 тысяч семей (а это почти миллион человек) смогут воспользоваться ипотекой и системой жилищно-строительных сбережений.

Для этого необходимо ввести в строй до конца 2007 года 12 миллионов квадратных метров жилья, то есть увеличить ежегодный ввод жилья в среднем вдвое к сегодняшнему уровню.

Расчеты показывают, что для реализаций новой политики жилищного строительства в течение 2005—2007 годов необходимо инвестировать в жилищное строительство из всех источников порядка 300 миллиардов тенге, в том числе около 150 миллиардов тенге государственных средств, большая часть которых будет предоставляться на возвратной основе, а также в целях капитализации Казахстанской ипотечной компании и Жилстройсбербанка.

В целях удешевления строительства финансирование, жилищной инфраструктуры должна взять на себя местная власть.

Необходимо сделать обязательной продажу земли под застройку через тендер.

Поставленная задача—на пределе возможностей Правительства и акимов но она должна быть реализована в ближайшие три года. К 2008 году мы должны иметь устойчивый плацдарм для вовлечения в строительство жилья всего среднего класса.

В целях установления надлежащего контроля 6yдет образована соответствующая Государственная комиссия во главе с Премьер-министром страны. На нее и акиматы возлагается обязанность по проведению в республике широкой разъяснительной работы.

В результате реализации Программы развития жилищного строительства предполагаемый дополнительный прирост ВВП по стране составит около двух процентов.

Будет создано 45 тысяч новых рабочих мест, а также получено дополнительных налогов в течение трех лет около 80 миллиардов тенге.

Необходимо широко привлекать студенчество к строительству во время каникул.

Перед отечественными и иностранными строителями и работниками стройиндустрии открывается огромный фронт работ. Заказы получат только те, кто предложит лучшие условия.

Самое главное — сделать рынок жилья более доступным для людей, сократить диспропорцию между стоимостью жилья и доходами населения. В дальнейшем уже сам рынок будет регулироваться в этих параметрах.

Помимо строительства жилья требуются новые подходы к его эксплуатации. Но и здесь участие государства должно быть сведено к минимуму.

Мы должны думать над совершенствованием института кооперативов собственников квартир, созданием накопительных финансовых схем капитального ремонта, усилением государственного контроля и надзора за строительством и эксплуатацией.

Необходима оптимизация жилищных отношений и, следовательно, жилищного законодательства.

Пока еще не все казахстанцы могут претендовать на новое жилье. Но, скоро настанет время, когда каждый работающий сможет рассчитывать на приобретение квартиры или дома.

3.2 Пути развития ипотечного кредитования в РК

В Казахстане растет число участников системы гарантирования ипотечных кредитов.

В состав Казахстанского фонда гарантирования ипотечных кредитов вошли два новых участника - коммерческий "Казкоммерцбанк" и компания "БТА Ипотека" (дочерняя структура "Банка ТуранАлем").

Первым участником данного фонда стал коммерческий "Альянс банк".

"Несмотря на то, что Казахстанский фонд гарантирования ипотечных кредитов был создан в конце 2003 года, первые шаги своей деятельности фонд начинает именно с момента заключения соглашений со своими первыми тремя партнерами".

Основной целью создания фонда, единственным акционером которого является Национальный банк республики, является обеспечение доступности ипотечных кредитов широким слоям населения посредством разделения фондом с банками-кредиторами рисков по ипотечным кредитам.

Деятельность нового фонда позволит банкам-участникам системы уменьшить в перспективе при ипотечном кредитовании сумму первоначального взноса, "величина которого является для банков гарантией от каких-либо ценовых рисков на рынке жилья".

При этом члены фонда не исключают, что уже в ближайшее время удастся уменьшить первоначальный взнос по ипотечным кредитам до 5-10% с нынешних 15-30%, снизить процентные ставки, а также увеличить размеры ипотечных кредитов и сроки их возврата.

В настоящее время средняя ставка по ипотечным кредитам, предоставляемым сроком до 20 лет, составляет 12-15%. Между тем банки, вступившие в систему гарантирования ипотечных кредитов, ставят перед собой задачу снизить процентные ставки до 9-10%, а также увеличить срок кредитования до 30 лет.

Заемщику, изъявившему желание получить в банке кредит на приобретение недвижимости, необходимо заполнить заявление на оплату первоначального взноса по кредиту и подписать договор об оплате вознаграждения по его гарантированию. Данное вознаграждение фонду, в зависимости от суммы кредита будет варьироваться от 0,12 до 3,73%.

Фонд предполагает гарантировать от 30 до 50% кредитных рисков банков в течение всего срока предоставленного кредита.

Взносы заемщиков по договорам гарантирования ипотечных кредитов должны стать основным доходом фонда. Капитал фонда, в настоящее время составляющий 500 млн. тенге (текущий 136,70/$1), в 2005 году планируется увеличить до 1,5 млрд. тенге, в 2006 году - до 2,8 млрд. тенге.

Вместе с тем свободные средства, фонд для получения дохода и формирования провизий намерен инвестировать в государственные ценные бумаги и ипотечные облигации.

В 2003 году сумма ипотечных займов, выданных банками Казахстана, составила 259,4 млрд. тенге, в том числе под залог недвижимости - 229 млрд. тенге.

Государственная программа жилищного строительства на 2005-2007 годы принята. Основной целью данного документа, разработанного в соответствии с недавним посланием главы государства народу Казахстана, определено обеспечение доступности жилья для широких слоев населения.

Госпрограммой, отметил он, предусматривается активное развитие жилищного строительства. Так, предполагается, что уже в текущем году объем строительства жилья будет увеличен на 500 тыс. кв. метров, а в 2005-2007 годах ежегодный ввод жилья достигнет 3-4 млн. кв. метров.

Между тем в системе жилищно-строительных сбережений планируется снижение первоначального взноса до 25% против нынешнего уровня не менее 50%, увеличение срока возврата основной суммы кредита с 15 до 25 лет.