1 (715146), страница 5

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 5)

В любом случае договор аренды может быть досрочно расторгнут только судом по иску заинтересованной стороны договора. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В противном случае арендодателю откажут в иске. Для арендатора же такое предупреждение необязательно.

Право арендатора на возобновления договора. Прекращение до­говора аренды в установленный срок предоставляет арендатору пре­имущественное право на заключение договора аренды на новый срок (ст.621 ГК). Если иное не предусмотрено законом или договором ар­енды арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок,

Арендатор обязал письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре этот срок не указан, в разумный срок до оконча­ния действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия догово­ра могут быть изменены по соглашению сторон. Если новые условия договора не устраивают арендатора, он теряет преимущественное право заключить договор на новый срок. Такой вывод вытекает из оговорки "при прочих равных условиях", которая используется в абз.1 ст.621 ГК. Понудить же арендодателя заключить договор на прежних или на каких-либо иных условиях арендатор не вправе.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора да новый срок, но в течение года со дня истечения срока дого­вора заключил договор аренды а другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязан­ностей по заключенному договору и возмещения убытков, причинен­ных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только воз­мещения убытков. Такие права принадлежат прежнему арендатору, если арендодатель заключил договор аренды на условиях прекра­щенного договора аренды или же на иных условиях, но ни в коем случае не на тех, на которых арендатор отказался заключить но­вый договор аренды.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после ис­течения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст.610 ГК). Срок уведомления арендатора о налияии у арендодателя возражений к продолжению договора должен быть предусмотрен в договоре. В противном слу­чае он устанавливается в соответствии со ст.314 ГК.

Г Л А В А 4. Отдельные виды договоров аренды.

Общие положения. ГК проводит разграничение между видами до­говора аренды и арендой отдельных видов имущества (см. п.З ст. 610, п.З ст.614, ст.625 ГК), Виды договора аренды - это те наи­более важные социально значимые случаи аренды, которые специа­льно урегулированы в §2 - 6 главы 34 ГК.

Аренда отдельных видов имущества в ГК в форме самостоятельных параграфов не урегулирована. Могут существовать только отдельные нормы, которые применительно к тем или иным видам имущества из­меняют общие правила §1 главы 34 ГК. Причем эти нормы должны каса­ться лишь таких видов имущества, которые не служат основанием для выделения самостоятельных видов договора аренды (т.е. любых ви­дов имущества, кроме транспортных средств; зданий и сооружений; предприятий).

Примерами, подтверждающими существование различий между ви­дами аренды и арендой определенных видов имущества, могут слу­жить п.2 СТ..609 и п.2 ст.615 ГК. В п.2 ст.609 речь идет об аре­нде недвижимого имущества аренда определенного вида имущества , а в п.2 ст.651 - об аренде зданий (сооружение как отдельной ра­зновидности недвижимого имущества (вид аренды;. Имеются также упоминания об аренде такого вида имущества, как земля /п.2 ст. 652 ГК).

Деление аренды на виды в ПС не основано на каком-либо едином классификационном критерии. Выделение таких видов произвольно.

Если аренда транспортных средств, зданий (сооружений) и пре­дприятий выделяется в зависимости от вида объекта (предмета) аре­нды, то прокат - исходя из потребительского характера договора для арендатора (и предпринимательского - для арендодателя). Что же касается финансовой аренды (лизинга), то она выделена исходя из сложной структуры отношений, которые складываются в ее рам­ках и особой цели финансирования, свойственной этому договору.

Ряд широко распространенных на практике договоров аренды во­обще не урегулирован в ГК. Например, практически ничего не ска­зано об аренде земли. Правда, законодатель мог исходить из того, что этот вид аренды будет подробно урегулирован в новом Земель­ном кодексе. Однако нельзя забывать, что аренда всегда тяготе­ла к гражданскому законодательству. Нелогично отсутствие в ГК и такого вида договора, как аренда недвижимости.

К отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдель­ных видов имущества общие правила о договорах аренды применяю­тся, если иное не установлено правилами ГК об этих договорах (ст.625 ГК РФ). ГК РФ специально урегулировал пять видов договора аренды: 1) договор проката; 2) договор аренды транспортных средств; 3) договор аренды зданий и сооружений; 4)договор аренды предприятий; 5) договор финансовой аренды лизинга).

договор проката. По договору проката арендодатель, осуществля­ющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринима­тельской деятельности, обязуется предоставить арендатору движи­мое имущество за плату во временное владение и пользование (п.1 сг.626 ГК).

В определении договора проката отражены три его специфические черты, а именно:

1) в качестве арендодателя выступает специальный субъект - пре­дприниматель (п.1 ст.626 ГК). Причем ГК особо подчеркивает, что его предпринимательская деятельность по сдаче имущества в про­кат должна быть постоянной, т.е. осуществляться в виде промысла, доход от которого становится основным или дополнительным источ­ником существования. В любом случае такая деятельность должна быть систематической. Разовая сделка по сдаче в аренду движимо­го имущества проката не составляет. Иными словами, заключение договоров проката должно быть целью деятельности предпринимате­ля, его профессиональным занятием. Юридическое лицо, являющееся коммерческой организацией, и индивидуальный предприниматель дол­жны избрать именно этот вид деятельности. Если же юридическое лицо имеет специальную правоспособность, то его возможность за­ниматься прокатом должна быть предусмотрена учредительными доку­ментами;

2) предметом договора является только движимое имущество (кро­ме транспортных средств, для которых предусмотрены специальные правила) используемое в потребительских целях, если иное не пре­дусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства. Следовательно, цели использования имущества могут быть не только потребительскими, но и иными, в том числе предпринимательскими;

З) предмет проката передается во владение и пользование арен­датору (п.1 ст.626 ГК). Следовательно, при договоре проката аре­ндодатель не может сохранить за собой право владения вещью.

Если договор аренды удовлетворяет всем этим признакам, он до­лжен быть отнесен к числу договоров проката и подчинен ряду пра­вил, отличных от общих норм о договорах аренды»

Срок договора проката не может превышать одного года (п-1 от. 627 ГК). Истечение указанного срока влечет за собой безусловное прекращение договора. Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на во­зобновление договора аренды (ст.621 ГК) к договору проката не при­меняются (п.2 ст.627 ГК),

Форма договора - только письменная, причем посредством как составления одного документа, подписанного обеими сторонами, так я обмена документами, достоверно исходящими от каждой из сторон.

Порядок заключения и исполнения договора проката, а также оп­ределение его содержания подчиняются правилами о публичных дого­ворах (ст.426 ГК).

Содержание договора проката имеет следующие особенности» Обя­занность арендодателя предоставить имущество арендатору в сос­тоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению им­ущества (п. 1 ст.611 ГК), дополнена дополнительными обязанностями (ст.628 ГК):

а) в присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого в аренду имущества и

б) ознакомить арендатора с правилами эксплуатации имущества либо выдать ему письменные инструкции о пользовании этим имущест­вом.

При неисполнении арендодателем этих субобязанностей следует по аналогии применять нормы (ст.611 ГК), а не (ст.612 ГК), поскольку использование предмета проката в большинстве случаев все-таки возможно и без проверки его исправности или получения инструкций.

По-иному урегулированы отношения по устранению недостатков сданного напрокат имущества (ст.629 ГК). Если арендатор обнару­живает такие недостатки, он должен заявить о них. При этом аре­ндодателю дается предельный десятидневный срок для безвозмезд­ного устранения недостатков имущества или его замены имуществом, находящимся в надлежащем состоянии. Невыполнение арендодателем этой обязанности в указанный срок предоставляет арендатору права, предусмотренные (п.1 ст.612 ГК).

Если недостатки арендованного имущества явились следствием на­рушения арендатором правил эксплуатации и содержания имущества, арендатор оплачивает арендодателю стоимость ремонта и транспор­тировки имущества (п.2 ст.629 ГК) ,

На арендодателя возложена императивная обязанность по прове­дению капитального и текущего ремонта сданного в прокат имущес­тва. Арендатор же, в свою очередь не установлено законом или дог­овором проката.

Скорректированы и обязанности арендатора, в частности, по сво­евременному внесению арендной платы (п.3 ст.630 ГК). Арендная пла­та может устанавливаться только в форме определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. При за­креплении договором проката любой иной формы арендной платы да­нное условие считается не установленным и арендная плата опре­деляется в порядке, предусмотренном (п.3 ст.424 ГК).

Взыскание с арендатора задолженности по арендной плате произ­водится в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса (п.3 ст.630 ГК). В таком порядке может быть взыскана только задолженность по арендной плате. Что же касается взыс­кания с арендатора убытков, вызванных утратой или повреждением полученного в прокат имущества, или пени за просрочку уплаты арендной платы (платы за прокат), то оно производится в судебном порядке, если договором проката не установлен иной порядок (на­пример, бесспорный порядок).

При досрочном возврате арендатором взятого напрокат имущес­тва арендодатель обязан возвратить ему соответствующую часть полученной арендной платы, исчислив ее со дня, следующего за днем фактического возврата имущества (п.2 ст.630 ГК).Арендатор не имеет права сдавать в субаренду имущество, пре­доставленное ему по договору проката, передавать свои права и обязанности по договору проката другому лицу. предоставлять это имущество в безвозмездное пользование, закладывать арендные пра­ва и вносить их в качестве имущественного вклада в хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в производственные кооперативы (п.2 ст.631 ГК). Этот запрет применительно к договору проката не может быть отменен соглашением сторон.

Все остальные обязанности сторон сохраняют свое действие в полном объеме, что касается досрочного расторжения договора проката, то оно возможно по инициативе арендатора в любое время. Законом уста­новлено лишь единственное условие для такого прекращения дого­вора, а именно, арендатор должен письменно предупредить арендо­дателя о своем намерении расторгнуть договор не менее чем за десять дней. Арендодатель же может досрочно расторгнуть договор проката только по основаниям, предусмотренным (ст.619 ГК (кроме п.4)) Иные случаи прекращения договора проката те же, что и у обычного договора аренды.

Приведенные выше особенности присущи любым договорам проката. Вместе с тем следует выделять и особую их разновидность - дого­воры бытового проката. В роли арендатора в таком договоре про­ката выступают граждане-потребители. Соответственно предмет до­говора должен использоваться в потребительских целях. К таким договорам применяется глава! Закона РФ «О защите прав потреби­телей» ¹ .В частности, за арендаторами-потребителями закрепляются специальные гарантии качества арендованного имущества (ст.4 Закона), права на безопасность этого имущества (ст.7) и на ин­формацию о нем (ст.8 – 12), устанавливается особый порядок от­ветственности арендодателя за вред, причиненный потребителям, включая возмещение морального вреда (ст.13 - 15), наконец, спец­иальные правила судебного разбирательства (ст.17).

Помимо Закона о защите прав потребителей продолжают действо­вать типовые договоры бытового проката предметов домашнего обихода, спортивного инвентаря и музыкальных инструментов, утвер­жденные постановлением Правительства РСФСР от 1февраля1965г №181.² Однако они потеряли свое обязательное значение, поскольку в ныне действующем ГК нет нормы, аналогичной той, которая была пре­дусмотрена ст.294 ГК 1964 г. Кроме того, в указанных типовых договорах практически не осталось норм, не воспринятых ГК.

Договор аренды транспортных средств. Аренда транспортных сре­дств выделяется в качестве отдельного вида договора аренды ис­ходя из ее предмета, которым может стать любое транспортное сре­дство» т.е. техническое устройство по перевозке грузов, пассажир­ов и багажа, движущееся в пространстве. Транспортное средство, как правило, является сложным техническим устройством и однов­ременно источником повышенной опасности для окружающих. Именно эти два качества транспортных средств требуют выделения соответ­ствующих договоров аренды в отдельный вид.

Помимо аренды с транспортом связаны также договоры перевозки и экспедиции. В отличие от перевозки при аренде транспортных средств последние выбывают из владения специализированной тран­спортной организации (перевозчика). Перевозка же (в том числе при помощи договора фрахтования, предусмотренного (ст.787 ГК) осущест­вляется без выбытия этих средств из хозяйственной сферы (из вла­дения) перевозчика. который сохраняет контроль за процессом тра­нспортировки. Транспортная же экспедиция предполагает оказание ряда услуг, связанных с перевозкой груза и непосредственно не направленных на перевозочный процесс.

Общие правила аренды транспортных средств ГК не установлены. Рассматриваются только отдельные виды такого договора, а име­нно, договоры аренды транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (экипажем или договоры фрахтования на время) и без такого предоставления.

Характеристики

Список файлов реферата