1 (715146), страница 3

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 3)

в) потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков,

Договором аренды любое из этих прав может быть исключено или ограничено;

4) возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, про­изведенных с согласия арендодателя и за счет арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 624 ГК РФ) . Под не­отделимыми понимаются такие улучшения, которые не могут быть от­делены от арендованного имущества без причинения ему вреда. Пос­кольку закон не делает никаких оговорок о размере такого вреда, следует считать, что неотделимыми будут улучшения, отделить ко­торые невозможно без причинения вещи вреда в любом размере.

Арендатор имеет право на такое возмещение только при наличии одновременно двух условий:

а) согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений. Согласие может быть дано как в самом договоре аренды, так и от­дельно после его заключения в той форме, которая предусмотрена для самого договора аренды. Если характер и объем улучшений в таком согласии не оговорены, следует считать, что разрешены лю­бые улучшения, не меняющие назначения арендованного имущества;

б) использования для производства улучшений собственных средств арендатора. Арендатор не может использовать для производства улу­чшений средства арендодателя, что вытекает из п. 4 ст. 623 ГК РФ. Согласно предусмотренному в нем правилу любые улучшения арендован­ного имущества, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя. Правда, применяя эту норму, следует исходить из того, что по правилам бу­хгалтерского учета амортизационные отчисления обычно производят­ся арендодателем (причем в ряде случаев в размерах, им же самим установленных) и арендатору не поступают. Поэтому, чтобы получить право на любые улучшения, арендодатель должен специально передавать арендатору эти отчисления. Однако такие отчисления всегда су­ществуют в обезличенной форме. Следовательно, любая передача сре­дств для производства улучшений арендованного имущества может предоставлять арендодателю право на такие улучшения.

Что же касается использования средств третьих лиц, то оно мо­жет считаться законным при условии, что эти средства предостав­лены в собственность арендатора.

Произведенные арендатором отделимые улучшения являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. От­делимые улучшения - это такие улучшения вещи, которые могут быть отделены без ее повреждения (ухудшения ее состояния). По окончании договора аренды такие улучшения могут быть отделены арендатором и оставлены им за собой.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, про­изведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Обязанности арендодателя предоставить имущество в надлежащем состоянии и предупредить арендатора о правах третьих лиц импера­тивны. Обязанности же по производству капитального ремонта и во­змещению арендатору стоимости неотделимых улучшений относятся к числу диспозитивных.

Обратимся теперь к обязанностям арендатора. В соответствии в условиями заключенного договора арендатор обязан:

1) пользоваться арендованным имуществом в соответствии с усло­виями договора аренды, а если такие условия в договоре не опреде­лены, то в соответствии с назначением имущества (п.1 ст.615 ГК РФ). Арендатор должен использовать имущество сам. Если он допускает к пользованию третьих лиц без согласия арендодателя, он нарушает другую свою обязанность, предусмотренную п. 2 ст. 615 ГК РФ. Назна­чение имущества должно быть определено договором, в противном случае имущество должно использоваться по своему обычному назна­чению, вытекающему из его существа.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии в усло­виями договора аренды или назначением имущества, арендодатель им­еет право потребовать досрочного расторжения договора и возмеще­ния убытков /п.,3 ст.615 ГК). Ответственность за нарушение условий пользования или назначения имущества наступает в форме возмещения убытков, причем только при наличии вины арендатора, поскольку если условия пользования нарушаются случайно, применению подле­жит п. 4 ст. 614 ГК РФ. В этой ситуации договор аренды не может быть досрочно расторгнут.

2) своевременно вносить плату за пользование имуществом (п.1 ст. 614 ГК РФ). Размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором. Установление этих характеристик аре­ндной платы в законе, а тем более в подзаконном акте ГК не пред­усматривает. Поэтому, если размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы установлены каким-либо нормативным актом, до­говор аренды обязательно должен содержать ссылку на него. В про­тивном случае эти характеристики арендной платы считаются не ус­тановленными договором. И тогда применяется правило, в соответст­вии с которым размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются такими же, какие обычно применялись бы при аренде аналогичного имущества при сравнимых обязательствах. Иными словами, речь идет о применении средних рыночных характеристик арендной платы. До тех пор пока судебная практика не выведет "обычные" порядок, условия и сроки уплаты арендной платы, можно руководствоваться теми правилами, которые установлены для сдачи в аренду государственного имущества У как наиболее распространенн­ой на практике).

Арендная плата может устанавливаться за все арендуемое имуще­ство целиком или отдельно по каждой из его составных частей, в зависимости от того, какие положения на этот счет содержатся в договоре. Арендная плата может уплачиваться в форме:

а) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

б) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

в) предоставления арендатором определенных услуг;

г) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

д) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Использование некоторых форм арендной платы по существу оз­начает превращение договора аренды в смешанный договор (п. З ст. 421 ГК РФ), соединяющий черты аренды и, например, купли-продажи или договора об оказании услуг.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание ука­занных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды, допус­тим, в виде части прибыли арендатора от эксплуатации полученного в аренду имущественного комплекса.

Если конкретная форма арендной платы договором не предусмотрена, арендная плата должна быть определена в твердой сумме, уплачи­ваемой однократно или периодически - в зависимости от срока дого­вора аренды.

Если иное не предусмотрено договором аренды, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмот­ренные договором, но не чаще одного раза в год (п. З ст. 614 ГК РФ). Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки перес­мотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Договор аренды может содержать правила как о том, что аренд­ная плата является твердой и не подлежит пересмотру вообще, так и о том, что любая из сторон договора может потребовать в одно­стороннем порядке изменения арендной платы, и при отказе другой стороны от изменения арендной платы договор подлежит досрочному расторжению, если же подобных правил договором не предусмотрено, арендная плата может быть изменена только по соглашению сто­рон. Отказ какой-либо из сторон от пересмотра размера арендной платы (даже после наступления срока, установленного п. З ст. 614 ГК РФ, не предоставляет другой стороне права ни понудить к такому пересмотру в судебном порядке, ни досрочно расторгнуть договор аренды, поскольку такие меры ГК не предусмотрены. Таким образом, установление законом срока пересмотра размера арендной платы им­еет практическое значение только в случае, если возможность пере­смотра закреплена договором и снабжена санкциями на случай отка­за какой-либо из сторон от такого пересмотра.

Арендатор имеет право потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не от­вечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК РФ). Предоставление арендатору такого права связано с тем, что арен­додатель, как собственник имущества, переданного в аренду, несет риск его случайной гибели или повреждения. Ухудшение по случай­ным причинам состояния имущества, переданного внаем, риск соб­ственника. Что же касается ухудшения условий пользования, которые выступают как внешние по отношению к предмету договора аренды об­стоятельства, то применительно к ним следует вести речь уже о ри­ске случайной невозможности исполнения договора ухудшения условий такого исполнения . Возложение на арендодателя еще и этого риска вполне логично, если помнить о его главной обязанности - предо­ставить имущество в пользование и обеспечить спокойное пользова­ние им в течение всего срока договора.

Уменьшения размера арендной платы можно потребовать не при всяком ухудшении условий пользования или состояния имущества, а лишь при существенном. Существенным должно быть признано такое ухудшение, при котором арендатор в значительной мере лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора аренды (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Законом может быть установлено правило, отличное от того, ко­торое предусмотрено п. 4 ст. 614 ГК РФ. О возможности же установления иного правила договором в ГК не сказано. Однако с учетом того, что согласно п.1 ст.614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды, последний может устано­вить, что размер арендной платы не пересматривается и при сущест­венном ухудшении условий пользования или состояния имущества.

Арендная плата может выплачиваться в любые сроки, установленн­ые договором: один раз в год, квартал, месяц, неделю, день и т. д. Если арендатор существенно нарушает сроки внесения арендной пла­ты, арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок (п.5 ст.614 ГК РФ). Можно требовать досрочного внесения арендной платы не более чем за два срока подряд. Существенное нарушение срока должно толкова­ться так же, как и существенное ухудшение условий пользования или состояния арендованного имущества (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Впрочем, договором аренды могут быть установлены и иные пра­вила, например, о запрете требовать досрочного внесения арендной платы или, напротив, о возможности требовать такого внесения не только при существенном нарушении сроков или более чем за два срока подряд и т. п.;

З) при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имуще­ство в том состоянии, в котором он его получил, с учетом норма­льного износа или в состоянии, обусловленном договором (ч.1 ст. 622 ГК РФ).

Требования к состоянию имущества, возвращаемого арендатором, такие же, как и к передаче имущества арендодателем в соответствии с заключенным договором аренды (см. ст. 611 ГК РФ, которая в данном случае может быть применена по аналогии). Следовательно, назначе­ние возвращаемого арендованного имущества должно соответствовать условиям договора аренды и назначению такого имущества.

Вместе е имуществом арендодателю должны быть переданы все его принадлежности и относящиеся к нему документы, которые ранее бы­ли получены арендатором. Если без таких принадлежностей и докуме­нтов использование имущества невозможно или арендодатель в зна­чительной мере лишается того, на что был вправе рассчитывать при возврате имущества, обязанность арендатора по возврату имущест­ва должна считаться невыполненной со всеми вытекающими отсюда последствиями (просрочка арендатора).

Состояние возвращаемого имущества устанавливаться договором. В договоре могут быть предусмотрены специальные требования к та­кому возврату отдельно, например, условие о том, что помещение по­длежит возврату только после проведения в нем капитального ремон­та. Если этого не сделано, имущество должно быть возвращено в том состоянии, в котором было получено, с учетом нормального износа. Под нормальным понимается износ, который арендованное имущество претерпело бы при обычном его использовании по тому назначению, которое определено договором, в течение срока действия последнего.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество или возвра­тил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. Удобство данного правила состоит в том, что арендодателю при несвоевременном возврате арендованного иму­щества не нужно в подавляющем большинстве случаев доказывать ра­змер понесенных им убытков, что подчас весьма непросто. Достато­чно лишь потребовать внесения арендной платы за время просрочки.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного иму­щества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взы­сканы сверх неустойки (штрафная неустойка), если иное не предусмот­рено договором;

4)поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на со­держание имущества, если иное не установлено законом или догово­ром аренды (п.2 ст.616 ГК РФ).

Характеристики

Список файлов реферата