Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 7)

Оценка сельскохозяйственных земель

При оценке земли, используемой в сельскохозяйственном про­изводстве, в зависимости от того, для каких целей производится оценка земельных ресурсов, изменяются и методические подходы.

Так, например, если земля изымается из сельскохозяйственно­го оборота, нужно учитывать величину сопряженных капиталь­ных вложений, дополнительных затрат на проведение рекульти­вации и окультуривания почв на площади отвода, величину и сто­имость недополученной продукции за период изъятия земель из сельскохозяйственного оборота и т. п.

Расчет величины сопряженных капитальных вложений при использовании земли для объектов строительства или добычи по­лезных ископаемых, строительного материала и т. п., выполняет­ся с учетом фактора времени, структуры сельскохозяйственных угодий и региональных особенностей.

Оценка земли производится на основе бонитета (качества зем­ли), определяемого в баллах по данным земельно-оценочных ра­бот, проведенных системой институтов «Росземпроект» по регио­нам и отдельным сельскохозяйственным предприятиям.

В качестве экономического (денежного) параметра качества (бо­нитета) почв принят размер производимого в сельском хозяйстве национального дохода, отнесенный к приведенной сопоставимой площади почвы с учетом ее качества и расчетного срока, на кото­рый земля изымается из сельскохозяйственного оборота.

Для денежной оценки земли, используемой в сельскохозяй­ственном производстве, в условиях перехода к рыночной экономике предлагаются два методических подхода.

1. Определение цены земли на основе средневзвешенных баллонное качества.

За базовую денежную оценку земли сельскохозяйственных предприятий в этом случае приняты нормативная урожайность сельскохозяйственных культур и продуктивность кормовых уго­дий, рассматриваемые при оценке земель как функция экономи­ческих, почвенных и климатических факторов. Поэтому по каж­дому хозяйству собирается и обрабатывается следующая инфор­мация: средние значения признаков и свойств почв, продуктивно­сти кормовых угодий, полученные по данным почвенно-климатических обследований; средние многолетние данные по температу­ре воздуха, количеству осадков в год и пр.; среднегодовые показа­тели по урожайности сельскохозяйственных культур, затратам труда, стоимости силовых и рабочих машин, количеству внесен­ных минеральных и органических удобрений, стоимости тракто­ров, комбайнов и других сельскохозяйственных машин на 1 га посева, количеству работников растениеводства, приходящихся на 100 га культивируемой площади, и другие показатели.

В результате по каждому земельно-оценочному району для ос­новных сельскохозяйственных культур рассчитывают уравнения регрессии урожайности, которые применяют для получения нор­мативной урожайности зерновых по району. Так как в большин­стве регионов Российской Федерации доля пашни под зерновыми культурами составляет до 70% , то при денежной оценке земель­ных ресурсов такой подход вполне приемлем. В специализирован­ных районах оценка земли производится по ведущей культуре.

Для определения, насколько одни земли лучше или хуже дру­гих, необходимо рассчитывать средневзвешенный балл качества земель. Совокупные почвенные баллы земель по сельскохозяй­ственным предприятиям и в целом по району используются при денежной оценке земельных угодий, определении величины зе­мельного налога и размеров арендной платы за землю.

2. Определение цены земли на основе дифференциальной ренты, нормативной урожайности и почвенно-экологического индекса.

При монополии на землю как на объект хозяйствования обра­зуется земельная дифференциальная рента, которая поступает в бюджет государства через механизм цен, платежи и налоги с чис­того дохода сельскохозяйственных предприятий. Экономическая сущность дифференциальной ренты проявляется в получении из­быточного прибавочного продукта. Земельная рента является эко­номической формой реализации собственности на землю и поэто­му может быть использована при определении цены земли. Диф­ференциальная рента определяется на единицу площади как раз­ница между стоимостью продукции растениеводства в ценах реа­лизации и индивидуальной ценой производства.

Норма прибыли, которая исчисляется как отношение всей при­были, полученной от реализации продукции растениеводства, к наличию основных и оборотных фондов, определяет индивидуаль­ную цену производства.

При оценке земли также необходимо учитывать сельскохозяй­ственную продуктивность климата, которая может быть представ­лена как функция многих агроклиматических факторов (такие разработки проведены учеными института им. В.В. Докучаева).

Формула почвенно-экологического индекса (ПЭИ) позволяет учесть особенности климата и почвенного покрова данной терри­тории

где V — объемная масса почвы в среднем для метрового слоя, г/см ;

n₀ — полезный (безбалластный) объем почвы в метровом слое;

t >10 — среднегодовая сумма температур более 10⁰ С;

К_у — коэффициент увлажнения (по Н.Н. Иванову);

К_к — коэффициент континентальности.

Величина К представляет собой отношение среднегодового ко­личества осадков к среднегодовой испаряемости. Среднемесячные величины испаряемости определяются по формуле, предложенной Н.Н. Ивановым:

где t° — среднемесячная температура воздуха;

d — среднемесячная относительная влажность воздуха (по спра­вочным данным).

На основе вышеописанных показателей (дифференциальная рен­та, нормальная урожайность сельскохозяйственных культур и почвенно-экологические индексы конкретного района) определяется размер ежегодного земельного налога за пользование 1 га пашни.

3. Определение цены земли на основе капитализации чистого дохода.

В этом случае цена земли определяется по формуле

где — ожидаемый чистый доход от основных сельскохозяй­ственных культур с единицы земельной площади за период лет;

t — период лет;

r — банковский процент за пользование долгосрочным креди­том (ожидаемый процент с капитала).

Определение цены сельскохозяйственных угодий, установление величины земельного налога за землепользование — проблема не только экономическая, но и политическая, так как в условиях многообразия форм собственности и организации производства она связана с характером производственных отношений, с проблемой создания регулируемого рынка в его взаимосвязи с мировым, а также с государственной финансовой политикой и решением важ­нейших социально-экономических проблем.

В настоящее время в России завершен четвертый этап земель­но-оценочных работ. Результаты этих исследований, наряду с дру­гими данными Земельного кадастра, значительно облегчают реа­лизацию поставленной задачи — определение цены земельных ресурсов. Одним из основных показателей земельно-оценочных работ является нормативная (расчетная) урожайность, которая позволяет определить в натуральном выражении дифференциаль­ную ренту 1, связанную с различиями в агроклиматическом по­тенциале земель.

Цена 1 га пашни на основе нормативной урожайности по основ­ным или ведущей сельскохозяйственной культуре до каждому рай­ону области (края, республики) определяется по формуле

Ц_пр=Ц_поб * У_п :У_поб ,

где Ц_пр — цена 1 га пашни в районе, руб.;

Ц_поб — цена 1 га пашни по региону (области, краю, республи­ке), руб.;

У_п— нормативная урожайность основных или ведущей сель­скохозяйственной культуры по району, ц/га;

У_поб— нормативная урожайность основных или ведущей сель­скохозяйственной культуры по области (краю, республике), ц/га.

Методический подход к стоимостной оценке земли на основе капитализации чистого дохода (при наличии достоверной инфор­мации, характеризующей величину чистого дохода) эффективен на всех уровнях управления. Однако этот метод приемлем лишь при наличии стабильной финансово-экономической системы в стране.

В целом в условиях рыночной экономики методические подхо­ды к определению размера чистого дохода с единицы сельскохо­зяйственных угодий довольно просты.

В экономически развитых странах цены внутреннего рынка на сельскохозяйственную продукцию тесно связаны с мировыми, причем в них заложены общественно необходимые затраты труда на производство сельскохозяйственной продукции на худших зем­лях, средняя норма прибыли на вложенный капитал, цены на зе­мельные ресурсы с учетом их экономического плодородия и мес­тонахождения, учтенные через арендную плату за их использова­ние. Цена земли определяется на основе оптимального срока арен­ды земли, средней учетной ставки банковского долгосрочного кре­дита по курсу и чистой прибыли (дохода), получаемой от реализа­ции основных продуктов земледелия, на котором специализируется данный регион. При определении цены земельных ресурсов наиболее часто используется методический подход на основе ка­питализации чистого дохода.

Для кадастровой оценки стоимости сельскохозяйственных уго­дий методические подходы могут быть следующими. Для получе­ния достоверных данных доходности ведения сельскохозяйствен­ного производства на землях различного качества и местоположе­ния, размеров земельной ренты и стоимости земельных участков проводится кадастровая оценка стоимости сельскохозяйственных угодий, которая является составной частью Государственного зе­мельного кадастра РФ.

Оценка стоимости сельскохозяйственных угодий рассчитыва­ется методом капитализации ренты (рекомендован Госкомземом РФ, раздел 11 «Кадастровая оценка стоимости земель сельскохо­зяйственного назначения»), при этом в соответствии с Методичес­кими рекомендациями по кадастровой оценке стоимости сельско­хозяйственных угодий рента определяется по совокупному товар­ному продукту, а не по ведущей сельскохозяйственной культуре (зерновая рента).

Размер дифференциальной ренты (дохода) определяется как разница между ценой производства продукта в худших (замыка­ющих) условиях и индивидуальной ценой. Замыкающими назы­вают относительно худшие условия, в которых признано целесообразным производство товара в силу общественных потребностей (покупательных возможностей населения).

Расчет рентных доходов рекомендуется проводить не по каж­дому отдельному продукту, а в целом по совокупности товарных отраслей. В целом для товаропроизводителя учитывают как объек­тивные условия производства (качество земли, местоположение и др.), так и его результаты (объем товарного производства).

Производство товарного продукта обеспечивается одновремен­ным действием разнокачественных факторов. Степень влияния каждого отдельного фактора и их совокупного действия на резуль­таты товарного производства рассчитывается на основе корреля­ционно-регрессионного анализа, путем моделирования уравнения регрессии, коэффициенты регрессии которого показывают меру влияния соответствующего фактора (качеством земель, размера­ми основных фондов, оборотных средств, численностью работни­ков) на выход товарной продукции.

Эти коэффициенты (нормативные оценки) служат основой для расчетов первой составляющей рентных доходов — прироста (по отношению к замыкающим условиям) выручки за счет рентных факторов.

Показатель влияния рентных факторов на уровень себестоимо­сти товарной продукции также оценивается на основе метода кор­реляционно-регрессионного анализа. Модель учитывает оценку качества земель по окупаемости затрат по хозяйству и среднеобластную; уровень использования ресурсов соответственно по хо­зяйству и в среднем по области; характеристика местоположения хозяйства и среднеобластное значение этого показателя — средне­взвешенное расстояние перевозок товарной продукции до рынков сбыта; среднеобластное значение себестоимости единицы общего объема товарной продукции; коэффициенты регрессии показыва­ют меру влияния соответствующего фактора на уровень себестои­мости.

Характеристики

Список файлов реферата