Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 2)

Показатели кадастровой стоимости не должны превышать уровня рыночных цен или предельных значений базовой стоимо­сти на земельные участки аналогичного целевого использования, устанавливаемых органами власти субъекта Федерации по оце­ночно-территориальным зонам, различным городам и поселкам.

Основные этапы проведения када­стровой оценки земель населенных пунктов

Этап 1. Подготовительные работы, сбор и обработка исходной рыночной и нормативной информации.

Подготовительные работы включают:

— сбор общих сведений о городе, климате, гидрографии, эко­логии, инженерно-геологических характеристиках территории;

— определение городской черты в соответствии с генеральным планом развития города;

— классификацию земель по землепользователям города, пра­вовому режиму;

— классификацию земель по функциональному использова­нию;

— классификацию земель по градостроительной ценности, ти­пам объектов недвижимости и основным видам текущего исполь­зования с выделением оценочных микрозон;

— оценку текущего использования и прогноз наиболее эффек­тивных направлений развития земель отдельных оценочных мик­розон с уточнением их границ и площадей;

— определение типичных земельных участков, входящих в состав оценочных микрозон;

— сбор, проверку достоверности и группировку данных рын­ка земельных участков по оценочным микрозонам.

Этап 2. Функциональное зонирование территории города.

Территория городов, поселков, сельских населенных пунктов дифференцируется на отдельные зоны, в зависимости от функционального использования земли. При этом выделяют следующие основные зоны:

— Селитебная зона, которая включает жилую застройку всех видов, учреждения культурно-бытового обслуживания, бульвары, скверы и другие виды зеленых насаждений, а также улицы и площади, обслуживающие зону, спортивные сооружения. В сели­тебной зоне выделяется общегородской общественный центр.

— Промышленная и коммунально-складская зона, состоящая из земель, занятых предприятиями промышленности, транспорта, энергетики, связи, складами, базами, объектами коммунального хозяйства, а также земель других землепользователей сферы про­изводства;

— Сельскохозяйственная зона, объединяющая земли пред­приятий, организаций, садоводческих и огороднических неком­мерческих объединений граждан, используемые для сельскохозяй­ственного производства;

— Транспортная зона — зона железнодорожного, водного, внешнего автомобильного транспорта, а также система городского транспорта, включающая улично-дорожную сеть, автобусные пар­ки и т.п.;

— Зона отдыха, включающая лесные массивы, расположен­ные на территории города, имеющие почвозащитное, водоохранное, санитарно-гигиеническое и рекреационное значение;

— Прочие земли, объединяющие другие категории земель, не вошедшие в вышеуказанные зоны, например, земли обороны, за­паса и другие.

Территории выделенных функциональных земельных зон, в свою очередь, подразделяются на отдельные оценочные микрозо­ны в зависимости от их использования и расположенных на них видов, а в необходимых случаях и подвидов объектов недвижимо­сти.

Например, на землях жилой застройки, занимающих, как правило, значительную часть территории поселения, выделяются в отдельные оценочные микрозоны земли, застроенные жилыми од­нотипными домами:

— малоэтажной усадебной жилой застройки;

— малоэтажной жилой застройки без приусадебных земель­ных участков;

— многоэтажной секционной застройкой (3—5 этажей),

— многоэтажной секционной застройкой (6—9 этажей);

— многоэтажной секционной застройкой (10—12 этажей) и т.д. Земельные участки с малоэтажными благоустроенными или не полностью благоустроенными жилыми домами можно подразде­лить на следующие виды объектов недвижимости: земельные уча­стки с жилыми кирпичными, рубленными, щитовыми, панельными и другими домами.

Земельные участки с жилыми многоэтажными домами можно подразделить на оценочные микрозоны по видам объектов недви­жимости, то есть участки с многоквартирными пятиэтажными до­мами, панельными, кирпичными, улучшенного качества, элитными домами-новостройками и т.д. Количество микрозои определяется с учетом плотности инженерных и транспортных магистральных се­тей, насыщенности социально-культурными объектами, капитало­вложений в инженерную подготовку территории, наличия историко-культурных и архитектурно-ландшафтных ценностей. В качестве границ оценочных микрозон принимаются:

— естественные рубежи (ярко выраженные элементы рельефа — реки, озера, овраги, обрывы и т.п.);

— границы крупных инженерных сооружений (железные дороги, эстакады, трубопроводы, насыпи, мосты и т.п.);

— улицы, площади, проезды;

— границы (заборы) предприятий и объектов производствен­ного и непроизводственного назначения;

— границы лесных, сельскохозяйственных и иных угодий. В границах оценочных микрозон устанавливаются параметры типичных земельных участков по общей площади, площади за­стройки, форме, уровню инженерного обустройства и местополо­жению относительно границ кварталов, автомагистралей, улиц.

Этап 3. Исчисление стоимостных показателей кадастровой оценки земель.

На основе анализа данных, полученных различными метода­ми оценки земельных участков, в каждой оценочной микрозоне определяется кадастровая стоимость земли как усредненная вели­чина по конкретному виду использования или максимальное зна­чение из возможных видов использования. Основными методами обработки исходной рыночной информации являются регрессион­ный корреляционный анализ и статистический метод группировок.

Рыночные цены в расчете на единицу площади земли типич­ных земельных участков устанавливаются:

— по незастроенным земельным участкам с учетом рыночных цен на аналогичные участки, скорректированных на время продажи;

— по земельным участкам, застроенным объектами недвижи­мости с применением затратного метода, предусматривающего вы­читание восстановительной стоимости за минусом износа из теку­щей рыночной цены конкретного объекта недвижимости, а также техники остатка дохода, приходящегося на земельный участок.

В зависимости от реальной ситуации на рынке недвижимости применяются и другие методы.

В случаях получения существенно различающихся оценочных стоимостей земли в пределах одной оценочной микрозоны для различных видов использования выделяются дополнительные оце­ночные микрозоны.

Оценочные микрозоны, близкие по значению кадастровой стоимости земли, объединяются в оценочные зоны. При этом одна оценочная зона может быть представлена несколькими локальны­ми участками на территории поселения.

Количество оценочных зон зависит от диапазона оценочных стоимостей микрозон. Как показывает практика оценки рыночной стоимости земли в городах с устойчивым рынком недвижимости, количество выделяемых оценочных зон зависит от численности жителей населенного пункта. Количество оценочных зон может составлять от 3 в городах до 20 тысяч человек и до 10 и более в городах с населением свыше 500 тысяч человек.

Этап 4. Ценовое зонирование территории города.

В результате проведенной оценки земельных участков в рай­онах жилой и коммерческой застройки, выделяемых для индиви­дуального жилищного строительства, используемых для ведения приусадебных, садоводческих и огороднических хозяйств, уста­навливаются показатели стоимости земли по оценочным микрозо­нам города.

Данная процедура включает две стадии.

На первой стадии полученные данные наносятся на кадастро­вую карту города и осуществляется ценовое зонирование террито­рии города, а именно формирование на основе полученных пока­зателей кадастровой стоимости по микрозонам отдельных оценоч­ных зон. Оценочной зоной является часть земель административ­но-территориального образования, однородных по функциональ­ному использованию и имеющих близкие значения рыночной стоимости типичных земельных участков.

Объединение отдельных микрозон в оценочные зоны осущест­вляется на основе соблюдения следующих принципов:

— близость значений показателей стоимости земельных участ­ков;

— территориальное единство расположения микрозон;

—общность инженерной инфраструктуры, однородность положительного или отрицательного воздействия граничащих с мик­розонами крупных инженерных сооружений или объектов.

Полученные стоимостные характеристики земельных участков наносятся на план города и выполняются работы по ценовому зонированию городских земель, которые совмещаются с результата­ми функционального зонирования территории города.

На второй стадии показатель цены земли в среднем по городу принимается за единицу, а по каждой оценочной зоне рассчиты­ваются коэффициенты градостроительной ценности территории, которые составляют значение соответственно больше или меньше единицы.

При расчете коэффициентов относительной ценности террито­рии для каждой городской зоны может учитываться влияние оп­ределенных групп факторов. Например, для селитебной зоны пер­востепенное значение имеют следующие группы факторов:

1. Транспортная доступность населения к центру города, объ­ектам культуры и бытового обслуживания общегородского значе­ния.

2. Обеспеченность централизованным инженерным оборудова­нием и благоустройством территории.

3. Уровень развития сферы культурно-бытового обслужива­ния населения,

4. Историческая ценность застройки, эстетическая и ланд­шафтная ценность территории.

5. Состояние окружающей среды, санитарные условия.

6. Инженерно-геологические условия строительства.

7. Рекреационная ценность территории;

8. Престижность территории.

Для промышленной и коммунально-складской зоны большое значение имеют следующие факторы:

1. Уровень развития производственной инфраструктуры, на­личие транспортных путей, удаленность от основных транспорт­ных магистралей.

2. Условия обеспечения трудовыми ресурсами и удаленность от жилых массивов.

3. Градостроительные условия и ограничения, обусловленные зонированием, разрешенным использованием земельных участков и т.п.

Величина коэффициентов определяется на основе статистиче­ского и причинно-следственного анализа рыночных данных, утвержденных нормативов по градостроительству, опроса и эксперт­ных оценок специалистов.

В заключении проводится логический и сравнительный анализ полученных результатов. Логический анализ состоит в том, что цена земли, как правило, должна снижаться от центра к перифе­рийным районам города. При отклонении от этой тенденции уста­навливаются причины сложившегося положения.

Сравнительный анализ производится путем установления за­висимости коэффициентов градостроительной ценности земель по каждой оценочной зоне города и рыночных цен продаж на зе­мельные участки и объекты недвижимости.

Этап 5. Оформление результатов кадастровой оценки.

Результаты проведенной кадастровой оценки обобщаются в отчете и предоставляются на рассмотрение органам местного само­управления. Органы местного самоуправления публикуют резуль­таты кадастровой стоимости земель по ценовым зонам в открытой печати с рекомендациями по дальнейшему использованию опубли­кованных данных. После обсуждения опубликованных результа­тов кадастровой оценки они утверждаются решением органа мест­ного самоуправления, вносятся в государственный земельный ка­дастр и с начала следующего года вступают в силу. Внесенные в государственный земельный кадастр значения кадастровой стои­мости земельного участка не подлежат изменению в течение года.

Результаты кадастровой оценки городских земель, как состав­ной части комплексной программы кадастровой оценки недвижи­мости, могут использоваться для следующих целей:

• создания государственной автоматизированной системы земельного кадастра;

• формирования налогооблагаемой базы земель поселений;

• уточнения схемы территориально-экономического зонирования;

• установления ставок арендной платы за муниципальные земли;

• определения стартовых цен продажи прав собственности или долгосрочной аренды на конкурсах и аукционах;

• определения величины компенсационных выплат при изъя­тии земель для муниципальных нужд;

• обоснования наиболее рациональных и перспективных на­правлений городской застройки;

• информирования органов муниципальной власти и оказа­ния платных услуг различным субъектам земельного рынка;

• создания фондового рынка земельных бумаг и ипотеки.

Рыночная оценка единичных земельных участков городских земель, с одной стороны, основывается на их кадастровой стоимо­сти, а с другой стороны, предполагает проведение специфического рыночного анализа для каждого конкретного участка. Она учитывает целевое использование земельного участка, конъюнктуру рынка, количественные характеристики оцениваемой земли. Сложность рыночной оценки во многом обусловлена уникальным, присущим только оцениваемому участку местоположением, а так­же необходимостью установления и учета ценообразующих факто­ров для каждого конкретного вида использования земель.

Методики оценки земли

Самый распространенный способ рыночной оценки земли — метод прямого сравнительного анализа продаж исходя из данных о сделках за предшествующие 3-6 месяцев.

При применении этого метода сначала выявляются фактичес­кие продажи участков на соответствующем рынке или его сегмен­тах. Далее проверяется информация о сделках, с целью подтверж­дения хотя бы одной стороной ее законности и экономической це­лесообразности. Сумма продажной цены корректируется в зави­симости от характеристик оцениваемого и сопоставимого участ­ка. При условии того, что оцениваемый участок превосходит со­поставимый по какому-либо параметру, его фактическая цена уве­личивается, а если уступает, то цена уменьшается. Такое уточне­ние цены может проводиться в трех основных формах: в рублях, в процентах по каждому фактору и в совокупной поправке.

При оценке земли учитывают все основные характеристики, имеющие стоимостное значение для покупателя: размер, форма, местоположение, коммуникации, рельеф и др.

Характеристики

Список файлов реферата