DENY2 (708250), страница 4
Текст из файла (страница 4)
 ñëó÷àå íåñâîåâðåìåííîãî ïîãàøåíèÿ èïîòå÷íîãî êðåäèòà èëè äðóãèõ “ïðîãðåøåíèé” ñîáñòâåííèêà åãî çåìåëüíûé ó÷àñòîê ìîæåò áûòü îò÷óæäåí. Ýòà ïðîöåäóðà íàçûâàåòñÿ “îáðàùåíèå âçûñêàíèÿ” . Ñëåäóåò îòìåòèòü, ÷òî â çàêîíîäàòåëüñòâå ìíîãèõ ñòðàí Åâðîïû óñòàíîâëåíà äîâîëüíî ñèëüíàÿ çàùèòà ïðàâ ïîòðåáèòåëÿ íåäâèæèìîñòè è â ðàìêàõ ïðîöåäóðû îáðàùåíèÿ âçûñêàíèÿ íà íåäâèæèìîñòü äåéñòâóåò ðÿä çàùèòíûõ ìåð â ïîëüçó äîëæíèêîâ è ñîáñòâåííèêîâ.
 íàñòîÿùåå âðåìÿ â íàøåé ñòðàíå îòñóòñòâóåò ññóäíî-äîãîâîðíîå ïðàâî è çàêîíîäàòåëüñòâî îá èïîòåêå è ïîçåìåëüíûõ êíèãàõ. Âàæíóþ ðîëü â èïîòåêå èãðàåò òàêæå äîãîâîðíàÿ äîêóìåíòàöèÿ ïî çåìåëüíûì ó÷àñòêàì. Ðàçâèòèå èïîòåêè íåâîçìîæíî áåç òî÷íîãî îáìåðà çåìåëüíûõ ó÷àñòêîâ è ñîçäàíèÿ êàäàñòðîâûõ è ïîçåìåëüíûõ êíèã.Ïðò ñîçäàíèè ïîçåìåëüíûõ êíèã íåîáõîäèìî èñõîäèòü èç ãëàâíîãî ïðèíöèïà: ïîëíîòû ðåãèñòðàöèîííûõ çàïèñåé. Ïîêóïàòåëü çåìåëüíîãî ó÷àñòêà è íåäâèæèìîñòè íà íåé äîëæåí ïîëíîñòüþ äîâåðÿòü ïðàâèëüíîñòè çàïèñåé è áûòü óâåðåí â èõ ïîëíîòå. Êàæäîå èç çàèíòåðåñîâàííûõ ëèö äîëæíî èìåòü âîçìîæíîñòü áûñòðî è íåäîðîãî ïîëó÷èòü äîñòîâåðíóþ èíôîðìàöèþ î ïðàâîâîé ñèòóàöèè ïî çåìåëüíîìó ó÷àñòêó. Èíôîðìàöèÿ êàäàñòðà äîëæíà òî÷íî ñîîòâåòñòâîâàòü çàïèñÿì î ïðàâàõ ñîáñòâåííèêà â ïîçåìåëüíîé êíèãå äëÿ âîçìîæíîñòè â ëþáîå âðåìÿ ïðîâåñòè èäåíòèôèêàöèþ çåìåëüíûõ ó÷àñòêîâ è óñòàíîâèòü èõ ïðàâîâîé ñòàòóñ.
Èïîòåêà ïðåäïðèÿòèé èìååò ñëåäóþùèå îñîáåííîñòè.
Ïðäìåòîì èïîòåêè ïðåäïðèÿòèÿ ÿâëÿåòñÿ ïðåäïðèÿòèå â öåëîì êàê åäèíûé èìóùåñòâåííûé êîìïëåêñ.  ñîñòàâ çàëîæåííîãî èìóùåñòâà ïðåäïðèÿòèÿ âõîäÿò âñå ïðèíàäëåæàùèå åìó êàê þðèäè÷åñêîìó ëèöó íà ïðàâå ñîáñòâåííîñòè èëè ïîëíîãî õîçÿéñòâåííîãî âåäåíèÿ ìàòåðèàëüíûå è íåìàòåðèàëüíûå àêòèâû, â òîì ÷èñëå çäàíèÿ, ñîîðóæåíèÿ, îáîðóäîâàíèå, èíâåíòàðü, ñûðüå, ãîòîâàÿ ïðîäóêöèÿ, ïðàâà òðåáîâàíèÿ, ïàòåíòû è äðóãèå èñêëþ÷èòåëüíûå ïðàâà, à òàêæå äîëãè ïðåäïðèÿòèÿ.  ñîñòàâå çàëîæåííîãî èìóùåñòâà ïðåäïðèÿòèÿ âêëþ÷àþòñÿ: ïîëó÷åííûå äîõîäû; ïðèîáðåòåííîå èì èìóùåñòâî; ïðîèçâåäåííûå çàëîãîäàòåëåì óëó÷øåíèÿ èìóùåñòâà, à òàêæå ïðèîáðåòåííûå ïðåäïðèÿòèåì äîëãè â ïåðèîä èïîòåêè. Äîãîâîð î çàëîãå ïðåäïðèÿòèÿ ìîæåò ðàñïðîñòðàíÿòüñÿ êàê íà âñå àêòèâû, òàê è íà ÷àñòü àêòèâîâ áàëàíñà.
Ïåðåäà÷à ïðåäïðèÿòèÿ â èïîòåêó äîïóñêàåòñÿ ïðè íàëè÷èè ñîãëàñèÿ ñîáñòâåííèêà èìóùåñòâà ïðåäïðèÿòèÿ èëè óïîëíîìî÷åííîãî èì îðãàíà ëèáî íà îñíîâàíèè ðåøåíèÿ îðãàíà, óïîëíîìî÷åííîãî ó÷ðåäèòåëüíûìè äîêóìåíîàìè ïðåäïðèÿòèÿ. Äîãîâîð èïîòåêè ïðåäïðèÿòèÿ, çàêëþ÷åííûé ñ íàðóøåíèåì ýòîãî òðåáîâàíèÿ, íåäåéñòâèòåëåí.
Èïîòåêîé ïðåäïðèÿòèÿ ìîæåò áûòü îáåñïå÷åííî äåíåæíîå îáÿçàòåëüñòâî, ñóììà êîòîðîãî ñîñòàâëÿåò íå ìåíåå ïîëîâèíû ñòîèìîñòè àêòèâîâ ïðåäïðèÿòèÿ. Íå äîïóñêàåòñÿ ïåðåäà÷à â èïîòåêó ïðåäïðèÿòèÿ, â îòíîøåíèè êîòîðîãî âîçáóæäåíî äåëî î áàíêðîòñòâå ëèáî ïðèíÿòî ðåøåíèå î ëèêâèäàöèè èëè ðåîðãàíèçàöèè. Èïîòåêîé ïðåäïðèÿòèÿ îáåñïå÷èâàåòñÿ äåíåæíîå îáÿçàòåëüñòâî, ïîäëåæàùåå èñïîëíåíèþ íå ðàíåå ÷åì ÷åðåç ãîä ïîñëå çàêëþ÷åíèÿ äîãîâîðà èïîòåêè.  ñëó÷àå êîãäà äîãîâîðîì ïðåäóñìîòðåíî, ÷òî èïîòåêîé ïðåäïðèÿòèÿ îáåñïå÷èâàåòñÿ äåíåæíîå îáÿçàòåëüñòâî ñ ìåíåå ïðîäîëæèòåëüíûì ñðîêîì èñïîëíåíèÿ, ïðàâî íà îáðàùåíèå âçûñêàíèÿ íà ïðåäìåò èïîòåêè ïî èñïîëíåííîìó îáÿçàòåëüñòâó âîçíèêàåò ó çàëîãîäåðæàòåëÿ ïî èñòå÷åíèè ãîäà ñ ìîìåíòàçàêëþ÷åíèÿ äîãîâîðà èïîòåêè.
Ññòàâ èìóùåñòâà, ïåðåäàâàåìîãî â èïîòåêó ïðåäïðèÿòèÿ, èîöåíêà åãî ñòîèìîñòè îïðåäåëÿþòñÿ íà îñíîâå ïîëíîé èíâåíòàðèçàöèè èìóùåñòâà ïðåäïðèÿòèÿ. Àêò èíâåíòàðèçàöèè, áóõãàëòåðñêèé áàëàíñ è çàêëþ÷åíèå íåçàâèñèìîãî àóäèòîðà î ñîñòàâå è ñòîèìîñòè èìóùåñòâà ïðåäïðèÿòèÿ ÿâëÿþòñÿ îáÿçàòåëüíûìè ïðèëîæåíèÿìè ê çàêëàäíîé. Çàëîãîäàòåëü âïðàâå ïðîäàâàòü, îáìåíèâàòü, ñäàâàòü â àðåíäó, ïðåäîñòàâëÿòü âçàéìû è èíûì ñïîñîáîì ðàñïîðÿæàòüñÿ èìóùåñòâîì, âíîñèòü èçìåíåíèÿ â ñîñòàâ èìóùåñòâà ïðåäïðèÿòèÿ, ïåðåäàííîãî â èïîòåêó, åñëè ýòî âëå÷åò óìåíüøåíèÿ îáùåé ñòîèìîñòè åãî àêòèâîâ, óêàçàííîé â çàêëàäíîé, è íå íàðóøàåò äðóãèõ óñëîâèé äîãîâîðà èïîòåêè.
Èïîòåêîé ïðåäïðèÿòèÿ îáåñïå÷èâàþòñÿ ãëàâíûì îáðàçîì äîëãîñðî÷íûå èíâåñòèöèîííûå êðåäèòû. Ïîýòîìó çàëîãîäåðæàòåëü âïðàâå ïðèíÿòü ìåðû ïî îçäîðîâëåíèþ ôèíàíñîâîãî ïîëîæåíèÿ ïðåäïðèÿòèÿ. Ñîãëàñíî ñòàòüå 44 Çàêîíà ÐÔ “Î çàëîãå” ïðè íåèñïîëíåíèè îáÿçàòåëüñòâà, îáåñïå÷åííîãî èïîòåêîé ïðåäïðèÿòèÿ, çàëîãîäåðæàòåëü âïðàâå ïðèíÿòü ìåðû ïî îçäîðîâëåíèþ ôèíàíñîâîãî ïîëîæåíèÿ ïðåäïðèÿòèÿ, ïðåäóñìîòðåííûå äîãîâîðîì îá èïîòåêå, âêëþ÷àÿ íàçíà÷åíèå ïðåäñòàâèòåëåé â åãî ðóêîâîäÿùèå îðãàíû, îãðàíè÷åíèÿ ïðàâ ðàñïîðÿæàòüñÿ ïðîèçâåäåííîé ïðîäóêöèåé è èíûì èìóùåñòâîì ïðåäïðèÿòèÿ. Åñëè æå óêàçàííûå ìåðû íå äàëè íàäëåæàùèõ ðåçóëüòàòîâ, çàëîãîäåðæàòåëü âïðàâå îáðàòèòü âçûñêàíèå íà íàõîõîäÿùååñÿ â èïîòåêå ïðåäïðèÿòèå.
Èïîòåêà æèëûõ äîìîâ è êâàðòèð èìååò ñëåäóþùèå îñîáåííîñòè.
Èïîòåêà æèëîãî äîìà èëè êâàðòèðû äîïóñêàåòñÿ äëÿ îáåñïå÷åíèÿ ïîãàøåíèÿ ññóäû, ïðåäîñòàâëåííîé äëÿ ñòðîèòåëüñòâà, ðåêîíñòðóêöèè èëè êàïèòàëüíîãî ðåìîíòà æèëîãî äîìà (êâàðòèðû). Æèëîé äîì (êâàðòèðà) ìîæåò áûòü ïðåäìåòîì èïîòåêè òàêæå, åñëè ãðàæäàíèí - åãî ñîáñòâåííèê è ÷ëåíû åãî ñåìüè ïðîæèâàþò â äðóãîì æèëîì äîìå (êâàðòèðå) è èìåþò â ýòîì äîìå äîñòàòî÷íîå â ñîîòâåòñòâèè ñ óñòàíîâëåííûìè íîðìàìè æèëîé ïëîùàäè æèëîå ïîìåùåíèå.
Äà÷à, ñàäîâîé äîìèê è äðóãèå ñòðîåíèÿ, íå ïðåäíàçíà÷åííûå äëÿ ïîñòîÿííîãî ïðîæèâàíèÿ, ìîãóò áûòü ïðåäìåòîì èïîòåêè íà îáùèõ îñíîâàíèÿõ. Ñïåöèàëüíûå ïðàâèëà, óñòàíîâëåííûå äëÿ æèëûõ äîìîâ (êâàðòèð), íà íèõ íå ðàñïðîñòðàíÿþòñÿ.
Æèëûå êîìíàòû, ñîñòàâëÿþùèå ÷àñòü äîìà (êâàðòèðû), íå ìîãóò áûòü ïðåäìåòîì èïîòåêè.
 èïîòåêó ìîæåò ïåðåäàâàòüñÿ òîëüêî æèëîé äîì (êâàðòèðà), ïðèíàäëåæàùèé çàëîãîäàòåëþ íà ïðàâå ñîáñòâåííîñòè. Çàëîãîäåðæàòåëÿìè æèëîãî äîìà è êâàðòèðû ìîãóò áûòü áàíêè è äðóãèå êðåäèòíûå ó÷ðåæäåíèÿ, èìåþùèå ñïåöèàëüíóþ ëèöåíçèþ.
Ïðîäàæà çàëîæåííîãî æèëîãî äîìà (êâàðòèðû) íà ïóáëè÷íûõ òîðãàõ íå ÿâëÿåòñÿ îñíîâàíèåì äëÿ âûñåëåíèÿ ïîêóïàòåëåì ïðîæèâàþùèõ â ýòîì æèëîì äîìå (êâàðòèðå) çàëîãîäàòåëÿ è ÷ëåíîâ åãî ñåìüè. Ìåæäó ñîáñòâåííèêîì, ïðèîáðåòàþùèì æèëîé äîì (êâàðòèðó), è ïðîæèâàþùèìè â íåì òàêèìè ëèöàìè çàêëþ÷àåòñÿ äîãîâîð àðåíäû æèëîãî ïîìåùåíèÿ íà óñëîâèÿõ, îáû÷íûõ äëÿ äàííîé ìåñòíîñòè. Ëèöà, ïðîæèâàþùèå â æèëûõ äîìàõ (êâàðòèðàõ) íà óñëîâèÿõ äîãîâîðà íàéìà æèëîãî ïîìåùåíèÿ, äîãîâîðà àðåíäû èëè èíûõ îñíîâàíèÿõ, ïðåäóñìîòðåííûõ çàêîíîì, íå ïîäëåæàò âûñåëåíèþ ïðè ïðîäàæå çàëîæåííîãî äîìà (êâàðòèðû) ñ ïóáëè÷íûõ òîðãîâ. Ðàíåå çàêëþ÷åííûé ñ íèìè äîãîâîð íàéìà æèëîãî ïîìåùåíèÿ, äîãîâîð àðåíäû èëè èíîé äîãîâîð íà ïðîæèâàíèå ñîõðàíÿåò ñèëó. Òàêèå ëèöà èìåþò ïðàâî íà ïðåèìóùåñòâåííóþ ïîêóïêó çàíèìàåìîãî èìè æèëîãî äîìà (êâàðòèðû). Åñëè èíîå íå ïðåäóñìîòðåíî äîãîâîðîì îá èïîòåêå, çàëîãîäàòåëü âïðàâå ñäàòü íàíèìàòåëþ íàõîäÿùóþñÿ â æèëîì äîìå ñâîáîäíóþ êâàðòèðó ëèøü ñ ñîãëàñèÿ çàëîãîäåðæàòåëÿ. Îäíàêî îí âïðàâå ñäàòü òàêóþ êâàðòèðó íàíèìàòåëþ áåç ñîãëàñèÿ çàëîãîäåðæàòåëÿ ïî ñðî÷íîìó äîãîâîðó àðåíäû æèëîãî ïîìåùåíèÿ íà ñðîê, èñòåêàþùèé íå ïîçäíåå ïîãàøåíèÿ ññóäû.  ýòîì ñëó÷àå ñîáñòâåííèê, ïðèîáðåâøèé æèëîé äîì (êâàðòèðó) íà ïóáëè÷íûõ òîðãàõ, ïî èñòå÷åíèè ïðåäóñìîòðåííîãî äîãîâîðîì ñðîêà íå îáÿçàí âîçîáíîâëÿòü ýòîò äîãîâîð àðåíäû.
Èïîòåêà ïðåäíàçíà÷åíà äëÿ ïîëó÷åíèÿ êðåäèòà ïîä çàëîã íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà. Îíà ïðåäïîëàãàåò ðàçðàáîòêó èíâåñòèöèîííîãî ïðîåêòà.
 ñòðàíàõ ñ ðàçâèòîé ðûíî÷íîé ýêîíîìèêîé èïîòåêà êàê âèä êðåäèòà ñóùåñòâóåò â ðàçíûõ ôîðìàõ:
-
ïðóæèííàÿ;
-
ðîëë-îâåðíàÿ;
-
ñ âûïëàòîé òîëüêî îäíèõ ïðîöåíòîâ;
-
ñ îáðàòíûì àííóèòåòîì;
-
ñ ïåðåñìàòðèâàåìîé ñòàâêîé;
-
ñ ó÷àñòèåì â ïðèðîñòå ñòîèìîñòè.
Èïîòåêà “ïðóæèííàÿ” - ýòî êðåäèò, ïðåäóñìàòðèâàþùèé îñóùåñòâëåíèå ðàâíîâåëèêèõ ïåðèîäè÷åñêèõ ïëàòåæåé â ñ÷åò ïîãàøåíèÿ îñíîâíîé ñóììû, à òàêæå ïðîöåíòíûõ âûïëàò; ñîîòâåòñòâåííî ñ êàæäûì ïåðèîäîì ñóììàðíûé ïëàòåæ ñíèæàåòñÿ. “Ïðóæèííàÿ” èïîòåêà ïðåäñòàâëÿåò ñàìîàìîðòèçèðóþùèéñÿ èïîòå÷íûé êðåäèò.
Òåðìèí “ïðóæèííûé” îçíà÷àåò àíàëîãèþ ñ äåéñòâèåì ïðóæèíû. ×åì ñèëüíåå (áîëüøå) åå ðàñòÿãèâàåøü, òåì ìåíüøå åå ìîæíî ðàñòÿíóòü.
Èïîòåêà ðîëë-îâåðíàÿ (àíãë. rollover) - èïîòå÷íûé êðåäèò, ïðè êîòîðîì åãî ñðîê äåëèòñÿ íà âðåìåííûå îòðåçêè (3 èëè 6 ìåñÿöåâ) è äëÿ êàæäîãî èç íèõ ñ ó÷åòîì êîíúþêòóðû ðûíêà óñòàíàâëèâàåòñÿ ñâîÿ ïðîöåíòíàÿ ñòàâêà. Òàêèì îáðàçîì, ðîëë-îâåðíûé êðåäèò - ýòî êðåäèò ñ ïëàâàþùåé ïðîöåíòíîé ñòàâêîé. Ýòèì îí îòëè÷àåòñÿ îò êðåäèòà ñ ôèêñèðîâàííîé ïðîöåíòíîé ñòàâêîé (“ïðóæèííîé” èïîòåêè).
Èïîòåêà ñ âûïëàòîé òîëüêî îäíèõ ïðîöåíòîâ - øàðîâàÿ èïîòåêà, ïðåäóñìàòðèâàþùàÿ ïåðèîäè÷åñêèå âûïëàòû òîëüêî ïðîöåíòîâ. Òåðìèí “øàðîâàÿ” îçíà÷àåò àíàëîãèþ, íàïðèìåð, ñ êàòàíèåì ñíåæêà. Êàòàåì ìàëåíüêèé ñíåæîê ïî ñíåãó è îí ïðåâðàùàåòñÿ â ñíåæíûé êîì (øàð). ×åì áîëüøå êàòàåì, òåì áîëüøå ðàçìåð øàðà.”Øàðîâîé” ïëàòåæ îçíà÷àåò êðóïíûé èòîãîâûé ïëàòåæ ïî êðåäèòíîìó äîëãó.  òå÷åíèè íåñêîëüêèõ ïåðâûõ ìåñÿöåâ èëè ëåò îñíîâíàÿ ñóììà äîëãà èëè íå ïîãàøàåòñÿ, èëè ïîãàøàåòñÿ òîëüêî ìàëàÿ åå ÷àñòü. Çàòåì íàñòóïàåò ñðîê âûïëåòû âñåãî îñòàòêà. Âëàäåëüöû íåäâèæèìîñòè îáû÷íî ñòàðàþòñÿ çàðàíåå äîãîâîðèòüñÿ î íîâîì êðåäèòå ñ òåì, ÷òîáû ïðè íàñòóïëåíèè ñðîêà “øàðîâîãî” ïëàòåæà íå ëèøèòüñÿ ñâîåé íåäâèæèìîñòè èç-çà íåñîáëþäåíèÿ ñâîèõ îáÿçàòåëüñòâ.
Èïîòåêà ñ îáðàòíûì àííóèòåòîì - ôèíàíñîâîå ñîãëàøåíèå, ñîãëàñíî êîòîðîìó êðåäèòîð ïðîèçâîäèò ïåðèîäè÷åñêèå âûïëàòû çàåìùèêó. Îñòàòîê îñíîâíîé ñóììû êðåäèòà óâåëè÷èâàåòñÿ íà âåëè÷èíó ïåðèîäè÷åñêèõ âàëþò è âñþ ñóììó íàêàïëèâàåìûõ ïðîöåíòîâ.
Èïîòåêà ñ ïåðåñìàòðèâàåìîé ñòàâêîé - âèä ðîëë-îâåðíîãî èïîòå÷íîãî êðåäèòà, ñòàâêà ïðîöåíòà ïî êîòîðîìó êîððåêòèðóåòñÿ ñ ó÷åòîì ïðåîáëàäàþùèõ ðûíî÷íûõ ñòàâîê ÷åðåç ôèêñèðîâàííûå èíòåðâàëû âðåìåíè.
Èïîòåêà ñ ó÷àñòèåì â ïðèðîñòå ñòîèìîñòè - èïîòå÷íûé êðåäèò, ïî êîòîðîìó êðåäèòîð ó÷àñòâóåò â ïðèðîñòå ñòîèìîñòè íåäâèæèìîñòè.
 ïðîöåññå èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ âàæíî àíàëèçèðîâàòü ñîñòîÿíèå è ýôôåêòèâíîñòü èñïîëüçîâàíèÿ êðåäèòà. Òàêîé àíàëèç ïðîâîäèòñÿ êàê òðàäèöèîííûì ñïîñîáîì, òàê è ñ èñïîëüçîâàíèåì ôèíàíñîâûõ êîýôôèöèåíòîâ.
 èïîòå÷íî-èíâåñòèöèîííîì àíàëèçå âåäóùóþ ðîëü èãðàþò êîýôôèöèåíò èïîòå÷íîé çàäîëæåííîñòè è èïîòå÷íàÿ ïîñòîÿííàÿ.
Êîýôôèöèåíò èïîòå÷íîé çàäîëæåííîñòè (Êç) ïîêàçûâàåò äîëþ èïîòå÷íîãî äîëãà (òî åñòü çàåìíûõ ñðåäñòâ) â îáùåé ñòîèìîñòè íåäâèæèìîé ñîáñòâåííîñòè. Îí ðàññ÷èòûâàåòñÿ ïî ôîðìóëå:
Êç = È / Ê õ 100 %
ãäå È - ñóììà èïîòå÷íîãî êðåäèòà, ðóá.;
Ê - îáùàÿ ñòîèìîñòü íåäâèæèìîñòè, ðóá.
×åì âûøå çíà÷åíèå äàííîãî êîýôôèöèåíòà, òåì âûøå äîëÿ çàåìíûõ ñðåäñòâ è íèæå äîëÿ ñîáñòâåííûõ ñðåäñòâ èíâåñòîðà â ôèíàíñèðîâàíèè ñäåëêè ñ íåäâèæèìîñòüþ. Ñ òî÷êè çðåíèÿ êðåäèòîðîâ (íàïðèìåð, èïîòå÷íîãî áàíêà), áîëåå âûñîêèé êîýôôèöèåíò èïîòå÷íîé çàäîëæåííîñòè îçíà÷àåò áîëåå âûñîêóþ ñòåïåíü ðèñêà íàðóøåíèÿ çàåìùèêîì ñâîèõ îáÿçàòåëüñòâ è ëèøåíèÿ åãî ïðàâà âûêóïà çàëîæåíîé íåäâèæèìîñòè.
Áàíêè óñòàíàâëèâàþò è ñîáëþäàþò îïðåäåëåííûå âåðõíèå ïðåäåëû äàííîãî êîýôôèöèåíòà. Îáû÷íî ðàçìåð êðåäèòîâ, âûäàâàåìûõ áàíêîì ãðàæäàíàì íà ñòðîèòåëüñòâî, ïîêóïêó èëè ðåìîíò äîìà, íå ïðåâûøàåò 70% ñìåòû èëè ñòîèìîñòè ïîêóïêè.
Ïðèìåð.
Ãðàæäàíèí êóïèë êîòòåäæ ñòîèìîñòüþ 320 ìëí. ðóá. Ïðè ýòîì ñîáñòâåííûé åãî êàïèòàë ñîñòàâëÿåò 120 ìëí. ðóá. è çàåìíûé êàïèòàë çà ñ÷åò âçÿòîãî èïîòå÷íîãî êðåäèòà 200 ìëí. ðóá. Êîýôôèöèåíò èïîòå÷íîé æàäîëæåííîñòè ðàâåí:
Êç = 200 / 320 õ 100 = 62,5 %
Èïîòå÷íàÿ ïîñòîÿííàÿ (Ïè) ïðåäñòàâëÿåò ñîáîé ïðîöåíòíîå îòíîøåíèå åæåãîäíûõ ïëàòåæåé ïî îñëóæèâàíèþ äîëãà ê îñíîâíîé ñóììå èïîòå÷íîãî êðåäèòà:
Ïè = Ä / È õ 100 %
ãäå Ä - ãîäîâàÿ ñóììà ïëàòåæåé ïî îáñëóæèâàíèþ äîëãà, ðóá.;
È - îñíîâíàÿ ñóììà èïîòå÷íîãî êðåäèòà, ðóá.
Ïðèìåð.
Ãîäîâàÿ ñóììà ïëàòåæåé ïî îáñëóæèâàíèþ äîëãà ñîñòàâëÿåò 40 ìëí. ðóá. ïðè ñóììå èïîòå÷íîãî êðåäèòà 200 ìëí. ðóá., êîòîðûé áûë âçÿò íà ñðîê 10 ëåò ïðè ïðèöåíòíîé ñòàâêå 5 % ãîäîâûõ. Èïîòå÷íàÿ ïîñòîÿííàÿ ðàâíà:
Ïè = 40 / 200 õ 100 = 20 %
Äëÿ òîãî ÷òîáû èïîòå÷íûé êðåäèò áûë ïîëíîñòüþ ïîãàøåí, èïîòå÷íàÿ ïîñòîÿííàÿ äîëæíà áûòü âûøå íîìèíàëüíîé ñòàâêè ïðîöåíòà ïî êðåäèòó. Ïðåâûøåíèå èïîòå÷íîé ïîñòîÿííîé íàä ïðîöåíòíîé ñòàâêîé îáåñïå÷èâàåò âûïëàòó îñíîâíîé ñóììû êðåäèòà. Åñëè èïîòå÷íàÿ ïîñòîÿííàÿ ðàâíà ïðîöåíòíîé ñòàâêå ïî èïîòå÷íîìó êðåäèòó, ïîãàøåíèå âñåé ïåðâðíà÷àëüíîé ñóììû êðåäèòà ïðîèçîéäåò “øàðîâûì” ïëàòåæîì.
Êîãäà èïîòå÷íàÿ ïîñòîÿííàÿ áóäåò ìåíüøå ðàçìåðà ïðèöåíòíîé ñòàâêè, âûïëàòû ïî êðåäèòó íå ïîêðîþò äàæå ïðîöåíòû ïî íåìó.  ýòîì ñëó÷àå íå âûïëà÷åííàÿ ÷àñòü ïîöåíòîâ áóäåò íàêàïëèâàòüñÿ âìåñòå ñ îñíîâíîé ñóììîé èïîòå÷íîãî äîëãà è åãî îñòàòîê áóäåò ðàñòè.
Èïîòå÷íûì êðåäèòîâàíèåì çàíèìàþòñÿ ñïåöèàëèçèðîâàííûå èïîòå÷íûå áàíêè. Ê ýòèì áàíêàì ïðåäúÿâëÿþòñÿ îñîáîå òðåáîâàíèå: îíè äîëæíû èìåòü ïîâûøåííóþ íàäåæíîñòü. Èì çàïðåùåíî âåñòè ðèñêîâûå îïåðàöèè.
Èïîòå÷íûå êðåäèòû, êàê ïðàâèëî, íåäîðîãè. Ïðîöåíò, âçèìàåìûé çà òàêîé êðåäèò, îáû÷íî íå ïðåâûøàåò 5-7 % ãîäîâûõ.
Äëÿ èíâåñòèöèîííîé àêòèâíàñòè èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ íóæíû ñëåäóþùèå óñëîâèÿ:
-
ðàçâèòàÿ íîòàðèàëüíàÿ ñèñòåìà;
-
ïîçåìåëüíàÿ êíèãà, â êîòîðîé äîëæíû îòðàæàòüñÿ íå òîëüêî îòäåëüíûå ó÷àñòêè çåìëè, íî è îòíîøåíèÿ ñîáñòâåííîñòè ïî êàæäîìó ó÷àñòêó;
-
ðàçâèòàÿ ñóäåáíàÿ ñèñòåìà;
-
ðàçâèòàÿ ïëàòåæíàÿ ñèñòåìà.
Âàæíîé ïðîáëåìîé ïîëó÷åíèÿ èïîòå÷íîãî êðåäèòà íà ñîâðåìåííîì ðîññèéñêîì ðûíêå íåäâèæèìîñòè ÿâëÿåòñÿ ëèêâèäíîñòü îáåêòà íàäâèæèìîñòè ( ïðåäìåòà çàëîãà).
Ñåãîäíÿ àáñîëþòíî ëèêâèäíûìè íà ðûíêå íåäâèæèìîñòè ÿâëÿþòñÿ òîëüêî êâàðòèðû. Âðåìÿ ïðîäàæè êâàðòèðû ñîñòàâëÿåò 4-6 íåäåëü. Ìåíåå ëèêâèäíû ìàãàçèíû è îôèñíûå ïëîùàäè, äàæå â öåíòðàëüíûõ ÷àñòÿõ ãîðîäà. Ïàêòè÷åñêè íå ïîëüçóþòñÿ ñïðîñîì ïðîìûøëåííûå çäàíèÿ è ñîîðóæåíèÿ. Ýòî îáÿñíÿåòñÿ íåæåëàíèåì ïðåäïðèíèìàòåëåé ðèñêîâàòü ñâîèì êàïèòàëîì è îáùåé íåóäîâëåòâîðèòåëüíîé ñèòóàöèåé ñ èíâåñòèöèÿìè â ïðîèçâîäñòâå. Äëÿ ìíîãèõ áàíêîâ âîçíèêàåò îñòðàÿ ïðîáëåìà íåâîçâðàòà êðåäèòà, êîãäà â êà÷åñòâå çàëîãà îíè ïðèíÿëè ïðîìûøëåííîå ïðåäïðèÿòèå. Åñëè êðåäèò íå âîçâðàùåí â ñðîê, òî áàíê ñòàëêèâàåòñÿ ñ öåëîì ðÿäîì òðóäíîñòåé ïðè îò÷óæäåíèè ïðåäìåòà çàëîãà.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
