DIPKOL (693398), страница 17
Текст из файла (страница 17)
• Банк використовує ІРВП або аналогічні іпотечні інструменти, що забезпечують найбільшу доступність кредиту для позичальників.
• Підприємство виділяє позику терміном на 10-15 років, розміщує в банку довгостроковий депозит або купує видані іпотечні кредити або забезпечені ними цінні папери. Сума коштів, наданих підприємством, складає предмет переговорів, проте банк повинен спробувати забезпечити наступним шляхом не менше 50% фінансування по кредитах.
Українським іпотечним інститутам варто використовувати усі з вище перерахованих джерел акумулювання коштів.
Залучення заощаджень населення для інвестування в житловий сектор і участь приватного сектора у фінансуванні розвитку житла можуть зіграти істотну роль у вирішенні житлової проблеми. Залучення позабюджетних коштів у житловий сектор може бути істотно полегшене шляхом створення системи іпотечного кредитування придбання, будівництва і реконструкції житла. Банки в Україні притримуються загальної думки, що розвиток іпотечного кредитування буде стримуватися обмеженістю кредитних ресурсів. Вони покладають великі надії на діяльність спеціальної структури, що допомагала б банкам вирішувати цю проблему ліквідності.
Становленню системи житлового іпотечного кредитування може сприяти діяльність Уряду України по створенню вторинного ринку іпотечних житлових кредитів, виданих приватними кредитними організаціями, забезпечуючи, таким чином, рефінансування їхньої кредитної діяльності, а також доступність і ефективний розподіл інвестиційних ресурсів у житловій сфері.
Істотну роль у створенні загальнонаціональної системи іпотечного кредитування, що включала б функції вторинного ринку іпотечних позик, могла б зіграти держава. На первинному ринку іпотечних кредитів кредитори (ощадні банки і комерційні банки) видають іпотечні кредити. Для забезпечення швидкого повернення кредитних ресурсів і вирішення в такий спосіб проблеми ліквідності, кредитори можуть продати видані ними іпотечні кредити на вторинному ринку - інвесторам. Виручені кошти банк знову пускає в обіг, видаючи нові позики. Розвиток даної моделі організації житлового фінансування припускає наявність вторинного іпотечного ринку, тобто ринку, на якому продаються уже видані іпотечні кредити. Необхідно нагадати, що до революції 1917 року в Росії існував розвитий вторинний ринок заставних.
В Україні створити Республіканське агентство по іпотечному житловому кредитуванню. Це Республіканське агентство могло б купувати в банків іпотечні кредити, при цьому стандарти і процедури, використовувані банками при видачі іпотечних кредитів, повинні чітко відповідати стандартам, установленим Республіканським агентством. Для мобілізації коштів на купівлю кредитів Республіканське агентство зможе випускати цінні папери для розміщення серед інвесторів, що насамперед мають довгострокові ресурси. Ці цінні папери були б забезпечені придбаними Республіканським агентством у банків іпотечними кредитами. При наявності гарантії з боку держави такі цінні папери зможуть стати дуже привабливими інструментами інвестування як для інституціональних інвесторів, так і для приватних осіб, тим більше, що кошти, вкладені в них, будуть в остаточному підсумку забезпечені реальною нерухомістю.
Передбачаються такі основні функції Республіканського агентства:
• розробка і впровадження в практику високоефективних надійних і безпечних стандартів і норм іпотечного кредитування, що рекомендуються банкам і іншим кредитним організаціям;
• формування ринку іпотечних кредитів і цінних паперів, забезпечених такими кредитами, для залучення інвестицій у сферу житлового кредитування і вирішення проблеми рівня ліквідності кредитних організацій, що надають іпотечні кредити;
• надання сприяння банкам, іншим кредитним організаціям у впровадженні раціональної практики проведення операції іпотечного кредитування і розробці типів кредитів, більш доступних для позичальників і менше ризикованих для кредиторів.
Найбільш ефективною формою Республіканського агентства рекомендується нова для України форма комерційної організації, створеної для виконання суспільно значимих соціально-економічних задач. Одночасна участь у такій організації державного і приватного капіталу дозволяє, з одного боку, витягти перевагу економічної діяльності на базі ринкових принципів, з іншого боку - забезпечити достатню міру контролю з боку держави.
Утворювана організація є новою не тільки по організаційній формі, але і по виду діяльності. Її операції потребують законодавчого і наступного нормативного забезпечення. Своє рішення повинні знайти також питання фінансування діяльності Республіканського агентства, оподатковування, випуску й обертання нової форми іпотечних цінних паперів.
Запропонований варіант передбачає створення Республіканського агентства по іпотечному кредитуванню у формі акціонерного товариства відкритого типу з контрольним пакетом акцій держави не менше 51%, як найбільше зручної для виконання поставлених перед Республіканським агентством задач.
Передбачається надання державних гарантій по іпотечних цінних паперах Республіканського агентства, забезпечених житловими іпотечними кредитами, що їм купуються. З метою захисту інтересів держателів іпотечних цінних паперів і мінімізації ризику обертання до державних гарантій доцільно передбачити такі додаткові заходи державного контролю:
• участь у керуванні Республіканським агентством не тільки через контрольний пакет акцій, але і через призначення Міністерством фінансів України, Міністерством будівництва України, Міністерством економіки України представників держави в органи управління агентством;
• обов'язкове узгодження з вищевказаними відомствами випуску іпотечних цінних паперів, забезпечених житловими кредитами, стандартів і норм, запропонованих Республіканським агентством до якості житлових іпотечних кредитів що їм купується.
Надання довгострокових іпотечних кредитів припускає ризики декількох видів. В Україні ці ризики посилюються внаслідок нестабільної економічної ситуації і проблем, пов'язаних із труднощами обертання стягнення на закладене майно у випадку не повернення кредиту і неможливості виселення. Проте вони можуть бути істотно знижені, причому не дуже дорогою ціною, у результаті відповідних мір, насамперед із боку уряду.
Серед конкретних мір, що можуть бути прийняті урядом, можна вказати такі:
1. Заходи для зниження кредитного ризику, тобто ризику того, що позичальник не поверне кредит:
• Створення для кредитора реальної можливості обертання стягнення і вилучення закладеного майна; створення ефективної судової системи швидкого розгляду справ, пов'язаних з обертанням стягнення.
• Створення надійної системи реєстрації землі, нерухомого майна, іпотеки й інших прав, із метою зменшення ризику появи непередбачених прав для кредитора.
Очевидно, що необхідність забезпечення можливості вилучення закладеного майна у випадку не повернення позички і виселення позичальника має принципове значення для іпотечного кредитування. Особлива увага, що виявляється судами до цієї проблеми, дозволить зробити право вилучення майна реальністю.
Основну занепокоєність кредиторів викликає те, щоб покупець мав чистий титул власності на землю і майно, що він одержує, і щоб покупець не одержав вже іпотечного кредиту від іншого банку або не заклав іншим чином житло в забезпечення іншого кредиту. Таким ризиком можна управляти тільки при наявності суворої системи реєстрації прав власності.
Проте, реальну правову базу, що забезпечує значне зниження кредитного ризику може дати лише прийняття закону "Про іпотеку (заставу нерухомості)" і «Про реєстрацію прав на нерухоме майно й угод із ним»
На рівні суб'єктів України необхідно провести заходи щодо організації практики судового розгляду справ про обертання стягнення на побудоване або придбане за допомогою кредиту житло у випадку не повернення кредиту. Обласна адміністрація разом із судовою системою могла б призначати визначених судів для заслуховування справ, пов'язаних із нерухомістю, і забезпечити пріоритетний розгляд таких справ.
2. Заходи для зниження ризику процентної ставки, тобто ризику того, що вартість використовуваних кредитором коштів зросте в більшому ступені, чим процентна ставка по виданих кредитах, приводячи в такий спосіб до втрат банку по цих позиках.
• Заохочення використання індексованих інструментів іпотечного кредитування, придатних для економік, схильних до інфляції, а також інструментів із відстрочкою платежів;
• Розробка надійних, що користуються довірою населення індексів для їхнього застосування в цих інструментах.
Для зниження ризику процентної ставки використовуються різноманітного види індексів, що дозволяють уникнути фіксованого відсотка по довгострокових кредитах. Ідеальним індексом, що цілком запобігає для банку даний вид ризику, є індекс вартості фондів даного конкретного банку. Однак, на практиці важко домогтися довіри позичальників до такого типу індексу, тому банки намагаються замінити його, по-перше, більш суспільно визнаними показниками, по-друге, що максимально відбивають динаміку ринкових процентних ставок. Відповідно до даної цілі показники зміни обмінного курсу долара США або мінімальної заробітної плати відповідають першому критерію, проте не відповідають другому.
Порівнянний аналіз динаміки в Україні ринкової процентної ставки (наприклад, виміряної по ставці міжбанківських кредитів) і обмінного курсу долара США за останні 3 року наочно демонструє їхня невідповідність. Аналогічний висновок можна зробити і щодо відповідності динаміки ринкової процентної ставки зміні ставки Національного банку й інфляція (рівня споживчих цін, наприклад).
Що стосується індексу мінімальної заробітної плати, то цей показник змінюється на основі політичних рішень, періодичність і розмір його змін мають дуже віддалений зв'язок із зміною ринкової процентної ставки.
Інструмент ІРВП, заснований на індексі ринкової процентної ставки, наприклад, міжбанківської процентної ставки, практично цілком дозволяє банку уникнути ризику процентної ставки. Проте його використання потребує наявності доступного і надійного показника ринкової процентної ставки, що вселяв би довіру і позичальнику, і кредитору.
Тому ключовим питанням є розробка і доведення до позичальників на держави системи надійних показників, що відбивають зміну ринкової процентної ставки, що використовувалися б банками в інструментах, що індексуються.
3. Заходи для зниження ризику посередника/ліквідності, тобто ризику того, що з банків, що надали довгострокові позики, почнеться відтік засобів, використаних для фінансування цих кредитів до настання терміна їхнього погашення або що при наданні позик типу ІРВП, що передбачають визначену відстрочку платежів, знижений процентний прибуток по таких кредитах на початковому етапі їхній погашення утруднить для банку виплату відсотків своїм вкладникам. З цією ціллю необхідно:
• заснувати на рівні держави спеціальний інститут (Республіканське агентство по іпотечному житловому кредитуванню) для допомоги в вирішенні проблеми ліквідності, кошти якого давалися б на ринкових умовах;
• створити систему заохочення використання банками найбільше доступних для позичальників кредитів із відстрочкою платежу шляхом придбання їх Республіканським агентством;
• сформувати систему заохочення Державного Пенсійного Фонду й інших позабюджетних фондів до придбання по ринкових цінах цінних паперів, забезпечених іпотечними кредитами;
Особливістю позик, що індексуються, є перенос частини платежів по ним із раннього на більш пізній етап кредитного періоду, коли позичальнику, чий прибуток збільшиться, буде легше здійснювати великі платежі. Через відстрочку платежів баланс кредиту збільшується. Це призводить до того, що на початку кредитного періоду банк має менше коштів для виплати відсотків по депозитах і що вилучаються внесків. У результаті він може зіткнутися з проблемою ліквідності. Проте подібна проблема може виникнути лише в тому випадок, якщо банк буде тримати значну частину своїх активів (більш 30%) у формі кредитів аналізованого виду.
Пенсійні фонди і страхові компанії в перспективі повинні мати у своєму розпорядженні значні ресурси для інвестування. При цьому їхня потреба в ліквідних коштах може бути досить точно передбачена по роках. З цієї причини вони можуть мати порівняльні переваги в довгостроковому інвестуванні. Тому однієї з можливих сфер вкладення коштів цих інститутів можуть стати іпотечні кредити. При тому, що на українському фінансовому ринку гарних інвестиційних інструментів не багато, що індексуються, за рівнем цін або процентних ставок облігації або інші видів цінних паперів, забезпечені пулом іпотечних кредитів могли б стати дуже привабливим об'єктом для розміщення коштів. Розумним кроком для уряду могло б стати визначення для пенсійних фондів і страхових компанії цільових обсягів вкладень у цінні папери, забезпечені іпотечними кредитами. Наприклад, за 2-3 року довести їхню частку до 5% інвестицій.
Новий інститут – Республіканське агентство по іпотечному житловому кредитуванню, буде розглядати прохання банків, що надають індексовані іпотечні кредити, про придбання цінних паперів, у забезпеченні яких будуть лежати подібні іпотечні кредити. У такий спосіб значні іпотечні кредитори одержують можливість вирішення проблеми ліквідності. Почасти рішення даного Агентства про придбання запропонованих йому цінних паперів, забезпечених іпотекою, буде залежати від частки активів кредиторів, що складаються з індексованих кредитів.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
