82007 (688292), страница 14

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 14)

СЗ – текущая замещения;

И – износ.

Четвертый этап: определение стоимости земельного участка.

Стоимость земельного участка при использовании затратного метода определяется как свободного от какой-либо застройки с использованием следующих методов:

• Метод сопоставимых продаж. Аналог метода сравнительного анализа продаж;

• Метод переноса. Анализируется продажа здания, расположенного на аналогичном участке, цена продажи разделяется на цену здания и цену земли. Затем полученный результат переносится на оцениваемый объект;

• Метод капитализации ренты. Метод основан на расчёте капитализированной арендной платы за землю;

• Техника остатка для земли. Метод основан на применении принципа остаточной продуктивности земли исходя из принципа ННЭИ земли.

Пятый этап: суммирование стоимости земельного участка и текущей стоимости здания.

Суммирование стоимости земельного участка и текущей стоимости здания водится по следующей формуле:

СН = ТС + СЗ, (6)

где СН - стоимость недвижимости;

ТС - текущая стоимость здания;

СЗ - стоимость земельного участка.

2. Метод сравнительного анализа продаж (МСП): основная идея метода состоит в том, что рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости цену, большую, чем та, по которой может быть приобретена аналогичная недвижимость. Применение МСП предполагает определение стоимости оцениваемою объекта через его сравнение с объектами, проданными на данном рынке в течение недавнего времени.

МСП в наибольшей степени основывается на актуальной рыночной информации и требует для своего применения достаточно большого объёма информации.

Сфера его применения - массовые рынки: рынок жилья, рынок объектов малого бизнеса.

Применение МСП предполагает следующие основные этапы:

• сбор информации о недавних продажах на рынке и отбор продаж с объектами, сопоставимыми с оцениваемым объектом;

• проверка полученной информации (цена, физические характеристики, условия финансирования, местоположение и пр.);

• проведение сравнительного анализа проданных объектов с оцениваемым по условиям продажи, местоположению, физическим характеристикам;

• проведение корректировки цен продаж по сопоставим объектам в соответствии с имеющимися между ними различиями;

• Согласование скорректированных цен и определение стоимости оцениваемого объекта.

Каждый из этих этапов необходим для определения стоимости объекта, но особое значение имеет правильное внесение поправок в имеющиеся данные о ценах при определении стоимости оцениваемого объекта.

При проведении оценки нужно определить «цену» каждой поправки. Основным приёмом является метод парных продаж. Суть его состоит в нахождении на рынке и сравнении друг с другом продаж объектов, отличающихся друг от друга лишь одним элементом.

3. Доходный подход (метод капитализации дохода): основная идея метода капитализации дохода состоит в том, что цена недвижимости определяется теми доходами, которые она может принести в будущем. В качестве таких доходов выступают:

- доход от эксплуатации недвижимости;

- доход от перепродажи недвижимости.

Из сказанного ясно, что основная сфера применения метода – оценка доходной недвижимости.

Суть подхода состоит в использовании того или иного варианта (метода) пересчёта потока будущих доходов в их текущую стоимость с учётом:

- величины будущих доходов;

- период получения доходов.

В общем виде, основу доходного (используемого и при оценке бизнеса) составляет простая и известная формула: доход равен стоимости, умноженной на ставку капитализации:

I = V x R, (7)

Из этого в свою очередь следует:

V = I /R, (8)

Стоимость равна доходу, разделенному на ставку капитализации.

Эта общая формула лежит в основе всех разновидностей доходного подхода.

Доходный подход может быть реализован в трёх основных вариантах:

• Метод валовой ренты (часто рассматривается как разновидность метода сравнительного анализа продаж).

• Метод прямой капитализации.

• Метод дисконтирования денежных потоков.

Применение любого из методов осуществляется из предложения, что объект недвижимости является источников дохода, потому стоимость объекта определяется через связь между величиной ренты и стоимостью. Разница в методах состоит в технологии использования данного принципа.

4. Метод ипотечно-инвестиционного анализа: этот метод применяется в случае, если для приобретения объекта используются заёмные средства. Фактически следует рассматривать две ставки капитализации – ставка капитализации для собственного и заёмного капитала. Очевидно при этом, что ставка капитализации для той доли финансирования, которая обеспечивается заёмные средствами, есть величина, данная извне (она задана условиями кредита), а величина капитализации для собственного капитала определяется интересами.

Общая величина ставки капитализации будет определяться как:

R = M х Ri + (1 – M) х RS, (9)

где R – ставка капитализации;

M – отношение кредита к стоимости недвижимости;

R_i – ипотечная постоянная (отношение ежегодных выплатах по кредиту к его величине);

R_S – ставка капитализации для собственного капитала.

Работы на рынке недвижимости очень сильно зависит от цены объекта недвижимости, если стоимость квартиры будет немного меньше, чем у конкурентов, то есть гарантия, что квартиру приобретут именно у вас. Поэтому очень важно правильно определить стоимость недвижимости, чтобы она была приемлемая для покупателя и в то же время не слишком низкая для продавца.

Рассчитаем цены объектов недвижимости различными методами формирования оценки недвижимости.

1. Затратный метод:

Есть данные об общей величине затрат на сооружения аналога и доле затрат на создание отдельных элементов здания в общих затратах: здание общей площадью 1000 кв.м., общин затраты – 300 тыс. долл., в том числе затраты на сооружения фундамента – 3%. Оцениваемое здание – 500 кв.м. Соответственно, затраты на сооружение фундамента в оцениваемом здании равны: 300 тыс. долл. х 0,03 : 2 = 4 500 долларов. Аналогичным образом можно найти стоимость сооружения и других элементов здания. Просуммировав их, можно получить полную стоимость.

Расчёт износа зависит от его вида. Например, устранимый износ – такой вид износа, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая при этом стоимость объекта. Например, затраты на разделение санузла в квартире составляют 2 тыс. долл., а стоимость квартиры при этом возрастёт на 3 тыс. долл. Очевидно, что величина износа в данном случае определяется исходя из величины затрат, которые нужно понести для проведения необходимых работ.

2. Метод сравнительного анализа продаж (МСП):

При проведении определения цены риэлтор должен определить «цену» каждой поправки. Одним из основных приёмов, используемых для определения величины поправки, является метод парных продаж. Суть его состоит в нахождении на рынке равнении друг с другом продаж объектов, отличающихся друг от друга лишь одним элементом.

Например, задача риэлтора - определение стоимости следующего объекта недвижимости: загородный дом площадью 100 кв.м. с участком в 10 соток с гаражом на одну автомашину. Для определения стоимости риэлтором была собрана информация, свидетельствующая о том, что аналогичные объекты (но без гаража) были проданы по цене в 80 тыс.долл. Необходимо определить величину увеличена стоимость в связи с наличием гаража. Для определения этой величины и используется метод парных продаж. Сотрудник агентства недвижимости должен взять несколько пар продаж (с гаражом и без него):

Таблица 3

Риэлтор определяет среднее значение поправки: 9000.

Медианное значение (середина ряда): 9000.

Модальное значение (наиболее часто встречающееся): 9000.

На основании полученных данных риэлтор должен определить (не только из математических соображений) величину вносимой поправки. Например, в данном случае логичнее внести поправку не на 9000, а на большую величину, учитывая большую стоимость самого объекта (скажем, на 9500).

Учитывая это, стоимость оцениваемого объекта может быть определена в 89 500 долл., если это единственное отличие. Но, как правило, отличий больше.

Поэтому сначала нужно определить «цену» других поправок - на окружение, баню пр.

Величины необходимых поправок на иные элементы также могут быть определены с помощью метода парных продаж.

Определив величину необходимых поправок, можно переходить к корректировке имеющихся данных об аналогичной продаже применительно к оцениваемому объекту. При этом внесение поправок вносится от сопоставимого объекта к оцениваемому.

Таблица 4

Итого скорректированная цена равна:

80 000 – 10 000 – 2 000 + 5 000 + 2 000 + 9 500 = 84 500.

В данном случае поправки были определены в денежном выражении. В целом корректировка может производиться в трёх основных вариантах:

- в денежном выражении;

- в процентах;

- в общей группировке.

Наиболее точный приём – применение денежных поправок. Его использование возможно только в том случае, если имеется достаточное количество парных продаж и цену отдельных элементов продаж легко установить.

Если последнее невозможно, при меняется внесение процентных поправок. Этот вариант требует учёта различий в порядке внесения поправок

Возможны два способа внесения процентных поправок:

• на кумулятивной основе (каждая последующая поправка применяется к уже откорректированной цене);

• на независимой основе (суммированием).

Результат будет различным в зависимости от того, какой метод будет применён.

Риэлтор имеет данные о продаже сопоставимого объекта за 100 тыс.долл. и считает, что оцениваемый объект на 10% лучше по местоположению, но на 5 % хуже по состоянию и на 5 – по окружению, то при суммировании поправок он получит ту же величину в 100 тыс.долл., а при использовании кумулятивного подхода – около 99 тыс.долл.

В связи с этим, нужно определиться с каким условием будут применяться поправки (на кумулятивной основе или на независимой).

Правила, выработанные на основе опыта оценки, разрешают эту проблему следующим образом:

Поправки, отражающие условия сделки, следует вносить на кумулятивной основе. К этим поправкам относятся:

• на условия финансирования (наличные, безналичные, с использованием заемных средств);

• на условия продажи (скидки, рассрочки);

• на время продажи (учёт изменений в ценах за время после продаж).

Поправки, относящиеся к характеристикам объекта, вносятся на независимой основе:

• местоположение; состояние объекта;

• дополнительные элементы;

• экология.

Метод общей группировки применяется в случае, если имеются данные о достаточно большом количестве продаж с незначительным разбросом цен. В этом случае риэлтор имеет право не вносить отдельные поправки, а оценить отличия оцениваемого объекта от представленных на рынке в целом («лучше – уже»). Если разброс цен невелик, то применение этого приема может быть оправданным.

3. Доходный подход (метод капитализации дохода):

Метод валовой ренты состоит в определении соотношения между ценой и потенциальным валовым доходом (валовой рентой), который может приносить оцениваемый объект за определенный период (год).

Практически это означает, что риэлтор должен найти рыночную информацию об уровне арендных платежей и ценах продажи сопоставимых с оцениваемым объектам (отсюда он может рассматриваться как разновидность МСП).

Есть следующие данные:

Таблица 5

Исходя из этих данных риэлтор может сделать вывод о типичной для данного рынка величине соотношения «цена/рента», рассчитав среднее (5,5), медианное (середина ряда) (5,5) и на основании проведенных расчётов определить наиболее оправданную величину данного соотношения.

Характеристики

Список файлов курсовой работы