81067 (687944), страница 3

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 3)

Работа отдела маркетинга в строительной или девелоперской компании способствует прямому увеличению дохода. Сегодня и в обозримом будущем маркетинг будет являться одновременно стратегией и тактикой преуспевания. Маркетинг это скелет, мозг и глаза бизнеса. Уже потом на маркетинг нанизываются экономика и финансы, а после воплощения удачных маркетинговых стратегий мы начинаем детализировать и уточнять их при помощи юриспруденции и бухгалтерских механизмов отражения результатов. Вы никогда не обращали внимание на то, почему одни квартиры продаются по $10 000 за квадратный метр, их покупают, а другие квартиры там же предлагают по $7 500, и при всей схожести параметров покупатели предпочитают более дорогие квартиры. Ответ на этот вопрос заключается в различных подходах к маркетинговой политике. При продуманной концепции позиционирования объекта, правильного построения бренда, организованного взаимодействия с потребителями, на каждый дополнительный рубль вложений мы получаем до 35-40% прибыли.

Путь службы маркетинга на рынке недвижимости был сложным. В середине 90-х годов многие маркетинговые подразделения создавались просто как дань моде (все про это говорят, у соседа уже есть, пора и нам создать). Отсутствие четко определенных функций и задач служб маркетинга зачастую приводило к тому, что они оказывались невостребованными руководством предприятий и смежными подразделениями. Далее сценариев было несколько. Во многих случаях отделы маркетинга постепенно умирали (уходили сотрудники, не понимая, для чего же нужна их работа, или руководство просто закрывало отдел, наигравшись с новой «зверюшкой» и не видя практического смысла в дальнейшей работе подразделения). Также весьма распространена ситуация, когда маркетологи становились «прислугой за все», полностью теряя свой статус на предприятии. Одним из таких вариантов является, например, превращение отдела маркетинга во второй (параллельный) отдел продаж. Сегодня не многие компании могут похвастаться эффективной службой маркетинга.

Служба маркетинга приходит на помощь, когда застройщику необходимо сформулировать задание для проектировщиков. Иными словами именно маркетинг поможет ответить на вопрос «Что строить?» и «Кто это купит?».

Анализируя рынок недвижимости можно сказать, в ближайшей перспективе (5-7 лет) наиболее прибыльным будет строительство жилых и офисных комплексов бизнес — класса. Потребитель квартир и иных помещений в таких домах получает возможность жить и работать в самых уникальных комплексах элит и бизнес — класса.

Маркетинг — это комплекс мер по продвижению товара/объекта/компании на рынке. В полной мере, к задачам маркетинга недвижимости можно отнести достижение высокой степени конкурентоспособности товара/объекта/фирмы, обеспечение долговременного присутствия их на рынке, а так же максимизации прибыли фирмы.

Если для торговли и некоторых других отраслей экономики маркетинг давно уже стал «нормой ведения бизнеса», то на рынке недвижимости необходимость проведения маркетинговых мероприятий была осознана лишь в последние несколько лет, в основном благодаря росту конкуренции. Создание любой маркетинговой программы начинается с выявления проблемы и постановки задач. Работа всегда начинается с определения потребностей клиента, которые имеют свои особенности, представленные ниже.

- Все участники рынка заинтересованы в заключение сделки на наиболее выгодных для себя условиях: аренды/покупки/продажи объекта недвижимости. Талант специалиста по недвижимости заключается в достижении компромисса между контрагентами;

- Некоторые клиенты не готовы платить комиссионные. Более того, некоторые не готовы в принципе что-либо купить или взять в аренду. Они просто проводят мониторинг рынка. Специалисту по недвижимости необходимо вовремя распознать такого клиента.

Если у собственника нет никаких идей относительно будущего проекта, ему и его консультантам до начала строительства нужно определиться с местоположением участка и с тем, что из соответствующего целям собственника лучше всего построить на данном участке.

Цели могут быть самые различные:

• строительство объекта с целью его последующей продажи;

• строительство объекта для собственных нужд (производственных, торговых, офисных, складских и т. д.);

• строительство объекта для извлечения прибыли посредством сдачи в аренду коммерческих помещений.

• В любом случае коммерческие цели, как правило, сворачиваются собственником до двух тезисов:

• максимизация прибыли;

• максимизация стоимости объекта недвижимости.

Специалисты считают, что по стадиям развития любого объекта недвижимости маркетинг можно разделить на следующие работы:

• На этапе идеи создания объекта маркетинг играет наиболее ответственную роль.

Для создания конкурентоспособного в будущем продукта необходимо провести всесторонний анализ рынка, включающий:

- исследование рынка спроса и предложения для выявления привлекательных сегментов и ниш;

- детальное исследование местоположения создания объекта для определения возможностей его развития;

- анализ финансовой реализуемости выбранных вариантов развития для определения единственно правильно го направления дальнейших действий.

На этапе реализации проекта маркетинг направлен в основном на рекламу будущего объекта для обеспечения к нему интереса со стороны рынка, что в конечном итоге выразится в достижении запланированного уровня до ходов. В список необходимых задач входит:

- разработка маркетинговой концепции и стратегии;

- разработка логотипа проекта и всех атрибутов;

- разработка и создание пакета рекламно-информационных материалов для привлечения арендаторов;

- размещение рекламы в средствах массовой информации;

- осуществление PR-деятельности по продвижению объекта;

- осуществление прямой рассылки потенциальным клиентам;

На этапе эксплуатации готового объекта проекта маркетинг должен быть направлен на повышение стоимости объекта недвижимости. Это достигается путем проведения постоянного мониторинга рынка с целью своевременной корректировки:

- концепции развития объекта; о ценообразования;

- комплекса рекламных мероприятий, направленных на поддержание интереса рынка к объекту;

Одним из основных элементов деятельности по управлению коммерческим объектом является сдача в аренду помещений. Эта деятельность связана с маркетинговыми задачами управления недвижимостью.

2 Анализ рынка недвижимости

2.1 Общая оценка рынка недвижимости 2009 года

В 2001-2005 годах в связи с ростом спроса на жилье в США, что в свою очередь сопровождалось повышением цен, на рынке страны появилось бесчисленное количество кредитных учреждений, выдававших ипотечные кредиты. Раздача всем желающим необеспеченных кредитов закончилась в результате массовыми задолженностями. Так начался кризис банковской системы США, который приобрел мировые масштабы.

В докладе компании Global Property Guide указывается, что «цены на жилье в Латвии «просели» на 59,7%, что также является самым крупным снижением на мировых рынках недвижимости» к концу 2009 года. В Объединенных Арабских Эмиратах цены на недвижимость за год снизились на 48,05%, в Болгарии - на 28,66%, в Исландии - на 21,21%, в России - на 19,5%, в Словакии - на 15,3%http://www.gilportal.ru/analytics/krasnoyarsk/29-12.html - _ftn2#_ftn2.

Кризисный период, с середины 2008 года, серьезно подорвал основу жилищного рынка и г. Красноярска. Рассмотрим подробнее влияние экономической обстановки на рынок недвижимости в г. Красноярске

• в первую очередь спрос сократился в разы из-за нестабильной ситуации на рынке труда и невысоких доходов граждан;

• -с начала 2009 года покупатели стали больше тратить время на принятие решения о покупке той или иной квартиры. В большей степени это было связано с двумя важными факторами: во-первых, увеличился выбор квартир по доступной цене, вторых, с ожиданием дальнейшего снижения цены;

• - с апреля 2008 года началось снижение цен на вторичном рынке жилья города и составило 36% к концу 2009 года;

• на некоторые объекты незавершенного строительства снижение цены за квадратный метр составило 46%.

• С мая 2009 года отмечено снижение динамики падения цены, как на вторичном, так и на первичном рынке, возобновляется ипотечное кредитование. Текущий тренд на рынке - стабилизация и постепенное оживление. Но уже сейчас, в конце года, эксперты снова заговорили о возможных перспективах повышения цен на недвижимость, мотивируя это отложенным спросом и постепенным сокращением предложения. Отложенный спрос, который начал возвращаться на рынок осенью 2009 года, в 2010 году будет медленно, но все, же расти, предложение относительно спроса будет сокращаться. Безусловно, вслед за ним начнет возвращаться и частный инвестиционный спрос. Повышающийся интерес к недвижимости будет подталкивать цены вверх с темпом как минимум на уровне инфляции плюс 5%. Ситуация может развиваться двумя путями:

В 2010 году - в целом по рынку рост цен будет очень плавным, и начнется он не раньше осени. При этом на некоторые категории жилья повышение цены более высокое, а на иные – продолжающаяся фиксация. Продавцы, излишне воодушевленные осенним оживлением рынка, начнут повышать цены уже в феврале - марте. Причем повышение это вновь будет опираться не на экономику, а на психологию, что в прочем периодически происходит на рынке (продавцы несколько повышают цену, не находят «своего» покупателя и вновь снижают до реальной цены). В этом случае скачок цен может привести к очередной стагнации из-за отсутствия интереса со стороны покупателей.

Тот факт, что впервые со времени начала кризиса цены на жилье в России пошли в рост, подтверждают и исследования Российской Гильдии Риэлторов, согласно которым уже в ноябре было зафиксировано повышение стоимости квадратного метра в С.-Петербурге (1%), Брянске (1,2%), Ижевске (2%), Мурманске (1,8%), Перми (0,9%).

Согласно исследованиям Global Property Guide наибольший рост цен на недвижимость зарегистрирован в Израиле - на 10,15%. Из 26 стран, которыми располагают эксперты, в 10 странах был зафиксирован рост цен на недвижимость и в 16 - падение. Цены на недвижимость в конце 2009 года выросли также в Австралии, Швейцарии, Китае, Гонконге, Норвегии, Новой Зеландии, Португалии, Финляндии и Швеции.

2.2 Вторичный рынок жилья

Из всех сфер экономики рынок недвижимости был одним из первых, кто ощутил негативное влияние финансового кризиса. Некоторый всплеск был в марте – апреле, когда были изменения в тренде курса доллара. Весь 2009 год был достаточно непростым как для продавца, так и для покупателя. Если первому приходилось снижать цену, что понятно не приносило радости, то второй ждал, что цены еще упадут, и не торопился совершать сделку.

Долгожданное оживление на рынке готового жилья началось с осени 2009 года. Покупатели, которые терпеливо выжидали в течение всего года, осенью, наконец, вышли на рынок. И этому способствовало следующее: падение цен замедлилось и с сентября ситуация перешла в стадию стабилизации. Кроме того, спрос увеличился и за счет покупателей, получивших государственные сертификаты, со сроком реализации до конца года.

Пожалуй, положительной чертой текущей ситуации можно назвать то, что 2009 год – это год покупателя, в отличие от предкризисных годов, тогда рынком «правил» продавец - на просмотр квартиры нужно было приходить с деньгами в кармане и покупать понравившийся вариант сразу же, без всяких раздумий. Сейчас покупатель имеет возможность спокойно выбирать. И если нужна квартира, то сегодня, пожалуй, действительно удачное время для покупки.

Предпочтения покупателей сегодняшнего рынка, исходя из предложений и финансовой возможности, распределились следующим образом:

Социальная среда.

Мы уже говорили о тенденции рынка готового жилья города, а именно то, что наибольшей популярностью пользуются 1, 2 – комнатные квартиры новой планировки (в процент 1-комнатных квартир гостинки не входят). Спрос на подобное жилье с каждым годом растет. Учитывая высокий процент горожан нуждающихся в улучшении своих жилищный условий, износ старого жилого фонда, постоянный приток в Красноярск новых жителей из районов края, потребность в качественном, комфортном, недорогом жилье будет сохраняться в Красноярске длительное время.

Характеристики

Список файлов курсовой работы