13695 (685890), страница 2
Текст из файла (страница 2)
В конце 1993 г. в России был подготовлен проект закона “Об аренде сельскохозяйственных земель”, но до сего времени, к сожалению, не рассмотрен законодательным органом страны. Поэтому и сейчас отсутствует закон федерального уровня, специально регулирующий арендные отношения. Проект предполагал установить минимальный срок аренды не менее 3-5 лет, заблаговременное предупреждение о возможном прекращении аренды или о нежелании его продлевать. Предполагалось также введение такой формы аренды как пожизненное содержание престарелого или нетрудоспособного арендодателя с последующим переходом арендованного участка в собственность арендатора. Намечалось разрешить арендатору передавать земельный участок или часть его во временное пользование или субаренду, передавать арендные права на землю по наследству в порядке завещания, а также передавать право аренды в залог, сохраняя при этом право пользования земельным участком на срок действия договора залога и т.д.
Рассмотрение законопроекта об аренде отложено до принятия нового Земельного Кодекса. Принятие же последнего задерживается в виду принципиальных разногласий по его содержанию между законодательными органами (и внутри них) и Президентом.
В связи с этим аренда земли в настоящее время осуществляется на основе общих статей Гражданского кодекса РФ, предусматривающих аренду недвижимости.
Арендная плата должна учитывать качество и местоположение земли и может устанавливаться в расчете на балло-гектар. Ее целесообразно пересматривать каждые два года. В условиях инфляции арендная плата может индексироваться.
Особый механизм необходим для аренды с правом выкупа. Заключение такого арендного договора означает, что по истечении срока договора арендатор становится собственником земли. Договор на аренду с правом выкупа может предусматривать арендную плату в обычном размере в течение первых пяти лет, повышенной на определенный процент размер платы в последующие 20 лет и переход земли в собственность арендатора в конце срока аренды. Допустим выкуп земли в более ранние сроки, если вся сумма арендной платы за весь срок выплачена ранее. В аренду с правом выкупа целесообразно передавать земли, находящиеся в государственной собственности.
Огромное количество собственников земли, которое появилось в России, естественным образом породило рынок земли. Со временем он будет расширяться независимо от того, допускает это закон или нет. Запреты лишь уродуют цивилизованные формы торговли землей, способствуют процветанию подпольных сделок и коррупции. Избавиться от этих явлений было невозможно даже в условиях исключительно государственной формы собственности на землю.
Формирование рынка земли потребует принятия специального закона, определяющего порядок и условия купли-продажи земли, ограничения, которые должны при этом соблюдаться, налоги, которые необходимо выплатить продавцу земельного участка.
В законе должен быть определен особый режим продажи земель, находящихся в государственной собственности. Хотя такая продажа и в настоящее время разрешена, но рынок этих земель не сложился, так как не определен порядок реализации участков, способы определения цен, а также правила использования вырученных средств.
Между тем расширение земельного рынка, включая залог земли, становится все более настоятельным. Все возрастающая часть собственников небольших земельных участков в личных подсобных хозяйствах, в садоводческих и дачных кооперативах при определенных обстоятельствах стремиться продать свои участки или наоборот приобрести дополнительные. По опыту стран с развитой рыночной экономикой установлено, что ежегодно 2-3% частных собственников стремятся продать свои участки. Формирование цивилизованного земельного рынка, несомненно, является отличительной и весьма существенной чертой переходного периода.
К рыночному обороту относят сделки купли-продажи земельных участков, сдачи в аренду, предоставления в залог при ипотечном кредитовании. Официальная статистика России отражает, хотя и не в полной мере, только два вида сделок – зарегистрированные договоры о купле-продаже земельных участков и об их аренде. В последние два года фиксируется также информация о сделках с земельными долями.
В 1993 г. было зарегистрировано 10 тыс. сделок купли-продажи земельных участков, в 1994 г. – 100 тыс., в 1995 г. - 231 тыс., в 1998 г. – более 300 тыс. сделок. Примерно две трети всех сделок приходится на земли, расположенные в сельской местности.
Перспективы и масштабы перераспределения земли через рынок в дальнейшем будут зависеть от разрешения купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения, которые находятся сейчас в общей долевой или совместной формах частной собственности.
В России в 1990 г. были приняты законы РСФСР “О земельной реформе”, “О собственности в РСФСР”, “О крестьянском (фермерском) хозяйстве”, а в 1991 г. был введен в действие “Земельный кодекс РСФСР”. Эти законодательные акты подтвердили установленное Конституцией РСФСР право частной собственности на земельные участки и определили важнейшие правоотношения в области формирования земельных отношений, прав и обязанностей собственников земельных участков и землепользователей в аграрной сфере.
Существенную роль сыграл принятый через год федеральный “Закон о плате за землю”, который ввел для всех категорий земель земельный налог, а для земель, предоставляемых в аренду из государственных фондов – арендную плату. Однако в течение следующих трех лет издавались лишь Указы Президента РФ и постановления Правительства, которые вносили только изменения и дополнения в правовую базу регулирования земельных отношений в аграрном секторе. В частности, Указ Президента от 27 октября 1993 г. “О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России” существенно расширил права земельных собственников, владельцев земельных долей, арендаторов. За восемь лет проведения аграрной реформы в стране было издано более 60 нормативных документов различного уровня: от федеральных законов, указов Президента до постановлений Правительства. Все они регулировали отдельные стороны земельных отношений. Это значит, что единая целостная правовая база регулирования земельных отношений в переходный период отсутствует, что негативно сказывается на всем процессе проведения аграрной реформы. Именно тактические, в том числе правовые, просчеты в осуществлении земельной реформы, обусловили негативные производственные результаты и социальные последствия переходного периода, и являются причиной продолжающегося аграрного кризиса.
По разным оценкам завершить земельную и в целом аграрную реформу предполагалось примерно в 15 лет. Однако с учетом устранения возникших новых деформаций в социально-экономическом развитии АПК, для этого потребуется более длительный срок (при условии следования отмеченному стратегическому курсу реформ). Если же политическая ситуация вызовет изменения и самого курса перехода на цивилизованные, корректируемые государством рыночные отношения, то это потребует разработки новой концепции переходного периода и определения возможных сроков его продолжительности и завершения.
В рамках проводимого стратегического курса аграрной реформы с учетом исправления явных тактических просчетов, переходный период с ее начала, очевидно, будет измеряться не менее, чем 20 годами.
По основным направлениям этого ориентировочного общего срока переходного периода потребуются различные временные периоды, при прогнозировании которых нужно всесторонне учитывать степень экономического и социального риска, чем до сих пор, особенно на макроуровне экономики, с началом реформ практически пренебрегали. Лишь в последнее время стало проявляться понимание последствий такого пренебрежения, хотя работа по системной корректировке тактики реформирования в аграрном секторе всерьез не ведется.
Если стратегический курс реформ, т.е. курс на переход к рыночным отношениям сохранится (а это видимо так, поскольку за популистскими призывами изменить этот курс конструктивных соображений пока не просматривается ни в научных обоснованиях, ни конкретных рекомендациях), то по основным направлениям переходных процессов в АПК можно ожидать определенных изменений по окончательным срокам и по продолжительности.
Земельные отношения до начала реформы (т. е. до 1990-х годов) характеризовались государственной монополией на землю, бесплатностью землепользования. Земли перераспределялись только по решению государственных органов.
При таком положении вещей могло показаться, что земельного рынка не было. Однако в завуалированной форме он существовал, поскольку разрешалось продавать часть земли, на которой находились строения или многолетние насаждения. Договор купли-продажи участка формально заменялся договором куплипродажи имущества, неразрывно связанного с землей. Вместе с имуществом к покупателю переходило право пользования государственным участком. Частные постройки, а фактически и участки могли переходить к новому собственнику также по договору дарения, по наследству. При этом, однако, не гарантировалось сохранение размеров участков, которые по решению властей в любой момент могли быть ограничены. Если на участке не было строений или они были построены совхозом или колхозом, то он не мог быть продан, подарен, передан по наследству. Наделение граждан государственными участками, выбор местоположения участка, его размер полностью регулировались властями. Они определяли не только размеры участков, но и домов, хозяйственных построек, тип строений. Все это существенным образом повлияло на размещение земельных участков, их размеры и на рыночные цены, которые установились в настоящее время, спустя 12 лет после начала земельной реформы.
Та часть земель, которая находилась в пользовании сельскохозяйственных организаций, могла быть перераспределена между пользователями по решению органов власти. Как правило, такое перераспределение происходило во время массовых акций «укрупнения хозяйств», создания межхозяйственных организаций.
Как физические, так и юридические лица, являющиеся землепользователями, могли быть поставлены перед фактом изъятия земель для других нужд и пользователей без каких-либо компенсаций либо с компенсацией стоимости имущества на этих землях. Ясно, что в этих условиях землепользователи не были заинтересованы в ответственном отношении к земле, в повышении ее плодородия, и это выражалось в низкой эффективности хозяйствования.
В отличие от стран Балтии и Восточной Европы, в России не было реституции — возвращения земель прежним собственникам.
С 1990 года земля могла быть передана в собственность фактических и новых пользователей участков для личного подсобного хозяйства (ЛПХ), крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ), коллективного садоводства и животноводства, жилищного и дачного строительства. Участки для выращивания овощных культур (огороды) могли быть переданы в собственность объединений граждан. Отдельные участки под индивидуальные огороды передавались в собственность только в особых случаях. Участки для индивидуального животноводства, северного оленеводства и промыслов, казачьих обществ, общинных хозяйств в собственность не передавались.
С 27 декабря 1991 года началась приватизация земель, находящихся в пользовании сельскохозяйственных организаций. Государство сохраняло за собой право собственности на земли, находящиеся в пользовании сельскохозяйственных предприятий и организаций, занятых селекцией, семеноводством, племенным делом, другой научной работой и обучением. Среди земель остальных сельскохозяйственных организаций различались земли, передаваемые в собственность коллектива работников и пенсионеров сельскохозяйственных организаций, работников социальной сферы, расположенной на территории хозяйства, и прочие земли. К первой группе относились только сельскохозяйственные угодья, ко второй — часть сельскохозяйственных угодий и все другие земли, ранее закрепленные за сельскохозяйственными организациями. Эти земли оставались государственными. Часть таких земель передавалась сельским администрациям для нужд поселений, другая часть — в так называемый районный фонд перераспределения земель. Земля под постройками оставалась в пользовании собственников строений и могла быть приватизирована. В дальнейшем из фонда перераспределения получали землю в собственность и пользование фермеры, другие землепользователи.
Земли, передававшиеся коллективам работников и пенсионеров сельскохозяйственных организаций, работников социальной сферы, расположенной на территории хозяйства, поступали в общую собственность. Каждый член трудового коллектива получал земельную долю в праве общей собственности на земельный массив. Доли были равными для всех. Приватизация земель не сопровождалась их дроблением, выделение отдельных участков в счет долей происходило сравнительно редко. Сотни граждан стали собственниками огромных массивов в тысячи гектаров (средний размер колхоза и совхоза, в котором была проведена приватизация земли, превышал шесть тысяч гектаров, а среднее число работников в одном хозяйстве составляло около 300 человек).
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
