2426 (684773), страница 9

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 9)

По словам начальника управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ ВТБ 24 Марии Серовой, в условиях высоких темпов роста цен на недвижимость ипотечное кредитование является едва ли не единственным эффективным инструментом решения жилищных проблем для большинства российских семей. Отмеченный рост рынка ипотечного кредитования в 2006 году отчасти является результатом стремительного роста цен на жилье.

За прошедший год банки значительно расширили свои кредитные программы, что не могло не отразиться на объёмах рынка. Как наиболее интересные, специалисты выделяют кредиты с нулевым первоначальным взносом, кредиты с плавающей ставкой, кредиты на комнаты, а также программы рефинансирования ипотечных кредитов, ломбардного кредитования, кредитования на приобретение загородной недвижимости. По мнению заместителя начальника департамента продаж «Городского Ипотечного Банка» Михаила Бусыгина, одной из тенденций в текущем году на рынке ипотеки будет существенное расширение продуктовой линейки ипотечных банков. Это позволит широким слоям населения выбрать подходящий именно им ипотечный кредит.

Почти все специалисты сходятся во мнении - это только начало роста ипотечного кредитования. «По всем прогнозам, объем ипотечного рынка должен вырасти еще в 2 раза. Мы идем по пути всех стран Восточной Европы, где с момента, когда рынок начал развиваться, двукратный рост наблюдался на протяжении 3-4 лет. Мы фактически только вступили в эту фазу роста. Но до рынка Восточной Европы, где 30-40% сделок с недвижимостью совершается при помощи ипотеки, нам еще очень далеко, чтобы догнать их, нам понадобятся несколько лет двукратного роста», - говорит директор по маркетингу ипотечного банка «Дельтакредит» Ольга Базанова.

С развитием рынка ипотечного кредитования активно развивается сектор рефинансирования ранее выданных кредитов. Он позволяет заёмщикам снижать затраты на выплаты процентов за счёт перекредитования в других банках по более выгодным процентным ставкам. По словам председателя правления «Русского Ипотечного Банка» Татьяны Вознесенской, «следует ожидать существенного увеличения предложений, связанных с перекредитованием ранее выданных ипотечных кредитов. Эта услуга будет востребована и получит своё развитие в связи с продолжающимся снижением процентных ставок по ипотечным кредитам».

В 2007 году следует ожидать дальнейшего развития секьюритизации ипотечных кредитов банками. «Секьюритизация – это, пожалуй, для наших банков важнейший источник рефинансирования ипотеки, что при общей низкой капитализации Российской банковской системы очень актуально. А также прямой инструмент для снижения процентных ставок для заемщиков за счет привлечения более дешевого фондирования», – говорит первый заместитель председателя правления «Москоммерцбанк» Хисаметдинов Альберт.

Однако для её развития необходимы изменения Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах». «Вопрос, связанный со страховкой, - по словам директора по маркетингу ипотечного банка «Дельтакредит» Ольги Базановой, - сдерживает выпуск облигаций с ипотечным покрытием. Существует острая необходимость принять ряд дополнений в данный закон. Также в области секьюритизации ипотечных активов есть некоторые сложности. Мы очень надеемся, что Центральный Банк пересмотрит требование к достаточности капитала для банков, которые выпускают облигации с ипотечным покрытием. На сегодняшний день оно составляет 14%, тогда как другим банкам требование по достаточности капитала держится на уровне 10%. Такое повышенное внимание со стороны регулятора очень мешает, поскольку при должном внимании организаторов к качеству выпуска, секьюритизация российских ипотечных кредитов позволит снизить ставки по ипотечным кредитам для населения».

Снижение же ставки рефинансирования ЦБ, по мнению многих банковских специалистов, не сильно повлияет на ситуацию на рынке. «Скорее всего, никак – резюмирует начальник управления кредитования физических лиц департамента розничного бизнеса «ТрансКредитБанк» Григорий Иващенко, - ставка рефинансирования ЦБ уже давно не отражает стоимость ресурсов для банка. Возможно, в некоторых банках последует небольшое снижение ставок по кредитам, выдаваемым в российских рублях. Но произойдет это не сразу, а в срок от 1 до 6 месяцев».

Оценивая перспективы развития ипотеки с точки зрения привлечения клиентов, на фоне ужесточения конкуренции, банки стараются занять ещё свободные ниши, например, рынок регионального или первичного жилья.

Так как предложения по ипотечным кредитам не успевают за ростом цен на недвижимость в крупных городах, многие банки ориентируются на развитие ипотеки в регионах. Цены на недвижимость там не очень высокие, и население может позволить себе его приобретение по ипотеке. Так, по словам первого заместителя председателя правления «Москоммерцбанка» Хисаметдинова Альберта, банк видит высокие перспективы развития ипотеки на региональных рынках.

Предложения на рынке вторичного жилья, теоретически, ограничено, в отличии от первичного, рост которого зависит только от объёмов строительства, которые постоянно растут. В общем объёме выдаваемых ипотечных кредитов, по статистике банков, только около 30% приходится на рынок первичного жилья, что в общем объёме рынка недвижимости достаточно мало. Таким образом, это направление рынка является весьма привлекательным для предоставления ипотечных кредитов. Как отметил начальник управления кредитования физических лиц департамента розничного бизнеса «ТрансКредитБанка» Григорий Иващенко, в 2007 году возможно увеличение количества кредитов, выдаваемых для приобретения квартир на первичном рынке жилья.

«Росту ипотечного кредитования будет способствовать, в первую очередь, увеличение объемов строительства жилья. – говорит заместитель председателя правления «Абсолют Банка» Олег Скворцов - Поскольку уже сегодня текущие потребности населения в новом жилье не удовлетворяются».

Среди сдерживающих факторов в развитии ипотеки многие специалисты выделяют невысокие и непрозрачные доходы россиян, высокие цены на жилье и дефицит предложения качественного жилья, а также низкий уровень осведомленности населения об ипотеке¹⁴.

3. основные направления совершенствования

3.1 Необходимость внесения изменений в законодательство

Одним из действенных способов реализации права граждан на жилище за счет собственных сил и средств является ипотечное кредитование. В развитых странах в общем объеме операций по купле-продаже жилой недвижимости ипотечное кредитование по разным данным составляет от 50 до 90%¹⁵. В России по данным Росрегистрации в 2005 г. из более чем 7,5 млн. сделок и зарегистрированных прав и обременений на вторичном рынке лишь 4% составляли ипотечные кредиты, а чуть раньше этот показатель вовсе составлял 1% в общем объеме операций по купле-продаже жилой недвижимости.

В последнем Послании Президента РФ Федеральному Собранию РФ (10 мая 2006 г.) В.В. Путиным была поставлена задача за два года снизить ставки по ипотечным кредитам, а общий объем этих кредитов увеличить почти в три раза - до 260 млрд. руб.. В планах реализации приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье гражданам России" к 2010 г. ипотекой должна воспользоваться каждая третья семья.

Правительством РФ еще в 2000 г. утверждена Концепция развития системы ипотечного кредитования в Российской Федерации¹⁶, которая определяет стратегию государства в становлении и развитии сферы ипотечного кредитования, подробно описывает формирование системы и организационно-экономический механизм привлечения кредитных ресурсов в эту сферу.

В федеральном законодательстве отсутствует определение ипотечного кредитования и можно встретить лишь определение договора ипотеки как соглашения, по которому залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом (п. 1 ст. 1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Определения ипотечного жилищного кредитования можно найти в нормативных актах субъектов Российской Федерации. Чаще всего под ипотечным жилищным кредитованием понимаются отношения, складывающиеся в процессе предоставления кредитов (займов) в целях приобретения жилья, обеспеченных залогом жилых помещений, исполнения договорных обязательств субъектами ипотечной системы, обращения взыскания на предмет залога и его реализации с публичных торгов¹⁷.

Несколько иное определение ипотечного жилищного кредитования содержится в Законе Самарской области: это "предоставление гражданам целевых займов специализированными областными ипотечными организациями для приобретения, строительства или реконструкции жилья и объектов инженерной инфраструктуры под ипотеку, а также кредитов, предоставленных банками или иными кредитными организациями на основании договоров со специализированными областными ипотечными организациями¹⁸".

В Республике Мордовия используется следующее понятие жилищной ипотеки: это комплекс мер, предназначенных для обеспечения граждан жильем с помощью ипотечного жилищного кредитования, включая государственную поддержку граждан при ипотечном жилищном кредитовании и обеспечение заемщиков жильем в случае обращения взыскания на заложенное имущество¹⁹.

По нашему мнению, данные определения необходимо дополнить указаниями на конкретный субъектный состав. Под ипотечным жилищным кредитованием следует понимать отношения между заемщиками, специальными субъектами (банками, государственными и (или) муниципальными специализированными организациями) по выдаче кредитов физическим и юридическим лицам на приобретение, индивидуальное строительство или реконструкцию жилья, обеспечиваемых залогом приобретаемого, реконструируемого жилья, а также не завершенного строительством недвижимого имущества и принадлежащих заемщику (залогодателю) материалов и оборудования, заготовленных для строительства, включая систему мер государственной поддержки.

При этом указание на индивидуальное строительство неслучайно, так как строительство многоквартирных домов в настоящее время регулируется Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в котором предусматривается ипотека в силу закона на строящийся объект.

Результатом развития ипотечного жилищного кредитования является появление системы ипотечного кредитования, составной частью которой выступает рынок ипотечного кредитования - mortgage market (англ.), hypothekenmarket (нем.), mercado hypotecario (исп.), marshe hypothecaire (фр.) - "рынок, где обращаются только долговые обязательства с ипотечными гарантиями, предоставленными с целью содействовать рефинансированию ссуд, выданных под столь надежное обеспечение²⁰".

Можно выделить два вида рынков ипотечного кредитования: первичный и вторичный. На первичном рынке происходит предоставление кредитов под залог недвижимости. В результате этого, с одной стороны, у кредиторов возникают, как правило, долгосрочные активы в виде имущественных прав требования, обеспеченных залогом недвижимости (далее - ипотечный кредит), а с другой стороны, возникновение подобных активов приводит к снижению объема денежных ресурсов кредитора. Поэтому у последнего возникает проблема привлечения свободных денежных ресурсов с рынков долгосрочного ссудного капитала, т.е. проблема рефинансирования механизма ипотечного кредитования с использованием в качестве обеспечения возвратности привлеченных долгосрочных денежных ресурсов имеющихся активов в виде прав требования, обеспеченных залогом недвижимости. Таким образом, возникает вторичный рынок ипотечного кредитования.

Мировая практика показывает несколько вариантов организации системы ипотечного кредитования - моделей ипотечного кредитования в зависимости от развития первичного или вторичного рынков ипотечного кредитования.

Европейская одноуровневая модель ипотечного кредитования уже долгое время действует в ряде западноевропейских стран - Дании, Германии, Франции, а недавно - в Польше, Чехии, Словакии, Венгрии²¹.

Суть ее заключается в том, что банк, выдавший ипотечный кредит, самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты. Осуществляется это за счет выпуска банком ценных бумаг облигационного типа - закладных листов. Выпуск и обращение закладных листов регулируются специальным законодательством и отличаются от регулирования выпуска облигаций. Деятельность эмитентов закладных листов, как правило, законодательно ограничена выдачей ипотечных кредитов и иными операциями, характеризующимися невысокой степенью риска. Выпускать ценные бумаги, именуемые "закладной лист", не может ни один другой эмитент, кроме перечисленных в законе. Деятельность ипотечных банков строго контролируется государством и органами банковского надзора.

В рамках одноуровневой модели ипотечного кредитования выделяют так называемую "немецкую модель", основанную на сберегательно-ссудном принципе функционирования по типу немецких "частных стройсберкасс" - Bausparkasse, французских Livret Epargne Logement, американских Savings & Loans. Здесь вкладчик получает возможность накопить необходимый взнос на покупку квартиры (например, в размере 50% ее стоимости) в течение длительного периода, а затем получить ипотечный кредит на покупку (строительство) заранее выбранной квартиры. Строительная сберегательная касса, являясь замкнутой финансовой структурой, начинает свою деятельность с формирования уставного капитала и имеет на его основе свой собственный источник средств (включая квартирный фонд) для выдачи кредитов. Все имеющиеся средства кассы (собственные и привлеченные) используются только для осуществления уставной деятельности, т.е. на финансирование строительства жилья и выдачу ипотечных кредитов на покупку уже построенных квартир.

В немецком варианте в роли кредита выступают не денежные средства, а непосредственно жилье - готовое или недостроенное (так называемая строительная ипотека).

Характеристики

Список файлов ВКР