39331 (661158), страница 3
Текст из файла (страница 3)
При отсутствии в свободном доступе баз данных (листингов) с ценами реальных сделок, на которые опираются в своей работе оценщики большинства стран мира, Оценщик справедливо сделал вывод, что данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям российского законодательства в области оценки.
Таким образом, Оценщиком в процессе расчётов были использованы данные, именуемые в ГК РФ как «оферта» и «публичная оферта» (Ст. 435 и 437). Следовательно, Оценщик гипотетически (с учетом соответствующих корректировок) предполагал, что лицо, «сделавшее предложение, считает себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение».
На момент проведения оценки на рынке предлагалось несколько аналогов с соответствующим местоположением и сопоставимых по своим основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. Данные об аналогах проанализированы Оценщиком и сведены в расчётную таблицу, которая приведена ниже.
В ходе анализа к ценам аналогов были внесены корректировки на различия, существующие между аналогами и объектом оценки. Отрицательная корректировка вносится в случае, если по данному показателю аналог превосходит объект оценки, а положительная - если по данному показателю аналог ему уступает.
Величина корректировки определялась Оценщиком экспертным путем.
Таблица расчёта стоимости объекта оценки
| Показатель | Объект оценки | Аналог №1 | Аналог №2 | Аналог №3 | |||
| Адрес | Сумской пр., д. 12, корп.3. м. «Чертановская» | Сумской пр., д. 8, корп1. м. «Чертановская» | Чертановская ул., д. 5. м. «Чертановская» | Чертановская ул., д. 3. м. «Чертановская» | |||
| Цена/об. пл./дол. США | - | 109600 | 116500 | 108400 | |||
| Источник информации | Агенство недвижимости «У красных ворот» | Агенство недвижимости «У красных ворот» | Агенство недвижимости «У красных ворот» | ||||
| Имущественные права | Право собственности | Право собственности | 0 | Право собственности | 0 | Право собственности | 0 |
| Скорректированная цена | 109600 | 116500 | 108400 | ||||
| Условия финансирования | Рыночные | Рыночные | 0 | Рыночные | 0 | Рыночные | 0 |
| Скорректированная цена | 109600 | 116500 | 108400 | ||||
| Условия продажи | Свободная продажа | Свободная продажа | 0 | Альтернативная продажа | +4% | Свободная продажа | 0 |
| Скорректированная цена | 109600 | 122600 | 108400 | ||||
| Условия рынка | Открытый | Открытый | 0 | Открытый | 0 | Открытый | 0 |
| Скорректированная цена | 109600 | 122600 | 108400 | ||||
Вид корректировки | |||||||
| Тип дома | Панельный | Панельный | 0 | Панельный | 0 | Панельный | 0 |
| Дата предложения | Апрель 2004 | Апрель 2004 | 0 | Апрель 2004 | 0 | Апрель 2004 | 0 |
| Год постройки дома | 2000 г. | 1990-е г. | +6% | 2000 г. | 0 | 1990-е г. | +6% |
| Этаж | 9 | 12 | 0 | 2 | 0 | 17 | +5% |
| Всего этажей | 17 | 17 | 0 | 17 | 0 | 17 | 0 |
| Общая площадь квартиры, кв.м. | 76 | 64 | +5% | 78,8 | -1% | 69,2 | +1% |
| Площадь кухни, кв.м. | 13,2 | 10,0 | +2% | 13,2 | 0 | 12,1 | +1% |
| Вид из окон квартиры | На улицу | Во двор | -1% | Во двор | -1% | Во двор | -1% |
| Наличие балкона/лоджии | В наличии | В наличии | 0 | Отсутствует | +1% | В наличии | 0 |
| Состояние и уровень отделки квартиры | Евроремонт | Евроремонт | 0 | Требуется косметический ремонт | +15% | Требуется косметический ремонт | +15% |
| Телефон | В наличии | В наличии | 0 | В наличии | 0 | В наличии | 0 |
| Отопление | Центральное | Центральное | 0 | Центральное | 0 | Центральное | 0 |
| Санузел | Раздельный | Раздельный | 0 | Раздельный | 0 | Совмещенный | +2% |
| Мусоропровод | В наличии | В наличии | 0 | В наличии | 0 | В наличии | 0 |
| Лифт | В наличии | В наличии | 0 | В наличии | 0 | В наличии | 0 |
| Удаленность от метро | 05 мин. транспортом | 05 мин. транспортом | 0 | 05 мин. пешком | -1% | 05 мин. пешком | -1% |
| Наличие металл. двери | В наличии | В наличии | 0 | В наличии | 0 | В наличии | 0 |
| Состояние подъезда | Хорошее | Хорошее | 0 | Хорошее | 0 | Хорошее | 0 |
| Стоимость-индикатор дол. США | 123200 | 138200 | 141500 | ||||
| Весовые доли | 0,16 | 0,09 | 0,04 | ||||
| Показатель | Объект оценки | Аналог №4 | Аналог №5 | Аналог №6 | |||
| Адрес | Сумской пр., д. 12, корп.3. м. «Чертановская» | Сумская ул., д. 8, корп3. м. «Южная» | Днепропетровская ул., д. 23, корп1. м. «Пражская» | Академика Янгеля ул., д.25. м. «Пражская» | |||
| Цена/об. пл./дол. США | - | 112400 | 115000 | 130000 | |||
| Источник информации | Агенство недвижимости «У красных ворот» | Агенство недвижимости «У красных ворот» | Агенство недвижимости «У красных ворот» | ||||
| Имущественные права | Право собственности | Право собственности | 0 | Право собственности | 0 | Право собственности | 0 |
| Скорректированная цена | 112400 | 115000 | 130000 | ||||
| Условия финансирования | Рыночные | Рыночные | 0 | Рыночные | 0 | Рыночные | 0 |
| Скорректированная цена | 112400 | 115000 | 130000 | ||||
| Условия продажи | Свободная продажа | Свободная продажа | 0 | Свободная продажа | 0 | Свободная продажа | 0 |
| Скорректированная цена | 112400 | 115000 | 130000 | ||||
| Условия рынка | Открытый | Открытый | 0 | Открытый | 0 | Открытый | 0 |
| Скорректированная цена | 112400 | 115000 | 130000 | ||||
| Вид корректировки | |||||||
| Тип дома | Панельный | Панельный | 0 | Панельный | 0 | Панельный | 0 |
| Дата предложения | Апрель 2004 | Апрель 2004 | 0 | Апрель 2004 | 0 | Апрель 2004 | 0 |
| Год постройки дома | 2000 г. | 1990-е г. | +6% | 2000 г. | 0 | 2002г. | 0 |
| Этаж | 9 | 12 | 0 | 2 | 0 | 11 | 0 |
| Всего этажей | 17 | 17 | 0 | 17 | 0 | 17 | 0 |
| Общая площадь квартиры, кв.м. | 76 | 68 | +5% | 55,7 | +7% | 80,4 | -1% |
| Площадь кухни, кв.м. | 13,2 | 8,6 | +3% | 8,0 | +3% | 15,0 | -1% |
| Вид из окон квартиры | На улицу | На улицу | 0 | На улицу | 0 | Во двор | -1% |
| Наличие балкона/лоджии | В наличии | Отсутствует | +1% | Отсутствует | +1% | Две лоджии | -1% |
| Состояние и уровень отделки квартиры | Евроремонт | Хорошее | +10% | Хорошее | +10% | Евроремонт | 0 |
| Телефон | В наличии | Спареный | +2% | В наличии | 0 | Отсутствует | +3% |
| Отопление | Центральное | Центральное | 0 | Центральное | 0 | Центральное | 0 |
| Санузел | Раздельный | Раздельный | 0 | Совмещенный | +2% | Раздельный | 0 |
| Мусоропровод | В наличии | В наличии | 0 | В наличии | 0 | В наличии | 0 |
| Лифт | В наличии | В наличии | 0 | В наличии | 0 | В наличии | 0 |
| Удаленность от метро | 05 мин. транспортом | 05 мин. транспортом | 0 | 05 мин. пешком | -1% | 10 мин. транспортом | -1% |
| Наличие металл. двери | В наличии | В наличии | 0 | Отсутствует | -1% | В наличии | 0 |
| Состояние подъезда | Хорошее | Отличное | -1% | Хорошее | 0 | Хорошее | 0 |
| Стоимость-индикатор дол. США | 144600 | 140800 | 127400 | ||||
| Весовые доли | 0,07 | 0,08 | 0,23 | ||||
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
